Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 по делу № А07-12459/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Надежное управление» (далее – общество УК «Надежное управление») – ФИО2 (доверенность от 27.11.2017).

Общество УК «Надежное управление» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2012 № 14/АБК-2012 в сумме 166 976 руб. 13 коп., а также пени в сумме 46 410 руб. 40 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 (судья Шамсутдинов Э.Р.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств,

имеющих значение для дела, неправильное применение статьей 309, 310, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)

Заявитель указывает на то, что был лишен возможности пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии целями, установленными в договоре, то есть для производства продуктов питания, ввиду прекращения оказания услуг по отоплению, водоснабжению, водоотведению и по передаче электрической энергии в спорный период. По его мнению, вина в указанном обстоятельстве лежит на арендодателе, надлежащим образом не исполнившим обязанность по обеспечению коммунальными услугами. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору отсутствуют.

Кроме того, заявитель указывает, что истец не доказал факт несения им расходов по оплате коммунальных услуг, в связи с чем взыскание арендной платы, в состав которой включаются соответствующие расходы, неправомерно.

В отзыве на кассационную жалобу общество УК «Надежное управление» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация инновационных технологий СТАР» (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.01.2012 № 14/АБК-2012, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения: № 18 (S = 17,0), № 19 (S = 14,4), № 20 (S = 16,0), общей площадью 47,4, расположенные на первом этаже 4-этажного помещения административно-бытового комплекса (инвентарный номер 10401, литера Ч), находящегося по адресу: <...> и по окончании срока действия договора обязуется вернуть указанное нежилое помещение арендодателю (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 2.3.6 договора арендатор обязан вносить арендную плату в установленные договором сроки.

Согласно п. 3.1 договора стоимость аренды 1 кв.м составляет 150 руб. Общая стоимость арендной платы составляет 7 110 руб. В стоимость арендной платы включены расходы за потребление электроэнергии, водоснабжения, канализации.

Арендная плата начисляется с момента передачи нежилого помещения по акту приема-передачи и уплачивается арендатором ежемесячно за текущий месяц не позднее 10 числа (п. 3.3 договора).

За нарушение арендатором обязательств, установленных п. 3.3 договора, арендодатель вправе требовать от арендатора выплаты пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

Срок действия договора установлен с момента подписания и действует до 30.11.2012 (п. 8.1 договора).

Указанные в п. 1.1 договора помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2012.

Между сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.12.2012

№ 1 к договору аренды, согласно которому пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения: № 15 (S = 15,3), № 16 (S = 12,6), № 17 (S = 30), общей площадью 57,9 кв.м, расположенные на первом этаже 4-этажного помещения административно- бытового комплекса (инвентарный № 10401, литера Ч), находящееся по адресу: <...> и по окончании срока действия договора обязуется вернуть указанное нежилое помещение арендодателю».

Указанным соглашением стороны изменили размер арендной платы по договору, разделив арендную плату на неизменную часть в сумме 8 685 руб. (в стоимость арендной платы включены расходы за потребление теплоэнергии, водоснабжения, канализации), и расчетную часть - размер которой определяется ежемесячными расчетами исходя из стоимости и количества потребленной электроэнергии арендатором.

Неизменная часть арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, расчетная часть уплачивается не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 4 дополнительного соглашения продлен срок действия договора до 31.10.2013.

Дополнительным соглашением от 01.11.2013 № 2 срок действия договора продлен до 30.09.2014.

Поскольку после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжил пользоваться помещениями, договор возобновился на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Общество УК «Надежное управление», являющееся доверительным управляющим ЗПИФ недвижимости «Уральская недвижимость 2», 25.08.2015 приобрело арендуемые помещения у общества «Корпорация инновационных технологий СТАР».

Право собственности на нежилые помещение, расположенные по адресу: <...>, зарегистрировано 25.08.2015 (свидетельство о государственной регистрации права 13.10.2015).

Общество УК «Надежное управление» 23.03.2017 направило в адрес предпринимателя досудебную претензию и уведомление о расторжении договора, просило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за период с августа 2015 г. по март 2017 г. в размере 166 976 руб. 13 коп. в срок до 31.03.2017, а также указало, что в случае непогашения арендатором задолженности в течение 15 календарных дней с момента извещения договор будет расторгнут в одностороннем порядке с 30.04.2017.

Поскольку претензия была оставлена предпринимателем без ответа и удовлетворения, общество УК «Надежное управление» обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

На основании статьи 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Кодекса).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пунктом 1 статьи 330 ГК РФ).

Принимая во внимание установленный факт неисполнения ответчиком денежных обязательств по договору аренды, в отсутствие доказательств погашения задолженности, признав произведенный истцом расчет суммы задолженности верным, суды правомерно удовлетворили требование о взыскании задолженности в сумме 166 976 руб. 13 коп.

Установив наличие просрочки внесения арендной платы ответчиком по договору, проверив представленный истцом расчет неустойки, признав его арифметически верным, соответствующим условиям п. 4.2 договора, суды также обоснованно взыскали с ответчика в пользу истца пени в размере 46 410 руб. 40 коп. Оснований для снижения неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не усмотрели.

Возражая относительно удовлетворения иска, ответчик в отзыве на исковое заявление указывал на то, что задолженность по арендной плате образовалась не по его вине, так как зимой 2015-2016 года арендуемое помещение не отапливалось, канализация и централизованное водоснабжение находились в аварийном состоянии, в связи с чем деятельность ответчика по производству продуктов питания в период отсутствия коммунальных услуг не осуществлялась.

Вместе с тем судами установлено, что ответчик пользовался арендуемыми помещениями в спорный период, доказательств обратного, в том числе

свидетельствующих о возврате помещений арендодателю в соответствии с условиями договора, ответчик в материалы дела не представил (ст. 9, 65 АПК РФ). Следует отменить, что в отзыве на исковое заявление ответчик пояснял, что в августе 2016 г. предлагал выкупить арендуемые помещения с учетом их состояния и образовавшейся задолженности, что свидетельствует об отсутствии намерения возвратить помещения.

Кроме того, судами отмечено, что в случае, если бы ответчик полагал, что его права нарушены, последний был вправе обратиться к арендодателю с требованием о расторжении договора и освобождении помещений, однако доказательств такого обращения, равно как и принятия мер к освобождению помещений, ответчик не представил.

Следует также учесть, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Между тем, наличие на стороне арендодателя каких-либо противоправных действий, что послужило бы препятствием арендатору в пользовании помещениями, судами не выявлено.

Отсутствие централизованного теплоснабжения, водоснабжения отдельных помещений в здании само по себе не свидетельствует о невозможности использования их по указанному в договоре назначению (под производство).

Кроме того, из материалов дела не следует, что наступление указанных обстоятельств является следствием неправомерных действий арендодателя.

Из содержания отзыва ответчика на исковое заявление усматривается, что прежний арендодатель - общество «Корпорация инновационных технологий СТАР» 01.10.2015 письмом сообщало арендатору об отсутствии возможности получить услуги по отоплению в сезоне 2015-2016 г. и предложил ему организовать индивидуальное отопление помещений, но ответчик отказался; в результате с наступлением холодов вода в трубах, батареях и канализации первого этажа замерзла, так как консервация первого этажа здания не была проведена должным образом, и на данный момент централизованное водоснабжение, отопление и канализация не восстановлены и находятся в аварийном состоянии.

Невозможности самостоятельно организовать отопление в арендуемых помещениях, заключить договор с энергоснабжающей организацией, а также принять меры, которые бы не позволили инженерным системам прийти в аварийное состояние, ответчик не обосновал, соответствующих доказательств в материалах дела не представил.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В пунктах 2.3.2, 2.3.4, 2.3.5, 2.3.8 и 2.3.9 договора аренды содержаться указания на обязанность арендатора содержать арендуемые помещения в исправном состоянии, соблюдать требования СЭС и технической эксплуатации и обслуживания, обеспечивать пожарную безопасность и иные требования безопасности в соответствии с действующим законодательством в отношении объектов такого рода; немедленно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии и ином событии, нанесшем или грозящем нанести арендуемому помещению ущерб, и своевременно принимать меры по предотвращению повреждения или разрушения; при наличии в помещении инженерных коммуникаций в случае возникновения аварийных ситуаций обеспечивать незамедлительный доступ в помещение работников ремонтно- эксплуатационной организации и аварийно-спасательных служб; за свой счет в течении срока действия договора проводить текущий ремонт, нести расходы по содержанию, в том числе услуг охранной службы, производить оплату мест общего пользования, уборку прилегающей территории, самостоятельно и за свой счет осуществлять размещение, хранении, вывоз опасных и твердых отходов; если арендуемое недвижимое имущество в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние либо будет повреждено или уничтожено, то арендатор восстанавливает его своими силами и за свой счет, либо возмещает ущерб, нанесенный арендодателю.

При таких обстоятельствах суды правомерно не приняли указанный довод ответчика в качестве основания для освобождения его от обязанности уплачивать арендную плату за заявленный период.

Довод заявителя жалобы о том, что истец не доказал факт несения им расходов по оплате коммунальных услуг, в связи с чем взыскание арендной платы, в состав которой включаются соответствующие расходы, неправомерно, был предметом рассмотрение суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен, поскольку по условиям договора аренды в редакции дополнительного соглашения, арендная плата за пользование нежилыми помещениями предусмотрена в твердой денежной сумме - 8 685 руб. в месяц. Суд пришел к обоснованному выводу, что указание в договоре на то, что в стоимость арендной платы включены расходы на потребление теплоэнергии, водоснабжения, канализации, в данном случае свидетельствует лишь о том, что расходы на указанные коммунальные услуги не подлежат дополнительному возмещению арендатором.

Ссылка заявителя на отсутствие в спорный период электроснабжения не может быть принята во внимание, поскольку не подтверждается материалами дела.

Иные доводы заявителя жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм права, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат

отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 по делу № А07-12459/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Н.Г. Беляева

С.Н. Соловцов