Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Пермского края от 31.08.2017 по делу № А50-7407/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель ФИО1 и его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от 01.06.2017.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (далее – общество «Т2 Мобайл», ответчик), в котором (с учетом уточнений требований, принятых судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) просил:

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 174 240 руб., неустойку за период с 11.11.2016 по 20.03.2017 в размере 21 024 руб. 96 коп., неустойку за период с 21.03.2017 по фактическое исполнение обязательств по оплате задолженности,

- обязать ответчика привести нежилое помещение, общей площадью 55,8 кв.м., расположенное на 10 этаже в многоквартирном доме по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Красногвардейская, д. 5, в нормативное состояние путем проведения следующих работ: в помещении 2

согласно плану: демонтаж облицовочных стен из ДСП (3,5м/4м); грунтовка, шпаклевка стен; оклейка обоями; выравнивание потолка ротгипсом, отшпаклевать и покрасить ВД; демонтаж стяжки пола толщиной 10 см; залить выравнивающую стяжку, настил линолеума, монтаж плинтусов; замена окна с дверным блоком, монтаж откосов, подоконника; разводка электрокабеля в штробе, монтаж электроточек; покраска труб и радиаторов, замена межкомнатной двери; в помещении 3 согласно плану: демонтаж линолеума, плинтусов; демонтаж стяжки пола толщиной 10 см; залить выравнивающую стяжку, настил линолеума, монтаж плинтусов; демонтаж обоев, грунтовка, шпаклевка стен; оклейка обоями; замена окна, монтаж откосов, подоконника; разводка электрокабеля в штробе, монтаж электроточек; покраска труб и радиаторов; установка мойки со смесителем; замена межкомнатной двери; в помещении 1 согласно плану: демонтаж обоев; грунтовка, шпаклевка стен; оклейка обоями; выравнивание потолка ротгипсом, отшпаклевать и покрасить ВД; демонтаж линолеума, плинтусов; демонтаж стяжки пола толщиной 10 см; залить выравнивающую стяжку, настил линолеума, монтаж плинтусов; замена окна, монтаж откосов, подоконника; разводка электрокабеля в штробе, монтаж электроточек; покраска труб и радиаторов; замена межкомнатной двери; в помещениях 5 и 6 согласно плану: демонтаж обоев; грунтовка, шпаклевка стен; оклейка обоями; выравнивание потолка ротгипсом, отшпаклевать и покрасить ВД; демонтаж линолеума, плинтусов, демонтаж стяжки пола толщиной 10 см, залить выравнивающую стяжку, настил линолеума, монтаж плинтусов; разводка электрокабеля в штробе, монтаж электроточек; замена входной двери; в помещениях 7 и 8 согласно плану: демонтаж старой краски, шпатлевки; демонтаж половой кафельной плитки; замена неисправных унитаза, ванной со смесителем на аналогичные; шпаклевка, окраска стен и потолка; выравнивающая стяжка; укладка керамогранита на пол; замена дверей,

- обязать ответчика передать (вернуть) истцу помещение по акту приема- передачи (возврата).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) и публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (далее - общество «Ростелеком»).

Решением суда от 31.08.2017 (судья Заляева Л.С.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 28.11.2017 (судьи Семенов В.В., Жукова Т.М., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение ими норм материального права, нарушение норм процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, арендованное помещение должно было быть передано истцу по передаточному акту. Считает необоснованными выводы судов о наличии у арендодателя доступа в арендуемое помещение, об уклонении истца от приемки арендованного помещения, поскольку отказ от подписания акта приема-передачи был обусловлен несоответствием указанной в нем дате фактической дате передаче помещения. Предприниматель также указал на не рассмотрение судами его требований о приведении помещений в нормативное состояние.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 55,8 кв.м. на 10 этаже по адресу: <...>, (свидетельство о государственной регистрации права от 29.11.2012).

Право собственности на указанное помещение было приобретено по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности от 08.11.2012 № 12/159, заключенному с Департаментом.

Между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом «Ростелеком» (арендатор) 22.01.2013 заключен договор аренды нежилого помещения № 154-13 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 55,8 кв.м, расположенное на 10 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (далее – помещение). Цель использования помещения, являющегося нежилыми площадями – для возможности устройства офисного и/или производственного помещения и систем электросвязи.

По акту приема-передачи помещение 29.11.2012 передано арендатору.

С 01.04.2014 права и обязанности по договору аренды перешли в порядке правопреемства к закрытому акционерному обществу «РТ-Мобайл», в связи с реорганизацией общества «Ростелеком» в форме выделения мобильных активов в закрытому акционерному обществу «РТ-Мобайл».

Факт использования помещения на условиях договора аренды ответчиком не оспаривается.

Арендатор 31.08.2016 направил в адрес арендодателя по электронной почте уведомление № PRR-TEC-1177 о расторжении договора аренды с 01.10.2016, указав, что оборудование связи, принадлежащее обществу «Т2 Мобайл», демонтировано в полном объеме 31.08.2016, оставшееся на объекте

оборудование принадлежит обществу «Ростелеком». Также арендатор просил направить соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.

Соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи арендодателем в адрес арендатора направлены не были.

В ответ на вышеуказанное уведомление в письмах от 09.09.2016 исх. № 09/09 и от 17.10.2016 исх. № 17/10 арендодатель указал, что в результате проверки состояния объекта аренды в связи с уведомлением о расторжении договора (письмо от 31.08.2016 № PRR-TEC-1177) обнаружено неудовлетворительное состояние помещения (дыры в полах, повреждение отделки стен, отсутствует электроснабжение и т.п).

Арендатору предложено привести объект аренды в нормативное состояние пригодное для эксплуатации помещения.

Арендодатель 31.01.2016 направил в адрес арендатора претензию № 31/01 с требованием погашения задолженности за владение и пользование помещением (арендной платы) за период с октября по декабрь 2016 года, январь 2016 года.

Арендатор 06.02.2017 направил арендодателю комплект документов, содержащий соглашение о расторжении договора аренды с 01.10.2016 и акт приема-передачи нежилого помещения от 01.10.2016.

Полагая, что помещение фактически не было передано арендодателю, задолженность по арендной плате за период с октября 2016 года по март 2017 года арендатором не оплачена, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с

которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абз. 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5.5 договора аренды предусмотрено право каждой из сторон досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом другую сторону, в срок не менее чем за 30 календарных дней.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, материалы дела, суды установили, что уведомление ответчика о расторжении договора аренды с 01.10.2016 направлено ответчиком и получено истцом 31.08.2016, договор аренды расторгнут с 01.10.2016, ответчиком приняты меры к возврату арендованного имущества истцу, доказательства, подтверждающие совершение истцом необходимых действий по приемке объекта аренды, в материалах дела отсутствуют, на основании чего пришли к обоснованному выводу об уклонении истца от приемки арендованного имущества.

При этом судами также установлено внесение арендатором арендных платежей по сентябрь 2016 года включительно.

Суд первой инстанции признал необоснованным довод истца об отсутствии у него доступа в спорное помещение, противоречащим содержанию претензий 09.09.2016 исх. № 09/09, от 17.10.2016 исх. № 17/10.

Суды верно руководствовались положениями абз. 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позицией, изложенной в п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которой арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

При этом суд первой инстанции указал истцу на то, что права собственника (арендодателя) при прекращении договора аренды и возврате арендованного имущества арендатором могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в результате его эксплуатации.

С учетом вышеизложенного, при наличии совокупности исследованных судами обеих инстанций доказательств, свидетельствующих о доказанности факта расторжения договора с 01.10.2016, уклонения арендодателя от приемки объекта аренды, суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания долга по арендным платежам за заявленный период и правомерно отказали в удовлетворении иска общества в части взыскания задолженности и неустойки.

Отказывая в удовлетворении требований об обязании ответчика выполнить указанные в иске работы в порядке приведения спорного помещения в нормативное состояние, суды исходили из того, что данное требование выходит за рамки обязательств арендатора, определенных ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

В случае установления нарушения арендатором данного обязательства арендодатель вправе потребовать возмещения им убытков в виде расходов понесенных им при проведении восстановительных и ремонтных работ в спорном помещении (ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных судом первой и апелляционной инстанции обстоятельств, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению.

Ссылка заявителя на не рассмотрение судами части требований противоречит содержанию судебных актов, согласно которым в удовлетворении иска отказано в полном объеме с изложением мотивированного обоснования отказа по каждому требованию.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов по существу спора, как и влекущих безусловную отмену судебных актов (ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не выявлено, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 31.08.2017 по делу

№ А50-7407/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по тому же делу оставить без изменения,

кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Евстигнеева Дмитрия Константиновича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи С.Э. Рябова

Т.В. Сулейменова