Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АА-Н» (далее – общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2023 по делу № А60-46213/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: общества – Попова Н.А. (доверенность от 10.09.2022);

Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент, истец) - Плюснин А.В. (доверенность от 29.12.2022 № 42/05/02.06-14).

Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу о взыскании 85 003 руб. 95 коп. задолженности по договору аренды за период с 01.07.2021 по 03.10.2022, 3613 руб. 01 коп. пени за период с 13.07.2021 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 17.02.2023 с продолжением начисления пени с 18.02.2023 по день фактической уплаты долга, а также почтовых расходов в сумме 467 руб. 24 коп. (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 29.08.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 21.10.2022 суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства

Решением суда от 02.05.2023 иск удовлетворен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель указывает на невозможность пользования арендованным имуществом в связи с наличием существенных недостатков, полностью препятствующих использованию помещения по назначению (не благоустроено), отсутствием освещения, отопления, ЭЭ, ГВС, ХВС, отдельного входа, водоразборных точек. Как отмечает общество, им в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что помещение им не использовалось. Заявитель, ссылаясь на невозможность использования арендованного имущества не по вине арендатора, полагает, что у него отсутствует обязанность по внесению арендных платежей. Общество указывает, что долг за фактическое пользование взыскан и за период после расторжения договора.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества от 26.04.2019 № 69000877 на использование нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр-т Орджоникидзе, д. 26 (литера К, подвал - помещения № 39- 40, общей площадью 98,7 кв. м).

Срок договора установлен с 13.05.2019 по 12.05.2024.

Дополнительным соглашением от 22.07.2020 арендатору предоставлена отсрочка уплаты арендной платы на период с 18.03.2020 до 01.10.2020.

Согласно п. 2 указанного соглашения задолженность по арендной плате за период с 18.03.2020 до 01.10.2020 подлежит уплате, начиная с 01.01.2021 поэтапно один раз в месяц не позднее 10 числа текущего месяца равными платежами в размере половины ежемесячной арендной платы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.05.2022 по делу № А60-60615/2021 договор аренды расторгнут, ответчик обязан освободить занимаемое помещение.

Как указал истец, помещение по акту приема-передачи арендатором арендодателю после расторжения договора не возвращено.

По расчету истца, за ответчиком числится задолженность по уплате арендных платежей за пользование помещениями за период с 01.07.2021 по 03.10.2022 в сумме 85 003 руб. 95 коп., истцом начислено 3613 руб. 01 коп. неустойки за период с 13.07.2021 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 17.02.2023.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлены претензии от 22.03.2022 № 02.09-29/002/1366, от 06.07.2022 № 02.09-29/002/3496 с требованием погасить задолженности по арендной плате.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании ст. 606, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Как установлено судами, договор аренды от 26.04.2019 № 69000877 заключен по итогам аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, проведенного 23.04.2019.

Факт предоставления истцом ответчику в аренду спорных помещений установлен судами и подтвержден актом приема-передачи нежилого объекта от 13.05.2019, подписанным уполномоченными лицами сторон спора.

В акте указано, что объект будет использоваться под конторское; финансово-кредитные учреждения: объекты медицинского и фармацевтического обслуживания; объекты бытового обслуживания; объекты торговли; жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы. В

ходе передачи установлено: нежилые помещения, подвал - помещения № 39-40, частичное благоустройство (отопление, освещение), отдельный вход, общей площадью 98,7 кв. м. Санитарно-техническое состояние объекта: удовлетворительное.

Таким образом, суды верно установили, что, подписав акт приема-передачи от 13.05.2019 без каких-либо замечаний и возражений, арендатор согласился с состоянием принимаемого имущества.

Само по себе отсутствие в помещении отдельных элементов благоустройства, на которые указывает ответчик, с учетом расположения помещения в подвале, о чем арендатору было известно при заключении договора, не является основанием для освобождения от внесения арендной платы.

Судами учтено, что домовая труба отопления проходит по помещению подвала, частично изолирована, что предполагает теплоотдачу и обогрев помещения.

Судами приняты во внимание пояснения истца, согласно которым от ответчика не поступали претензии о невозможности использования арендуемых помещений.

Согласно условиям договора обязанность совершить действия по присоединению к энергоснабжению, теплоснабжению и водоснабжению возложена на арендатора. Арендатор обязан напрямую заключить договора с ресурсоснабжающими организациями (п 3.2.12 договора). Таким образом отсутствие точек присоединения не является следствием нарушения арендодателем условий договора.

Поскольку договор заключен по результатам торгов, возможность ознакомления с состоянием имущества путем его осмотра могла быть реализовано стороной, последний не вправе ссылаться на невозможность пользования вещью в соответствии с ее назначением, так как состояние объекта должно было быть известно арендатору.

Действуя разумно и осмотрительно при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчик несет риски такой деятельности.

Доказательств существенного изменения состояния помещений после заключения договора материалы дела не содержат.

Относительно отсутствия самостоятельного входа в помещение, в судебном заседании ответчик пояснил, что намеревался обустроить отдельный вход.

Суды учли, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.05.2022 по делу № А60-60615/2021 договор аренды расторгнут, при этом в рамках дела № А60-60615/2021 обстоятельства невозможности использования помещений не устанавливались.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо

возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. В том случае, когда арендатор несвоевременно исполнил обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.

При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 информационного письма № 66).

Решение от 11.05.2022 по делу № А60-60615/2021 о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений вступило в силу 14.06.2022, после расторжения договора в судебном порядке арендатором не предпринято действий, направленных на возврат помещений из аренды.

Доказательства, свидетельствующие о том, что истец уклонялся от приемки возвращаемых помещений, материалы дела не содержат.

Как верно указано судами, доказательством, подтверждающим, что арендуемое помещение арендатором не используется, является акт обследования нежилого помещения от 03.10.2022.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств фактической передачи помещения ранее 03.10.2022 выводы судов о наличии оснований для взыскания арендных платежей за пользование помещениями до указанного периода являются верными. Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование спорным имуществом, при этом доказательств, подтверждающих освобождение помещения после расторжения договора и возвращение (передачу) его арендодателю по акту приема-передачи нежилых помещений не представлено,

суды правомерно взыскали 85 003 руб. 95 коп. долга, 3613 руб. 01 коп. неустойки (ст. 330 ГК РФ), признав расчет верным.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2023 по делу № А60-46213/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АА-Н» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи Л.А.Суспицина

А.С.Полуяктов