Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кириченко Е.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Паршиной Л.А., рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Горно-Алтайск, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Горно-Алтайск, <...>), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Горно-Алтайск, <...>),

при участи в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, 649000, <...>), публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644 (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...> а, 656038),

о признании договора купли-продажи помещения от 08.08.2018 недействительным, о применении последствий недействительности сделки в виде признания права индивидуального предпринимателя ФИО3 отсутствующим, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 04:11:020156:207 с индивидуальным предпринимателем ФИО1 на условиях согласно пункту 5.2. договора аренды нежилого помещения от 08.08.2018 или пролонгировать договор аренды нежилого помещения от 08.08.2018.

В судебном заседании после перерыва участвуют представители:

от истца – ФИО1, личность установлена по паспорту, ФИО4 представитель по доверенности от 05.06.2020, диплом №ИВС0700186 от 20.06.2003;

от ответчиков: от ФИО2 – ФИО5, доверенность от 29.04.2019, диплом №ВБА 0098831 от 17.01.2005;

от ФИО3 – ФИО6, доверенность от 14.03.2020, диплом от 13.05.2014;

от третьих лиц - не явились, уведомлены.

Суд установил:

07.04.2020 индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, ответчик 1), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3, ответчик 2) о признании договора купли-продажи помещения от 08.08.2018 недействительным, о применении последствий недействительности сделки в виде признания права индивидуального предпринимателя ФИО3 отсутствующим, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 04:11:020156:207 с индивидуальным предпринимателем ФИО1 на условиях согласно пункту 5.2. договора аренды нежилого помещения от 08.08.2018 или пролонгировать договор аренды нежилого помещения от 08.08.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 08.08.2018 между предпринимателем ФИО2 (далее - арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (далее – арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому истцу во временное владение и пользование за плату (аренду) предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 04:11:020156:207 для организации и деятельности аптеки готовых лекарственных средств.

27.02.2020 истцом получено уведомление о смене собственника помещения и не подписанное соглашение о расторжении договора аренды 08.08.2018, в связи с чем, предприниматель полагает нарушенными ее права в соответствии с пунктами 2.3.3. и 5.2. договора аренды помещения от 08.08.2018 о праве преимущественного выкупа арендованного помещения.

Из выписки из Росреестра по РА на занимаемое помещение было установлено, что между предпринимателем Немцовой Т..Г. и предпринимателем ФИО7 был заключен договор купли-продажи помещения от 14.02.2020 ранее, чем ею получено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Полагая, что ответчики нарушили права предпринимателя, предусмотренные пунктом 2.3.3 и статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с рассматриваемым иском о признании договора купли-продажи от 14.02.2020 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 166, 173.1, 309, 421, 422, 454, 456 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одновременно с иском от предпринимателя ФИО1 поступило заявление об обеспечении иска, согласно которому истец просил принять обеспечительные меры в виде запрета распоряжаться нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, кадастровый номер 04:11:020156:207. Истец просил суд запретить продажу, сдачу в аренду и/или распоряжение помещением любыми другими способами, которые могут повлечь за собой переход права на данный объект или смену арендатора.

Определением суда от 08.04.2020 исковое заявление предпринимателя ФИО1 было оставлено без движения как поданное с нарушением требований статей 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После устранения недостатков, определением от 20.04.2020 исковое заявление было принято к производству.

20.04.2020 определением суд удовлетворил заявление о принятии обеспечительных мер, наложил арест (запрет распоряжения, без ограничения права пользования, владения и без его изъятия) на следующее имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 04:11:020156:207.

Определениями от 20.04.2020, 25.05.2020 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай, публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения №8644.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, указав в отзыве на иск от 18.05.2020, что между предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) 08.08.2018 был заключен договор аренды нежилого помещения. Согласно пункту 2.3.3 договора аренды арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды помещения на новый срок, либо на заключение договора купли-продажи при решении арендодателя о продаже данного помещения.

Ответчик 1 полагает, что ссылки истца на статью 624 Гражданского кодекса Российской Федерации являются необоснованными, поскольку в соответствии с пунктом 1 данной статьи единственным условием для перехода арендованного имущества в собственность арендатора, когда такое право предусмотрено договором аренды, является внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такая цена не была согласована в договоре аренды. Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно выводам из судебной практики условие договора о преимущественном праве покупки арендуемого имущества при его продаже или передаче арендодателем третьему лицу не приравнивается к условию о праве выкупа.

Истец о намерении собственника продать принадлежащее ему имущество был уведомлен в октябре-ноябре 2019 года, однако, предложений от предпринимателя о выкупе не поступало.

Ссылка истца на пункт 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации
также неправомерна, поскольку законодательством не предусмотрено получение согласия арендатора при смене собственника арендуемого помещения.

Кроме того, договор аренды помещения между предпринимателями ФИО2 и ФИО1 расторгнут по соглашению сторон 27.02.2020, указанное соглашение подписано сторонами. С 03.03.2020 собственником указанного помещения является индивидуальный предприниматель ФИО3 на основании зарегистрированной в установленном законом порядке сделке.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 в отзыве на иск, поступившем в суд 18.05.2020, исковые требования не признала по следующим основаниям.

08.12.2019 Ответчик 1 предложила Ответчику 2 продажу спорного помещения по цене 2500000 рублей. ФИО3 подала 09.12.2019 в банк заявку на предоставление кредита для приобретения данного имущества. В декабре проведена оценка помещения, по которой стоимость помещения оценена в 2401000 рублей. 09.02.2020 кредит был одобрен. Ответчик 1 поставила в известность покупателя, что арендатора не устроила продажная стоимость. О каком-либо споре или разногласиях ФИО2 не сообщала. Более того, 09.12.2019 ФИО3 с супругом в присутствии ФИО2 осмотрели помещение, то есть, действия по купле-продаже спорного помещения не скрывались ответчиками.

14.02.2020 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения между ответчиками с соблюдением требований действующего законодательства Российской Федерации. 26.02.2020 ответчиками документы переданы на государственную регистрацию. 27.02.2020 ФИО2 уведомила истца о смене собственника нежилого помещения. 27.02.2020 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 08.08.2018, где стороны определили дату расторжения на 10.03.2020. Указанные документы были представлены ФИО3

06.03.2020 ФИО3 встретилась с представителем ФИО1 по доверенности ФИО8, сторонами достигнута договоренность о заключении нового договора аренды помещения, стоимостью арендной платы в размере 41000 рублей ежемесячно, сроком на 1 (один) месяц. ФИО3 и ФИО8 согласовали встречу на 09.03.2020 для подписания договора аренды с новым собственником занимаемого ими помещения, однако, на встречу истец и его представитель не явились. Поскольку договор аренды не подписан 09.03.2020, ФИО3 вручила уведомление представителю истца, в котором содержалось требование об освобождении помещения.

13.03.2020 ФИО3 заказным письмом направила истцу требование об освобождении незаконно занимаемого помещения, вместе с тем, до настоящего времени помещение ответчиком не освобождено. В связи с чем, 19.03.2020 ФИО3 в Арбитражный суд Республики Алтай подано исковое заявление к ФИО1 об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения.

Таким образом, доводы истца о введение ее в заблуждение, совершении сделки без ее согласия, неосведомленности о намерениях ФИО2 о продаже спорного помещения являются необоснованными, поскольку 27.02.2020 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 08.08.2018. Государственная регистрация договора купли-продажи от 14.02.2020 произведена в Управлении Росреестра по Республике Алтай 03.03.2020 за №04: 11:020156:207-4/017/2020-2, следовательно, собственником спорного помещения ФИО3 является с момента государственной регистрации с 03.03.2020.

Доводы истца о несоблюдении ответчиком 1 требований договора аренды являются необоснованными. Договор не содержит условий о получении письменного либо устного согласия истца на продажу спорного помещения, а учитывая, что договор аренды расторгнут, а от истца предложений о намерении выкупа помещения не поступало, ответчик 2 полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» в отзыве на иск от 11.06.2020 №06-01-02-427, поступившем в суд 08.07.2020 просило в удовлетворении исковых требований суд отказать. В обосновании данной позиции Банк указал, что истец не принял достаточных мер для реализации своего права на выкуп помещения, чем выразил отказ от его реализации.

Третье лицо - Управление Росреестра по РА письменного мнения по существу спора в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.

В судебном заседании 09.07.2020 истцом было заявлено ходатайство об уточнении иска, согласно которому истец просил признать соглашение о расторжении договора аренды, договора купли-продажи помещения недействительными и применении последствий недействительности сделки, признав право собственности индивидуального предпринимателя ФИО3 отсутствующим, обязать заключить договор купли-продажи спорного помещения с предпринимателем ФИО1

В удовлетворении данного ходатайства судом отказано в порядке статей 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ «О применении арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» от 31 октября 1996 №13 одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.

В судебном заседании 09.07.2020 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв.

После перерыва представители третьих лиц в настоящее судебное заседание не явились, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте его проведения. Дополнительно определения суда размещены в картотеке арбитражных дел в сети интернет.

Суд, выслушав представителей сторон, определил продолжить судебное заседание после перерыва в отсутствие указанных представителей на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В настоящем судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу в связи с подачей искового заявления и признании соглашения о расторжении договора аренды недействительным по делу №А02-1000/2020.

Как следует из картотеки арбитражных дел, указанное истцом исковое заявление поступило в суд 14.07.2020 и зарегистрировано за номером А02-1000/2020. На момент рассмотрения настоящего дела исковое заявление не принято судом к рассмотрению.

Рассмотрев ходатайство истца, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, учитывая что стороны по настоящему делу раскрыли все имеющиеся у них доказательства, суд не находит оснований для его удовлетворения исходя из принципа процессуальной экономии.

Представители истца в настоящем судебном заседании на удовлетворении исковых требованиях настаивали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчиков и в удовлетворении иска просили суд отказать по доводам, указанным в отзывах на иск.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд согласно статьям 9, 11 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела 08.08.2018 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату (аренду) нежилое помещение здания торгового модуля, состоящее из комнаты №1, общей площадью – 31,2 кв.м; комнаты №2, общей площадью – 6,85 кв.м.; комнаты №3, общей площадью – 2,29 кв.м; санузла, общей площадью 2,57 кв.м; коридора, общей площадью -4,98 кв.м. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 48 кв.м, из них торговая площадь составляет 31,2 кв.м, в пределах границ, указанных в плане, расположенного по адресу: <...> для организации и деятельности аптеки готовых лекарственных форм.

Нежилое помещение принадлежит арендодателю на основании свидетельства о праве собственности №02-АВ серии 196495 от 11.07.2011.

Согласно пункту 3.1 договора сумма арендной платы составляет 36000 рублей в месяц.

Срок действия договора с 08.08.2018 по 08.07.2019 включительно, договор содержит условие о пролонгации (пункт 5.1 договора). Спорное помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 08.08.2018.

Пункт 2.3.3 договора аренды содержит условие о преимущественном перед другими лицами праве на заключение договора аренды помещения, указанного в пункте 11 настоящего договора, на новый срок, либо на заключение договора купли-продажи при решении арендодателя о продаже данного помещения.

27.02.2020 истец получил уведомление о смене собственника нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что 14.02.2020 между предпринимателями ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 48,2 кв.м. кадастровый номер:04-02-01/007/2007/439, расположенного по адресу: <...>. Из выписки из ЕГРП следует, что 03.03.2020 договор купли-продажи был зарегистрирован в Росреестре по РА с обременением (ипотека в силу закона).

Полагая, что ответчики нарушили преимущественное право истца на выкуп объекта недвижимости, предусмотренное договором и статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и применении недействительности сделки.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что договор аренды нежилого помещения от 08.08.2018 расторгнут, ответчиком в материалы дела представлено соглашение о расторжении договора аренды от 27.02.2020, содержание пунктов 1, 2 соглашения, подтверждает обоюдное решение и взаимное согласие обеих сторон на расторжении договора аренды от 08.08.2018 с 10.03.2020.

В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.Согласно части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Истец подтвердил подписание данного соглашения, вместе с тем указал, что оно было подписано по просьбе арендодателя, при этом арендатор был введен в заблуждение относительно действительной цели расторжения договора.

ФИО2, являющаяся собственником спорного объекта, после подписания соглашения о расторжении договора аренды не была связана какими-либо ограничениями и распорядилась о дальнейшей судьбе помещения по своему усмотрению, и, воспользовавшись правом, предусмотренным частями 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключила договор купли-продажи с предпринимателем ФИО3, при этом, в настоящем деле доказательств недействительности соглашения о расторжении, связанных с пороком воли ФИО1 или иными причинами не имеется.

Как указал ответчик ФИО3, предприниматель ФИО1 до настоящего момента не освободила арендуемое помещение и данное обстоятельство является предметом рассмотрения в Арбитражном суде Республики Алтай по другому делу.

Суд не принимает доводы истца о ведении ею переговоров в устном порядке с ФИО2 в отношении купли-продажи спорного объекта, поскольку доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства не представлены, а ссылки на устные договоренности и распечатки о состоявшихся телефонных переговорах таковыми не являются.

Учитывая волю сторон на подписание соглашения о расторжении договора аренды, обязательства, предусмотренные договором аренды нежилого помещения, в том числе, указанные в пункте 2.3.3, прекращены, соответственно, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Отказ в удовлетворении иска исключает возможность возмещения судебных расходов в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Горно-Алтайск, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Горно-Алтайск, <...>), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Горно-Алтайск, <...>) оставить без удовлетворения.

После вступления решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением от 20.04.2020.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Е.Ф. Кириченко