Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кулаковой Л.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мекечиновой Ч.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ИНН: <***>; ОГРН: <***>, место нахождения: 649002, <...>), при участии в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Эл банк» (ОГРН <***>, место нахождения филиала: 649000, <...>); ФИО3 (место нахождения: 656067, <...>) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности, прекращении государственной регистрации права собственности

при участии представителей:

конкурсного управляющего ФИО2 – ФИО4, по доверенности № 07 от 10.01.2013 до 31.03.2013 (в деле);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай – ФИО5, по доверенности № 32 от 29.12.2012 до 31.12.2013 (в деле);

ФИО3 – не явился, уведомлен;

общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Эл банк» - не явился, уведомлён.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – конкурсный управляющий) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (далее – Управление Росреестра РА) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности земельного участка, прекращении государственной регистрации права общей совместной собственности в отношении жилого дома и ликвидации его как объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав, расположенные по адресу: Республика Алтай, <...>.

В заявлении конкурсный управляющий указал, что ИП ФИО1 11.07.2011 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство. В ходе реализации полномочий по формированию конкурсной массы установлено, что решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 29.04.2011 по делу № 2-6/2011 был произведен раздел имущества, составляющего совместную собственность супругов И-вых. При разделе ФИО6 отошел земельный участок площадью 1000 кв.м. с расположенным на нем жилым домом площадью 120,1 кв.м., находящиеся по адресу: Республика Алтай, <...>.

В заявлении конкурсный управляющий также указал, что 15.05.2012 он обратился в Управление Росреестра РА с заявлением о государственной регистрации права собственности ФИО1 на вышеназванный земельный участок и прекращении государственной регистрации права общей совместной собственности супругов И-вых в отношении находящегося на участке жилого дома, ликвидации его, как объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав. Сообщением от 12.07.2012 № 02/020/2012-357 (далее - сообщение об отказе) на основании абзацев 10,11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) Управление Росреестра РА отказало в государственной регистрации запрашиваемых действий в связи с тем, что заявителем не представлено согласие залогодержателя при передаче прав по закладной.

Конкурсный управляющий считает, что отказ не соответствует статье 20 Закона о регистрации, статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве» (далее – Закон о банкротстве), пунктам 3,5,6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – информационное письмо ВАС РФ № 132), пунктам 9, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – постановление пленума ВАС РФ № 58).

В отзыве на заявление ответчик не признал требование заявителя и указал, что конкурсным управляющим к заявлению о государственной регистрации прав были приложены: определение о продлении конкурсного производства, решение о признании ИП ФИО1 банкротом, квитанция об уплате государственной пошлины, решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 29.04.2011 по делу № 2-6/2011, выписка от 15.05.2012 об отсутствии строений на земельном участке по адресу: Республика Алтай, <...>. В ходе проведения правовой экспертизы государственный регистратор установил наличие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами. Так в частности, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением ипотекой от 23.09.2007 на данные объекты было зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО1 и ФИО7 21.11.2007 произведена государственная регистрация ипотеки на объекты недвижимости. Залогодержателем является общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Эл банк» (далее – ООО КБ «Эл банк», Банк), имеется закладная. В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее – Закон об ипотеке) изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем. Указанные изменения и дополнения не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Пунктом 5.3 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением ипотекой от 23.09.2007 предусмотрено, что замена предмета ипотеки допускается с письменного согласия кредитора - владельца закладной на основании зарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашения. Указанные документы не были представлены конкурсным управляющим в Управление Росреестра РА.

Определением от 24.12.2012 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно заявленного требования: общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Эл банк» и ФИО3 (далее – ФИО3).

Распоряжением председателя Арбитражного суда Республики Алтай от 28.01.2013 произведена замена состава суда. В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное разбирательство по делу было начато сначала.

В ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие его представителя Банк указал, что объекты недвижимости – земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Республика Алтай, <...> в залоге у Банка не числятся, так как 28.12.2007 был произведен полный расчет с Банком путем выкупа прав по закладной.

В отзыве на заявление ФИО3 оставил на усмотрение суда вопрос об удовлетворении либо отказе в удовлетворении требований конкурсного управляющего. ФИО3 указал, что по договору купли-продажи от 21.07.2010 № 2403-08/31-2010 он стал владельцем закладной, предметом которой является земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Республика Алтай, <...>. Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 29.04.2011 имущество супругов было разделено. Дополнительным решением от 30.09.2011 было удовлетворено исковое заявление ФИО3 о выделе доли ФИО1 и обращении взыскания на данную долю. Впоследствии решение от 29.04.2011 и дополнительное решение от 30.09.2011 в части требований ФИО3 были отменены вышестоящим судом. ФИО3 было отказано в выделе доли ФИО1 из общей совместной собственности супругов И-вых и обращении взыскания на выделенное имущество. После признания ИП ФИО1 несостоятельным (банкротом) он обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора. В удовлетворении заявления было отказано в связи с пропуском срока, установленного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве.

В отзыве на заявление ФИО3 просил суд в случае внесения каких-либо изменений в сведения, имеющиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, сохранить запись об обременении имущества в его пользу.

Представители ФИО3 и Банка в судебное заседание не явились, хотя были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения.

Суд, с учетом мнения участников процесса, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным провести судебное заседание в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал заявленные требования и перечислил доводы, изложенные в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании требования заявителя не признал, поддержав доводы, изложенные в отзыве на заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ФИО1 был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и внесен в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей с государственным регистрационным номером <***>.

27.09.2007 ФИО1 и ФИО7 заключили договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 120,1 кв.м., с условным номером 04-02-02/018/2005-036 и земельного участка с кадастровым номером 04:03:090503:0082 (далее – жилой дом и земельный участок) с обременением их ипотекой в силу закона. По условиям данного договора супруги И-вы приобрели жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Алтай, <...> у общества с ограниченной ответственностью «Игротека».

23.10.2007 ФИО1 и ФИО7 заключили с ООО КБ «Эл банк» кредитный договор <***> на сумму 3000000 рублей. Кредит был предоставлен для приобретения жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Алтай, <...>. Обеспечением по кредитному договору <***> являлась ипотека жилого дома и земельного участка в силу закона.

Право общей совместной собственности ФИО1 и ФИО7 на вышеуказанные объекты недвижимости, а также государственная регистрация ипотеки были произведены 21.11.2007.

10.01.2008 Банку выдана закладная, где он указан в качестве залогодержателя предмета ипотеки - жилого дома и земельного участка, расположенных в <...>.

27.02.2008 выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права общей совместной собственности И-вых с обременением в виде ипотеки в силу закона.

По договору купли-продажи от 21.07.2010 № 2403-08/31-2010 владельцем закладной стал ФИО3 В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества не зарегистрирована смена залогодержателя.

Решением Индустриального районного суда города Барнаула от 29.04.2011 по делу № 2-6/2011 был произведен раздел имущества, составляющего совместную собственность супругов И-вых. При разделе из совместно нажитого имущества были выделены и переданы в собственность ФИО1: земельный участок площадью 1000 кв.м. с расположенным на нем жилым домом площадью 120,1 кв.м., находящиеся по адресу: Республика Алтай, <...>. Решение вступило в законную силу.

Определением от 20.01.2011 по делу № А03-15005/2010 в отношении ИП ФИО1 была введена процедура наблюдения.

Определением от 07.04.2011 в реестр кредиторов ФИО1 включены требования ФИО3 в общей сумме 59181902 руб. (третья очередь), пеня в сумме 15000 руб. учтена отдельно.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 11.07.2011 по делу № А03-15005/2010 ИП ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен ФИО2 Впоследствии конкурсное производство продлено.

Определением от 19.12.2011 по делу № А03-15005/2010 арбитражный суд Алтайского края отказал ФИО3 в удовлетворении заявления о признании за ним статуса залогового кредитора.

15.05.2012 ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» выдало ФИО2 справку об отсутствии жилых строений на земельном участке с кадастровым номером 04:03:090503:0082, расположенном в <...>.

В целях реализации полномочий по формированию конкурсной массы конкурсный управляющий 15.05.2012 обратился в Управление Росреестра РА с заявлением о государственной регистрации права собственности ФИО1 на вышеназванный земельный участок и прекращении государственной регистрации права общей совместной собственности супругов И-вых в отношении находящегося на участке жилого дома, ликвидации его, как объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП.) Сообщением от 12.07.2012 № 02/020/2012-357 на основании абзацев 10,11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации Управление Росреестра РА отказало в государственной регистрации запрашиваемых действий в связи с тем, что заявителем не представлено согласие залогодержателя при передаче прав по закладной.

Считая отказ несоответствующим действующему законодательству, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, и иные лица, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Возможность обжалования отказа в государственной регистрации права регламентирована пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав.

Особенности порядка рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц содержатся в главе 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из статьи 200 названного Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемое действие, а также нарушает ли оспариваемое решение или действие права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительными решений или действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух условий в совокупности: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По мнению заявителя, отказ Управления в государственной регистрации права на основании представленных им на регистрацию документов противоречит положениям Закона о регистрации.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа предусмотренных абзацами 10, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, в регистрации прекращения права общей совместной собственности на жилой дом и ликвидации его как объекта в ЕГРП.

В силу статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной упомянутым Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП на основании правоустанавливающих документов.

С учетом определенного выше понятия государственной регистрации и установленного порядка ее проведения следует, что государственная регистрация не подменяет собой основания возникновения, изменения и прекращения прав, не вторгается в содержание права, а призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не затрагивая самого содержания регистрируемого гражданского права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 2 статьи 17 названного Закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации прав в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В силу части 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Таким образом, при осуществлении государственной регистрации регистрирующий орган обязан провести правовую экспертизу документов и установить наличие или отсутствие оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 184, при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа рекомендуется, в том числе проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации), обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона).

Из системного анализа всех перечисленных норм следует, что в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации прав к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности всех поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Основания для отказа в государственной регистрации перечислены в статье 20 Закона о регистрации. На основании абзацев 10, 11 пункта 1 статьи 20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, либо имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами

Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий ИП ФИО1 обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок и прекращении права общей совместной собственности на жилой дом. К заявлению конкурсным управляющим были приложены следующие документы: определение о продлении конкурсного производства, решение о признании ИП ФИО1 банкротом, квитанция об уплате государственной пошлины, решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 29.04.2011 по делу № 2-6/2011, выписка от 15.05.2012 об отсутствии строений на земельном участке по адресу: Республика Алтай, <...>. На момент обращения конкурсным управляющим в Управление, в ЕГРИП имелись сведения о праве общей совместной собственности ФИО1 и ФИО7 на те объекты недвижимости, которые были указаны в заявлении. Данное право было зарегистрировано с обременением ипотекой в силу закона.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.

К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

В связи с изложенным судам следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 вышеназванного Информационного письма на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, судам при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество необходимо исходить из следующего. Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. По смыслу пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество, судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

Системный анализ вышеназванных нормативных актов позволяет сделать вывод о том, что для отказа в государственной регистрации на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации должны иметься противоречия между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на один и тот же объект, которые по своей правовой природе должны быть аналогичны. Для отказа в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации к заявлению должны быть не приложены те документы, которые перечислены в статье 17 названного Закона.

Из материалов дела следует, что отказ в государственной регистрации прав произведен Управлением Росреестра РА в связи с непредставлением заявителем согласия залогодержателя при передаче прав по закладной – владельца (закладной) на основании зарегистрированного в установленном договоре дополнительного соглашения к договору, о смене владельца закладной. Управление также сделало вывод о наличии противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Суд считает, что представленное конкурсным управляющим решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 29.04.2011 по делу № 2-6/2011 однозначно свидетельствует о том, что право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные в <...>, перешло к ФИО1 в результате выделения его доли из совместно нажитого имущества супругов И-вых. На основании данного решения прекратилось право общей совместной собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные в <...>. Указанное решение суда вступило в законную силу. Управление Росреестра РА не уполномочено на переоценку выводов суда. При этом заявленные на земельный участок права не имеют противоречий с уже зарегистрированными правами. При регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок вместо права общей совместной собственности на него супругов И-вых, меняется не собственник объекта, а вид собственности одного и того же лица на этот же объект.

Решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 29.04.2011 по делу № 2-6/2011 не содержит в себе указание на обременение права собственности ФИО1 на выделяемые ему земельный участок и жилой дом, расположенные в <...>. Однако данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в государственной регистрации права ФИО1 на основании абзацев 10, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Названный закон не содержит в себе обязательного требования на представление заявителем согласия залогодержателя на государственную регистрацию права собственности на объект.

В соответствии с абзацем 7 пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 132 отказ регистратора в государственной регистрации по такому основанию является незаконным в случае, если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т.п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом.

С учетом изложенного, при государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, государственный регистратор должен был совершить регистрационные действия с сохранением записи об обременении в виде ипотеки в силу закона.

Суд считает, что при отказе в государственной регистрации Управлением ФИО8 не учтено, что ИП ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

Совокупный анализ норм Закона о банкротстве позволяет сделать вывод о том, что его нормы носят по отношению к положениям Закона о регистрации и Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Из материалов дела следует, что первоначально залогодержателем земельного участка и жилого дома являлся ООО КБ «Эл Банк», затем право по закладной перешло к ФИО3

Согласно статье 138 Закона о банкротстве кредитор сохраняет статус залогового кредитора и право на первоочередное удовлетворение по обязательствам обеспеченным залогом при соблюдении условий по предъявлению кредитором требований к должнику в порядке 142 Закона о банкротстве в течение двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Анализ определения Арбитражного суда Алтайского края от 19.12.2011 по делу № А03-15005/2010 позволяет сделать вывод о том, что ФИО3 утратил специальное право на первоочередное получение удовлетворения требований за счет выручки от продажи заложенного имущества. С учетом вышеназванных норм Закона о банкротстве залоговое имущество, принадлежащее ФИО1, подлежит включению в конкурсную массу и реализуется в порядке, установленном Законом о банкротстве с последующим прекращением права залога на земельный участок и жилой дом, расположенные в <...>.

В связи с этим, права ФИО3 как залогодержателя не нарушаются совершением действий по государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный в <...>. Право Банка не может быть нарушено, так как он не является залогодержателем с 21.07.2010.

Следовательно, ссылки Управления Росреестра РА на необходимость соблюдения прав залогодержателя и необходимость его согласия владельца закладной, не соответствуют ни Закону о банкротстве, ни Закону о регистрации.

Суд оценил отказ Управления Росреестра РА в государственной регистрации прекращения права общей совместной собственности И-вых на жилой дом, расположенный в <...> и считает его необоснованным.

Как предусмотрено статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается в случае гибели или уничтожения имущества. То есть прекращение права собственности, относящегося к вещным правам, связано с прекращением физического существования самой вещи, поскольку право не может существовать без вещи.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса.

Из материалов дела следует, что жилой дом в <...> отсутствует в связи с его гибелью. Данный факт подтверждается справкой ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 15.05.2012 об отсутствии жилых строений на земельном участке с кадастровым номером 04:03:090503:0082. Факт отсутствия строения Управлением не оспаривается, документы, опровергающие изложенные в справке от 15.05.2012 сведения, ответчиком не представлены. Поскольку указанная справка была представлена конкурсным управляющим в Управление Росреестра РА с заявлением о прекращении права общей совместной собственности на жилой дом, у последнего не имелось оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на здание, которое фактически не существует и, следовательно, не может выступать объектом гражданских прав.

Суд считает, что оспариваемое заявителем сообщение об отказе нарушает права ИП ФИО1 и его конкурсных кредиторов на удовлетворение включенных в реестр требований и препятствует дальнейшей реализации земельного участка в порядке, установленном Законом о банкротстве.

В связи с этим, данное сообщение об отказе подлежит признанию недействительным. Для восстановления нарушенного права заявителя, суд считает необходимым обязать Управление совершить действия по государственной регистрации, запрашиваемые конкурсным управляющим в заявлении от 15.05.2012.

При вынесении решения суд не разрешает вопрос о судебных расходах, поскольку конкурсному управляющему судом была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения дела по существу, то есть заявителем не понесены подлежащие возмещению судебные расходы. Управление Росреестра РА не освобождено от возмещения судебных расходов стороны, но в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины в бюджет.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 207-211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ИНН: <***>; ОГРН: <***>, место нахождения: 649002, <...>) в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) на земельный участок, прекращении права общей совместной собственности ФИО1 и ФИО7 на жилой дом, расположенный по адресу: Республика Алтай, <...> и ликвидации его как объекта недвижимости, оформленный сообщением № 02/020/2012-357 от 12.07.2012.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ИНН: <***>; ОГРН: <***>, место нахождения: 649002, <...>) в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу совершить запрашиваемые действия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Л.А.Кулакова