Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «Бизнес актив плюс» (далее – общество «Бизнес актив плюс», Истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2022 по делу № А60-59002/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени
и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Бизнес актив плюс» – ФИО1 (директор, решение учредителя № 18 от 28.08.2022) и ФИО2 (доверенность от 26.09.2022);

ФИО3 – ФИО4 (доверенность от31.08.2022).

От общества «Бизнес актив плюс» поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящей кассационной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по обособленному спору в деле о банкротстве гражданина ФИО5 И.В. № А6024535/2019 о признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения общей площадью 77,9 кв. м с кадастровым номером 66:41:0403043:554, расположенного по адресу: <...> (далее – нежилое помещение), протокола № 3286-ОТПП/2 от 08.08.2021 и договоров купли-продажи имущества от 09.08.2021 между ФИО5 и обществом «Бизнес актив плюс» и от 15.09.2021 между ФИО5 и ФИО3

Рассмотрев данное ходатайство, суд округа полагает, что с учетом предметов настоящего спора и вышеуказанного предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для приостановления производства по кассационной жалобе не имеется, ввиду чего заявленное обществом «Бизнес актив плюс» ходатайство удовлетворению не подлежит.

Кроме того, суд округа не принимает и не приобщает к материалам кассационного производства представленное обществом «Бизнес актив плюс» 28.09.2022 дополнение к кассационной жалобе и приложенные к нему дополнительные доказательства, поскольку данный документ другим участникам процесса заблаговременно не направлен, в материалы дела представлен накануне судебного заседания, при этом у суд округа отсутствуют полномочия по принятию, исследованию и оценке новых доказательств, которые не являлись предметом изучения судов первой и апелляционной инстанций; поскольку данный документ представлен в электронном виде через систему «Мой Арбитр», фактический его возврат на бумажном носителе не производится.

Общество «Бизнес актив плюс» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к финансовому управляющему имуществом гражданина ФИО5 – ФИО6 (далее – Ответчик) в котором просило обязать Ответчика исполнить условия договора купли-продажи нежилого помещения, принадлежащего ФИО5, подав заявление о регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Регистрирующий орган), и принять денежные средства по оплате нежилого помещения; произвести регистрацию права собственности за обществом «Бизнес актив плюс» на нежилое помещение в Регистрирующем органе.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО3 (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2022, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2022, иск оставлен без удовлетворения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней от 08.09.2022 общество «Бизнес актив плюс» просит указанные судебные акты отменить, заявленные им исковые требования – удовлетворить. Как указывает Кассатор, финансовый управляющий ФИО6 нарушила условия совершенного ею с Истцом договора купли-продажи, направила договор почтой 10.08.2021, в связи с чем он получен обществом «Бизнес актив плюс» 17.08.2021, с учетом чего должен исчисляться 30-дневный срок оплаты по договору, в нарушение действующего законодательства и положения о торгах Ответчик заключила договор с иным лицом, которое не участвовало в торгах,– ФИО3, вследствие чего ее действия являются неправомерными, а иск – подлежит удовлетворению. Кассатор настаивает на том, что ФИО3 не принимал нежилое помещение, что следует из его пояснений в судебном заседании. Дополнительно Истец указывает, что Ответчик исключила из проекта договора купли-продажи положения, гарантирующего свободу от ареста недвижимого имущества на момент его продажи покупателю, что не позволило бы состояться переходу права собственности из-за запрета регистрационных действий, а также явилось препятствием для оплаты полной стоимости этого имущества.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, установленном статьями 284 – 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа пришел к следующим выводам.

Как установлено судами, решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.08.2019 по делу № А60-24535/2019 гражданин ФИО5 признан несостоятельным (банкротом), открыта процедура реализации принадлежащего ему имущества; определением суда от 25.05.2020 по указанному делу финансовым управляющим имуществом должника ФИО5 утверждена ФИО6

Финансовый управляющий ФИО6 на основании разработанного залоговым кредитором Положения о порядке, о сроках и об условиях продажи предмета залога выставила на торги принадлежащее должнику ФИО5 и являвшееся предметом залога в пользу публичного акционерного общества «Совкомбанк» нежилое помещение.

Победителем торгов посредством публичного предложения 09.08.2021 признано общество «Бизнес актив плюс», представившее в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую максимальное предложение о цене в размере 3 510 000 руб., которая не ниже начальной цены продажи имущества, установленной для определенного периода проведения торгов.

В тот же день финансовым управляющим ФИО6 с обществом «Бизнес актив плюс» заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии которым стоимость передаваемого имущества установлена в сумме 3 510 000 руб., на момент заключения договора покупателем уплачено 287 820 руб. в счет оплаты задатка по договору, оплату оставшейся стоимости имущества в размере 3 222 180 руб. покупатель производит в течение 30 дней с даты заключения договора, в случае, если покупатель не перечислит денежные средства в счет оплаты имущества в указанный срок, продавец вправе отказаться от договора в одностороннем порядке (пункты 2.1, 2.2, 2.3, 4.1).

Поскольку в установленный срок оплата по договору купли-продажи от общества «Бизнес актив плюс» не поступила, финансовый управляющий на основании пункта 11.16 Положения о порядке, о сроках и об условиях продажи предмета залога заключила договор купли-продажи от 15.09.2021 с ФИО3, которому по результатам торгов присвоен второй номер.

Нежилое помещение передано ФИО3 по акту приема передачи от 15.10.2021, денежные средства им уплачены в полном объеме.

Общество «Бизнес актив плюс» обратилось в Регистрирующий орган с заявлением об осуществлении действий по регистрации права собственности в отношении нежилого помещения. В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление регистрационных действий приостановлено в связи с отсутствием заявления о регистрации перехода права собственности от ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 в отношении нежилого помещения и документа, подтверждающего полную оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2021, либо заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Ссылаясь на уклонение финансового управляющего ФИО6 от государственной регистрации перехода права собственности, невозможность в связи с этим регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к обществу «Бизнес актив плюс», последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым в настоящем споре иском.

Отказывая в требованиях, суды исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Исследовав материалы дела и установив, что в отношении нежилого помещения заключено несколько договоров купли-продажи: договор от 09.08.2021 с обществом «Бизнес актив плюс», а впоследствии, в связи с неоплатой победителем торгов имущества в установленный срок, – договор от 15.09.2021 с ФИО3, при этом второй из упомянутых договоров исполнен, нежилое помещение по акту приема-передачи от 15.10.2021 передано во владение ФИО3 (согласно приведенным последним пояснениям, уже произведена государственная регистрация перехода права собственности), тогда как доказательств фактического владения Истцом нежилым помещением не имеется, приняв кроме того во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 № 16732/07 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2017 № 304-ЭС17-11435, нижестоящие суды обоснованно признали, что заявленный иск не подлежит удовлетворению.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы общества «Бизнес актив плюс», изучения материалов дела, суд округа считает, что судами первой и апелляционной инстанций все приведенные сторонами рассматриваемого спора доводы и доказательства исследованы и оценены, обстоятельства, имеющие существенное значение для его правильного разрешения, определены верно, им дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права, в частности, положения статьи 551Гражданского кодекса Российской Федерации, применены судами обеих инстанций правильно, выводы судов о применении нормы права соответствуют установленным ими обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, приведших к принятию неправильного судебного акта, не допущено.

Довод кассационной жалобы о том, что имущество ФИО3 не передано, судом округа отклоняется, так как противоречит установленным судами фактическим обстоятельствам. В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В материалах дела имеется акт приема-передачи, подписанный финансовым управляющим ФИО6 и ФИО3, о передаче ФИО3 нежилого помещения, последний факт принятия им нежилого помещения подтверждает, в том числе в судебном заседании суда округа.

Иные доводы Кассатора судом округа отвергаются, поскольку сводятся к установлению незаконности действий финансового управляющего имуществом должника ФИО5 по одностороннему отказу от договора с Истцом и заключению договора купли-продажи с ФИО3, что не входит в предмет рассматриваемого спора по иску о государственной регистрации перехода права собственности. Как усматривается из электронной каточки дела № А60-24535/2019 о банкротстве гражданина ФИО5 и подтверждено кассатором, в рамках указанного дела рассматривается заявление общества «Бизнес актив плюс» о признании недействительными торгов и заключенных по их результатам сделок, кроме того, обществом «Бизнес актив плюс» подана жалоба на действия финансового управляющего ФИО6, в обоснование указанных обращений положены те же доводы и аргументы, что приводятся Истцом в настоящем деле, в частности, в его кассационной жалобе.

Таким образом, учитывая, что нарушений норм материального и/или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не выявлено, следует признать, что обжалуемые решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2022 являются законными и обоснованными и отмене по приведенным в кассационной жалобе доводам не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2022 по делу
№ А60-59002/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью
«Бизнес актив плюс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.В. Шершон

Судьи О.Н. Пирская

Ю.В. Кудинова