Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Нестеровой Е.Ф. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ганага Сергея Васильевича (далее – предприниматель Ганага С.В., заявитель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2018 по делу № А76-22727/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Челябинской области, приняла участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) – Шишкина И.В. (доверенность от 25.01.2018 № 39).

В судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа принял участие предприниматель Ганага С.В. (паспорт).

Предприниматель Ганага С.В. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании недействительными отказов в государственной регистрации перехода права и права собственности от 24.04.2017 № 74/008/203/2016-695, от 25.04.2017 № 74/008/203/2016-694 на объекты недвижимого имущества: нежилое здание - станция технического обслуживания, КН/УН 74:43:0101003:46, общей площадью 319 кв. м, расположенная по адресу: Челябинская обл., п.

Локомотивный, ул. Строителей, д. 20/2; нежилое здание - гараж: КН/УН 74:43:0101003:47, общей площадью 306 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., п. Локомотивный, ул. Строителей, д. 20/3; об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права и права собственности заявителя на указанные объекты недвижимого имущества в установленный законом срок.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Локомотивного городского округа (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2018 (судья Мрез И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018 (судьи Пивоварова Л.В., Пирская О.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Ганага С. В., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению предпринимателя Ганага С.В., наличие либо отсутствие регистрации перехода права аренды к заявителю не относится ни к форме, ни к содержанию представленного для регистрации перехода права договора купли-продажи, в связи с чем не подлежит проверке регистрирующим органом. Заявитель также поясняет, что существенным обстоятельством для наличия предусмотренного законом права на выкуп арендуемого имущества является исключительно законное владение и/или пользование этим имуществом в течение установленного срока в соответствии с договором аренды, но не сама регистрация права аренды. Предприниматель Ганага С.В. отмечает, что материалами дела подтверждены факты правопреемства на стороне заявителя-арендатора как наследника прежнего арендатора и согласия на это правопреемство со стороны Администрации, что ни регистрирующим органом, ни судом не было опровергнуто. Заявитель считает, что право аренды спорных объектов недвижимости возникло у заявителя с момента открытия принятого наследства независимо от регистрации такого перехода, при этом проверка наличия оснований для перехода права аренды к компетенции регистрирующего органа не относится. Предприниматель Ганага С.В. полагает, что исходя из позиций судов, заявитель должен обратиться в регистрирующий орган за регистрацией права аренды, которое уже прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи арендованного имущества. Заявитель кассационной инстанции ссылается на отсутствие у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации при аналогичной ситуации. Предприниматель Ганага С.В. указывает, что суды фактически

привели совершенно иное основание для отказа в государственной регистрации перехода права, ранее не заявлявшееся самим заинтересованным лицом, в частности отсутствие регистрации права аренды не являлось основанием для отказа.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между муниципальным образованием ЗАТО Локомотивный (арендодатель) и предпринимателем Ганага Любовью Ивановной (арендатор) подписан договор от 01.02.2004 № 13, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое здание - помещение для охраны общей площадью 7,5 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., пос. Локомотивный, ул. Строителей, 20/1; нежилое здание – станция технического обслуживания общей площадью 319 кв. м, расположенная по адресу: Челябинская обл., пос. Локомотивный, ул. Строителей, 20/2; нежилое здание - гараж общей площадью 306 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., пос. Локомотивный, ул. Стротелей, 20/3. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок договора аренды - до 01.02.2034.

В пункте 6.3 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации и иного вида прекращения деятельности арендатора.

Судами также установлено, что 30.12.2012 предприниматель Ганага Л.И. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти II-ИВ, выданным отделом ЗАГС Администрации от 05.01.2013.

Согласно справке от 15.01.2013 № 40, выданной нотариусом Лутфуллиной С.Я. в рамках наследственного дела № 3/2013, предприниматель Ганага С.В. является наследником первой очереди в соответствии со статьей 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации на имущество, оставшееся после смерти его матери - Ганага Л.И.

Предприниматель Ганага С.В. обратился к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону после умершей его матери Ганага Л.И. на переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 04.02.2004 № 13, заключенному между арендодателем - муниципальным образованием ЗАТО Локомотивный и арендатором - предпринимателем Ганага Л.И.

Нотариусом Лутфуллиной С.Я. 25.12.2015 вынесено постановление № 200/02-03 об отказе в совершении нотариального действия в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону предпринимателю Ганага С.В. на права и обязанности арендатора по договору от 04.02.2004 № 13.

Предприниматель Ганага С.В. обратился к Администрации с заявлением от 29.12.2014 № 29/12 о подтверждении своего наследственного права по закону на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 04.02.2004 № 13, в ответ на которое Администрация в письме от 02.02.2015 № 110 сообщила заявителю о представлении дополнительного соглашения от 01.07.2013 № 3 к договору от 04.02.2004 № 13.

Впоследствии предприниматель Ганага С.В. повторно обратился к Администрации с заявлением от 20.01.2015 № 20/01 о совершении необходимых административных действий по передаче прав и обязанностей Ганага Л.И., принадлежащих ей на основании договора от 04.02.2004 № 13, на предпринимателя Ганага С.В.

В ответ на указанное заявление Администрация приняла постановление от 18.02.2015 № 40 о дополнительном соглашения о внесении изменений в договор аренды от 04.02.2004 № 13.

В соответствии с дополнительным соглашением от 18.02.2015 к договору от 04.02.2004 № 13, подписанным между Администрацией и предпринимателем Ганага С.В., изменена преамбула договора от 04.02.2004 № 13, а также пункты 4.2, 4.3, 7 договора.

Предприниматель Ганага С.В. обратился к Администрации с заявлением от 25.02.2015 № 25/02-2 об отчуждении ему арендованного недвижимого имущества и реализации преимущественного права на его приобретение согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159- ФЗ).

Постановлением Администрации от 28.04.2015 № 107 предпринимателю Ганага С.В. предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Между муниципальным образованием Локомотивный городской округ (продавец) и предпринимателем Ганага С.В. (покупатель) заключен договор от 30.04.2015 № 3 купли-продажи объекта муниципальной собственности, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое задание - станция технического обслуживания, кадастровый номер 74:43:0101003:46, расположенная по адресу: Челябинская обл., пос. 5 Локомотивный, ул. Строителей, 20/2, общей площадью 319 кв. м

Кроме того, между муниципальным образованием Локомотивный городской округ (продавец) и предпринимателем Ганага С.В. (покупатель) заключен договор от 30.04.2015 № 4 купли-продажи объекта муниципальной собственности, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое задание - гараж, кадастровый номер 74:43:0101003:47, расположенное по адресу: Челябинская обл., пос. Локомотивный, ул. Строителей, 20/3, общей площадью 306 кв. м.

Между Администрацией и предпринимателем подписано соглашение от 28.08.2015, в соответствии с условиями пункта 1 которого все права и обязанности по долгосрочному договору аренды муниципального имущества от 04.02.2004 № 13 переходят к предпринимателю Ганага С.В. и Администрация не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия (01.02.2034).

Предприниматель Ганага С.В. и Администрация 08.12.2016 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и права собственности предпринимателя Ганага С.В. на нежилое здание - станция технического обслуживания, кадастровый номер 74:43:0101003:46, расположенная по адресу: Челябинская обл., пос. Локомотивный, ул. Строителей, 20/2, общей площадью 319 кв. м; нежилое здание - гараж, кадастровый номер 74:43:0101003:47, расположенный по адресу: Челябинская обл., пос. Локомотивный, ул. Строителей,20/3, общей площадью 306 кв. м. При этом к заявлениям были приложены договоры купли-продажи от 30.04.2015 №№ 3, 4, письмо от 07.12.2016 № 16/171, отчеты об оценке от 24.03.2015, от 20.03.2015, постановление от 28.04.2015 № 107.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем заявитель был уведомлен письмами 74/008/203/2016-694 от 13.12.2016, 74/008/203/2016-695 от 13.12.2016 о приостановлении государственной регистрации.

От предпринимателя Ганага С.В. в Управление Росреестра поступило заявление от 11.01.2017 о приостановлении государственной регистрации до 10.04.2017.

Управлением Росреестра направлен запрос главе Локомотивного городского округа от 13.12.2016 № 08-830 с просьбой сообщить сведения о законности заключения договоров купли-продажи.

Предпринимателем Ганага С.В. дополнительно на государственную регистрацию было представлено дополнительное соглашение к договору от 18.02.2015.

Управление Росреестра сообщениями от 24.04.2017 № 74/008/203/2016- 695, от 25.04.2017 № 74/008/203/2016-694 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказало заявителю в государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении объектов: нежилое здание - гараж, КН/УН: 74:43:0101003:4, расположенный по адресу: Россия, Челябинская обл., п. Локомотивный, ул. Строителей, д. 20/3; нежилое здание - станция технического обслуживания, КН/УН: 74:43:0101003:46, расположенная по адресу: Россия, Челябинская обл., п. Локомотивный, ул. Строителей, 20/2, в связи с неустранением приведенных в уведомлениях от 13.12.2016 №№ 74/008/203/2016-694 и 74/008/203/2016-695 причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Предприниматель Ганага С.В., полагая, что отказы Управления Росреества являются незаконными и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции установил, что при наличии действующей записи в реестре об ином арендаторе (предприниматель Ганага Л.И.) в отношении спорного имущества сроком до 2034 года, на регистрацию были представлены договоры купли- продажи недвижимого имущества, заключенные с предпринимателем Ганага С.В., получившим право на выкуп в порядке преимуществ, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Учитывая, что заявитель не воспользовался своим правом и в ходе приостановления государственной регистрации не устранил сомнения регистратора, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для осуществления государственной регистрации перехода права и права собственности заявителя на недвижимое имущество. Кроме того, суд первой инстанции отклонил ссылку заявителя на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 1018/11, указав, что при осуществлении регистрационных действий Управлением Росреестра не оценивалось соблюдение условий соответствия предпринимателя Ганага С.В. положениям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемые отказы регистрирующего органа являются законными, принятыми в пределах его компетенции, и не нарушающими права заявителя. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что документы, представленные заявителем на государственную регистрацию, не содержали информацию о том, на каком основании к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 04.02.2004 № 13. Принимая во внимание, что в Едином государственном реестре недвижимости сохраняется запись об обременении имущества правами аренды Ганага Л.И., в то время как заявитель не воспользовался своим правом и в ходе приостановления государственной регистрации не устранил обоснованно возникшие сомнения государственного регистратора о законности представленных на государственную регистрацию договоров купли-продажи, оспариваемые отказы регистрирующего органа соответствуют требованиям закона. Помимо этого, суд апелляционной инстанции обратил внимание, что постановление нотариуса об отказе в совершении нотариального действия в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону предпринимателю Ганага С.В. в соответствии с требованиями статьи 33 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.02.1993 № 4462-1) в судебном порядке не оспорено.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования положений части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо установить наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными

федеральными законами (часть 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Из положений части 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ следует, что государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

На основании пунктов 2, 3, 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, среди прочего: с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что Управлением Росреестра приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества в связи с тем, что представленные договоры купли-продажи не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку заключены с лицом, не имеющим преимущественного права покупки объектов недвижимого имущества, отчуждаемых в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ; при этом документы, подтверждающие право преимущественной покупки заявителя на заключение договора купли-продажи на государственную регистрацию не представлены (кроме того, объекты недвижимости находятся в пользовании у иного лица).

Поскольку в ходе приостановления государственной регистрации заявитель не воспользовался своим правом и не устранил сомнения государственного регистратора о законности представленных на государственную регистрацию договоров купли-продажи, в государственной регистрации заинтересованным лицом было отказано сообщениями от 24.04.2017 № 74/008/203/2016-695, от 25.04.2017 № 74/008/203/2016-694. Помимо этого, Управлением Росреестра указано, что в нарушение положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ представленные

договоры купли-продажи не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку заключены с лицом, не имеющим права преимущественной покупки.

На основании изложенного, делая вывод об отсутствии оснований для осуществления государственной регистрации перехода права и права собственности заявителя на спорное имущество, суды первой и апелляционной инстанций указали, что при осуществлении регистрационных действий Управлением Росреестра не оценивалось соблюдение условий соответствия предпринимателя положениям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ.

Между тем выводы судов противоречат имеющимся в материалах дела сообщениям Управления Росреестра от 13.12.2016 № 74/008/203/2016-694, от 13.12.2016 № 74/008/203/2016-695 о приостановлении государственной регистрации, а также сообщениям от 24.04.2017 № 74/008/203/2016-695, от 25.04.2017 № 74/008/203/2016-694 об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности, из содержания которых следует, что основанием для приостановления и отказа в государственной регистрации являлось несоответствие представленных договоров купли-продажи требованиям действующего законодательства, поскольку такие договоры заключены с лицом, не имеющим права преимущественной покупки.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении субъектами малого и среднего предпринимательства условий: 1) нахождение арендуемого имущества по состоянию на 01.07.2013 во временном владении и (или) временном пользовании данных субъектов непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 3) невключение арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-

ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства..

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрено в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи), согласно пункту 1 которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как усматривается из материалов дела, постановлением Администрации от 28.04.2015 № 107 предпринимателю Ганага С.В. предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, в связи с чем между муниципальным образованием Локомотивный городской округ (продавец) и предпринимателем Ганага С.В. (покупатель) заключены договоры купли-продажи объектов муниципальной собственности от 30.04.2015 № 3, от 30.04.2015 № 4, в соответствии с которыми покупатель приобрел в собственность нежилые задания: станция технического обслуживания.

Из материалов дела также следует, что при обращении в регистрирующий орган предприниматель Ганага С.В. представил: договоры купли-продажи от 30.04.2015 № 3, от 30.04.2015 № 4, из содержания которых следует, что они заключены на основании постановления Администрации Локомотивного городского округа от 28.04.2015 № 107; постановление от 28.04.2015 № 107 «О предоставлении ИП Ганага С.В. преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации»; письмо от 07.12.2016 № 16/171 (о том, что стоимость по договору оплачена в полном объеме); отчеты об оценке; доказательства оплаты государственной пошлины.

Делая вывод о законности оспариваемых отказов Управления Росреестра, судами первой и апелляционной инстанции не учтено, что вопрос об условиях возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отнесен к компетенции органа местного самоуправления, уполномоченного на осуществление приватизации, в рассматриваемом случае - это Администрация.

Более того, условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-

ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договоров купли-продажи, представленных в уполномоченный орган в качестве основания для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, в связи с чем регистрирующий орган не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 1018/11, согласно которой регистрирующий орган не вправе при проведении правовой экспертизы сделки, оценивать наличие или отсутствие у заявителя условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, поскольку названный закон относит этот вопрос к компетенции продавца муниципального имущества - муниципального образования в лице исполнительного органа местного самоуправления.

В рассматриваемом случае Администрация установила наличие у предпринимателя Ганага С.В. соответствующих условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, действующее законодательство не содержит положений о последующем контроле со стороны регистратора наличия у лица, обращающегося с заявлением, перечисленных условий и не наделяет его правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи.

Между тем вышеуказанные обстоятельства, а также правовая позиция постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 1018/11 судами первой и апелляционной инстанций не приняты во внимание, в то время как вопрос о наличии у регистрирующего органа полномочий на проверку условий возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества имеет существенное значение при рассмотрении заявленных требований о признании оспариваемых отказов Управления Росреестра незаконными.

На основании изложенного, с учетом того, что выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, основаны на неправильном применении норм материального права, а также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Помимо этого, из материалов дела усматривается, что при рассмотрении требований в суде первой инстанции предприниматель Ганага С.В. заявил о взыскании с Управления Росреестра судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 8000 руб., а также расходов по уплате государственной

пошлины в сумме 3000 руб., вместе с тем Управление Росреестра ссылалось на чрезмерность заявленных требований о взыскании судебных расходов.

С учетом того, что дело направлено на новое рассмотрение, суду следует разрешить вопрос о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины и на оплату услуг представителя, понесенных при рассмотрении настоящего спора.

Таким образом, при новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую правовую оценку оспариваемым отказам Управления Росреестра, рассмотреть требования заявителя о возмещении судебных расходов и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2018 по делу № А76-22727/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи С.В. Лазарев

М.В. Торопова