Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2021 по делу № А07-19150/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 19.11.2019);

общества с ограниченной ответственностью «Аркаим» (далее – общество «Аркаим», ответчик) – ФИО3 (доверенность от 20.08.2021) - посредством использования систем онлайн-заседания в режиме веб-конференции.

Предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Аркаим» о взыскании платы за фактическое пользование помещения в размере
854 280 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 27.08.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и пояснениях к ней предприниматель ФИО1, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По утверждению заявителя жалобы, ответчику по акту приема-передачи от 14.09.2015 передано в пользование нежилое помещение общей площадью 212,7 кв.м., из которых торговая площадь составляет 148,7 кв.м., вместе с темдополнительным соглашением от 01.06.2017 № 4 к договору аренды нежилого помещения от 14.06.2015 определен размер арендной платы только за часть арендуемого помещения, в частности за часть торгового зала площадью - 92,2 кв.м. из 148,7 кв.м., арендная плата за оставшуюся часть торгового зала - 56,5 кв.м., используемую ответчиком сторонами не согласована. При этом, по мнению предпринимателя ФИО1, факт использования ответчиком всей площади торгового зала подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, которым судами не дана надлежащая правовая оценка, в частности отчетом
от 11.04.2020 № 19/КОМ-20, видеозаписью от 26.01.2021. Кроме того, заявитель жалобы утверждает, что конфигурация торгового зала (помещение
№ 2) площадью 148,7 кв.м., не подразумевает его использование разными арендаторами, либо арендатором и арендодателем одновременно.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Аркаим» просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом «Аркаим» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.09.2015 (далее также – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование для использования под продуктовый магазин нежилое помещение площадью 212,7 кв.м, из которых торговая площадь 148,7 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, <...>.

В соответствии с пунктом 1.4 договора помещение передается в аренду сроком на 20 лет с 15.09.2015 до 15.09.2035.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет 1 000 руб. в месяц.

В силу пункта 2.2 договора арендная плата вносится арендатором на основании счетов арендодателя ежеквартально в срок до пятого числа следующего за отчетным кварталом непосредственно на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон.

Изменение размеров арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменном виде (дополнительное соглашение) (пункт 2.3 договора).

По акту приема-передачи от 14.09.2015 нежилое помещение передано в пользование арендатора.

25.08.2016 между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору, которым стороны внесли изменения в пункт 3.1.9 договора и изложили его в следующей редакции: «ООО «Аркаим» может передавать частично арендуемое помещение в субаренду третьим лицам. Арендодатель поставлен в известность и не возражает о заключении арендатором договора субаренды с АО «Россельхозбанк» о размещении банкомата в тамбуре арендуемого помещения по адресу: Республика Башкортостан, <...> помещение, этаж 1.».

Дополнительным соглашением от 01.01.2016 № 2 к договору стороны изменили пункт 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение площадью 212,7 кв.м., из которых торговая площадь 129 кв.м., расположенное по адресу: Республики Башкортостан, <...> помещение, этаж 1 для использования под продуктовый магазин. Зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражены.».

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2016 № 2/1 стороны изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение площадью 212,7 кв.м., из которых торговая площадь 91 кв.м., расположенное по адресу: Республики Башкортостан, <...> помещение, этаж 1 для использования под продуктовый магазин. Зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражены.».

На основании дополнительного соглашения от 01.01.2017 № 3 к договору стороны установили, что арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение площадью 212,7 кв.м., из которых торговая площадь 111 кв.м., расположенное по адресу: Республики Башкортостан, <...> помещение, этаж 1 для использования под продуктовый магазин. Зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражены.

01.06.2017 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 4 к договору, согласно которому пункты 1.1 и пункты 2.1, 2.2 договора изложены в новой редакции, а именно: пункт 1.1 - арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение площадью 212,7 кв.м, из которого под коммерческую деятельность будет занято (по техническому паспорту инвентарный номер 4961, составленному по состоянию на 21.09.2016) помещение № 1 – тамбур площадью 5,9 кв.м; помещение № 2 – торговый зал площадью 92,2 кв.м, в котором зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражены; помещение № 3 – туалет площадью 2,3 кв.м; помещение № 4 –склад площадью 28,8 кв.м; помещение № 5 – кабинет площадью 27 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, <...>.

Ссылаясь на обязанность арендатора возместить стоимость пользования той части помещения, которая не вошла в дополнительное соглашение от 01.06.2017 № 4, истец обратился в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из согласования сторонами оплаты арендатором за пользование частью торгового зала при общей площади помещения в
212,7 кв.м.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 14.09.2015, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями гражданского законодательства и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из взаимосвязанных положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При этом в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе осуществив буквальное толкование условий договора от 14.09.2015 в соответствии нормами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом содержания заключенного сторонами дополнительного соглашения от 01.06.2017 № 4 к указанному договору, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии у ответчика обязанности оплачивать арендные платежи за всю площадь помещения, принадлежащего истцу.

Так, согласно пункту 1.1 договора от 14.09.2015 арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование для использования под продуктовый магазин нежилое помещение площадью 212,7 кв.м, из которых торговая площадь 148,7 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, <...>.

При этом материалами дела подтверждено, что сторонами при исполнении договора путем заключения дополнительных соглашений изменялась площадь нежилого помещения, используемого арендатором.

Исходя из буквального толкования условий договора от 14.09.2015 с учетом заключенных к нему дополнительных соглашений, суды обоснованно пришли к выводу о том, что стороны изначально исходили из того, что из переданного в аренду помещения, общая площадь которого фактически составляет 212,7 кв.м, ответчик будет использовать и оплачивать только часть площадей торгового зала. При этом, как следует из дополнительных соглашений №№ 1-3, изменение размера арендуемой площади торгового зала не влекло изменения размера арендной платы.

Судами правомерно установлено, что с 01.06.2017, исходя из буквального содержания дополнительного соглашения № 4, ответчиком использовалось помещение № 1 – тамбур площадью 5,9 кв.м; помещение № 2 – торговый зал площадью 92,2 кв.м, в котором зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражены; помещение № 3 – туалет площадью 2,3 кв.м; помещение № 4 –склад площадью 28,8 кв.м; помещение № 5 – кабинет площадью 27 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, <...>.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что пользование нежилым помещением в площади 212,7 кв.м, условиями договора от 14.09.2015 не предусмотрено, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность оплачивать пользование нежилым помещением в заявленной истцом площади.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что возложение обязанности внесения ответчиком платежа в части, не имеющей встречного предоставления, нарушает возмездно-эквивалентное начало гражданского правоотношения и баланс интересов сторон, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Оснований для переоценки данного вывода у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы доказательств фактического использования ответчиком всей площади помещения, принадлежащего истцу, материалы дела не содержат.

Доводы заявителя кассационной жалобы об обратном со ссылкой на то, что конфигурация торгового зала (помещение № 2) площадью 148,7 кв.м., не подразумевает его использование разными арендаторами, либо арендатором и арендодателем одновременно, а также со ссылкой на оплату ответчиком коммунальных платежей исходя из всей площади помещения, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Ссылка предпринимателя ФИО1 на видеозапись от 26.01.2021 также правомерно отклонена судом апелляционной инстанции ввиду отсутствия в спорном нежилом помещении перегородок и наличия одного входа.

Доводы предпринимателя ФИО1 о том, что судами не дана надлежащая правовая оценка представленным в материалы дела доказательствам, в частности отчету от 11.04.2020 № 19/КОМ-20, подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку то обстоятельство, что в судебных актах не указаны какие-либо конкретные доказательства либо доводы, не свидетельствует о том, что данные доказательства или доводы судами не были исследованы и оценены.

При этом оценка какого-либо доказательства, сделанная судами не в пользу стороны, представившей эти доказательства, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны судов.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2021 по делу № А07-19150/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи Т.В. Сулейменова

И.А. Краснобаева