Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2018 по делу № А60-72490/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления Росреестра по Свердловской области – ФИО1 (доверенность от 25.12.2017 № 08-17/583);

акционерного общества «Среднеуральское строительное управление» (далее – общество «Среднеуральское строительное управление») – ФИО2 (доверенность от 26.09.2017 № 65).

Общество «Среднеуральское строительное управление» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Свердловской области о признании незаконным отказа, выраженного в решении от 26.09.2017 № 66/001/388/2017-519, 520, 521, 522, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2018 (судья Ванин П.Б.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 (судьи Семенов В.В., Дюкин В.Ю., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Свердловской области просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель утверждает, что на государственную регистрацию был представлен межевой план, не соответствующий по форме и содержанию требованиям Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке». Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108126:65, указанный в представленном межевом плане – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», не соответствует решению Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 № 68/48 «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» (в редакции решения Екатеринбургской городской думы от 28.01.2014 № 2/9), согласно которому к виду разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка» относится этажность до 16 этажей включительно, а также постановлению администрации города Екатеринбурга от 21.03.2014 № 739, согласно которому предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка «жилые дома разных типов (квартирные, блокированные)». При этом в соответствии с проектной декларацией о проекте строительства 2-секционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями детского клуба, выставочными помещениями и кафе данный жилой дом состоит из двух секций с количеством этажей 22. Управление Росреестра по Свердловской области отмечает, что в представленном на государственную регистрацию межевом плане отсутствует информация о земельном участке, на котором находится объект незавершенного строительства после раздела исходного земельного участка, в связи с чем невозможно определить, на какой земельный участок у участников долевого строительства возникает право залога. Ссылаясь на положения Приказа Российской Федерации от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» заявитель указывает, что из заключения кадастрового инженера не представляется возможным однозначно определить, на каком образуемом земельном участке находятся конкретные объекты капитального строительства. Кроме того, Управление Росреестра по Свердловской области утверждает, что часть участников долевого строительства не давала согласие на раздел земельного участка.

При рассмотрении спора судами установлено, что 28.03.2013 за обществом «Среднеуральское управление строительства» зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 21 195 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108126:65, находящийся по адресу: <...> (свидетельство о

государственной регистрации права от 02.10.2015; повторное, взамен свидетельства от 15.07.2013).

Постановлением администрации города Екатеринбурга от 21.03.2014 № 739 обществу «Среднеуральское управление строительства» предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка «жилые дома разных типов (квартирные, блокированные)» в отношении земельного участка площадью 15 925 кв. м с кадастровым номером 66:41:0108126:65, расположенного по адресу: <...>, в территориальной зоне Ц-2 (зона обслуживания и деловой активности местного значения), для строительства жилого комплекса с помещениями детского клуба.

Завершив строительство капитального объекта и получив разрешение от 29.12.2016 № RU 66302000-326-2016 на ввод в эксплуатацию трехсекционного жилого дома переменной этажности ( № 1 по ПЗУ), многоэтажного открытого паркинга ( № 2 по ПЗУ), обществом «Среднеуральское управление строительства» обратилось в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка с целью его раздела согласно представленной схеме и государственной регистрации прав на вновь образуемые земельные участке, поскольку на другой части земельного участка строительство объекта не было завершено. Одновременно с заявлением общество «Среднеуральское управление строительства» представило в регистрирующий орган межевой план.

Обществом «Среднеуральское управление строительства» в материалы дела представлен межевой план земельного участка с заключением кадастрового инженера, в котором указано, что исходный земельный участок подлежит разделу на 4 самостоятельных земельных участка. Кадастровые работы проводились на основании схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденном генеральным директором общества «Среднеуральское управление строительства». В заключении также указано, что на каждом образуемом земельном участке расположен отдельный объект капитального строительства, а также рекомендовано провести кадастровый учет земельных участков с данными представленного межевого плана.

Осуществление действий по государственному кадастровому учету и по государственной регистрации права собственности на земельные участки приостановлены 26.06.2017.

Управлением Росреестра по Свердловской области 26.09.2017 отказано в государственном кадастровом учете и в государственной регистрации права собственности на земельные участки (решение № 66/001/388/2017-519, 520, 521, 522).

В обоснование отказа в государственной регистрации указано на несоответствие представленного межевого плана по форме и содержанию требованиям Приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об

утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», в частности:

- указанный в декларации вид разрешенного использования земельных участков «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» не соответствует видам разрешенного использования, которые установлены Правилами землепользования и застройки, в том числе для территориальной зоны Ц-2 (пункт 51);

- в межевом плане отсутствуют сведения, предусмотренные пунктом 52;

- кадастровый инженер не указал, на каких земельных участках, образованных из земельного участка с КН 66:41:0108126:65, расположены 2- секционный многоэтажный дом со встроенными помещениями детского клуба, выставочными помещениями и кафе ( № 1 по ПЗУ); 3-секционный жилой дом переменной этажности ( № 1 по ПЗУ).

Кроме того, в обоснование отказа в государственной регистрации указано на непредставление на государственную регистрацию письменного согласия залогодержателей (участников долевого строительства) по договорам участия в долевом строительстве на разделение объекта недвижимого с кадастровым номером 66:41:0108126:65.

Полагая, что причины отказа в постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них являются необоснованными, а решение от 26.09.2017 № 66/001/288,2017-519, 520, 521, 522 незаконно, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили

оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 2, 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 66 Постановления

Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких- либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с частями 1-3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Залог возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного

жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка установлено ограничение прав в виде ипотеки в силу закона на основании ряда договоров, заключенных между обществом «Среднеуральское управление строительства» (застройщик) и участниками, в том числе на основании договоров от 16.11.2016 № 400/ду-16, от 17.05.2017 № 02-211/ду-17.

В пункте 8.5 договоров от 16.11.2016 № 400/ду-16, от 17.05.2017 № 02-211/ду-17 стороны предусмотрели, что подписанием договора участник дает согласие застройщику на раздел, объединение, распределение и/или выдел земельных участков из земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого комплекса.

Руководствуясь вышеназванными нормами права, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что по завершении строительства многоквартирного жилого дома, расположенного на части единого земельного участка, собственники помещений в этом приобретают право собственности лишь на земельный участок под данным многоквартирным домом; такое право не распространяется на земельный участок под строящимся на этом же земельном участке другим многоквартирным жилым домом, принимая во внимание, что залог земельного участка призван обеспечивать исполнение обязательства застройщика перед участником долевого строительства в отношении той его части, на которой непосредственно возведен жилой дом, установив, что при заключении договоров долевого участия согласие участников на раздел, объединение, перераспределение и/или выдел земельных участков из земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого комплекса, было получено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному о том, что при образовании земельных участков права залогодержателей не нарушены.

С учетом изложенного суды правомерно признали незаконным отказ Управления Росреестра по Свердловской области в совершении регистрационных действий и нарушении права заявителя как собственника земельного участка и застройщика, на которого, как верно отметили суды, в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возложены определенные обязанности перед участниками долевого строительства.

При таких обстоятельствах в отсутствие возражений уполномоченного органа по существу раздела земельного участка общества «Среднеуральское строительное управление» с учетом очевидно существующей необходимости в таком разделе исходного земельного участка, суды пришли к правильному

выводу о наличии оснований для признания отказа в кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении вновь образуемых земельных участков исключительно по формальным мотивам несоответствия первоначально представленного межевого плана требованиям Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя.

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2018 по делу № А60-72490/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его

принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи С.В. Лазарев

Н.Г. Беляева