Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30.03.2021 по делу
№ А71-271/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества
с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» – Петров А.И. (доверенность от 01.08.2020).

Общество с ограниченной ответственностью «Книжный Мегаполис» (далее – истец, общество «Книжный Мегаполис») обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Вавилетко Валерию Павловичу (далее – предприниматель Вавилетко В.П.), индивидуальному предпринимателю Кригер Лидии Викторовне (далее – предприниматель Кригер Л.В.) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости от 28.02.2018 на следующих условиях:

«1. Подписанием настоящего соглашения стороны подтверждают, что Арендатор с «03» апреля 2020 г. по «07» августа 2020 г. включительно
(далее – «Период») по независящим от Арендатора обстоятельствам не мог использовать арендуемое Помещение (далее – «Помещение») для осуществления розничной торговли в связи с запретом/ограничением на осуществление розничной торговли установленным органами государственной власти и органами местного самоуправления.

2. Стороны пришли к соглашению, что вне зависимости от иных положений Договора, Арендатор вправе не оплачивать Постоянную арендную плату за Период (за такой Период Постоянная арендная плата Арендодателем не начисляются и Арендатором не уплачивается).

3. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями и/или положениями настоящего Соглашения, Стороны руководствуются условиями и/или положениями Договора и действующим законодательством РФ.

Стороны особо установили, что в случае противоречия условий и/или положений настоящего Соглашения другим условиям и/или положениям Договора, Стороны будут руководствоваться условиями и/или положениями настоящего Соглашения.

4. Настоящее Соглашение вступает в силу и применяется к отношениям Сторон с «03» апреля 2020 г.

5. Настоящее Соглашение составлено на русском языке в 2 (двух) подлинных экземплярах, идентичных по содержанию и имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон" (приложение № 1 к иску)».

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30.03.2021
в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 10.08.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Книжный Мегаполис», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает выводы судовоб отказе в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия у истца права на полное освобождение от уплаты арендной платы за спорный период и неуточнения истцом по предложению суда размера снижения арендной платы незаконными и противоречащими позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях № 305-ЭС17-6961, № 305-ЭС16-16501. Податель жалобы утверждает, что судам необходимо было указать конкретную редакцию условий дополнительного соглашения о снижении постоянной части арендной платы, в отношении которых имеются разногласия у сторон.

По мнению заявителя, выводы судов о том, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие невозможность использования истцом помещения, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Согласно доводам заявителя ссылка судов на отсутствие доказательств невозможности использования по целевому назначению приведена без учета запрета работы объектов розничной торговли с 03.04.2020 на основании Указа Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92, от 20.06.2020 № 166.

Согласно позиции общества «Книжный Мегаполис» вывод судов о том, что истец, заключив дополнительное соглашение от 27.08.2020 № 3, подтвердил свои обязательства по внесению арендной платы (постоянной ее части) в период с 03.04.2020 по 07.08.2020 противоречит Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3 (вопрос 5), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021. Как указывает заявитель, оплата истцом арендной платы на основании дополнительного соглашения от 27.08.2020 № 3 осуществлена в целях недопущения со стороны истца просрочки по уплате платежей, влияющих на возможность одностороннего расторжения договора аренды.

Податель жалобы отмечает, что судами нарушен баланс прав и обязанностей сторон при определении размера снижения арендной платы по договору. По мнению заявителя, истец получил гораздо больший ущерб вследствие введения ограничений, чем ответчик, поскольку истец полностью прекратил свою деятельность, не имел возможности компенсировать издержки, а также извлекать прибыль.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Кригер Л.В. просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

При рассмотрении судами настоящего спора установлено, что на основании договора от 28.02.2018 аренды недвижимости ответчики предоставили обществу «Книжный Мегаполис» во временное владение и пользование нежилое помещение № 25 общей площадью 286,1 кв. м, расположенное на третьем этаже в здании по адресу: г. Чебоксары,
пр. М. Горького, 10, стр. 1, для организации магазина розничной торговли и использования в складских и административных целях, связанных с деятельностью магазина (пункты 1.1, 1.2, 1.4, 1.5, 2.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2018 № 1).

Срок действия договора определен сторонами с момента его государственной регистрации в течение пяти лет (пункт 4.1 договора аренды).

Государственная регистрация договора произведена 24.08.2018.

По условиям пункта 5.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной арендной платы.

Пунктом 5.3.2 предусмотрена обязанность арендатора оплачивать постоянную часть арендной платы в срок до 1-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Ссылаясь на введение ограничительных мер по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Чувашской Республики, в результате которых с 29 марта по 7 августа 2020 года продажи в магазине не осуществлялись, общество «Книжный Мегаполис» обратилось к арендодателям с требованием о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего освобождение арендатора от оплаты постоянной части арендной платы за период с 3 апреля 2020 года
по 7 августа 2020 года.

Отказ арендодателей уменьшить размер арендной платы до размера ее переменной части послужил обществу «Книжный Мегаполис» основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Отказывая в удовлетворении иска, суды указали, что, предъявляя требования об уменьшении арендной платы до размера переменной части арендной платы, истец фактически просит об освобождении его от оплаты пользования помещением в период с 03.04.2020 по 07.08.2020, поскольку поименованная в договоре как «переменная часть арендной платы», по сути, представляет собой возмещение потребленных арендатором коммунальных ресурсов и не имеет ничего общего с платой за пользование недвижимым имуществом – арендной платой. Руководствуясь нормами Федерального закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуации»
(далее – Закон № 98-ФЗ), не предусматривающим полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемым в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для полного освобождения от уплаты арендных платежей в связи с ограничительными мерами, связанными с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Отклоняя доводы ответчика о том, что суду необходимо было указать конкретные условия дополнительного соглашения о снижении постоянной части арендной платы, что заключение сторонами соглашения об отсрочке арендной платы, не исключает права арендатора на снижение арендной платы за период, в отношении которого арендодателем предоставлена отсрочка, суд апелляционной инстанции исходил из того, что предложение суда первой инстанции об уточнении исковых требований оставлено истцом без исполнения, чем общество «Книжный Мегаполис» приняло на себя риск несения неблагоприятных последствий такого бездействия.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, истец указал на принятие ограничительных мер по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Чувашской Республики в соответствии с Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 № 84, согласно которому с 28 марта 2020 года до особого распоряжения была приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, где осуществляются заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к распоряжению Правительства Российской Федерации от 27.03.2020 № 762-р, а также товаров, необходимых для проведения весенне-полевых работ, в том числе сельскохозяйственной техники и оборудования, запасных частей и материалов для ремонта сельскохозяйственной техники и оборудования, удобрений, средств защиты растений, биологических препаратов и стимуляторов роста растений.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

При исследовании фактических обстоятельств судами установлено, что предпринимательская деятельность общества «Книжный Мегаполис» по ОКВЭД 47.19 включена в Перечень, установленный Постановлением Правительства Российской Федерации № 434 от 03.04.2020 «Об утверждении перечня отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

При рассмотрении настоящего спора суды заключили, что требования истца об уменьшении арендной платы до размера переменной части арендной платы фактически направлены на освобождение его от оплаты пользования помещением в период с 03.04.2020 по 07.08.2020, поскольку поименованная в договоре как «переменная часть арендной платы» представляет собой возмещение потребленных арендатором коммунальных ресурсов и не имеет ничего общего с платой за пользование недвижимым имуществом – арендной платой.

Суды также исходили из того, что истец подтвердил свои обязательства по внесению арендной платы (постоянной ее части) за период
с 3 апреля 2020 года по 7 августа 2020 года, заключив с ответчиком дополнительное соглашение от 27.08.2020 № 3, предусматривающее отсрочку оплаты аренды, и исполняя его на момент рассмотрения спора.

Обстоятельств, влекущих право арендатора на правомерный односторонний отказ от исполнения условий дополнительного соглашения от 27.08.2020 № 3 с момента его заключения и до подачи рассматриваемого иска, суды не усмотрели (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем судами не учтено следующее.

Частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия
в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ
«О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным
до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994
№ 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 указанного Закона
№ 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона
№ 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В рамках настоящего дела судами установлено, что сторонами заключено соглашение об отсрочке арендной платы (дополнительное соглашение от 27.08.2020 № 3).

Однако поскольку заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021), постольку заключение соглашения между арендодателем и арендатором об отсрочке уплаты арендной платы не препятствует арендатору требовать уменьшения арендной платы за период, когда пользование имуществом по назначению было невозможно. В связи с этим, вопреки выводам судов заключение с ответчиком дополнительного соглашения от 27.08.2020 № 3, предусматривающего отсрочку оплаты аренды, не препятствует истцу заявить об уменьшении размера арендной платы.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то оснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы по иску арендатора.

Право на уменьшение размера арендной платы могло бы быть также реализовано эксцепцией арендатора о необоснованном уклонении арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы при взыскании задолженности по арендной плате. В таком случае арендная плата подлежала бы взысканию судом в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы определялся бы с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (абзац 3 вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020). Однако в рассматриваемом деле указанный способ защиты арендатором утрачен, поскольку арендная плата за спорный период уже уплачена. Соответственно, в сложившейся ситуации у арендатора единственным способом уменьшения арендной платы является предъявление иска о понуждении арендодателя уменьшить арендную плату.

Поскольку предприниматель Вавилетко В.П. и предприниматель Кригер Л.В. отказались от заключения данного дополнительного соглашения на условиях общества «Книжный Мегаполис», последнее избрало в качестве способа защиты иск о понуждении ответчиков к заключению дополнительного соглашения в судебном порядке.

Обратившись в суд с рассматриваемым иском, истец фактически вынес вопрос об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения, а именно определение конкретного размера уменьшения арендной платы на разрешение суда.

По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 31.01.2012 № 11657/11).

Судами обоснованно отмечено, что нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают полного освобождения от внесения арендных платежей. Иное толкование действующего законодательства о полном освобождении арендатора от внесения арендной платы нарушало бы баланс интересов сторон. Доводы истца о необходимости полного освобождения от арендной платы в период с 03.04.2020 по 07.08.2020 верно отклонены судами.

Между тем, признав, что у истца отсутствует право на полное освобождение от внесения арендных платежей за спорный период, судами не принято во внимание наличие у истца права на уменьшение арендной платы. Соответственно, суды неправомерно отказали истцу в иске, сославшись на несоответствие предложенной истцом редакции условий договора требованиям действующего законодательства. В этой связи при урегулировании спорного условия судам следовало исходить из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция указана в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015, от 23.10.2017
№ 305-ЭС17-6961 по делу № А41-64755/2015.

Таким образом, поскольку исходя из требований общества «Книжный Мегаполис», заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях договора, данный спор подлежал рассмотрению судом по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно статьям 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие обстоятельства не установлены, устанавливает, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу. В мотивировочной части решения судом должны быть изложены доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, доводы суда в пользу принятого решения, мотивы, по которым он отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование требований и возражений доводы.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда в силу части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку судебные акты основаны на неправильном применении норм материального права с нарушением норм процессуального права, значимые для дела обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций не установлены, а указанные недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции и требуют нового рассмотрения спора по существу, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, всесторонне исследовать представленные доказательства, суду необходимо дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются стороны по настоящему делу в обоснование своих возражений, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30.03.2021
по делу № А71-271/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2021 по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи А.А. Столяров

И.А. Краснобаева