Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кириченко Е. Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Приваловым А.Ю., рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, пер. Центральный, 3, г. Горно-Алтайск) к Администрации Чемальского района (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Пчелкина 89, с.Чемал, Чемальский район) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Государственного Собрания - Эл Курултай Республики Алтай (<...>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>)

о признании недействительным договора купли продажи земельного участка №28/13 от 11.07.2013.

В судебном заседании принимают участие:

от истца – ФИО2, помощник прокурора (служебное удостоверение ТО №107738 от 04.10.2013);

от ответчика – не явился, уведомлен; ФИО1, индивидуальный предприниматель (личность установлена);

от третьего лица – от Государственного Собрания Эл-Курултай - ФИО3, представитель (доверенность №804 от 09.08.2013), ФИО4, представитель (доверенность №322 от 09.04.2014); от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай - ФИО5, представитель (доверенность № 04 от 10.01.2014).

Суд установил:

Прокурор Республики Алтай обратился в суд к Администрации муниципального образования «Чемальский район» и индивидуальному предпринимателю ФИО1 с иском о признании недействительным договора купли продажи земельного участка №28/13 от 11.07.2013.

В исковом заявлении истец указал, что в ходе проверки, проведенной в январе 2014 года прокуратурой Чемальского района установлена незаконная сделка, совершённая между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Администрацией МО «Чемальский район», в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 04:05:050301:200, представленного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

14 декабря 2009 года главой Чемальского района было вынесено постановление № 1062 о предоставлении главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в аренду на 10 лет без проведения аукциона для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 04:05:050301:200 площадью 9,2 га, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, на землях 33 Куюмский, устье реки, Бурла, в тот же день между администрацией района в лице ФИО1 был заключен договор аренды № 237/09 вышеуказанного земельного участка.

Постановлением администрации МО «Чемальский район» № 418-з от 11.07.2013 заявителю был предоставлен в собственность за плату вышеуказанный земельный участок и 11.07.2013 г. между ФИО1 и администрацией МО «Чемальский район» был заключен оспариваемый договор.

Земельный участок был продан по цене, установленной статьей 1.1 Закона Республики Алтай «Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай» за 21 708 рублей. Соглашением между администрацией МО «Чемальский район» и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 от 11.07.2013 договор аренды данного земельного участка от 14.12.2009 расторгнут. В установленном порядке договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован Чемальским отделом Управления Росреестра по РА 26.07.2013, за номером в ЕРГП № 040205/032/3013-285.

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Как следует из пункта 4 статьи 1, пункта 2 статьи 19.1 Федерального закона N 101-ФЗ момент начала приватизации земельных участков названной категории земель, законодатель субъекта Российской Федерации вправе определить самостоятельно.

Согласно статье 1 Закона Республики Алтай «Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай» от 14.05.2007 №12-РЗ приватизация гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Республики Алтай, осуществляется с 1 января 2020 года, за исключением случаев, установленных федеральным и республиканским законодательством.

Ни Законом N 101-ФЗ, ни иным федеральным законом не установлен иной момент начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения кроме момента, указанного в пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, и реализованного в правилах статьи 1 Закона Республики Алтай № 12-РЗ от 14.05.2007 года.

Полагая, что Законом Республики Алтай №12-РЗ установлен запрет на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности до 01.01.2020 Прокурор Республики Алтай считает, что нормы пункта 4 статьи 10 ФЗ №101-ФЗ не применяются до начала приватизации.

В дополнении к исковому заявлению (л.д. 95) истец также указал на нарушение Администрацией МО «Чемальский район» преимущественного права, установленного в пункте 2 части 8 Федерального закона N 101-ФЗ при продаже спорного земельного участка.

В обоснование исковых требований истец ссылается на часть 1 статьи 167, часть 2 статьи 168, часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Ответчик - индивидуальный предприниматель ФИО1 исковые требования не признала, в отзыве на исковое заявление и отзыве от 16.04.2014 на дополнительное исковое заявление указала, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 04:05:050301:200 использовался ею более 3 лет в соответствии с целевым назначением данной категории земель, приобретение его в собственность соответствует пункту 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного значения и части 2 статьи 1.1 Закона Республики Алтай от 14 мая 2007 года № 12-РЗ «О регулировании правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного значения».

По ходатайству администрации МО «Чемальский район» и индивидуального предпринимателя ФИО1 определением от 18.03.2014 для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены Государственное собрание Эл Курултай Республики Алтай и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай

Третье лицо - Государственное Собрание - Эл Курултай Республики Алтай в отзыве на исковое заявление от 03.04.2014 и в дополнении к отзыву от 22.04.2014 года просило отказать в удовлетворении иска, при этом указало на следующее.

Согласно пункту 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Пунктом 4 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ установлено, что приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Прокурором Республики Алтай не учитывается, что в соответствии со статьей 1 Закона Республики Алтай № 12-РЗ приватизация гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Республики Алтай, осуществляется с 1 января 2020 года, за исключением случаев, установленных федеральным и республиканским законодательством.

Такое исключение из общего правила установлено в статье 1.1 Закона Республики Алтай № 12-РЗ, которая предусматривает:

1) возможность приобретения сельскохозяйственными организациями,
а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению
крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся у
них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве
пожизненного наследуемого владения, по цене, равной 2 процентам
кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий;

2) возможность приобретения земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения арендатором (гражданином или
юридическим лицом) в собственность по цене, равной 15 процентам
кадастровой стоимости земельного участка, по истечении трех лет с момента
заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого
земельного участка.

Указанный Закон Республики Алтай принят в пределах полномочий, установленных федеральным законодательством, является обязательным и распространяет свое действие на всю территорию Республики Алтай.

Третье лицо, отклоняя довод Прокурора Республики Алтай о нарушении администрацией МО «Чемальский район» процедуры предоставления земельного участка, установленной пунктом 2 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ, ссылается на позицию федерального законодателя, установившего диспозитивные требования и предусмотревшего вариативность применения указанных норм.

Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

В рамках предоставленных полномочий статьей 5.1 Закона Республики Алтай №12-РЗ установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения муниципальный район (городской округ), в границах которого находится земельный участок, имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, что исключает обязанность администрации муниципального района, (продавца земельного участка) извещать в письменной форме Правительство Республики Алтай.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление от 17.04.2014, указало на несогласие с требованиями Прокурора Республики Алтай.

Ответчик – администрация МО «Чемальский район» отзыв на исковое заявление не представил, представителя в судебное заседание не направил. В материалах дела (л.д. 124) имеются сведения о его надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания, а также ходатайство № 606 от 12.03.2014 (л.д. 91) о рассмотрении спора в его отсутствии, что является основанием для рассмотрения дела в порядке статьи 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия ответчика.

В настоящем судебном заседании истец настаивает на удовлетворении исковых требований, ответчик – индивидуальный предприниматель ФИО1 и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, просят отказать в удовлетворении заявления Прокурора Республики Алтай.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав пояснения истца, ответчика и третьих лиц, суд находит исковые требования Прокурора Республики Алтай не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что 14 декабря 2009 года главой Чемальского района было вынесено постановление № 1062 о предоставлении главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в аренду на 10 лет без проведения аукциона для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 04:05:050301:200 площадью 9,2 га, расположенного по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, на землях ЗЗ Куюмский, устье реки, Бурла.

Между администрацией Чемальского района и индивидуальным предпринимателем 14.12.2009 заключен договор аренды № 237/09 (л.д. 25-29) сроком до 14.12.2019 года, который в установленном порядке был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Республике Алтай.

01.07.2013 Предприниматель обратилась в администрацию МО «Чемальский район» с заявлением о продаже ранее арендованного ею земельного участка с кадастровым номером в собственность за плату на
основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ.
Постановлением администрации МО «Чемальский район» № 418-з от 11.07.2013 (л.д. 13) заявителю был предоставлен в собственность за плату вышеуказанный земельный участок и 11.07.2013 между ФИО1 и администрацией МО «Чемальский район» заключен договор № 28/13 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения (далее – Договор купли-продажи) с кадастровым номером 04:05:050301:200, площадью 92178 кв. метров, представленный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (л.д. 11-12), договор аренды земельного участка расторгнут соглашением от 11.07.2013 (л.д. 17).

Согласно пункту 1.1. Договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельхозназначения, расположенный по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, урочище Усть-Куюм для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Цена договора установлена в пункте 2.1. Договора купли-продажи и составляет 144719,46 х 15% = 21708 рублей. Расчет цены участка производится по формуле Ц=КС х К, где КС – кадастровая стоимость земельного участка, К – коэффициент, установленный Законом Республики Алтай №12-РЗ. Государственная регистрация права собственности ФИО1 в установленном порядке произведена 26.07.2014.

В январе 2014 года прокуратурой Чемальского района проведена проверка сделки по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером 04:05:050301:200, совершённой между администрацией МО «Чемальский район» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 М.Е, указанный договор признан ничтожной сделкой, то есть нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, что послужило основанием для обращения Прокурора Республики Алтай в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с частью 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Как следует из пункта 4 статьи 1, пункта 2 статьи 19.1 Федерального закона N 101-ФЗ момент начала приватизации земельных участков названной категории земель законодатель субъекта Российской Федерации вправе определить самостоятельно.

Во исполнение указанных законодательных норм 14.05.2007 Государственным Собранием – Эл Курултай Республики Алтай был принят Закон № 12-РЗ «Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай (далее – Закон РА № 12-РЗ).

В пределах полномочий Республики Алтай, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом N 101-ФЗ указанный закон регулирует отдельные правоотношения в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Алтай.

В соответствии со статьей 1 Закона РА № 12-РЗ приватизация гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Республики Алтай, осуществляется с 1 января 2020 года, за исключением случаев, установленных федеральным и республиканским законодательством. Указанная формулировка в полной мере соответствует возможности, предоставленной субъекту Российской Федерации пунктом 4 статьи 1, пункта 2 статьи 19.1 Федерального закона N 101-ФЗ самостоятельно определить момент начала приватизации земельных участков сельхозназначения.

На момент заключения ответчиками договора купли-продажи земельного участка № 28/13 Законом РА № 31-РЗ от 04.07.2011 года «О внесении изменений в статью 1.1 Закона Республики Алтай «Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай» (далее - Закон Республики Алтай № 31-РЗ) в Закон РА № 12-РЗ была введена статья 1.1., согласно пункту 1 которой приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется по цене, равной 2 процентам кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения согласно части 2 рассматриваемой статьи может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, равной 15 процентам кадастровой стоимости земельного участка, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Как следует из пояснительной записки Председателя Комитета Государственного Собрания – Эл Курултай Республики Алтай по аграрной политике, природопользованию и развитию села к Закону Республики Алтай № 31-РЗ от 04.07.2011 целью указанного закона являлось определение цены земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при приобретении их в собственность, а также установление возможности их выкупа.

Определение момента начала приватизации земельных участков сельхозназначения относится исключительно к полномочиям субъекта Российской Федерации, который был вправе установить такой момент, в том числе посредством диспозитивного изложения нормы.

Согласно редакции статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей в момент заключения сторонами договора (11.07.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно части 1 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления.

Арбитражный суд, согласно части 2 указанной статьи, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Судом при оценке доводов Прокурора Республики Алтай о ничтожности Договора купли-продажи земельного участка установлено, что оспариваемая сделка заключена в соответствии с Законом РА № 12-РЗ, принятым представительным органом субъекта Российской Федерации в рамках предоставленных ему полномочий, суд не установил его противоречия требованиям закона или иных правовых актов большей юридической силы.

Так, Законом Республики Алтай № 12-РЗ, принятым во исполнение пункта 4 статьи 1, пункта 2 статьи 19.1 Федерального закона N 101-ФЗ приватизация гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Республики Алтай, осуществляется с 1 января 2020 года, за исключением случаев, установленных федеральным и республиканским законодательством.

Суд полагает, что такое исключение из общего правила установлено в статье 1.1 Закона Республики Алтай №12-РЗ, которая предусматривает:

Судом установлено, что условия, предусмотренные в пункте 2 статьи 1.1. Закона Республики Алтай № 12-РЗ при заключении Договора купли-продажи соблюдены: с момента заключения сторонами договора аренды земельного участка от 14.12.2009 с кадастровым номером 04:05:050301:200 до момента обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе спорного земельного участка в собственность за плату и заключения договора купли-продажи № 28/13 прошло более трех лет; согласно справке администрации Чемальского района № 639 от 14.03.2014 (л.д.120) на земельном участке с кадастровым номером 04:05:050301:200 индивидуальным предпринимателем ФИО1 ведутся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, признаков неиспользования земельного участка не выявлено.

Таким образом, Прокурором Республики Алтай не приведены доказательства того, каким требованиям закона или иных правовых актов не соответствует договор купли-продажи земельного участка № 28/13 от 11.07.2013 и в связи с чем его следует признать ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судом отклоняется довод Прокурора Республики Алтай о нарушении ответчиками пункта 2 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

Согласно указанной норме Федерального закона № 101-ФЗ продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

При этом Законом субъекта Российской Федерации – а именно статьей 5.1. Закона Республики Алтай № 12-РЗ установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения муниципальный район (городской округ), в границах которого находится земельный участок, имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, таким образом, не предусмотрена обязанность извещать в письменной форме государственной власти субъекта Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Прокурора Республики Алтай о признании договора купли продажи земельного участка № 28/13 от 11.07.2013 недействительным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Судья

Е.Ф.Кириченко