Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Ресурс» (далее – общество «Инвест- Ресурс») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2018 по делу № А07-36691/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества «Инвест- Ресурс» - Борисова А.Г. (доверенность от 13.06.2018 № 4).

Общество «Инвест-Ресурс» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» (далее – общество «Завод Промсталь») о признании права собственности на помещения подземной автостоянки, номера помещений на поэтажном плане: № I, II; № 1-8, 15-18, общей площадью 1 664,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сун-Ят-Сена, д. 7. Кроме того, истец просил указать в решении суда, что оно является основанием для постановки помещений подземной автостоянки, общей площадью 1 664,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Сун-Ят-Сена, д. 7, на государственный кадастровый учет и основанием для государственной регистрации права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее

- Администрация), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2018 (судья Файрузова Р.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, общество «Инвест-Ресурс» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить.

Заявитель настаивает на правомерности рассматриваемых требований о признании права собственности на помещения подземной автостоянки, обусловленных неисполнением ответчиком обязательства по передаче спорного объекта в собственность истца, ссылаясь на отсутствие объективной возможности регистрации права собственности на спорный объект в административном порядке по причине отсутствия оснований для получения акта ввода объекта в эксплуатацию. По его мнению, избранный способ защиты соответствует характеру и последствиям нарушения, и обеспечивает восстановление нарушенного права.

Заявитель считает, что судам следовало принять во внимание, что иск был признан ответчиком.

В представленном отзыве общество «Завод Промсталь» поддерживает доводы заявителя кассационной жалобы и просит ее удовлетворить.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом «Завод Промсталь» (застройщик) и обществом «Инвест-Ресурс» (инвестор) заключен договор инвестирования строительства подземной автостоянки от 05.06.2015, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить подземную автостоянку, указанную в п. 1.2. договора, и после ввода ее в эксплуатацию передать инвестору объект инвестирования, а инвестор обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект инвестирования.

Согласно п. 2.3 договора ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию подъемной автостоянки - IV квартал 2015 года.

Цена договора составляет 22 000 000 руб., подлежит оплате путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в срок до 31 декабря 2016 года (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 4.7 договора установлено обязательство застройщика после получения разрешения на ввод подземной автостоянки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта инвестирования обеспечить

передачу в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для регистрации права собственности на объект инвестирования.

В силу п. 8.1 договора после завершения строительства, ввода в эксплуатацию подземной автостоянки инвестор приобретает право на получение в собственность объекта инвестирования, при условии надлежащего выполнения им условий договора, в частности, уплаты инвестором на момент государственной регистрации права собственности на объект инвестирования первого инвестиционного взноса и отсутствия просрочки по уплате последующих инвестиционных взносов.

Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору (п. 12.2 договора).

Во исполнение условий договора инвестор перечислил на расчетный счет застройщика денежные средства, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов между обществом «Завод Промсталь» и обществом «Инвест-Ресурс».

Согласно техническому паспорту филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан, составленному по состоянию на 16.10.2014, объект «Жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (Литер 1) на территории квартала, ограниченного улицами Сун- Ят-Сена, Брестской и продолжением улицы Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» возведен, подземная автостоянка так же имеется, к дому подведены все необходимые коммуникации.

Технический паспорт содержит ссылку на отсутствие разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации от 07.09.2015 № 1815 указанному жилому дому присвоен адрес: <...>.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра от 14.11.2017 в ЕГРП отсутствуют данные о зарегистрированных правах на объект инвестирования.

Разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт ввода объекта в эксплуатацию по состоянию на дату рассмотрения спора сторонами не представлены, материалы дела не содержат.

Общество «Инвест-Ресурс», ссылаясь на то, что строительство подземной автостоянки завершено, им надлежащим образом исполнено денежное обязательство по договору инвестирования, в то время как обществом «Завод Промсталь» в нарушение условий договора не были приняты меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и по передаче необходимых документов в регистрирующий орган, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений статей 8.1, 131 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Федеральным законом.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у

него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Таким образом, возникновение права собственности на недвижимое имущество, в том числе созданное в результате инвестиционной деятельности, определяется моментом осуществления его государственной регистрации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будут создана или приобретена в будущем» (далее - постановление от 11.07.2011 № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления от 11.07.2011 № 54, если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли- продажи (пункт 3 статьи 551 названного Кодекса).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не

создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Проанализировав условия договора строительства подземной автостоянки от 05.06.2015, заключенного между обществом «Завод Промсталь» (застройщик) и общество «Инвест-Ресурс» (инвестор), суды верно квалифицировали его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015

№ 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Согласно части 1 статьи 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что помещения подземной автостоянки, общей площадью 1664,5 кв.м, расположенные по адресу: <...>, не является учтенными, права на них не зарегистрированы, что подтверждается сведениями из ЕГРН; спорный объект в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен (разрешение на ввод в эксплуатацию в материалах дела отсутствует).

Поскольку нежилые помещения, о признании права собственности на которые предъявлен иск, расположены в объекте незавершенного строительства, суды верно указали, что их постановка на кадастровый учет, а также государственная регистрация на них права собственности до ввода объекта в эксплуатацию не возможны. Согласно части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Суды также верно исходили из того, что отсутствие сведений о государственной регистрации права на спорный объект за ответчиком исключает оценку заявленных истцом требований в качестве требований, направленных на изменение состояния записей Единого государственного реестра недвижимости, либо требований о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, суды пришли к правильному выводу о том, что в данном случае отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований общества «Инвест-Ресурс».

Ссылка общества «Инвест-Ресурс» на признание иска ответчиком не может быть принята во внимание.

В силу части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Поскольку признание иска противоречит вышеприведенным положениям законодательства, суд обоснованно рассмотрел спор по существу.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правильности выводов судов, основаны на неверном толковании норм права применительно к установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2018 по делу № А07-36691/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест- Ресурс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его

принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи С.Э. Рябова

ФИО1