Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Наш дом» (далее – ТСЖ «Наш дом») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2018 по делу № А60- 3369/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель ТСЖ «Наш дом» - Ваганов В.В. (доверенность от 12.01.2017).

ТСЖ «Наш дом» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕЗ» (далее – общество «ДЕЗ», городскому округу Заречный Свердловской области в лице Администрации городского округа Заречный (далее - Администрация ) о признании отсутствующим права собственности общества «ДЕХ» на помещения № 1, 3-5, общей площадью 36,9 кв.м, с кадастровым номером 66:42:0101031:3012, расположенные на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации № 66-66/026-66/026/300/2015-2476/2, а также сведений о праве собственности на указанные помещения; о признании указанных помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2018 (судья Сидорская Ю.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 (судьи Скромова Ю.В.. Жукова Т.М., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТСЖ «Наш Дом» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требований удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права.

Товарищество указывает, что согласно проектной документации по строительству дома, подготовленной ВГНИПИИ «Атомтеплоэлектропроект» Минэнерго СССР (Уральское отделение), спорные помещения № 1, 3-5 с кадастровым номером 66:42:0101031:3012 представляли собой помещение № 1 - колясочная, и помещение № 2 - кладовая инвентаря. По его мнению, указанные помещения не имеют самостоятельного назначения и являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, как в силу положений статьи 8 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и статьи 1 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», в ранее действующей редакции, так и в соответствии нормами статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Заявитель считает вывод судов о том, что в техническом паспорте на многоквартирный дом назначение спорных помещений не конкретизировано, не имеющим правового значения при наличии вышеуказанной проектной документации.

Согласно доводам товарищества, судами не учтено то обстоятельство, что право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано 27.02.2014, в то время как договор аренды в отношении таких помещений был заключен с обществом «ДЕЗ» в 2005 году. При таких обстоятельствах договор аренды, равно как последующий договор купли- продажи, заключенный с обществом «ДЕЗ», является ничтожной сделкой, поскольку Администрация муниципального образования не имела права распоряжаться данными помещениями, которые в силу закона являются общим имуществом дома. Также заявитель отмечает, что в качестве основания возникновения права собственности муниципального образования указаны постановление Главы муниципального образования «Город Заречный» от 17.08.1999 № 625-П, распоряжение Министерства государственного имущества

Российской Федерации от 13.07.1999 № 939-р, распоряжение Правительства Российской Федерации от 13.06.1999 № 933-р, приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, однако, в указанных правовых актах спорные помещения отдельно не поименованы и не индивидуализированы, что, по его мнению, свидетельствует о невозможности возникновения права собственности на такие помещения на основании данных актов.

Кроме того, заявитель выражает несогласие с выводом судов о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. По его мнению, требование о признании права собственности отсутствующим и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на спорные помещения является правомерным, обусловлено отсутствием правовых основания для государственной регистрации права собственности муниципального образования на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и регистрацией права собственности общества «ДЕЗ» на указанное имущество на основании ничтожной сделки.

Помимо этого, товарищество считает необоснованным вывод судов о пропуске срока исковой давности по рассматриваемым требованиям. Указывает, что при исчислении указанного срока судам следовало принять во внимание письмо Администрации от 10.04.2017 № 01-28/2534, в котором содержится информация о том, что ранее спорные помещения принадлежали городскому округу Заречный и были отчуждены обществу «ДЕЗ». По его утверждению, именно с момента получения названного письма истец узнал о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, находился в государственной собственности и состоял на балансе Белоярской атомной электростанции.

Постановлением главы муниципального образования «Город Заречный» от 17.08.1999 № 625-П, принятым во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 13.06.1999 № 939-р, от Белоярской атомной станции в муниципальную собственность приняты объекты коммунально-бытового назначения по утвержденному перечню. В указанный перечень вошел, в том числе, и жилой дом, расположенный по адресу: <...>.

Право муниципальной собственности городского округа Заречный на помещения № 1, 3-5, общей площадью 36,9 кв.м, кадастровый номер 66:42:0101031:3012, расположенные по адресу: <...>, зарегистрировано 27.02.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2014 66 АЖ 356847.

Между Администрацией (арендодатель) и обществом «ДЕЗ» (арендатор) был заключен договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 09.11.2005 № 233А.

Впоследствии общество «ДЕЗ» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», приобрело спорные объекты недвижимости в собственность, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.09.2015 сделана запись регистрации № 66-66/02666/026/300/2015-2476/2.

Первое жилое помещение в указанном многоквартирном доме было передано в собственность граждан по договору безвозмездной передачи жилья от 20.08.1992.

Полагая, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и в силу закону принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме, ТСЖ «Наш дом» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В обоснование иска товарищество указывало на то, что согласно проектной документации по строительству дома, подготовленной ВГНИПИИ «Атомтеплоэлектропроект» Минэнерго СССР (Уральское отделение), спорные помещения № 1, 3-5 с кадастровым номером 66:42:0101031:3012 представляли собой помещение № 1 - колясочная, и помещение № 2 - кладовая инвентаря.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Статьей 289 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в

данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Подпунктом «а» п. 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, как верно указано судами, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной постановлении от 02.03.2010 № 13391/09, такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт- Петербурга согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Как установлено судами, согласно поэтажному плану здания спорными являются помещения первого этажа вставки жилого дома, при этом помещения имеют отдельный вход.

В техническом паспорте на многоквартирный дом не конкретизировано целевое назначение помещений.

В подтверждение того, что спорные помещения использовались для размещения службы домоуправов, а впоследствии для размещения паспортного стола ответчиками представлена выкопировка из технической документации, составленная в период оформления передачи имущества от Белоярской атомной электростанции в муниципальную собственность, согласно которой помещения значатся как служебные, на документе имеется подпись «Техник ЖКХ ФИО1.» и штамп организации.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, установив, что спорные помещения с 1988 года, то есть до возникновения права собственности на квартиры у жильцов, сформированы как самостоятельные объекты

недвижимости, учитывались ранее и учитываются в настоящее время в органах технического учета и регистрации как помещения самостоятельного назначения, не связанного с обслуживанием помещений дома, суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорные помещения не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также Конституционного Суда Российской Федерации, применимой к спорным правоотношениям, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований товарищества.

Кроме того, судами учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

На основании ст. 12 ГК РФ, осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Из пункта 1 статьи 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Правом на этот иск обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» указано следующее. Если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом.

В случае, когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества.

С учетом изложенного, установив, что спорные помещения находятся в фактическом владении общества «ДЕЗ», суды пришли к обоснованному выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права применительно к рассматриваемому спору.

Кроме того, суды приняли во внимание заявление ответчика о применении исковой давности, исходя из того, что к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, иск товарищества направлен на защиту права от нарушения, связанного с лишением владения (п. 57 постановления от 29.04.2010 № 10/22), поскольку спорное имущество не находится во владении истца.

Руководствуясь положениями части 1 статьи 135, части 8 статьи 138 ЖК РФ, установив, что спорные помещения находятся в фактическом владении общества с 2005 года, суды пришли к выводу, что товарищество должно было узнать о нарушении права с момента начала выполнения функций по управлению многоквартирным домом (сведения о регистрации внесены 02.08.2006), и на основании статьей 195, 196, 199, 200 ГК РФ признали срок исковой давности на момент обращения в суд с настоящий иском (25.01.2018), пропущенным.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам. Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов судов об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и сделанных на их основании выводов, что в силу ст. 286 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо, в связи с чем судом кассационной инстанции отклоняются.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.03.2018 по делу

№ А60-3369/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Наш дом» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Н.Г. Беляева

Т.В. Сулейменова