Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Калининой Д.А., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственнокоммерческая фирма «Дельта» (далее – общество «ПКФ «Дельта», истец) на решение Арбитражного суда Пермского края от 25.04.2017 по делу № А50-1805/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Пермского края, приняли участие представители:

общества «ПКФ «Дельта» – Плешаков В.К. (доверенность от 23.03.2018), Баяндин Р.П. (доверенность от 30.05.2018);

Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми (далее – департамент) – Доцун Д.И. (доверенность от 28.04.2018).

Общество «ПКФ «Дельта» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным решения департамента от 19.12.2016 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества – одноэтажного нежилого здания склада общей площадью 42,9 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410218:703 и земельного участка общей площадью 88 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410218:707, расположенных

по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, Шоссе Космонавтов, д. 25, и о возложении на департамент обязанности устранить бездействие.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление жилищных отношений Администрации города Перми.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25.04.2017 (судья Вавилова Н.В.) в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 решение суда первой инстанции отменено. Суд признал недействительным содержащийся в решении от 19.12.2016 отказ департамента в реализации преимущественного права общества «ПКФ «Дельта» на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества – одноэтажного нежилого здания склада общей площадью 42,9 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ); на департамент возложена обязанность по осуществлению действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 29.01.2018 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 по делу № А50-1805/2017 Арбитражного суда Пермского края отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2018 (судьи Дюкин В.Ю., Макаров Т.В., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ПКФ «Дельта» просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, которыми в удовлетворении требований заявителя отказано, ссылаясь на то, что обжалуемые судебные акты нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и экономической деятельности, а также приняты судами с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель утверждает, что спорное нежилое здание склада общей площадью 42,9 кв. м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 (далее – спорное нежилое помещение), не является смежным с жилым домом по ул. Шоссе Космонавтов, д. 23, 25 (литера А). При этом заявитель отмечает, что в материалах дела не имеется заключения межведомственной комиссии о признании спорного нежилого помещения аварийным и подлежащим сносу, и

сведения о наличии каких-либо иных обстоятельств, препятствующих приватизации спорного помещения, заинтересованным лицом в материалы дела не представлены. Заявитель также отмечает, что из акта проверки муниципального имущества от 30.11.2016, предшествовавшего оспариваемому решению об отказе от 19.12.2016, не следует, что была проведена реконструкция объекта, а указывается на перепланировку (перенос перегородок) с сохранением площади объекта – 42, 9 кв. м. Общество «ПКФ «Дельта»указывает, что законодательство не связывает возникновение преимущественного права выкупа с отсутствием или наличием перепланировки арендуемых помещений, а также принятием решения о развитии застроенной территории и не может служить основанием для отказа в предоставлении арендатору преимущественного права на приобретение в собственность помещения с хзарактеристиками, существующими на момент обращения к органу местного самоуправления. Заявитель отмечает, что договор купли – продажи спорного здания и земельного участка уже заключен и безусловных оснований для принятия решения об изъятии спорного объекта нет.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.11.2016 № 90-29261812 нежилое здание склада общей площадью 42,9 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25 (литера В), кадастровый номер 59:01:4410218:703, является муниципальной собственностью.

Согласно заключению межведомственной комиссии от 18.06.2008 № 14 и акту обследования № 14 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 23 признан непригодным для проживания.

В соответствии с заключением межведомственной комиссии от 18.06.2008 № 15 и актом обследования № 15 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 25 (литера А) признан непригодным для проживания.

Между обществом «ПКФ «Дельта» (арендатор) и департаментом (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 29.07.2010 № 3569-10с, по условиям которого в аренду передан объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому, общей площадью 42,9 кв. м, с кадастровым номером 59:01:4410218:703, расположенному по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25.

На основании заключения межведомственной комиссии от 02.07.2014 № 12 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 23 признан аварийным и подлежащим сносу.

Заключением межведомственной комиссии от 02.07.2014 № 13 жилой дом по ул. Шоссе Космонавтов, 25 (литера А) признан аварийным и подлежащим сносу.

Из заключения общества «Гранд Тэон» от 03.04.2017 № ТО-0010/2017 вышеуказанный объект является самостоятельным объектом недвижимости, разделен с жилым домом по ул. Шоссе Космонавтов, 23 брандмауэром и не имеет общей несущей стены.

Общество «ПКФ «Дельта» обратилось в департамент с заявлением от 17.06.2015 о приобретении в собственность здания и земельного участка по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25.

Департаментом вынесено решение от 03.07.2015 о предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение объекта недвижимости после проведения кадастрового учета земельного участка.

Земельный участок 30.11.2015 был поставлен на кадастровый учет за номером 59:01:4410218:707 с разрешенным использованием: земли населенных пунктов, форма собственности: собственность публично-правовых образований, разрешенное использование: для размещения складских помещений под объекты складского назначения различного профиля, в том числе торговые базы V класса вредности.

Общество «ПКФ «Дельта» обратилось с заявлением от 21.09.2016 о приобретении в собственность арендуемого объекта муниципального недвижимого имущества.

Решением департамента от 19.12.2016 в решение от 17.06.2015 внесены изменения, согласно которым в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества было отказано в связи с заключениями межведомственной комиссии от 02.07.2014 по признанию жилых домов по улице Шоссе Космонавтов, 23 и 25 аварийными и подлежащими сносу.

Общество «ПКФ «Дельта», ссылаясь на то, что решение департамента об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества является незаконным и нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления общества «ПКФ «Дельта», суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения заявителя в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения было установлено, что многоквартирный жилой дом, пристроем к которому является испрашиваемое нежилое помещение, не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности; кроме того, органом местного самоуправления принято решение о невозможности дальнейшего использования жилого дома и его сносе. При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что заключение договора купли-продажи в отношении нежилого здания, примыкающего к жилому дому, не позволяющему обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, не может быть признано соответствующим требованиям закона, суд первой инстанции признал отказ Департамента в реализации

преимущественного права на приобретение арендованного помещения правомерным.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, в пределах доводов кассационных жалоб в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для их отмены.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности

участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при соблюдении условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из системного толкования положений ст. 1, 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и статей 606, 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что реализовать преимущественное право на приобретение муниципального имущества в собственность возможно в отношении арендуемого имущества, находящегося во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. При этом целью выкупа арендуемых объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства является их дальнейшее использование в предпринимательской деятельности, следовательно, передаваемый в собственность объект недвижимости должен обладать пригодными к использованию характеристиками и свойствами, допускающими его дальнейшее использование по целевому назначению, а также отвечающими требованиям безопасности при его эксплуатации.

Согласно пункту 1 части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В качестве основания для отказа обществу «ПКФ «Дельта» в реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого муниципального имущества – одноэтажного нежилого здания склада общей площадью 42,9 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410218:703 и земельного участка общей площадью 88 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410218:707, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, Шоссе Космонавтов, д. 25, послужили заключения межведомственной комиссии от 02.07.2014 по признанию жилых домов по улице Шоссе Космонавтов, 23 и 25 аварийными и подлежащими сносу.

Факт признания указанных жилых домов аварийными и подлежащими сносу свидетельствует о том, что такой дом с расположенными в нем

помещениями не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в частности: акты обследования межведомственной комиссии, созданной распоряжением главы администрации Свердловского района г. Перми от 29.03.2013 № СЭД-01-05-163 для оценки жилых помещений от 02.07.2014 № 12, от 18.06.2008 № 14, экспертное заключение от 16.08.2017, выполненное обществом «ГеоОкс», установив, что на момент обращения заявителя в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения жилой дом, пристроем к которому является испрашиваемое нежилое помещение, не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности, суды пришли к выводу о невозможности заключения в отношении испрашиваемого нежилого помещения договора купли-продажи, поскольку это помещение не подлежит использованию каким-либо образом в связи со сносом жилого дома, в силу чего признали отказ административного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения законным.

Так, согласно актам обследования межведомственной комиссии, созданной распоряжением главы администрации Свердловского района г. Перми от 29.03.2013 № СЭД-01-05-163 для оценки жилых помещений от 02.07.2014 № 12, от 18.06.2008 № 14, следует, что многоквартирные дома по адресу: г. Пермь, шоссе Космонавтов, 23 и 25, непригодны для проживания, признаны аварийными и подлежащими сносу, а арендуемый обществом объект недвижимости является пристроем к мноквартирному дому № 23 по шоссе Космонавтов г. Перми.

При этом в экспертном заключении от 16.08.2017, выполненным обществом «ГеоОкс», прямо указано, что самостоятельное использование нежилого здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссе Космонавтов, 25, после сноса многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Шоссе Космонавтов, 23, с учетом наличия дефектов и повреждений фундаментов и стен невозможно без выполнения мероприятий, а именно: учитывая наличие ряда существенных повреждений стен нежилого здания (разрушение цокольной части стен, трещина по кирпичной кладке) необходимо провести его детальное обследование для определения технического состояния конструкций; выполнить усиление и капитальный ремонт конструкций нежилого здания с учетом выявленных при обследовании дефектов и повреждений; снос многоквартирного жилого дома осуществлять с учетом подработки грунта основания нежилого здания. Снос сблокированной противопожарной стены многоквартирного жилого дома производить поэтапно, с проведением обследования состояния конструкций нежилого здания. Проектом производства работ по сносу многоквартирного жилого дома предусмотреть временное усиление фундаментов нежилого здания, либо предусмотреть частичное сохранении фундамента многоквартирного жилого

дома, подлежащего сносу, со стороны сблокированных стен для обеспечения устойчивости фундаментов нежилого здания. В случае несоблюдения вышеуказанных мероприятий существует риск обрушения нежилого здания по ул. Шоссе Космонавтов, 25 при сносе многоквартирного жилого дома по ул. Шоссе Космонавтов, 23 ввиду наличия дефектов и повреждений стен нежилого здания.

Вопреки позиции заявителя, судами установлено и следует из материалов дела, что спорное помещение имеет смежную стену с домом № 23 по Шоссе Космонавтов г. Перми, и снос жилого дома невозможен без сноса спорного объекта.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что постановлением Администрации города Перми от 10.03.2017 № 171 принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной ул. Механошина, шоссе Космонавтов в Свердловском районе города Перми, а также утвержден перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, среди которых дома по ул. Шоссе Космонавтов, 23, 25, при этом общество «ПКФ «Дельта» обратилось с заявлением о приобретении в собственность одноэтажного нежилого здания склада с кадастровым номером 59:01:4410218:703 и земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410218:707, расположенных в границах подлежащей развитию территории.

По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств, судом апелляционной инстанции выявлено, что обществом «ПКФ «Дельта» заявлено о заключении договора купли-продажи в отношении объекта, которого не существует, эксплуатация которого невозможна в целях осуществления предпринимательской деятельности в связи с несоответствием условиям договора аренды и требованиям безопасности, что не допускается.

Так, по договору аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 29.07.2010 № 3569-10с, заключенному заявителем и заинтересованным лицом, в аренду был передан объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому, расположенному по адресу: г. Пермь, ул. Шоссе Космонавтов, д. 25, общей площадью 42,90 кв. м; из материалов дела, в том числе свидетельства о государственной регистрации права собственности от 31.03.2015 № 59-БД 695972, кадастрового паспорта на объект от 11.02.2015 № 5900/201/15-106308, технического паспорта на объект от 30.07.1998, также следует то, что объект аренды имеет следующие характеристики: нежилое здание, площадью 42,9 кв. м, количество этажей: 1.

Между тем, из имеющихся в материалах дела фотографий, акта проверки от 13.04.2017, экспертного заключения общества «Гранд Тэон» усматривается, что объект аренды фактически имеет иные характеристики в отличие от содержащихся в ЕГРП и договоре аренды от 29.07.2010 № 3569-10с, в частности в отношении предоставленных по договору аренды нежилых помещений произведена перепланировка, увеличена этажность объекта, осуществлена надстройка второго этажа при отсутствии необходимых разрешений; фактически арендатор претендует на иной объект

недвижимого имущества нежели переданный по договору аренды от 29.07.2010 № 3569-10с (встроенные нежилые помещения в одноэтажном пристрое к двухэтажному жилому дому), более того, данные о новом объекте отсутствуют в ЕГРП.

Доказательств того, что указанный объект создан в соответствии с разрешительными документами и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований безопасности, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, учитывая, что отказ обществу в реализации преимущественного права приватизации арендуемого им имущества обусловлен тем, что испрашиваемое нежилое помещение не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности, и данный факт подтвержден ответчиком документально, суды пришли к верному выводу о том, что оспариваемый отказ департамента в реализации заявителем преимущественного права выкупа арендуемого им имущества является законным.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований у судов не имелось.

Установленные судами фактические обстоятельства и сделанные на их основе выводы соответствуют материалам дела, им не противоречат и не подлежат переоценке судом кассационной инстанции на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются с учетом вышеизложенного как основанные на неправильном толковании норм материального права. Кроме того, данные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (часть 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 25.04.2017 по делу № А50-1805/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА «ДЕЛЬТА» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи С.Э. Рябова

А.А. Столяров