Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зиминой Татьяны Евгеньевны (далее – предприниматель Зимина Т.Е., заявитель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 по делу № А07-38662/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Зимина Т.Е. обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, выраженного в уведомлении от 16.11.2017 № 02/13/002/2017-1238, и обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию сделки.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация) и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее – Комитет).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 (судья Абдуллина Э.Р.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Пирская О.Н.,) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Зимина Т.Е., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель кассационной жалобы указывает, что основанием для отказа в регистрации права послужило внесение изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее – Правила землепользования и застройки) решением Совета городского округа город Нефтекамск от 26.04.2016 № 3- 46/02, которым из территориальной зоны «СП-3» исключен условно разрешенный вид использования земельного участка «магазины», между тем указанное решение не может применяться к правоотношениям между заявителем и Комитетом, поскольку его действие не распространяется на отношения, возникшие до его принятия. Ссылаясь на положения части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), предприниматель Зимина Т.Е. отмечает, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека. Таким образом, по мнению заявителя, законодатель не лишает собственника объекта недвижимости права пользования (аренды) земельного участка, а лишь ограничивает или запрещает конкретный вид использования земельного участка, что не может являться основанием для отказа в регистрации права аренды.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель Зимина Т.Е. является собственником недвижимого имущества - одноэтажного нежилого здания площадью 68,6 кв. м с кадастровым номером 02:66:010301:1459, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, с. Энергетик, Промзона, строение 21.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:66:040105:36.

Постановлением Администрации от 23.06.2009 № 1606 принято решение об изменении вида разрешенного использования данного здания с «хранилище

радиоактивных изотопов» на «магазин»; собственнику здания - Зиминой Т.Е. указано на необходимость зарегистрировать изменение вида разрешенного использования объекта недвижимости.

Постановлением Администрации г. Нефтекамска от 03.10.2013 № 3770 предпринимателю Зиминой Т.Е. предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:66:040105:36 в аренду для целей размещения магазина сроком на 49 лет.

На основании указанного постановления между Комитетом и предпринимателем Зиминой Т.Е. заключен договор аренды земельного участка от 22.05.2014 № 5109к в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:66:040105:36 для использования в целях размещения магазина с установлением срока аренды - с 09.10.2012 до 09.10.2061.

По акту приема-передачи от 22.05.2014 произведена передача земельного участка с кадастровым номером 02:66:040105:36 в аренду.

Постановлением Администрации от 26.05.2016 № 2374 (с учетом постановления Администрации от 31.07.2017 № 2867) предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:040105:36 – «магазины».

Предприниматель Зимина Т.Е. обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 22.05.2014 № 5109к.

Управление Росреестра направило в адрес предпринимателя Зиминой Т.Е. уведомление от 16.11.2017 № 02/313/002/2017-1238, в котором отказало в государственной регистрации договора аренды от 22.05.2014 № 5109к со ссылкой на статью 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Отказ заинтересованного лица мотивирован внесением изменений в Правила землепользования и застройки (в редакции решения Совета городского округа город Нефтекамск № 3-46/02 от 26.04.2016), в силу которых для территориальной зоны «СП-3», к которой относится земельный участок с кадастровым номером 02:66:040105:36, исключен условно разрешенный вид использования «для размещения магазинов» («магазины»).

Предприниматель Зимина Т.Е., полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды является незаконным и нарушающим ее права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из соответствия оспариваемого решения регистрирующего органа положениям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (статьи 26, 27) с учетом того, что Правилами землепользования и застройки (в редакции решения Совета городского округа город Нефтекамск № 3-46/02 от 26.04.2016) установлен запрет на «размещение магазинов» для территориальной зоны «СП- 3» (зона водоохранного озеленения), к которой относится спорный земельный участок.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции, указал на несоответствие договора аренды от 22.05.2014 № 5109к с указанием цели аренды «для размещения магазина» действующему земельному и градостроительному законодательству в части требований к разрешенному использованию земельных участков. Отклоняя доводы заявителя о том, что решение Совета городского округа город Нефтекамск № 3-46/02 от 26.04.2016 не распространяется на правоотношения сторон по договору от 22.05.2014 № 5109к, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды от 22.05.2014 № 5109к как сделка считается незаключенной, при этом учитывая, что с заявлением о государственной регистрации права заявитель обратился только 04.08.2017, суд апелляционной инстанции указал, что сторонам было известно о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского, исключившим условно разрешенный вид использования «размещение объекта торговли» для территориальной зоны «СП-3» (зона водоохранного озеленения). Кроме того, отклоняя ссылку заявителя на часть 8 статьи 36 ГрК РФ суд апелляционной инстанции указал на непредставление регистрирующему органу сведений о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 02:66:040105:36 «для размещения магазина» не является опасным для окружающей среды.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Из системного толкования положений части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ следует, что для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия)

незаконными, необходимо установить наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Из положений части 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ следует, что государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

На основании пунктов 2, 3, 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, среди прочего: с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды № 5109к от 22.05.2014 являлось несоответствие документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации, поскольку в реестровом деле имеются сведения, из которых следует, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки (в актуальной редакции решения Совета городского округа город Нефтекамск № 3-46/02 от 26.04.2016), земельный участок с кадастровым номером 02:66:040105:36 относится к территориальной зоне «СП-3» – зоне водоохранного озеленения, при этом для указанной зоны такой вид разрешенного использования – «для размещения магазина» («магазины») не предусмотрен. В связи с неустранением причин приостановления государственной регистрации Управлением Росреестра вынесен отказ в государственной регистрации договора аренды № 5109к от 22.05.2014, который мотивирован вышеуказанными обстоятельствами.

Исследовав и оценив оспариваемый отказ Управления Росреестра, установив, что для территориальной зоны «СП-3», к которой относится земельный участок с кадастровым номером 02:66:040105:36, такой вид разрешенного использования – «для размещения магазина» («магазины») не предусмотрен, с учетом Правил землепользования и застройки в редакции решения Совета городского округа город Нефтекамск № 3-46/02 от 26.04.2016, суды пришли к выводу о несоответствии договора аренды № 5109к от 22.05.2014 действующему земельному и градостроительному законодательству в части требований к разрешенному использованию земельных участков.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

Из материалов дела усматривается, что между Комитетом и предпринимателем Зиминой Т.Е. подписан договор аренды земельного участка от 22.05.2014 № 5109к в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:66:040105:36 для использования в целях размещения магазина с установлением срока аренды - с 09.10.2012 до 09.10.2061. При этом вид разрешенного использования «хранилище радиоактивных изотопов» на разрешенный вид использования «магазин» был осуществлен в 2009 году на основании ненормативного акта администрации г.Нефтекамска и в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городском округе г.Нефтекамск в действовавшей на момент его принятия редакции.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 02:66:040105:36, из которой следует, что видом разрешенного использования является – «для размещения магазина» (л.д. 25).

Из положений части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017) следует, что вид разрешенного использования земельного

участка вносится в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости.

Аналогичные положения предусмотрены в частях 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции, действующей с 01.01.2017), согласно которым в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; а также дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

При рассмотрении спора судами установлено, что после совершения сделки в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, исключившие условно разрешенный вид использования «размещение объекта торговли» для территориальной зоны «СП-3».

Правовые последствия несоответствия существующих видов разрешенного использования земельных участков положениям градостроительных документов, установленных позднее, определены как в градостроительном, так и в земельном законодательстве.

Так, согласно части 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

В соответствии с частью 8 статьи 36 Грк РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные

параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Помимо этого, аналогичные нормы содержатся и в Правилах землепользования и застройки (в ред. от 31.07.2018), согласно пункту 1.6.3 которых земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды объектов культурного наследия.

В случае, если использование указанных в подпункте 1 настоящего пункта земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1.6.4 Правил землепользования и застройки).

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что положения ЗК РФ и ГрК РФ не требуют обязательного приведения используемых земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствие с градостроительными регламентами, то есть их правообладатели могут использовать их согласно ранее возникшим требованиям в отношении функционального назначения, за исключением случаев, когда такое использование угрожает опасными последствиями. В таких случаях запрет на использование соответствующих объектов недвижимости допускается только федеральными законами, но не подзаконными актами либо иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.

Отклоняя ссылку заявителя на часть 8 статьи 36 ГрК РФ и указывая, что предпринимателем Зиминой Т.Е. не представлено сведений о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 02:66:040105:36 «для размещения магазина» не является опасным для окружающей среды, судом апелляционной инстанции не учтено, что данное обстоятельство (отсутствие указанных документов) не являлось ни основанием для приостановления государственной регистрации договора аренда, ни основанием для ее отказа. Истребование дополнительных документов запрещается (часть 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Кроме того, судом не приняты во внимание положения ранее названных норм о

том, что запрет на использование земельных участков может устанавливаться только федеральным законодательством.

Вопрос о наличии соответствующего запрета на использование земельного участка в целях размещения магазина в связи с наличием опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, судами не рассматривался и не исследовался.

Помимо этого, судами первой и апелляционной инстанций не дана надлежащая правовая оценка выписке из ЕГРН по состоянию на 11.07.2017, из содержания которой следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:66:040105:36 имеет вид разрешенного использования: для размещения магазина.

Вопрос о том, какой вид разрешенного использования имеет земельный участок, в том числе до внесения изменений в Правила землепользования и застройки, судами также не разрешался.

Таким образом, выводы судов о наличии оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка в связи с несоответствием его вида разрешенного использования градостроительной документации сделаны судами без учета вышеуказанных норм права и установления значимых для дела обстоятельств.

Между тем правильное применение норм материального права, установление и исследование вышеуказанных обстоятельств, а также надлежащая правовая оценка представленным доказательствам имеет существенное значение при рассмотрении настоящего спора и определении наличия/отсутствия оснований для государственной регистрации договора аренды.

На основании изложенного, с учетом того, что выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, основаны на неполном исследовании значимых для дела обстоятельств, неправильном применении норм материального права решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую правовую оценку оспариваемому отказу Управления Росреестра, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 по делу № А07-38662/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи Н.Г. Беляева

С.Н. Соловцов