Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Академвостокинвест» (далее – общество «Академвостокинвест», заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2023

по делу № А07-31376/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Академвостокинвест» – ФИО2 (паспорт), посредством веб-конференции;

частного образовательного учреждения высшего образования «Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия» (далее – образовательное учреждение) – ФИО3 (доверенность от 10.07.2023), ФИО4 (доверенность от 26.01.2023).

Общество «Академвостокинвест» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к образовательному учреждению об обязании в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда заключить договор купли-продажи недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:020502:1190, 02:55:020504:4428, а также

земельного участка с кадастровым номером 02:55:020504:152 с неотделимыми улучшениями согласно перечню по цене 150 000 000 руб. с оплатой стоимости недвижимого имущества не позднее 01.05.2025 на условиях согласно проекту договора купли-продажи недвижимости.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2023 в удовлетворении исковых требований обществу «Академвостокинвест» отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Академвостокинвест» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы общество «Академвостокинвест» указывает, что судами неверно определен срок для совершения действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи. Заявитель жалобы ссылается на то, что срок заключения основного договора не определен, и договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, поскольку зависит от ряда факторов, таких как обращение в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости.

Общество «Академвостокинвест» направило в адрес продавца письмо от 06.07.2022 № 10 с приложением трех подписанных экземпляров основного договора купли-продажи (идентификационный номер почтового отправления ED218809227RU). Отсканированная копия указанного письма в этот же день направлена на электронную почту ответчика. Курьерской службой акционерного общества «Почта России» 07.07.2022 была предпринята попытка вручить вышеуказанное письмо, однако почтовое отправление не было принято. При повторной попытке вручения 08.07.2022 ответчик отказался от получения данного письма. Общество «Академвостокинвест» повторно 12.07.2022 направило тот же комплект документов по адресу: <...>, который в соответствии с пунктом 3.9 предварительного договора купли-продажи является адресом для корреспонденции (идентификационный номер почтового отправления 45011269533775). Письмо 18.07.2022 № 10 было получено образовательным учреждением. Ответ на указанное письмо в адрес общества «Академвостокинвест» не направлен. Действий со стороны образовательного учреждения по подписанию основного договора купли-продажи и сдаче его в регистрирующий орган не совершено, в связи с чем общество «Академвостокинвест» полагает, что суды пришли к ошибочному выводу, посчитав срок установленным в 5 дней от даты государственной регистрации права собственности образовательного учреждения на земельный участок, тогда как должны были применять правило об общем сроке 1 календарный год от даты заключения предварительного договора.

Согласно доводам заявителя, в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 предварительного договора купли-продажи, именно на учреждении лежала первичная обязанность совершения необходимых действий по оформлению права собственности на земельный участок и принятия разумных мер по исполнению обязательства, включающего информирование истца о завершении процедуры оформления права собственности на земельный участок, а также способствование заключению основного договора купли-продажи. Уведомление учреждения от 28.06.2022 № 626/И не содержало соответствующих сведений, и к нему не приложен основной договор, подписанный учреждением. Указанное доказательство не может свидетельствовать о добросовестности ответчика во взаимоотношениях с истцом.

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что суды вышли за пределы заявленных требований и дали оценку оспоримым сделкам в отсутствие соответствующего процессуального заявления образовательного учреждения. Общество «Академвостокинвест» поясняет, что соответствующие требования к договору должны реализовываться в форме, предусмотренной законом. Реализация права на оспаривание сделки по недействительности осуществляется в предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации формах. Образовательное учреждение, приводя доводы о недействительности оспоримой сделки, не совершило действий, направленных на соблюдение формы такого заявления, что, в свою очередь, не влечет правовых последствий таких заявлений, а суды таким образом вышли за пределы своих полномочий. Заявитель жалобы полагает, что, рассмотрев вопрос о действительности оспоримых сделок в отсутствие соответствующего заявления со стороны образовательного учреждения, фактически лишили общество «Академвостокинвест» права заявлять возражения и доказывать отсутствие права у общества «Академвостокинвест» на оспаривание сделок.

В отзыве на кассационную жалобу образовательное учреждение просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для их отмены, с учетом следующего.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом «Академвостокинвест» (покупатель) и образовательным учреждением (продавец) 18.04.2022 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому стороны обязуются в срок и на условиях, определенных в договоре, заключить в будущем договор купли-продажи следующего имущества:

- здание - учебный корпус, кадастровый номер 02:55:020502:1190, назначение нежилое, двухэтажное, мансарда (подземных этажей - подвал),

площадь 5075,2 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020504:152, адрес (местонахождение) объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский, ул. Максима Рыльского, д. 9/1;

- здание - хозблок, кадастровый номер 02:55:020504:4428, назначение нежилое, двухэтажное, мансарда, в том числе подземных: подвал, площадь

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:020504:152, общей площадью 7487 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование под учебное заведение, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский, ул. Максима Рыльского, д. 9/1.

В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора составные части объекта принадлежат продавцу:

- нежилое здание - учебный корпус, кадастровый номер 02:55:020502:1190, принадлежит продавцу на праве собственности на основании акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного постановлением Главы муниципального образования Октябрьский район г. Уфы от 20.02.2004 № 371, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.06.2011 сделана запись о регистрации № 02-04-01/203/2011-055, что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 08.04.2016 взамен свидетельства от 22.06.2011;

- нежилое здание - хозблок, кадастровый номер 02:55:020504:4428, принадлежит продавцу на праве собственности на основании акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного постановлением Главы муниципального образования Октябрьский район г. Уфы от 20.02.2004 № 371, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.06.2011 сделана запись о регистрации № 02-04-01/203/2011-053, что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 08.04.2016 взамен свидетельства от 22.06.2011;

- земельный участок, кадастровый номер 02:55:020504:152, принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 07.05.2008 № М60-08. При этом продавец обязуется до момента заключения основного договора в установленном законе порядке приобрести право собственности на земельный участок путем выкупа его у текущего собственника в срок не более 5 дней с даты вынесения уполномоченным органом решения о возможности выкупа.

Согласно пункту 2.2 предварительного договора предметом основного договора является объект, указанный в пункте 1.1 договора.

Общая стоимость объекта (нежилых зданий и земельного участка, а также неотделимых улучшений объекта согласно приложению № 1 к договору) по основному договору является рыночной и составляет 150 000 000 руб., включая налог на добавленную стоимость. Указанная цена установлена соглашением сторон по договору, является окончательной и изменению не подлежит. Соглашение о цене является существенным условием договора.

В соответствии с пунктом 2.3 предварительного договора предусмотрен порядок оплаты стоимости объекта, согласно которому сумма в размере 150 000 000 руб. уплачивается покупателем не позднее 01.05.2025 (пункт 2.3.1 договора).

В случае нарушения покупателем срока оплаты цены основного договора, основной договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке. В случае такого расторжения покупатель обязан возвратить земельный участок и нежилые здания в течение 10 дней с даты расторжения. С учетом цели приобретения объекта, при условии физического отсутствия (сноса) нежилых зданий на момент расторжения основного договора их возврат не производится, а покупатель освобождается от обязанности по компенсации их стоимости и (или) возможных в связи с этим убытков продавца. При этом земельный участок возвращается в том виде, в котором он будет существовать на момент возврата, включая расположенные на нем объекты (объекты незавершенного строительства, объекты капитального строительства и т.п.) (пункт 2.3.2).

В соответствии с пунктом 2.5 предварительного договора продавец гарантировал, что к моменту подписания основного договора недвижимое имущество будет принадлежать продавцу на праве собственности, не будет продано, не будет находиться во временном пользовании, не будет заложено либо обременено иным образом, не будет находиться в споре, под запретом (арестом), а также будут отсутствовать иные права и правопритязания третьих лиц в отношении объектов купли-продажи, а также что на момент подписания предварительного договора и основного договора отсутствует (будет отсутствовать) договор (соглашение), в соответствии с которым продавец обязуется продать недвижимое имущество иному лицу (не покупателю).

В приложении № 1 к договору сторонами согласован перечень неотделимых улучшений, переходящих в собственность покупателя вместе с недвижимым имуществом.

Согласно открытым данным Единого государственного реестра недвижимости право собственности образовательного учреждения на земельный участок зарегистрировано 20.06.2022, основной договор должен был быть заключен не позднее 25.06.2022, однако в указанный срок основной договор заключен не был, предложений о его заключении в адрес общества «Академвостокинвест» от образовательного учреждения не поступало.

Общество «Академвостокинвест» направило 06.07.2022 на юридический адрес образовательного учреждения (<...>) письмо № 10 (РПО - ED218809227RU) с предложением заключить основной договор на согласованных условиях, с приложением в необходимом количестве

подписанных со стороны общества «Академвостокинвест» экземпляров основного договора купли-продажи недвижимости, для последующей регистрации в уполномоченном органе в соответствии с законодательством Российской Федерации. Также данное письмо в скан-копии было направлено на известный истцу адрес электронной почты «zifa@vegu.ru», однако ответ со стороны ответчика не поступил, подписанные экземпляры основного договора в адрес истца не возвращены.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора общество «Академвостокинвест» 19.09.2022 направило в адрес образовательного учреждения претензионное письмо с требованием исполнить принятые на себя обязательства.

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения общества «Академвостокинвест» в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обоснованно исходили из следующего.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон

в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, если основной договор не заключен в срок, указанный в предварительном договоре и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Общество «Академвостокинвест» мотивирует исковые требования тем, что по условиям пункта 2.1 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 5 дней с даты приобретения продавцом права собственности на земельный участок. Основной договор должен быть подан на государственную регистрацию в течение 5 рабочих дней со дня подписания. Согласно открытым данным Единого государственного реестра недвижимости право собственности образовательного учреждения на земельный участок зарегистрировано 20.06.2022. Таким образом, основной договор должен быть заключен не позднее 25.06.2022, однако в указанный срок основной договор заключен не был, предложений о его заключении в адрес общества «Академвостокинвест» от образовательного учреждения не поступало.

Исследовав текст договора, суды верно установили, что по условиям пункта 2.1 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами в письменной форме в редакции согласованного сторонами проекта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, в трех подлинных экземплярах не позднее 5 дней с даты приобретения продавцом права собственности на земельный участок. Основной договор должен быть подан на государственную регистрацию перехода права

собственности в уполномоченный регистрирующий орган в течение 5 рабочих дней со дня подписания.

Исходя из того, что указанный пункт предварительного договора не содержит условия относительно обязанности ответчика известить истца о факте государственной регистрации права собственности на земельный участок, судами обоснованно приняты во внимание пояснения ответчика о том, что обе стороны одновременно должны быть уведомлены об этом факте непосредственно после регистрации права за образовательным учреждением 20.06.2022, чем и было обусловлено указание сторонами в предварительном договоре короткого (пятидневного) срока заключения основного договора.

Данное обстоятельство подтверждается и тем, что общество «Академвостокинвест» было создано 29.10.2021. Судами установлено, что с момента создания общества его участниками являлись ФИО5 (40,1% доли уставного капитала), ФИО6 (49,9% доли уставного капитала), ФИО2 (10% доли уставного капитала).

С 06.09.2022 состав участников общества «Академвостокинвест» изменился, ФИО6 вышла из общества, а доли в уставном капитале были перераспределены между оставшимися двумя участниками следующим образом: за ФИО5 – 70% уставного капитала, за ФИО2 – 30% уставного капитала.

Единоличным исполнительным органом общества (директором) являлся ФИО7 с даты создания общества (и в период спорных правоотношений) до 15.09.2022, когда его полномочия были прекращены, и директором общества стал ФИО2, являющийся таковым до настоящего времени.

ФИО2, являясь участником (а с 15.09.2022 директором) общества «Академвостокинвест» и одновременно индивидуальным предпринимателем, на основании заключенного с образовательным учреждением договора об оказании юридических услуг от 03.08.2020 № 03/08/20 с дополнительными соглашениями от 21.09.2021 № 1 и

от 23.11.2021 № 2 оказывал ответчику юридические услуги в виде абонентского юридического обслуживания, включая участие в подготовке проектов договоров, дополнительных соглашений, приложений, изменений и иных схожих документов по следующим направлениям деятельности правовое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости; участие в подготовке документации, связанной с корпоративными вопросами оформления деятельности заказчика (протоколы, проекты устава, изменений к уставу). Действие договора оказания юридических услуг является бессрочным (пункт 7.1).

Исходя из изложенного, суды пришли к выводу о том, что,

ФИО2 осуществлял в предшествующий спорному и в спорный периоды функции и полномочия отсутствующей у ответчика собственной юридической службы и исполнял фидуциарные обязанности правового советника; был

осведомлен обо всех существенных юридически и экономически значимых действия ответчика, об обстоятельствах его правоотношений с гражданами, юридическими лицами и государственными органами; принимал в этих правоотношениях непосредственное участие в пределах установленной договором об оказании юридических услуг и доверенностью компетенции от имени и в интересах ответчика.

Акты приема-передачи юридических услуг за период с октября 2021года по июль 2022 года включительно содержат указание на факт принятия образовательным учреждением оказанных ФИО2 юридических услуг в каждом месяце, в том числе правовой анализ и подготовку проектов дополнительных соглашений, приложений, изменений и иных схожих документов с последующим согласованием с образовательным учреждением; кроме того, в актах отражено участие в подготовке документации, связанной с оформлением отношений с собственником земельного участка, с указанием количества разработанных документов или количества часов работы исполнителя.

ФИО2, являвшийся правовым советником образовательного учреждения, действующим от имени и в интересах последнего, а с другой стороны являющийся участником общества «Академвостокинвест», и ФИО4, являющаяся главным бухгалтером и проректором по финансово-экономической работе образовательного учреждения, совместно совершили со стороны образовательного учреждения все подготовительные, в том числе юридически значимые действия, необходимые для заключения предварительного договора от 18.04.2022 между образовательным учреждением и обществом «Академвостокинвест», а также для заключения между образовательным учреждением и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство) договора купли-продажи спорного земельного участка, на основании которого образовательное учреждение приобрело право собственности.

Изложенные обстоятельства подтверждаются представленными ответчиком в материалы дела протоколами нотариального действия - осмотра доказательств от 11.11.2022 и 06.02.2023 корпоративной электронной почты denisova_m@vegu.ru – адреса, закрепленного за ФИО4, с которого и на который велась электронная переписка между нею и ФИО2 с его адреса электронной почты: rbusorgin@gmail.com, а также направлялись этими лицами друг другу электронные файлы документов, непосредственно связанных с упомянутыми выше двумя сделками – спорным предварительным договором и договором по приобретению ответчиком земельного участка в спорный и предшествующий ему периоды.

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанные обстоятельства подтверждают то, что в период спорных правоотношений ФИО8, действуя в качестве представителя образовательного учреждения в его интересах, помимо этого действовал в интересах общества «Академвостокинвест», участником которого он являлся, то есть и в личных

интересах, вытекающих из такого участия, в связи с чем из состава этих действий следует, что ФИО8 и само общество «Академвостокинвест» одновременно с образовательным учреждением детально осведомлены о факте и дате заключения ответчиком с Министерством договора купли-продажи земельного участка и о его исполнении, а также о факте и дате государственной регистрации права собственности на земельный участок за ответчиком 20.06.2022.

Судами также принято во внимание и личное присутствие директора общества «Академвостокинвест» ФИО7 при заключении образовательным учреждением и Министерством договора купли-продажи земельного участка, что также свидетельствует об осведомленности истца о вышеуказанном обстоятельстве.

Кроме того, судами установлен факт получения как директором общества «Академвостокинвест» ФИО7, так и ФИО2 27.06.2022 от ФИО9 электронного файла – сканированной копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации за ответчиком права собственности на земельный участок посредством мессенджера «WhatsApp». Данное обстоятельство подтверждено протоколами осмотра доказательств нотариусом от 20.02.2023 и 05.12.2022.

Установленные факты не опровергались обществом «Академвостокинвест». Пояснений о том, по каким причинам, получив сообщение о переходе права собственности на земельный участок как максимум 27.06.2022 общество «Академвостокинвест» не совершило действий по направлению в адрес ответчика предложения по заключению основного договора купли-продажи в согласованный спорящими сторонами короткий срок – 5 дней, то есть в срок до 04.07.2022 включительно (принимая во внимание нерабочие-выходные дни 02.07.2022 и 03.07.2022), обществом также не приведено.

Доказательств совершения со стороны образовательного учреждения действий по заключению основного договора купли-продажи до указанной даты материалы дела не содержат.

Доводы о том, что обществом «Академвостокинвест» направлялось в адрес образовательного учреждения письмо от 06.07.2022 № 10 с приложением трех подписанных экземпляров основного договора купли-продажи (идентификационный номер почтового отправления ED218809227RU), от получения которого учреждение уклонилось, судами обоснованно отклонены.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, письмо от 06.07.2022 № 10 было направлено за истечением согласованного сторонами 5 дневного срока.

В целях проверки данного обстоятельства апелляционным судом сделан запрос в отделение почтовой связи «Уфа УКД», индекс 450880 о предоставлении сведений об обстоятельствах вручения письма с почтовым идентификатором ED218809227RU (номер почтовой квитанции 450096.03) организации – частному образовательному учреждению высшего образования

«Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия» (450092, <...>), о причинах невручения корреспонденции (кто и по каким причинам отказался получать письмо).

Согласно ответу акционерного общества «Почта России» РПО № ED218809227RU, адресованное на имя образовательного учреждения, поступило 07.07.2022 на участок курьерской доставки г. Уфа. Указанное РПО выдавалось в доставку 07.07.2022 и 08.07.2022. В связи с тем, что в процессе доставки курьеру не удалось вручить РПО № ED218809227RU, указанное отправление 08.07.2022 было дослано в ОПС Уфа № 450078 для вручения отправления непосредственно в отделении связи. РПО № ED218809227RU поступило 10.07.2022 в ОПС Уфа 450078. Указанное РПО не было востребовано адресатом и 26.07.2022 по истечении срока хранения возвращено в адрес отправителя.

В суд апелляционной инстанции образовательным учреждением представлены скриншот с сайта «Почты России» отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ED218809227RU, копия приказа образовательного учреждения от 03.02.2020 № 15/а «Об утверждении Правил внутреннего трудового распорядка Академии ВЭГУ», копия должностной инструкции вахтера административно-хозяйственного отдела образовательного учреждения в г. Уфе, утвержденной приказом ректора образовательного учреждения от 19.03.2019 № 41/а.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ED218809227RU указанное отправление работником почтовой связи доставлялось ответчику для вручения 07.07.2022 в 19 ч.. 05 мин. (неудачная попытка вручения, 450880, Уфа) и 08.07.2022 в 18 ч. 37 мин. (адресат отказался от получения, отправление выслано обратно отправителю, 450880, Уфа), 10.07.2022 в 12 ч. 46 мин. (прибыло в место вручения, 450078, Уфа), 11.07.2022 в 10 ч. 57 мин (неудачная попытка вручения, 450078, Уфа).

Между тем приказом образовательного учреждения от 03.02.2020

№ 15/а «Об утверждении Правил внутреннего трудового распорядка Академии ВЭГУ» для работников образовательного учреждения (за исключением профессорско-преподавательского состава и работников, обслуживающих образовательный процесс, а также работников (групп работников), которым устанавливается персональный режим работы) установлено время работы в будние дни с 9:00 до 17:00 (пункт 5.2), а для персонала, обслуживающего образовательный процесс, с 8:30 (пункт 5.4).

Принимая во внимание время курьерской доставки акционерным обществом «Почта России» (19 ч. 05 мин. и 18 ч. 37 мин.) и установленное приказом образовательного учреждения от 03.02.2020 № 15/а время работы работников образовательного учреждения (до 17:00), ответчик не имел возможности получить почтовую корреспонденцию с почтовым идентификатором ED218809227RU по объективной причине – доставка корреспонденции после окончания рабочего времени, и тем более не мог узнать

о том, что данная корреспонденция с 10.07.2022 ожидает получателя – образовательное учреждение непосредственно в ОПС Уфа 450078.

Должностная инструкция вахтера административно-хозяйственного отдела образовательного учреждения в г. Уфе, утвержденная приказом ректора от 19.03.2019 № 41/а, не наделяет вахтера правом получения какой-либо почтовой корреспонденции.

При этом, как отмечено судами, участник общества «Академвостокинвест» ФИО6 и его директор ФИО7 с 14.02.2022 располагались в здании офиса и главного учебного корпуса образовательного учреждения по адресу: <...>, то есть органы управления сторон располагались в спорный период в одном месте, что не опровергается обществом «Академвостокинвест».

Исходя из изложенного, суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество «Академвостокинвест», при наличии реальной заинтересованности, действуя добросовестно и осмотрительно (в целях исключения ситуации невозможности вручения корреспонденции в срок, превышающий согласованные сторонами 5 дней), имело возможность принять все зависящие от него меры по доставке корреспонденции ответчику с проставлением отметки о вручении на письме от 06.07.2022 № 10.

Суды правомерно указали, что факт направления образовательным учреждением после истечения пятидневного срока – 28.06.2022 в адрес общества «Академвостокинвест» письма № 626, которое содержало сведения о том, что образовательное учреждение готово в течение пятидневного срока заключить основной договор, но не реализовало это намерение в связи с отсутствием встречного волеизъявления со стороны общества «Академвостокинвест», не имеет правового значения, поскольку из содержания письма очевидно следует утрата у образовательного учреждения намерения и интереса в заключении договора купли-продажи после истечения пятидневного срока.

Кроме того, 05.07.2022 образовательное учреждение вновь направило в адрес общества «Академвостокинвест» письмо схожего содержания, дополнительно указав на пороки, которые, по мнению ответчика, имеются в сделке.

Судами установлено, что после 12.07.2022 и до даты выхода ФИО6 из общества «Академвостокинвест» и смены в обществе директора с ФИО7 на ФИО2 стороны до направления истцом претензии19.09.2022 не предъявляли друг другу требований и претензий, касающихся заключения основного договора купли-продажи, что дополнительно подтверждает факт утраты обеими сторонами интереса к соответствующей сделке.

Досудебное претензионное письмо от 19.09.2022 № 16, содержащее требование об исполнении предварительного договора направлено после изменения состава участников и замены единоличного органа управления общества «Академвостокинвест» в сентябре 2022 года.

Более того, из изложенного следует, что инициатором претензии и последующего иска являлся тот же ФИО8, приобретший контроль над обществом «Академвостокинвест» в качестве его руководителя и действующий в своих интересах, связанных с его правами участника общества в период до момента наделения полномочиями единоличного исполнительного органа.

С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что изменение состава органов управления общества «Академвостокинвест» и связанное с этим изменение его намерений и интересов не могут являться основанием для восстановления обязательств сторон по предварительному договору, прекращенных истечением срока его действия, с учетом того, что лицо, заявляющее настоящие требования от имени общества «Академвостокинвест» – ФИО8, судами признан своевременно извещенным о факте регистрации перехода права собственности к образовательному учреждению на земельный участок. ФИО8 имел возможность совершения действий, направленных на понуждение бывшего руководства общества к заключению основного договора купли-продажи.

Доказательств совершения указанных действий, равно как и обжалования действий (бездействия) бывшего руководителя истца ФИО7 в период исполнения последним обязанностей единоличного исполнительного органа общества «Академвостокинвест», ФИО8 (как директор) не представил.

Кроме того, судами верно принято во внимание, что ответчик является некоммерческой унитарной организацией – частным образовательным учреждением высшего образования (статья 123.23 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 части 2 статьи 23 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»), в силу закона и Устава не имеющим основной цели своей деятельности в извлечении прибыли и не распределяющим прибыль между учредителями; предметом деятельности ответчика является предоставление образовательных услуг и условия их оказания.

Судами установлено, что высшим коллегиальным органом управления образовательного учреждения является собрание учредителей, которыми в спорный период являлись ФИО10 и ФИО11, а также ФИО12 (умер 21.04.2022); единоличным исполнителем органом образовательного учреждения является ФИО10 (ректор).

Решениями собрания учредителей от 18.04.2022 № 3 и от 19.04.2022 № 4, принятыми всеми учредителями ответчика единогласно, были одобрены предварительный договор и основной договор. Решения содержат указания на то, что одобряемые сделки не являются для ответчика крупными, заинтересованность отсутствует, одобрение сделок не требуется.

Как верно указано судами, продажа образовательным учреждением двух зданий и земельного участка по спорной сделке выходила за пределы обычной его деятельности, влекла для ответчика на момент ее совершения частичное прекращение и существенное изменение масштабов его деятельности, что,

вопреки содержанию поименованных решений, свидетельствует о крупном для ответчика характере спорной сделки.

Исходя из организационно-правовой формы образовательного учреждения, его специального правового статуса как некоммерческой образовательной организации и соответствующих ему предмета и целей деятельности - предоставления образовательных услуг, сделки по реализации недвижимого имущества, очевидно, не могут быть отнесены к его обычной хозяйственной деятельности, в особенности сделки по реализации зданий, сооружений и относящихся к их непосредственному расположению земельных участков, которые используются ответчиком для предоставления образовательных услуг в качестве учебных корпусов.

Принадлежащее ответчику на праве собственности здание – учебный корпус по адресу: <...>, внесено в Реестр лицензий Федеральной службы по надзору в сфере образования и науки в качестве адреса места осуществления образовательным учреждением отдельного вида образовательной деятельности, подлежащего лицензированию (раздел 8 выписки из Реестра лицензии в отношении лицензии ответчика

от 16.11.2016 № Л035-00115-02/00097508 на осуществление образовательной деятельности), что подтверждается представленными в дело справкой о реализации образовательных программ в учебном корпусе по адресу: <...>, и разделом 8 выписки из Реестра лицензий.

Образовательным учреждением в периоды как до, так и после заключения спорной сделки, обращений, поданных в установленном законом порядке в лицензирующий орган с извещением о прекращении основной деятельности в указанном месте, о переносе деятельности в иное место и о необходимости внесения соответствующих изменений в лицензию не поступало.

В здании – учебном корпусе проводилось в спорный период (и в настоящее время) обучение по всем образовательным программам, реализуемым ответчиком.

С учетом изложенного суды обоснованно отметили несоответствие условий пункта 3.2.2 предварительного договора приведенным выше обстоятельствам.

Судами также приняты во внимания условия договора, изложенные в пункте 2.3.1 о предоставлении истцу длительной, на три года - до 01.05.2025 отсрочки внесения выкупной стоимости спорного имущества; в пункте 2.4 о неначисление процентов на сумму оплаты, несмотря на длительную отсрочку; в пункте 3.2.3, содержащем указания на заведомо порочные одобрения сделки органами управления образовательного учреждения наряду с отсутствием условий о каком-либо обеспечении исполнения обществом «Академвостокинвест» обязательства по оплате цены договора, несмотря на трехлетнюю отсрочку платежа и переход права собственности на недвижимое имущество к обществу «Академвостокинвест» непосредственно после заключения основного договора, а также наряду с предусмотрены, пунктом 13 отсутствием права залога недвижимого имущества и иных ограничений прав

общества «Академвостокинвест» после передачи ему недвижимости, вне зависимости от оплаты; в пункте 2.3.2, согласно которым в случае такого расторжения покупатель обязан возвратить земельный участок и нежилые здания в течение 10 дней с даты такого расторжения. Принимая во внимание цель приобретения объекта, при условии физического отсутствия (сноса) нежилых зданий на момент расторжения основного договора, их возврат не производится, а покупатель освобождается от обязанности по компенсации их стоимости и(или) возможных в связи с этим убытков продавца. При этом земельный участок возвращается в том виде, в котором он будет существовать на момент возврата, включая расположенные на нем объекты (объекты незавершенного строительства, объекты капитального строительства и т.п.).

Суды пришли к выводу о том, что указанные пункты свидетельствуют о заключении сделки на условиях, недоступных для несвязанных, независимых участников рынка.

Перечисленные условия способствуют созданию реальной угрозы причинения имущественного вреда образовательному учреждению и третьим лицам и при этом нарушают разумный баланс имущественных интересов сторон, предоставляя безосновательные преимущества истцу в ущерб интересам ответчика.

Согласно публичным сведениям, размещенным на официальном сайте Федеральной налоговой службы Российской Федерации, общество «Академвостокинвест» с момента регистрации юридического лица 29.10.2021 и до настоящего времени не обладает сведениями о наличии персонала (имеются сведения лишь об одном штатном работнике), основные средства, иное имущество и денежная выручка, суммы исполненных платежей в бюджет и внебюджетные фонды крайне незначительны или равны нулю, что свидетельствует о фактическом отсутствии у общества «Академвостокинвест» хозяйственной деятельности и тем самым о невозможности исполнения им принимаемых по спорной сделке денежных обязательств перед ответчиком в сумме150 000 000 руб. вследствие несопоставимости их размера с масштабом хозяйственной деятельности и отсутствия у него источников финансирования для исполнения таких обязательств.

Выше установленные судами обстоятельства не опровергнуты.

Проанализировав условия предварительного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что общество «Академвостокинвест» в действительности заинтересовано в приобретении в собственность только земельного участка, а не зданий с земельным участком, о чем свидетельствует содержание пункта 2.3.2 предварительного договора, а именно указание на некую цель купли-продажи недвижимого имущества (которая сторонами не раскрывается в договоре) и положение о том, что общество «Академвостокинвест» освобождено от возврата расположенных на земельном участке зданий в случае их сноса и от обязанности по компенсации их стоимости и иных убытков ответчику в случае, если договор будет расторгнут по причине неоплаты. Возврату

образовательному учреждению в этом случае подлежит только земельный участок в том состоянии, которое будет по факту, то есть в момент возврата.

Суды пришли к выводу о том, что ссылка на некую цель приобретения объекта и указание на физическое отсутствие (снос) нежилых помещений в предварительном договоре свидетельствует о том, что действительная воля сторон сделки была направлена не на обычную передачу продавцом покупателю владения (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) на объект недвижимости (два нежилых здания, земельный участок и неотделимые улучшения), а на приобретение совместными усилиями и действиями сторон права собственности на земельный участок сначала образовательным учреждением и затем последующую передачу во владение и собственность обществу «Академвостокинвест» именно земельного участка, фактически безвозмездно, исходя из указанных в договоре порядка и срока оплаты и последствий неоплаты и, очевидно без имущественного интереса истца в приобретении расположенных на участке двух нежилых зданий.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами верно отмечено, что занимаемая обществом в настоящем споре правовая позиция, с учетом того, что участник общества «Академвостокинвест» (с 15.09.2022 и директор) ФИО2 на основании

заключенного с ответчиком договора об оказании юридических услуг от 03.08.2020 № 03/08/20 с дополнительными соглашениями от 21.09.2021 № 1 и от 23.11.2021 № 2 в предшествующий спорному и в спорный периоды времени оказывал образовательному учреждению юридические услуги в виде абонентского юридического обслуживания, свидетельствует о непоследовательности поведения общества «Академвостокинвест», создает неопределенность в реализации прав образовательного учреждения.

При оценке совокупности обстоятельств, установленных по настоящему делу, суды исходили из принципа добросовестности (правило эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.

Как отмечено судами, редакция пункта 2.1 предварительного договора, определившая началом течения пятидневного срока заключения основного договора событие государственной регистрации права собственности на земельный участок за образовательным учреждением, предложена к включению и включена в договор именно обществом «Академвостокинвест» в лице его участника ФИО2 (являвшегося одновременно и правовым консультантом образовательного учреждения по спорной сделке).

Образовательное учреждение со своей стороны обоснованно и добросовестно полагалось на профессионализм своего представителя – ФИО2, презюмируя его обязанность добросовестно действовать в интересах образовательного учреждения при подготовке и составлении проекта, при заключении договора и сопровождении сделки в целом, что исключало для образовательного учреждения необходимость повторной или дополнительной проверки соответствия условий договора и связанных с ним документов требованиям закона и правоприменительной практики.

Судами доводы общества «Академвостокинвест» по вышеизложенным основаниям правомерно отклонены как основанные на противоречивом и недобросовестном (в виде неосмотрительности) поведении (правило эстоппель).

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности.

Кроме того, приняв во внимание сведения из Единого государственного реестра юридических лиц, согласно которым уставный капитал общества «Академвостокинвест» составляет 10 000 руб., суды пришли к выводу о том, что реальное финансовое положение общества «Академвостокинвест» вызывает объективные сомнения в возможности осуществления расчетов на столь значительные суммы (150 000 000 руб.).

Помимо изложенного, суды также отметили, что в случае застройки спорного земельного участка многоквартирными домами в будущем земельный участок будет обременен правами третьих лиц, что приведет к невозможности надлежащего исполнения условий договора купли-продажи в части возврата спорного земельного участка образовательному учреждению в случае отсутствия оплаты со стороны общества «Академвостокинвест».

С учетом изложенного, при установленных обстоятельствах правовые основания для удовлетворения исковых требований об обязании образовательного учреждения в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда заключить договор купли продажи-недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:020502:1190, 02:55:020504:4428, а также земельного участка с кадастровым номером 02:55:020504:152 с неотделимыми улучшениями согласно перечню по цене 150 000 000 руб. с оплатой стоимости недвижимого имущества не позднее 01.05.2025 на условиях согласно проекту договора купли-продажи недвижимости, у судов отсутствовали.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства дела судом установлены в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Довод заявителя жалобы о том, что условия о сроке в предварительном договоре не согласованы, поскольку содержат в себе указание на событие, не отвечающее признакам неизбежности, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку обязательство образовательного учреждения приобрести земельный участок в собственность и произвести регистрацию перехода права собственности зафиксировано в самом предварительном договоре в качестве обязательного условия заключения основного договора, в связи с чем неизбежно должно наступить.

Положения статьи 190, пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации применены судами верно.

Иные доводы заявителя жалобы основаны на неправильном толковании норм права применительно к установленным обстоятельствам, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку, выводов судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований не опровергают, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2023 по делу № А07-31376/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Академвостокинвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Н.Г. Беляева

С.В. Лазарев