Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Уральского округа в составе судьи Столярова А.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Евсеева Сергея Николаевича (далее – предприниматель Евсеев С.Н.) на мотивированное решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.09.2021, принятое путем подписания резолютивной части
от 02.09.2021 в порядке упрощенного производства по делу № А60-33134/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 07.12.2021 по указанному делу.

Жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без извещения сторон.

Администрация г. Екатеринбурга (далее – Администрация) обратилась
в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с исковым заявлением
к предпринимателю ФИО1 о взыскании 124 313 руб. 63 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № 5-1704 от 01.09.2008 за период с марта 2017 г. по август 2020 г., 77 610 руб. 56 коп. неустойки за период с 11.03.2017 по 07.09.2020.

Определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 18.05.2021 дело передано на рассмотрение Арбитражного суда Свердловской области.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.07.2021 исковое заявление принято к производству.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства в соответствии
с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.09.2021 принятым путем подписания резолютивной части в порядке упрощенного производства, исковые требования удовлетворены частично,
с предпринимателя ФИО1 в пользу Администрации взыскано 96 394 руб. 15 коп. задолженности, 48 301 руб. 95 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Мотивированное решение изготовлено 13.09.2021.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 07.12.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суды не исследовали вопрос о предоставлении ответчику ежегодных расчетов арендной платы. В материалах дела отсутствуют доказательства направления таких расчетов ответчику, в связи с чем последний не мог знать о размере арендных платежей, руководствовался единственным доступным источником о размере стоимости земельного участка – данными указанными на сайте Росреестра, которые оказались ошибочными. В обоснование доводов кассационной жалобы податель жалобы указывает на не соблюдение истцом обязательного претензионного порядка, поскольку в материалах дела отсутствуют копия досудебной претензии, доказательства направления претензии в адрес предпринимателя ФИО1, что, по мнению ответчика, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Администрации. Указал, что факт частичной оплаты арендных платежей подтверждает намерение ответчика оплачивать пользование земельным участком, а не уклоняться от соответствующих платежей; рассмотрение дела в порядке упрощенного производство лишило возможности ответчика представить отчет об оценке стоимости земли, из которого следует, что реальная стоимость земельного участка составляет 17 008 000 руб. 00 коп., а не 56 609 012 руб. 00 коп., как указано Администрацией. Предприниматель отмечает, что договор аренды
№ 5-1704 от 01.09.2008 он не подписывал, копию договора и перерасчет аренды земельного участка по указанному договору истец ответчику не представил. Считает, что в отсутствие заключенного договора аренды земельного участка на предпринимателя ФИО1 не могут переходить обязанности по оплате неустойки в размере, указанном в договоре между истцом и собственником всего здания. Как полагает заявитель кассационной жалобы, арендодателем по договору аренды земельного участка от 01.09.2008 № 5-1704 является Министерство по управлению имуществом Свердловской области, и для внесения изменений в договор аренды необходимо обращаться именно в данный орган. Предприниматель указывает на то, что Администрация не может быть истцом в суде по требованиям, вытекающим из названного договора аренды и предъявлять какие-либо исковые требования, в том числе по незаключенным сделкам, поскольку не является собственником земельного участка. Отмечает, что срок действия соглашения, по условиям которого полномочия Министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена были переданы муниципальному образованию «город Екатеринбург», истек 17.05.2013. Таким образом, заявитель жалобы, настаивает на том, что полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности на территории города Екатеринбурга, обладает Министерство, к которому перешли правомочия арендодателя по спорному договору аренды.

Предпринимателем ФИО1, в кассационной жалобе заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела письма Администрации
(исх. № 23.5-01/4146 от 10.11.2021), которое невозможно было приобщить к материалам дела на стадии рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, поскольку данное письмо направлено ответчику после вступления обжалуемых судебных актов в законную силу.

Указанный документ не может быть приобщен к делу, поскольку
в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможность переоценки выводов судов с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов, арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает.

В связи с этим указанный документ не принимается судом в качестве доказательств.

Выводы суда первой инстанции в части неудовлетворенных требований заявителем не оспариваются, следовательно, судом апелляционной инстанции не пересматртивались.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 286 и 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 288.2. названного Кодекса вступившие в законную силу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства , могут быть обжалованы в порядке кассационного производства по правилам, предусмотренным главой 35, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

В соответствии с частью 3 статьи 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для пересмотра в порядке кассационного производства указанных в части 1 названной статьи решений и постановлений являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора,между Администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом УК «Уралжилсервис», ФИО2 (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка № 5-1704 от 01.09.2008 (в редакции дополнительного соглашения № 1-27) с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с п. 1.1, 2.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на неопределенный срок за плату земельный участок площадью 2848 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0501072:64, расположенный по адресу: <...>, и предоставленный под здание административно-торгового центра общей площадью 14 358 кв. м. закрытого акционерного общества УК «Уралжилсервис» - для эксплуатации встроенного помещения административного назначения общей площадью 52.6 кв. м.; ФИО3 – для эксплуатации конторских помещений общей площадью
186 кв. м.

По условиям п. 1.2 договора, стороны по настоящему договору дали согласие на вступление в настоящий договор на стороне арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

В п.п. 2.2.1 договора установлено, что размер арендной платыопределяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования г. Екатеринбург и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение 1). Размер арендной платы для каждого арендатора определяется пропорционально отношению площадей объектов недвижимости, находящихся в их собственности, к общей площади объектов недвижимости, находящихся на земельном участке. В случае перерасчета арендной платы арендатор обязан оплачивать арендную плату согласно перерасчету, имеющему более позднюю дату составления.

При неполучении расчета арендной платы арендатор обязан не позднее 25 февраля очередного года обратиться в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы.

В п. 2.2.2 договора установлено, что расчет арендной платы направляется арендатору не позднее 15 февраля каждого года почтовому адресу, указанному в договоре.

Пунктом п. 3.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от размера подлежащего перечислению платежа.

В связи с государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение площадью 134 кв. м в здании, расположенном на вышеуказанном земельном участке, Администрация полагает, что с 19.06.2015 у ФИО1 возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка
№ 5- 1704 от 01.09.2008 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно расчету Администрации, задолженность ФИО1 по внесению арендных платежей за период с марта 2017 г. по август 2020 составила 124 313 руб. 63 коп.

Администрация 08.12.2020 обратилась с заявлением о выдаче судебного приказа.

Мировым судьей судебного участка № 2 Ленинского судебного района
г. Екатеринбурга 11.12.2020 выдан судебный приказ.

Определением от 21.01.2021 судебный приказ отменен в связи
с поступившими относительно его исполнения возражениями должника.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции, пришли к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными, с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности за период с марта 2017 г. по декабрь 2017 г.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Уральского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 этого кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 35 названного кодекса при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил следующее. Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым этим зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Также в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее.

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными.

Суды двух инстанций правильно исходили из того, что в силу закона предприниматель приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 5-1704 от 01.09.2008, в связи с чем является лицом, обязанным вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, исходя из расчетов, составляемых арендатором на каждый год.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При этом суды обоснованно отклонили довод предпринимателя
ФИО1 о том, что он не вступал в спорный договор аренды и на него не распространяется обязанность по уплате неустойки в указанном в договоре размере, поскольку тот факт, что ответчику не было известно о размере неустойки, предусмотренной за нарушение обязательств по внесению арендной платы, не освобождает его от ответственности в виде уплаты неустойки, установленной в договоре аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций проверили расчет сумм долга и неустойки за период, за который срок исковой давности не истек, и признали его соответствующим закону и арифметически верным.

Порядок расчета арендной платы подтвержден материалами дела и предпринимателем ФИО1 не оспорен (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования Администрации частично.

Довод кассационной жалобы относительно того, что полномочиями арендодателя по спорному договору аренды, обладает Министерство, а не Администрация, судом кассационной инстанции отклоняется.

Так, абзацем 1 ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004
N 18-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в ранее существовавшей редакции от 17.10.2013 предусматривалась возможность заключения органами исполнительной власти соглашения с органами местного самоуправления этого поселения.

Такое соглашение "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" было заключено между Министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург" 17.05.2007, по условиям которого полномочия Министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург". Срок действия указанного соглашения истек 17.05.2013.

Между тем согласно Соглашению от 31.03.2014 "О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов", заключенному между Администрацией Екатеринбурга и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, начисление, контроль и взыскание задолженности по арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в судебном порядке осуществляет Администрация Екатеринбурга.

Таким образом, как на момент заключения дополнительных соглашений со стороны арендодателя Администрацией (как сторона по договору), так и на момент обращения в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате (как администратор по арендным платежам за землю) Администрация обладала соответствующими необходимыми полномочиями.

Довод кассационной жалобы о несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, являлся предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, и правомерно отклонен как противоречащий материалам дела.

В обоснование соблюдения претензионного порядка урегулирования данного спора, судами установлено, что ответчику было известно о наличии у Администрации претензий относительно уплаты арендных платежей еще до подачи искового заявления по настоящему делу. Администрация обращалась в суд общей юрисдикции за выдачей судебного приказа на взыскание задолженности и неустойки с ФИО1 Мировым судьей 11.12.2020 выдан судебный приказ. Должник 20.01.2021 обратился с возражениями относительно судебного приказа, в связи с чем определением от 21.01.2021 судебный приказ отменен. В рассматриваемом случае подача заявления о выдаче судебного приказа свидетельствует о соблюдении истцом претензионного порядка
в данном случае.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 20.03.2017 № 309-ЭС16-17446, досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается
к нарушителю с требованием об устранении нарушения. Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства. Такой порядок ведет к более быстрому и взаимовыгодному разрешению возникших разногласий и споров.

Кроме того, формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения, суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 288, 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.09.2021 по делу № А60-33134/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия, обжалованию в соответствии с частью 3 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит.

Судья А.А. Столяров