Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Панфиловой Ольги Александровны (далее – предприниматель, истец) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2021 по делу № А47-17123/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее – администрация района, ответчик), администрации муниципального образования Весенний сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (далее – администрация сельсовета, ответчик) о признании права собственности на объект недвижимого имущества: здание кафе литер Е, общей площадью застройки 259,1 кв. м, образованного в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 56:21:3004001:746, расположенного по адресу: <...>.

Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом уточнением предмета заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО2.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает на избрание им надлежащего способа защиты права, отсутствие у него возможности зарегистрировать право собственности ввиду ликвидации Оренбургской районной детской общественной организации «Клуб «Хобби-центр» (далее – клуб «Хобби-центр»). По мнению заявителя жалобы, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Предприниматель считает, что право собственности на объект возникло на основании предварительного договора купли-продажи от 02.04.2009, который следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи.

В отзыве на кассационную жалобу администрация района просит решение суда первой инстанции и постановление суда оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что распоряжением администрации сельсовета от 03.06.1999 № 24-р «О предоставлении в аренду земельного участка под строительство кафе на землях Весеннего сельсовета» клубу «Хобби-Центр» был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 0,03 га под строительство кафе, расположенный в <...>, сроком на 49 лет.

Клубу «Хобби-Центр» выдано разрешение от 19.04.1998 № 17 на строительство кафе по адресу <...> продленное до 19.04.2011.

Междуклубом «Хобби-Центр» (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен предварительный договор купли - продажи капитального строительства здания – кафе от 02.04.2009 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется оформить в собственность объект капитального строительства здания – кафе литер Е общей площадью застройки 104,6 кв. м, а именно: подвал – 55,3 кв. м, первый этаж – 49,3 кв. м, расположенный по адресу: <...> а, после чего продать объект покупателю на условиях, установленных настоящим договором, а покупатель обязуется принять объект и оплатить его стоимость, установленную пунктом 1.2 указанного договора, продавцу.

Согласно пункту 1.2 договора стороны в течение трех дней с даты возникновения права собственности у продавца на объект обязуются заключить основной договор купли – продажи, первоначальная цена объекта составляет в сумме 190 000 руб.

В разделе 2 договора стороны согласовали существенные условия: передача покупателю объекта должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения основного договора; обязательствами покупателя по основному договору будут следующие действия: зарегистрировать сделку купли-продажи объекта, заключенную между продавцом и покупателем, в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области в установленном порядке; принять объект от продавца по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения договора; выступать правопреемником продавца в отношении всех касающихся объекта обязательств, эксплуатационного и градостроительного характера.

Согласно пунктам 3.2-3.4 договора покупатель обязуется реконструировать объект, привлекая подрядчиков, оплатить полную стоимость произведенных строительных работ и приобрести в дальнейшем право собственности на объект. На период реконструкции документация реконструированного объекта оформляется на продавца.

Право собственности покупателя на объект возникнет со дня регистрации сделки купли-продажи объекта по основному договору в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (пункт 4.1 договора).

Между предпринимателем (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Орентектон» (подрядчик) заключен договор строительного подряда от 05.05.2009 (далее – договор от 05.05.2009).

Постановлением администрации сельсовета от 15 сентября 2010 № 462-п «О присвоении почтового адреса кафе», объекту незавершенного строительства присвоен почтовый адрес: 460555, Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, <...> а.

Указанный объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 56:21:3001001:806, площадь застройки 259,9 кв. м., двором занято 68,1 кв. м, что следует из генерального плана земельного участка и поэтажного плана здания, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский <...> а, литер Е (подвал) и литер ЕЕ1 (1-ый этаж) от 30.09.2010.

В Единый государственный реестр юридических лиц в отношении клуба «Хобби-Центр» 25.05.2010 внесена запись о прекращении деятельности общественного объединения в качестве юридического лица по решению суда на основании статьи 29 Федерального закона от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях».

В обоснование искового заявления истец указал, что построенное здание соответствует строительным, противопожарным, эпидемиологическим нормам и правилам, что подтверждается заключением отдела надзорной деятельности по Оренбургскому району от 19.05.2011 № 291/2-9-9, заключением санитарно-эпидемиологической экспертизы Центра гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области № 56.ФБУЗ.01.02-11.2015-3984, техническим заключением от 02.06.2011 № 88-2.

Ссылаясь на то, что право собственности на объект недвижимости приобретено предпринимателем на основании предварительного договора купли-продажи от 02.04.2009, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающих наличие совокупности юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, возникновение права собственности на недвижимое имущество, в том числе созданное в результате инвестиционной деятельности, определяется моментом осуществления его государственной регистрации.

Как разъяснено в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Проанализировав содержание встречных обязательств сторон по договору от 02.04.2009, суды квалифицировали заключенный между сторонами договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно пункту 4 постановления Пленума № 54 положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственной реестре недвижимости этого права за покупателем.

Согласно пунктам1, 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документом, удостоверяющим завершение строительства объекта недвижимости, а значит, и факт его создания, является разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в обоснование искового заявления предприниматель указал на возникновение у него права собственности на спорное недвижимое имущество в связи с передачей спорного объекта по предварительному договору купли-продажи от 02.04.2009, который заключен после вступления в силу Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Учитывая данные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права в судебном порядке, так как спорный объект может быть введен в гражданский оборот только посредством государственной регистрации прав на него.

Кроме того, судами установлено, что описание предмета предварительного договора (здание кафе площадью застройки 104,6 кв. м) не соответствует существующему предмету требований истца (здание кафе площадью застройки 259,1 кв. м).

Из материалов дела усматривается, что истец также указал на соответствие построенного здания строительным, противопожарным, эпидемиологическим нормам и правилам, как на основание для признания права собственности на нежилое здания.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации» если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй). По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (абзац третий).

Таким образом, арбитражный суд не связан с правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск, исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В соответствии с действующей редакцией статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (часть 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из буквального содержания положений части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при одновременном соблюдении трех условий: наличие у истца прав на земельный участок, в том числе допускающих строительство на нем объекта; если на день обращения всуд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судами и следует из материалов дела, право на земельный участок с кадастровым номером 56:21:3001001:806, занятый спорной постройкой, у истца отсутствует.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу об отсутствии совокупности условий для признания права собственности на нежилое здание как на самовольную постройку, независимо от предоставления истцом доказательств соответствия постройки пожарным, санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам и правилам.

Следовательно, отказ в удовлетворении исковых требований является правомерным.

Доводы предпринимателя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм права, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Обстоятельства, на которые указывает заявитель жалобы, не свидетельствуют о возникновении у него права собственности и наличии оснований для его признания в судебном порядке.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2021 по делу № А47-17123/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи В.А. Купреенков

И.А. Татаринова