Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа (далее – Комитет, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.2018 по делу № А60-49079/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:
Комитета – ФИО1 (доверенность от 01.06.2018 № 7);

общества с ограниченной ответственностью «АМ» (далее – общество, истец) – ФИО2 (доверенность от 16.10.2017).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Комитету с иском об урегулировании разногласий, возникших между обществом и Комитетом при заключении договора № 3 купли-продажи объекта нежилого фонда: помещения нежилого назначения № 48-73 по поэтажному плану первого этажа, помещения № 1-21 по плану подвала общей площадью 629,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: «2.1. Продажная цена Объекта составляет 9 751 695 (девять миллионов семьсот пятьдесят одна тысяча шестьсот девяносто пять) рублей 00 копеек» (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены

индивидуальный предприниматель Раева Елена Анатольевна, общество с ограниченной ответственностью «Альт-Энерго».

Решением суда от 06.03.2018 (судья Мезрина Е.А.) иск удовлетворен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2018 (судьи Жукова Т.М., Дюкин В.Ю., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с выводами эксперта, изложенными в заключении от 24.01.2018 № 25, относительно доходного и сравнительного подхода методов исследования, неприменения корректировки на местоположение. По мнению Комитета, судом неправомерно отказано в назначении повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу- без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 24.12.2007 № 3 аренды, по условиям которого в редакции дополнительного соглашения от 22.07.2014 арендодатель (ответчик) передал арендатору (истцу) в аренду объект муниципального нежилого фонда: нежилые помещения первого этажа № 48-73 нежилые помещения подвала № 1-21 общей площадью 629,5 кв. м., расположенные по адресу: <...>, для размещения кафе.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение объекта недвижимого имущества, арендуемого по договору аренды от 24.12.2007 № 3, следовательно, на эту дату и должна определяться рыночная стоимость отчуждаемого объекта.

Истец указывает, что поименованное заявление / заявка было подано в Комитет 27.07.2017, что не оспаривается ответчиком.

На основании Распоряжения Комитета от 28.08.2017 № 140 «Об условиях приватизации нежилых помещений № 1-21, № 48-73 общей площадью 629,5 кв. м, расположенных по ул. Гагарина, 12, г. Березовского ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества № 3-л с учетом отчета об оценке № 863/2017 от 21.08.2017, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО3, согласно которому цена выкупаемого объекта по состоянию на 21.08.2017 (то есть не на дату подачи заявки) составила 14 200 000 рублей.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец заключил договор № 46 от 14.03.2017 с обществом с ограниченной ответственностью «Альт-Энерго» для определения рыночной цены спорного объекта.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 08/Р- 17, выполненным ООО «Альт- Энерго», рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 09.08.2017 составила 10 031 670 руб. (без учета НДС) и может

находиться в границах интервала +/- 15%, с границами значений от 8 530 000 руб.

На основании отчета № 08/Р-17 истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договору, мотивировав свое предложение цены следующим доводами: отчет № 863/2017 от 21.08.2017 выполнен с применением сравнительного подхода к оценке без использования иных, предусмотренных законом, способов оценки; в качестве объектов для сравнения автором оценки использована коммерческая недвижимость, расположенная в зданиях на первых этажах в г. Березовском; не было учтено существенное обстоятельство, что помещения подвала не могут использоваться в коммерческих целях. Использование подвальных помещений возможно только для поддержания в технически исправном состоянии коммуникаций жилого дома и кафе, а также проведения мероприятий ЖКХ, в связи с авариями, затоплениями, которые происходят в жилом доме.

Письмом от 12.09.2017 № 2208 Комитет отклонил протокол разногласий, указав, что положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) возможность проведения оценки имущества покупателем не предусмотрена.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора о выкупной цене имущества явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня

получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества Комитетом не оспаривается.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Поскольку в материалы дела истцом и ответчиком представлены отчеты № 863/2017 предпринимателя ФИО3, № 08/Р-17 ООО «Альт-Энерго», выполненные не на дату подачи заявки (21.08.2017), рыночная стоимость спорных помещений, определенная на основании названных отчетов, судами в

качестве достоверной не принята; судом назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости помещения на дату подачи заявления. Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении по результатам проведения судебной экспертизы, выполненной закрытым акционерным обществом «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия», рыночная стоимость объекта нежилого фонда: помещения нежилого назначения № 48-73 по поэтажному плану первого этажа, помещения № 1-21 по плану подвала общей площадью 629,5 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, ул. Гагарина, 12, по состоянию на 27.07.2017 составляет с учетом НДС 11 507 000 руб. и может находиться в интервале: от 10 570 000 руб. до 12 444 000 руб. без учета НДС: 9 751 695 руб.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск, установив стоимость спорного недвижимого имущества в размере 9 751 695 руб.

Довод ответчика о несогласии с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении по результатам судебной экспертизы, отклоняется.

Судами дана оценка заключению эксперта на предмет его достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствам в соответствии со ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и названное заключение на основании такой оценки признано судами полным, достоверным и обоснованным.

Указанный довод сводится к переоценке доказательств и сделанных судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (п.1 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (п.2 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство ответчика, пришел к вводу, что основания для назначения повторной экспертизы, предусмотренные п.2 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении ходатайства правомерно отказал.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акта подлежат оставлению

без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.2018 по делу № А60-49079/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи А.А. Столяров

А.С. Полуяктов