Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2021 по делу № А76-27196/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – общество «Элемент-Трейд») – ФИО1 (доверенность от 23.09.2021 № 740-21);

индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 14.02.2022).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «Элемент-Трейд» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2019 № 24-ИЕВ, взыскании убытков в виде упущенной выгоды за период с 01.10.2019 по 10.08.2020 в размере 2 729 838 руб. 71 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела от истца поступило заявление об отказе от исковых требований в части расторжения договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2019 № 24-ИЕВ.

Решением суда от 23.08.2021 принят отказ предпринимателя ФИО2 от исковых требований в части расторжения договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2019 № 24-ИЕВ, производство по делу в указанной части прекращено. Исковые требования предпринимателя ФИО2 удовлетворены частично, с общества «Элемент-Трейд» в пользу предпринимателя ФИО2 взысканы убытки в размере 1 807 258 руб. 06 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Элемент-Трейд» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм процессуального права – статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неприменение положений пункта 5 статьи 450.1, пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что судами не дана оценка основному доказательству ответчика - акту осмотра помещения от 22.12.2020, которым были зафиксированы нулевые показания счетчика учета теплоснабжения, что опровергает доводы истца о наличии отопления в арендуемом помещении. По мнению общества «Элемент-Трейд», договор теплоснабжения, акт испытания на герметичность, акт приема узла учета теплоснабжения, акт о выполнении технических условий не могут служить подтверждением поставки теплоснабжение на спорный объект. Заявителем также указано, что истцом не было предоставлено доказательств, свидетельствующих о принятии им мер по уменьшению своих убытков, в частности по расторжению договора аренды с ответчиком; поиску нового арендатора помещения. Как пояснил заявитель, после неявки 10.01.2020 ответчика на приемку помещения, истец не предпринял никаких мер по расторжению договора, заключению договора с новым арендатором, истец бездействовал 8 месяцев, а потом передал помещение по акту приемки ответчику, что предполагает согласие арендодателя на приемку 11.08.2020.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из письменных материалов дела, по акту приема-передачи объекта по договору инвестирования строительства от 17.10.2019 предприниматель ФИО2 во исполнение договора инвестирования строительства № АИ/6 от 09.09.2018 приняла от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Авеню Инвест» в собственность нежилое помещение 8-а, площадью 315 кв. м, расположенное в десятиэтажном многоквартирном доме № 8, с помещениями общественного назначения и техническими сооружениями, пристрой А, по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 1 190 м по направлению на северо-запад от ориентира пос. Западный (адрес строительный).

По акту приема-передачи объекта по договору инвестирования строительства от 17.10.2019 предприниматель ФИО2 во исполнение договора инвестирования строительства № АИ/5 от 19.12.2017 приняла от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Авеню Инвест» в собственность нежилое помещение 8-б, площадью 465 кв. м, расположенное в десятиэтажном многоквартирном доме № 8, с помещениями общественного назначения и техническими сооружениями, пристрой Б, по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 1 190 м по направлению на северо-запад от ориентира пос. Западный (адрес строительный).

Между предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и обществом «Элемент-Трейд» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 30.09.2019 № 24-ИЕВ.

В статье 1 договора было определено, что акт приема-передачи означает документ, оформленный в соответствии с приложением № 1 к договору, подтверждающий исполнение обязательств арендодателя по передаче помещения в аренду, а также обязательства арендатора по приему помещения в аренду на условиях настоящего договора. Акт допуска означает документ, оформленный в соответствии с приложением № 3 к договору, подтверждающий исполнение обязательства арендодателя по передаче помещения арендатору для целей проведения ремонтно-подготовительных работ, необходимых для разрешенного использования помещения.

По условиям пункта 2.1.1 статьи 2 договора арендодатель обязуется передать арендатору в аренду, а арендатор обязуется принять помещение для разрешенного использования, своевременно и надлежащим образом уплачивать арендную плату, прочие платежи и выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим договором, а также возвратить помещение арендодателю в срок и согласно порядка, установленного настоящим договором. Стороны подтверждают, что акт приема передачи является единственным доказательством, подтверждающим факт приема-передачи помещения, никакие другие документы таковыми являться не могут.

В силу пункта 2.1.2 договора арендатору также предоставляется право доступа к объектам, необходимым для аренды и разрешенного использования, а именно к зданию и прилегающей территории в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 2.1.5 договора стороны признают, что фактическая общая площадь помещения, указанная в статье 1, может отличаться от площади, поставленной на кадастровый учет, но должна быть не менее указанной. Площадь и технические характеристики помещения будут уточнены по результатам технической инвентаризации, произведенной соответствующей организацией технического учета, после выполнения арендодателем обязанностей предусмотренных пунктами 3.17.1 - 3.17.6 договора, путем подписания сторонами дополнительного соглашения об уточнении арендуемой площади.

На основании пункта 2.2.1 договора арендодатель обязуется не позднее 01.10.2019 передать арендатору помещение по акту допуска.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение по акту передачи в аренду в течение 5 рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения об уточнении арендуемой площади, предусмотренной пунктом 2.1.5 настоящего договора.

В силу пункта 2.2.3 договора арендатор обязуется возвратить арендодателю помещение по акту возврата из аренды с учетом естественного износа в течение 5 рабочих дней с даты окончания срока аренды, если иной срок и порядок не установлен договором.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет арендатору помещение в аренду на срок аренды.

Согласно пункту 2.4 договора срок аренды составляет 7 лет с даты регистрации договора.

Пунктом 2.6.1 договора установлено, что арендатор обязуется полностью и своевременно выплачивать арендодателю арендную плату, которая составляет: с 01 по 30 день - 700 000 руб.; с 31 по 90 день - 350 000 руб.; с 91 дня - 400 000 руб.; с 10 месяца - 500 000 руб., с 15 месяца - 700 000 руб., а также сумму компенсации стоимости коммунальных услуг, размер которой определяется в порядке пункта 2.7.6 договора.

Согласно пункту 2.7.1 договора арендная плата подлежит исчислению и уплате в отношении каждого расчетного месяца с акта допуска до даты возврата помещения путем перевода денежных средств на счет арендодателя.

На основании пункта 2.7.5 договора арендная плата подлежит уплате не позднее 10 числа календарного месяца, следующего за расчетным месяцем. Оплата за первый месяц аренды производится в течение 5 банковских дней с момента акта допуска с учетом положений пункта 2.7.2 договора.

В силу пункта 3.1.1 договора арендодатель обязан в течение всего срока аренды обеспечивать ежедневное, круглосуточное и бесперебойное снабжение помещения электроэнергией, установленной мощностью не менее 50 кВт, а также снабжение электроэнергией здание, включая места общего пользования и служебные помещения, и прилегающей территории, включая зону погрузки-выгрузки, в объеме, необходимом для разрешенного использования.

В пункте 3.2.1 договора предусмотрено, что арендодатель обязан до заключения арендатором договоров со снабжающими организациями в течение всего срока аренды обеспечивать своими силами и за свой счет в здании круглосуточное и бесперебойное теплоснабжение в отопительный сезон; водоснабжение; функционирование канализации в объемах водопотребления; поддержание в надлежащем состоянии системы инженерно-технического обеспечения, в том числе проведение мероприятий по подготовке внутренней системы теплоснабжения к отопительному сезону.

Согласно пункту 3.5.1 договора арендодатель обязан в течение всего срока аренды предоставлять арендатору и его субарендаторам на прилегающей к зданию, в котором расположено помещение, территории площадку, отвечающую требованиям санитарного законодательства, для размещения контейнеров в количестве не менее 2 штук объемом 0,8 куб. м каждый, предназначенные для сбора и хранения твердых бытовых расходов деятельности арендатора.

В силу пункта 3.18.1 договора арендодатель до 01.10.2019 обязуется завершить строительство помещения и передать его арендатору по акту допуска для производства ремонта и отделочных работ.

Между сторонами было подписано дополнительное соглашение от 27.11.2019, в котором определены параметры передаваемых в аренду помещений, а также установлено, что арендная плата составляет 200 000 руб., без НДС, ежемесячно.

В соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения от 27.11.2019 стороны пришли к соглашению изменить пункт 2.8.1 договора и читать его в следующей редакции: « Арендная плата подлежит увеличению на постоянной основе на 125 000 руб. за каждый введенный в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровыми номерами 74:19:120003:3047, 74:19:120003:3033, 74:19:120003:3043, 74:19:120003:3037, при условии предоставления арендодателем документов, подтверждающих факт ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов на данных земельных участках.».

Договор аренды недвижимого имущества от 30.09.2019 № 24-ИЕВ зарегистрирован в установленном законом порядке 02.12.2019.

Предприниматель ФИО2 обращалась к обществу «Элемент-Трейд» с письмом о приемке нежилых помещений для производства внутренних работ.

Письмами от 30.10.2019 и от 10.12.2019 предприниматель ФИО2 просила общество «Элемент-Трейд» принять нежилые помещения в аренду по акту приема-передачи.

Письмом от 25.12.2019 предприниматель ФИО2 пригласила общество «Элемент-Трейд» на 10.01.2020 для принятия нежилых помещений 8А 8Б по акту в аренду, направив при этом для подписания акт приема нежилого помещения от 10.01.2020.

Поскольку общество «Элемент-Трейд» 10.01.2020 явку своего представителя не обеспечило, предпринимателем ФИО2 составлен акт об отсутствии представителей № 1 от 10.01.2020.

В письме от 11.01.2020 предприниматель ФИО2 повторно просила общество «Элемент-Трейд» принять нежилые помещения в аренду по акту приема-передачи.

Письмом от 28.01.2020 исх. № 04 ответчик просил истца подтвердить документально выполнение статьи 3 договора аренды в полном объеме.

В письме от 31.01.2020 предприниматель ФИО2 в подтверждение выполнения раздела 3 договора направила обществу «Элемент-Трейд» документальные доказательства.

Письмом от 17.02.2020 № 19 общество «Элемент-Трейд» сообщило предпринимателю ФИО2 об отсутствии в помещении системы отопления, невыполнении благоустройства прилегающей территории, непредоставлении контейнерной площадки.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 30.09.2019 № 24-ИЕВ, предприниматель ФИО2 направила обществу «Элемент-Трейд» претензию от 27.02.2020 с требованием об оплате арендной платы за период с 01.10.2019 по 31.01.2020 в размере 800 000 руб., неустойки за период с 09.10.2019 по 27.02.2020 в размере 57 200 руб., а также просила принять помещение по акту передачи в аренду.

В ответе на претензию исх. № 12/58 от 06.05.2020 общество «Элемент-Трейд» сообщило, что акт допуска сторонами подписан не был, благоустройство территории не обеспечено, не предоставлена площадка для размещения и хранения контейнеров для сбора и хранения ТБО, в помещении отсутствует система отопления.

Тем не менее, между сторонами был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 11.08.2020, согласно которому общество «Элемент-Трейд» приняло в аренду недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 74:19:1202003:6874, площадь 465 кв. м, этаж: 1, находящееся по адресу: Челябинская область, Сосновский район, ул. Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), д. 5 А, помещение Б, а также часть нежилого помещения с кадастровым номером 74:19:1202003:6875, площадь 105,5 кв. м, этаж: 1, находящегося по адресу: Челябинская область, Сосновский район, ул. Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), д. 5 А, помещение А.

Ссылаясь на то, что в спорный период истец понес убытки в виде упущенной выгоды (неполученной от общества «Элемент-Трейд» арендной платы по договору), предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций инстанции исходили из того, что в соответствии с условиями договора и необходимыми приготовлениями имущество было готово к передаче ответчику в аренду 10.01.2020, в связи с чем истец вправе рассчитывать на взыскание с ответчика упущенной выгоды за период с 10.01.2020 по 10.08.2020, когда помещение было принято арендатором по акту приема-передачи.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Закрепленный в данной статье принцип полного возмещения вреда, а также состав подлежащих возмещению убытков обеспечивают восстановление имущественной сферы потерпевшего в том виде, который она имела до правонарушения. По общему правилу исключается как неполное возмещение понесенных убытков, так и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 14 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно пункту 3 указанного постановления при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Указанные разъяснения позволяют использовать при доказывании размера упущенной выгоды не только конкретные меры и приготовления, предпринятые для ее получения (например, доказательства заключения договоров, направленных на получение выгоды), но и данные об обычной прибыли, которую получает истец в условиях, когда аналогичные обязательства исполняются надлежащим образом.

Должник в таком случае имеет возможность доказывать, что в данной конкретной ситуации обычная прибыль не была бы получена кредитором даже в том случае, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды заявлены предпринимателем ФИО2 за период с 01.10.2019 по 10.08.2020.

Отличительной особенностью исполнения договора аренды является оформление передачи объекта найма передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.

Принимая во внимание условия договора и фактические обстоятельства дела, установив, что письмом от 25.12.2019 предприниматель ФИО2 пригласила общество «Элемент-Трейд» на 10.01.2020 для принятия нежилых помещений 8А 8Б по акту в аренду, направив при этом для подписания акт приема-передачи нежилого помещения от 10.01.2020, учитывая, что общество «Элемент-Трейд» 10.01.2020 не обеспечило явку представителя, о чем был составлен акт об отсутствии представителей № 1 от 10.01.2020, суды пришли к обоснованному выводу о том, что именно 10.01.2020 обществом «Элемент-Трейд» фактически были совершены действия по уклонению от приемки в аренду помещений, предусмотренных договором аренды, в силу чего с 10.01.2020 истец вправе рассчитывать на взыскание с ответчика упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы.

Исследовав представленные истцом акт-справку № 31 от 09.09.2019 о выполнении технических условий, акт приема узла учета теплоэнергии для коммерческого расчета от 17.12.2019, договор теплоснабжения № 100/012-2015/Эн от 17.10.2019 на подачу тепловой энергии на объект теплоснабжения потребителя: ул. Вишневая аллея, д. 5 А н/п 8а, б, акт о подключении объекта к системе теплоснабжения от 17.12.2019, акты подачи тепловой энергии за период с ноября 2019 года по апрель 2020 года, суды установили, что по состоянию на 10.01.2020 нежилые помещения были обеспечены подачей тепловой энергии.

Судом апелляционной со ссылкой на письмо ООО СЗ «АвенюИнвест» от 04.05.2020 № 303 отмечено, что нулевые показания счетчика учета теплоснабжения обусловлены нахождением автоматического выключателя в щитке тепловычислителя в выключенном положении.

С учетом изложенного доводы общества «Элемент-Трейд» непригодности помещений истца для целей аренды не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Ссылки общества «Элемент-Трейд» на неисполнение истцом обязанностей, предусмотренных договором, в частности отсутствие благоустройства прилегающей территории, непредоставления контейнерной площадки, судами рассмотрены и также обоснованно отклонены, поскольку обществом «Элемент-Трейд» не было документально подтверждено наличие таких недостатков как объективного препятствия для принятия имущества истца в аренду, в письме от 11.12.2019 ответчик не указывал на наличие вышеуказанных недостатков в качестве препятствия для принятия имущества истца в аренду.

Материалами дела подтверждается, что по акту приема-передачи недвижимого имущества от 11.08.2020 общество «Элемент-Трейд» приняло в аренду недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 74:19:1202003:6874, площадь 465 кв. м, этаж: 1, находящееся по адресу: Челябинская область, Сосновский район, ул. Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), д. 5 А, помещение Б, а также часть нежилого помещения с кадастровым номером 74:19:1202003:6875, площадь 105,5 кв. м, этаж: 1, находящегося по адресу: Челябинская область, Сосновский район, ул. Вишневая аллея (мкр. Вишневая горка), д. 5 А, помещение А.

Таким образом, суды верно исходили из того, что при расчете убытков следует руководствоваться периодом с 10.01.2020 по 10.08.2020.

Размер убытков за данный период с учетом контррасчета ответчика определен судами в размере 1 807 258 руб. 06 коп.

Учитывая, представленные истцом в подтверждение предполагаемых сумм упущенной выгоды коммерческие предложения иных арендаторов, аналогичные договоры аренды недвижимости, суды правомерно взыскали с ответчика 1 807 258 руб. 06 коп. убытков.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены.

Иная оценка заявителем фактических обстоятельств дела и иное толкование им положений закона не означают допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не свидетельствуют о существенных нарушениях судами норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2021 по делу №А76-27196/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи И.А. Краснобаева

А.А. Столяров