Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2020 по делу № А60-58383/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации города Екатеринбурга – ФИО1 (доверенность от 23.12.2019 № 719/05/01-12/0111);

общества с ограниченной ответственностью «Башнефть-Розница» - ФИО2 (доверенность от 01.12.2019 № БНР/66/20/005).

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Башнефть-Розница» (далее - общество «Башнефть-Розница») об изъятии у ответчика недвижимого имущества - автоматической автозаправочной станции, кадастровый номер 66:41:0000000:83906, состоящей из навеса площадью застройки 32 кв. м, заправочного островка площадью застройки 14,2 кв. м, резервуара с отсеками для хранения топлива объемом 50 куб. м, резервуара для аварийного пролива и ливневых стоков объемом 15 куб. м, площадки для автоцистерны площадью по наружному обмеру 31.3 кв. м, замощения (зоны заправки транспортных средств) площадью по наружному обмеру 35,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литера 1, 2, 3, 4, I, II, с выплатой в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы в размере 10222000,00 руб., прекращении права собственности ответчика на указанное недвижимое имущество, прекращении права аренды общества «Башнефть-Розница» на земельный участок кадастровый номер 66:41:0108901:42 площадью 100 кв. м по адресу: <...> обязании ответчика принять причитающееся ему возмещение (выкупную цену) за изымаемое недвижимое имущество и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, о признании собственности муниципального образования город Екатеринбург на указанное недвижимое имущество, признании ответчика утратившим право пользования указанным недвижимым имуществом.

Решением суда от 13.02.2020 исковые требования удовлетворены частично. У общества «Башнефть-Розница» изъято недвижимое имущество – автоматическая автозаправочная станция, кадастровый номер 66:41:0000000:83906, состоящая из навеса площадью застройки 32 кв. м, заправочного островка площадью застройки 14,2 кв. м, резервуара с отсеками для хранения топлива объемом 50 куб. м, резервуара для аварийного пролива и ливневых стоков объемом 15 куб. м, площадки для автоцистерны площадью по наружному обмеру 31.3 кв. м, замощения (зоны заправки транспортных средств) площадью по наружному обмеру 35,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, литера 1, 2, 3, 4, I, II, с выплатой ему в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы в размере 31 955 733 руб.; прекращено право собственности ответчика на данное недвижимое имущество, прекращено право аренды ответчика на земельный участок кадастровый номер 66:41:0108901:42 площадью 100 кв. м, по адресу: <...>; на ответчика возложена обязанность принять причитающееся ему возмещение (выкупную цену) за изымаемое недвижимое имущество и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; признано право собственности муниципального образования город Екатеринбург на недвижимое имущество, ответчик признан утратившим право пользования недвижимым имуществом. С ответчика взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 18000 руб., с истца в пользу ответчика в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы 100000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные акты отменить в части определения размера возмещения за изымаемое имущество и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в этой части новый судебный акт. Истец считает, что заключение повторной экспертизы № 2019-Э-034 от 10.09.2019, выполненное экспертом ООО «Оценка недвижимости и бизнеса» ФИО3, на основании которой установлена выкупная цена, не является допустимым доказательством, заключение выполнено с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Как указывает заявитель, экспертом не проведено полное исследование объекта оценки, что подтверждается включением в расчеты несуществующих объектов, а также объема строительных материалов, значительно превышающих площадь объекта оценки, экспертом не приведены расчеты размера упущенной выгоды, что не позволяет сделать выводы о достоверности определения данного размера.

По мнению заявителя, судом необоснованно отклонено заключение эксперта № 035/19 от 29.05.2019 по мотиву его неполноты, ввиду применения экспертом только затратного подхода без учета оборудования, тогда как экспертом ФИО3 также был применен только затратный подход. Указанные доводы не были рассмотрены ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции. Кроме того, заявитель ссылается на отклонение судом ходатайства истца о повторном допросе эксперта ФИО4, что является нарушением принципа состязательности сторон.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Башнефть-Розница» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство транспорта и дорожного хозяйства Свердловской области поддержало доводы заявителя кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, обществу «Башнефть-Розница» на праве собственности принадлежит объект недвижимости - автоматическая автозаправочная станция с кадастровым номером 66:41:0000000:83906, состоящая из навеса площадью застройки 32 кв. м, заправочного островка площадью застройки 14,2 кв. м, резервуара с отсеками для хранения топлива объемом 50 куб. м, резервуара для аварийного пролива и ливневых стоков объемом 15 куб. м, площадки для автоцистерны площадью по наружному обмеру 31.3 кв. м, замощения (зоны заправки транспортных средств) площадью по наружному обмеру 35,4 кв. м, расположенный по адресу: <...>, литеры 1, 2, 3, 4, I, II. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.09.2018.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0108901:42 площадью 100 кв. м по адресу: <...> принадлежащем ответчику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 1-1159 от 15.06.2009.

Администрацией вынесено постановление от 29.08.2017 № 1603 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества». В перечень изымаемых земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества включены, в том числе, принадлежащие ответчику земельный участок и автозаправочная станция.

Во исполнение требований пункта 3 части 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации 11.09.2017 собственнику изымаемого участка было направлено уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка и расположенного на недвижимого имущества и копия постановления администрации г. Екатеринбурга от 29.08.2017 № 1603, что подтверждается письмом исх. 673 от 09.09.2017.

С целью установления выкупной стоимости по заданию администрации подготовлен отчет № 1/18 от 10.01.2018 об оценке автоматической автозаправочной станции, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества определена в размере 4 936 000 руб., убытки, понесенные собственником в результате выкупа – 5 286 000 руб., итого 10 220 000 руб.

Обществом «Башнефть-Розница» 11.07.2018 получен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с выплатой возмещения в размере, установленном ООО «Центр экономического содействия» в отчете об оценке № 1/18 от 10.01.2018.

Поскольку соглашение о размере выкупной цены с ответчиком достигнуто не было, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суды исходили из обоснованности требований об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и расположенных на нем объектов недвижимости. Определяя размер выкупной цены, суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, приняли в качестве достоверного доказательства заключение эксперта № 2019-Э-034 от 06.11.2019 по результатам судебной экспертизы, признав, что материалами дела меньшая стоимость объектов не доказана; при этом пришли к выводу о необходимости корректировки суммы убытков в сторону уменьшения с учетом пояснений эксперта и ответчика до суммы 25 434 733 руб. с учетом демонтажа движимого имущества.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (пункт 5 статьи 279 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, и приведены основания.

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной ценз или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае, согласно статье 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

При этом при определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

В силу с пункта 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

В ходе судебного разбирательства ответчик полагал, что предложенная ему выкупная цена являлась необоснованно заниженной; ответчиком был представлен отчет об оценке имущества № 18-248-И от 11.09.2018.

Судом при рассмотрении спора было выявлено, что представленные как истцом, так и ответчиком в материалы дела отчеты об оценке носят или неполный характер с учетом предмета спора, или противоречат законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (в частности, в отчете №1/18 не определена стоимость прекращаемого права аренды, при расчете убытков неправомерно не учтены затраты на перемещение движимого имущества, при расчете убытков неправомерно не учтены время на поиск и оформление нового земельного участка, сбор разрешительной документации, проектирование новой ААЗС, время выхода новой ААЗС на проектную мощность).

По правилам статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Учитывая наличие спора сторон относительно рыночной стоимости изымаемого имущества, а также размера убытков, в том числе упущенной выгоды, судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено экспертное заключение от 29.05.2019 № 035/19 ООО Центр экспертизы «Профит».

Кроме того, по делу проведена повторная судебная оценочная экспертиза с учетом оценки объекта АЗС как имущественного комплекса. По результатам повторной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 2019-Э-034 от 06.11.2019.

Согласно заключению по результатам повторной экспертизы стоимость АЗС как имущественного комплекса составила 6 521 000 руб., стоимость права аренды земельного участка – 1 677 000 руб. В судебном заседании эксперт пояснил, что в сумму 6 521 000 руб. включена стоимость права аренды на земельный участок (1 677 000 руб.). Размер подлежащих возмещению убытков определен экспертом в сумме 26 359 000 руб.

Исследовав и оценив заключение эксперта № 2019-Э-034 от 06.11.2019 в совокупности с другими доказательствами, представленными в материалы дела, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды признали его достоверным доказательством, соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суды установили, что заключение, выполненное по результатам повторной экспертизы (т.6), указанным требованиям не противоречит. В заключении изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, обоснован выбор затратного подхода при оценке АЗС (отсутствие на открытом рынке предложений о продаже объектов-аналогов), выбор сравнительного метода для оценки права аренды, выполнены соответствующие обоснования и расчеты. При этом содержание заключения не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

То обстоятельство, что экспертом не составлен сметный расчет стоимости строительства изымаемой АЗС, использованы данные о затратах на возведение иной АЗС, само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения, поскольку эксперт описал порядок определения цены соответствующих затрат. Со своей стороны истец доказательств несоответствия выводов эксперта о стоимости АЗС не представил. Истцом при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций не представлено доказательств того, что автоматическая автозаправочная станция в г. Первоуральск, используемая как аналог, конструктивно и технологически отличается от объекта оценки (ААЗС, <...>).

Кроме того, согласно заключению повторной экспертизы (стр. 87), на которой основывались суды при вынесении решения, рыночная стоимость ААЗС с учетом совокупного износа определена в размере 4 844 937 рублей. В то же время согласно отчету № 1/18 от 10.01.2018 (оценщик – ООО «Центр экономического содействия»), представленному истцом, рыночная стоимость ААЗС составила 4 936 000 рублей, то есть более, чем оспариваемая истцом.

Выполнение экспертом оценки права аренды земельного участка не на дату проведения экспертизы могло повлиять на результат проведения экспертизы. Вместе с тем, как установлено судом апелляционной инстанции, оценка права аренды земельного участка по состоянию на 2017 год не ухудшает положение истца, так как при оценке данного права на дату проведения экспертизы стоимость указанного права не могла быть установлена меньше, чем по состоянию на 2019 год; ответчик с такой оценкой согласен.

Помимо этого, согласно заключению повторной экспертизы стоимость права аренды земельного участка определена в размере 1 677 000 руб. с применением сравнительного метода. Аналогичным методом была рассчитана стоимость права аренды на земельный участок и в заключении ООО «Центр экспертизы «Профит» (первоначальная экспертиза по ходатайству истца) и составила сумму в размере 1 683 405 рублей (в отношении которой истец возражений не представил), то есть более, чем сумма, оспариваемая истцом.

Экспертом подробно описаны как составляющие размера определенных им убытков, так и порядок их определения, в том числе упущенной выгоды. Как установлено судами, в данной части экспертное заключение неясностей не содержит. Так, в состав убытков включена величина расходов на демонтаж и вывоз движимого имущества, на хранение его до установки на новом месте, на строительство АЗС и монтаж оборудования, упущенная выгода.

Доводы Министерства транспорта и дорожного хозяйства Свердловской области о том, что суд взыскал рыночную стоимость ААЗС и одновременно стоимость демонтажа, хранения и монтажа оборудования, которое является частью недвижимого имущества - АЗС, были учтены при принятии обжалуемых судебных актов, судами скорректирован размер убытков, определенных при проведении повторной экспертизы, в сторону уменьшения до суммы 25 434 733 руб.

Расчет размера упущенной выгоды выполнен путем дисконтирования будущих неполученных доходов за период восстановления нарушенного производственного процесса; периодом восстановления нарушенного производственного процесса экспертом принят прогнозный период с ноября 2019 года до ноября 2020 года как необходимый для поиска нового участка и осуществления строительства АЗС.

Размер упущенной выгоды определен в заключении эксперта верно с учетом данных о продажах топлива, анализе продаж и требованиях действующего законодательства.

Вопреки доводам кассационной жалобы расчеты будущих неполученных доходов приведены на страницах 164-169 заключения. Расчет упущенной выгоды определен в заключении согласно динамике, росту продаж и фактору сезонности.

Поскольку расчет упущенной выгоды, рассчитанный согласно заключению ООО Центр экспертизы «Профит» от 29.05.2019 № 035/19, не учитывает динамики и рост продаж на момент изъятия АЗС, а основан на среднесуточных продажах за три года, указанный расчет обоснованно не принят судами с учетом принципа полного возмещения убытков (статья 15 ГК РФ).

Представленные как истцом, так и ответчиком в материалы дела отчеты об оценке также оценены судами и установлено, что они носят или неполный характер с учетом предмета спора, или противоречат законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы, поскольку заявленные доводы являлись предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов по смыслу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по существу направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Обстоятельства дела установлены судами в полном объеме, представленным в материалы дела доказательствам дана надлежащая оценка, нормы материального и процессуального права применены правильно.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2020 по делу №А60-58383/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи В.А. Купреенков

А.А. Столяров