Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жужуевой К.Р., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл», общества с ограниченной ответственностью «Компания «Фермо», (далее – общество «Фермо Мобайл», общество «Компания «Фермо») Кравченко Натальи Сергеевны (далее – Кравченко Н.С.) на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 по делу № А07-41826/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени
и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством веб-конференции приняли участие представители:

общества «Фермо Мобайл» и общества «Компания «Фермо» - Хатипов А.Р. (доверенность от 17.06.2021, паспорт);

Кравченко Н.С. – Кулимбетова Е.Д. (доверенность от 22.10.2021, паспорт).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2020 общество с ограниченной ответственностью «Автор окон» (далее – общество «Автор окон») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника; конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Попов И.Е.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 оставлено без удовлетворения заявление общества «Фермо Мобайл», общества «Компания Фермо» к обществу «Автор окон» о признании недействительными торгов по продаже имущества от 28.04.2021 и заключенный по их итогам договор купли продажи от 18.05.2021.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Кравченко Н.С., общество «Фермо Мобайл» и общество «Компания «Фермо» просят указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Согласно позиции обществ Фермо Мобайл» и «Компания «Фермо», в оспариваемых судебных актах суды фактически легализовали реализацию мест общего пользования в отсутствие согласия иных собственников, обладающих правами на их пользование. Как указывают заявители жалобы, все участники спора, в том числе конкурсный управляющий и общество УК «Промсервис» являющейся обслуживающей организацией данного торгового центра подтвердили, что оспариваемые помещения (коридоры, межэтажные лестницы, вентиляционные шахты, туалеты) являются местами общего пользования. Также кассаторы ссылаются на представление истцами в материалы дела доказательств наличия иных собственников помещений в торговом центре, а также на отсутствие доказательств проведения общего собрания на котором было бы принято решение о передаче мест общего пользования в индивидуальную собственность.

Кравченко Н.С. в своей кассационной жалобе указывает, что коридор торгового центра, реализованный на торгах, как самостоятельный объект недвижимости, имеет все признаки общего имущества здания (мест общего пользования), так как обслуживает весь второй этаж, на котором расположены помещения нескольких собственников. Места общего пользования не могут находиться в индивидуальной собственности, не могут отчуждаться в отсутствие согласия всех собственников помещений в здании. Также, по мнению Кравченко Н.С., принятые судебные акты, по сути, легализует нахождение мест общего пользования в индивидуальной собственности, что нарушает права и законные интересы иных собственников, в том числе не привлеченных к участию в деле и не обратившихся с аналогичной жалобой.

В отзывах на кассационные жалобы конкурсный управляющий просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в них, несостоятельными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2020 требование Центрального коммерческого банка общество с ограниченной ответственностью включено в третью очередь реестра в размере
193 525 541 руб. 86 коп., как обеспеченное залогом имущества должника: нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева, д. 14, а именно:

- помещение, нежилое, общая площадь 1317,7 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 3-16,28,29,30,32, кадастровый номер 02:55:020503:3410, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева,14.

- помещение, нежилое, общая площадь 434,6 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 31,41,42,43,57-62,68, кадастровый номер 02:55:020503:3415, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева,14.

- помещение, нежилое, общая площадь 372,2 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 35-39, кадастровый номер 02:55:020503:3408, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева,14.

- помещение, нежилое, общая площадь 44,9 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 33,34, кадастровый номер 02:55:020503:3416, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева,14.

- помещение, нежилое, общая площадь 39,7 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 1,2,2а кадастровый номер 02:55:020503:3413, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева,14.

- помещение, нежилое, общая площадь 29,5 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 55,56 кадастровый номер 02:55:020503:3407, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева,14.

- помещение, нежилое, общая площадь 6,0 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 63 кадастровый номер 02:55:020503:3411, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева,14.

- помещение, нежилое, общая площадь 5,9 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 65 кадастровый номер 02:55:020503:3406, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева,14.

- помещение, нежилое, общая площадь 4,6 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 64 кадастровый номер 02:55:020503:3405, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева,14.

Конкурсным управляющим проведена оценка залогового имущества, согласно отчету № 452-20 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д.14, рыночная стоимость имущества, обеспеченного залогом, составила 42 833 675 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2020, оставленным без изменения Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2021 по делу № А07-41826/2019, заявление конкурсного управляющего удовлетворено. Утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества общества с ограниченной ответственностью «Автор окон».

Проведены 12.03.2021 открытые торги в форме аукциона на повышение начальной цены по продаже имущества общества «Автор окон» единым лотом (Лот № 1: 10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в торговом центре «Звездный» по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул. Академика Королева, д.14) с начальной ценой: 42 833 675 руб.

Торги, назначенные на 12.03.2021 признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

Назначены повторные открытые торги в форме аукциона на повышение начальной цены по продаже имущества общества «Автор окон» единым лотом (Лот № 1: 10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в торговом центре «Звездный» по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа,ул.Академика Королева, д.14) с начальной ценой: 38 550 307 руб. 50 коп. 28.04.2021.

Установлен срок приема заявок на участие в торгах: с 22.03.2021 по 23.04.2021.

От общества «Компания Фермо» 23.04.2021 поступила заявка № 1, согласно которой общество «Компания Фермо» известила о намерении принять участие в торгах по продаже имущества (10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в ТЦ «Звездный» по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева, д.14).

Протоколом от 23.04.2021 о признании открытых торгов в электронной форме по продаже имущества должника общества «Автор окон» несостоявшимися РАД-254215, торги, назначенные на 28.04.2021, признаны несостоявшимися в связи с допуском к торгам одного участника.

Конкурсным управляющим обществом «Автор окон» 29.04.2021 направлено участнику торгов обществу «Компания Фермо» предложение о заключении договора купли – продажи в соответствии с условиями торгов.

Между обществами «Автор окон» и «Фермо Мобайл» 18.05.2021 заключен договор купли - продажи имущества (10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в торговом центре «Звездный» по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Академика Королева, д.14).

Ссылаясь на то, что обществами «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» установлены обстоятельства, свидетельствующие о недействительности торгов так и заключенного по их итогам договора купли-продажи, а именно отнесение части продаваемого имущества к местам общего пользования торгового центра, общества «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением. В подтверждение данного довода заявителями в материалы дела представлен технический паспорт торгового центра.

Рассмотрев заявление обществ «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо», суд первой инстанции отказал в его удовлетворении, при этом исходил из того, что новый собственник может изменить поэтажный план, расположение коридоров и туалетов, с учетом уже его интересов, а также вообще обустроить на указанной площади единое пространство, а также отметил, что заявители знали об объектах приобретения, соответственно риски возможных притязаний третьих лиц в будущем о признании помещений общего пользования для совместного использования не могут быть положены в основание для признания торгов недействительными, указанные риски несут заявители в полном объеме.

Апелляционный суд, пересмотрев спор в порядке апелляционного производства, поддержал выводы суда первой инстанции, при этом исходил из того, что объект торгов (нежилые помещения) принадлежит должнику, право собственности на спорный объект зарегистрировано за должником, что следует из сведений ЕГРН, соответственно общество «Фермо Мобайл», общество «Компания «Фермо», Кравченко Н.С. не являются собственниками спорных помещений, в связи с чем, в результате проведения оспариваемых торгов по продаже имущества их права не нарушены; более того существенные нарушения при проведении оспариваемых торгов, которые повлияли бы на результат (формирования стоимости, определения победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов должника и кредиторов, а также общества «Фермо Мобайл», общества «Компания «Фермо», Кравченко Н.С., отсутствуют.

Между тем, по мнению суда округа, судами нижестоящих инстанций
не учтено следующее.

Настоящий спор связан с тем, что, по мнению заинтересованных лиц (победителя торгов, собственника помещения в здании) на торгах было реализовано имущество, которое не является самостоятельным объектом гражданского оборота - общее имущество здания.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума № 64) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В целях обеспечения прав собственников нежилых помещений в здания в пункте 3 Постановления Пленума № 64 закреплено правило о принадлежности собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр) права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Запрет на отчуждение общего имущества здания (доли в праве собственности на общее имущество здания) содержится в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно, исходя из правовой природы общего имущества здания как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями, расположенными в здании, такое имуществоне может являться предметом торгов.

Судебные инстанции, в рассматриваемом случае, учитывая, что право собственности на объект торгов (нежилые помещения) зарегистрировано за должником, что следует из сведений ЕГРН, приняв во внимвание, что общество «Фермо Мобайл», общество «Компания «Фермо», Кравченко Н.С. не являются собственниками спорных помещений, заключили, что в результате проведения оспариваемых торгов по продаже имущества их права не нарушены.

По сути, отказывая в признании торгов недействительными и отклоняя доводы заявителей об отнесении спорных объектов к общему имуществу, суды, прежде всего, полагались на презумпцию достоверности реестра прав недвижимости, которая закреплена в статье 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Действительно, в пункте 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены принципы публичности и достоверности государственного реестра.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности (именно с этой целью кадастровый (технический) учет и учет прав осуществляются сегодня в рамках одной системы, одним государственным органом).

Между тем, исходя из взаимосвязанных положений части 3 и части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, государственная регистрация права на недвижимость, являются формальным актом органа государственной власти, имеющим правоподтверждающий, а не правообразующий характер, а установленный пунктом 5 статьи 5, частью 2 статьи 1 и частью 1 статьи 7 Закона принцип достоверности сведений единого государственного реестра недвижимости определен как презумпция до ее опровержения в установленном порядке.

Следовательно, презумпция достоверности реестра может быть опровергнута в судебном порядке.

В рассматриваемом случае в обоснование заявленных требований общества «Фермо Мобайл» и «Компания «Фермо» (победитель торгов), а также Кравченко Н.С. (собственник помещения в здании) в своей апелляционной жалобе ссылались на то, что часть проданного на торгах должником в лице конкурсного управляющего имущества (коридоры, межэтажные лестницы, вентиляционные шахты, туалеты) относятся к местам общего пользования торгового центра, о чем свидетельствует технический паспорт торгового центра; должник не мог осуществить продажу, в том числе в форме торгов общего имущества здания.

Также обществами «Фермо Мобайл» и «Компания «Фермо» в материалы дела представлены доказательства наличия иных собственников помещений в торговом центре, а именно выписка в отношении помещения 298, 2 кв.м. расположенного на том же этаже торгового центра и принадлежавшее Минибаевой Е.М. Как указывали заявители, вход и выход в данное помещение полностью обеспечивается коридором, ведущим как к эвакуационным лестницам, так и эскалатору, ведущему к выходу из торгового центра, данный коридор в том числе является предметом настоящего спора (помещение площадью 434, 6 кв. м.), в связи с чем отчуждение данных помещений в индивидуальную собственность нарушает как минимум права Минибаевой Е.М. а также иных собственников торгового центра по доступу к местам общего пользования, с учетом того, что согласие на реализацию указанного имущества сособственники помещений не давали.

Проверка судом указанных доводов имела существенное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку реализация на торгах общего имущества нежилого здания не допустима.

В сложившей ситуации, несмотря на наличие в ЕГРН записи о регистрации прав на отчужденные объекты за должником, доводы заинтересованных лиц заслуживали внимание с учетом специфики технических характеристик, расположения и функционального назначения (коридоры, межэтажные лестницы, вентиляционные шахты, туалеты) спорных помещений в здании торгового центра, а также исходя из того, что по состоянию на момент настоящего судебного разбирательства уже имелись правопритязания иного собственника помещений в торговом центре в отношении спорных объектов.

Таким образом, в силу опровержимости презумпции достоверности реестра в данном конкретном случае, независимо от факта регистрации в ЕГРН в качестве объекта права собственности конкретного лица на указанные выше помещения, суды должны были включить в предмет судебного исследования вопросы о том, являются ли спорные объекты общим имуществом здания (то есть предназначены для обслуживания более одного помещения в здании) либо самостоятельными объектами, поскольку в противном случае реализация данного имущества на торгах повлечет нарушение не только прав собственников иных помещений в торговом центре, но и победителя торгов, а также приведет к возникновению правовой неопределенности в вопросе пользования указанными помещениями.

Суды от установления и исследования данных обстоятельств уклонились, ограничившись установлением формальных условий применения нормы Закона о банкротстве относительно торгов и не исследуя фактические обстоятельства дела по существу, чем существенно нарушили право на судебную защиту, гарантированное не только обществам «Фермо Мобайл» и «Компания «Фермо», но и Кравченко Н.С. (собственник помещения в здании), что недопустимо (постановление Конституционного Суда Российской Федерации в от 12.07.2007 № 10-П).

Выводы суда апелляционной инстанции, что поскольку Кравченко Н.С. не является собственником спорных помещений, в связи с чем, в результате проведения оспариваемых торгов по продаже имущества ее права не нарушены ошибочны. В силу абзаца второго пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании ничтожной сделки недействительной, наделяется правом требовать признания ее таковой. По спорной сделке собственник помещений в здании торгового центра лишился, как он считает, права собственности на общее имущество здания.

При этом, давая объяснения в судебном заседании суда округа, представитель обществ «Фермо Мобайл» и «Компания «Фермо» пояснил, что на данный момент в Октябрьском районном суде г. Уфы Республики Башкортостан рассматривается дело №2-2974/2022 по иску Кравченко Н.С. к должнику обществу «Автор окон» о признании прекратившим (отсутствующим) права собственности в отношении рассматриваемых в настоящем споре помещений.

Суждение суда первой инстанции о том, что новый собственник может изменить поэтажный план, расположение коридоров и туалетов, с учетом уже его интересов, а также вообще обустроить на указанной площади единое пространство, сделаны без учета изложенных выше судом округа законоположений и без учета наличия иных собственников помещений в торговом центре, кроме победителя торгов.

Кроме того, учитывая, что участники настоящего обособленного спора ссылались на то, что оспариваемые объекты являются общим имуществом здания, а также на наличие иных собственников торгового центра, судам следовало разрешить вопрос о привлечении к участию в данном обособленном споре лиц, о чьих правах и законных интересах могут быть приняты судебные акты.

На основании части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Судебное решение является обоснованным лишь тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям процессуального закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В связи с тем, что судами первой и апелляционной инстанций допущены существенные нарушения норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу предоставленных ему полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления надлежит устранить отмеченные недостатки, определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в обособленном споре, и их процессуальный статус, установить являются ли оспариваемые объекты общим имуществом здания, полно и всесторонне исследовать доводы и возражения участвующих в споре лиц и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку, правильно распределив бремя доказывания между участниками спора, указать мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил доводы и возражения лиц, участвующих в деле, и принять законное и обоснованное решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 по делу № А07-41826/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 по тому же делу отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Н. Пирская

Судьи Н.В. Шершон

Е.А. Павлова