656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: (3852)29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru,   е-mail: а03.info@arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. БарнаулДело № А03 – 12251/2015                09 декабря 2015 года

Резолютивная часть решения оглашена 02.12.2015

Решение в полном объеме изготовлено 09.12.2015

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Донцовой А.Ю., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Симбирской А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Администрации Немецкого национального района Алтайского края, с.Гальбштадт Немецкого национального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Кусакское», с. Кусак Немецкого национального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договоров аренды и взыскании 990 055 руб. 18 коп., с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ОАО «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644 и ООО «АгроСтрой», с. Бурла (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в заседании  представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Немецкого национального района Алтайского края (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кусакское», с. Кусак Немецкого национального района   (далее – ответчик, ООО «Кусакское») о расторжении договоров аренды № 6 и 7 от 15.07.2005 и взыскании 990 055 руб. 18 коп., сложившихся из суммы задолженности по арендным платежам в размере 703 293 руб. 42 коп. и 286 761 руб. 76 коп. неустойки.

Исковые требования со ссылкой на статьи  22, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –ЗК РФ) и статьи 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств, что привело к образованию задолженности и начислению неустойки, а также наличием оснований для досрочного расторжения договоров.

Определением от 19.06.2015 суд принял исковое заявление к производству и назначил его к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 20.07.2015.

Определением от 20.07.2015 суд назначил дело к судебному разбирательству на 17.08.2015, предложив истцу  представить доказательства соблюдения Администрацией  требования пункта 2 статьи 452 ГК РФ. Этим же определением принято к рассмотрению уточненное исковое заявление о взыскании 1 184 776 руб. 72 коп., в том числе: 839 743 руб. 92 коп. долга  по арендным платежам, 345 032 руб. 80 коп. неустойки за просрочку оплаты согласно пункту 5.3 договоров по состоянию на 01.07.2015.

Определением от 17.08.2015 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644 (далее – ОАО «Сбербанк России), в связи с чем отложил  судебное разбирательство на 01.10.2015, повторно предложив истцу представить доказательства соблюдения Администрацией  требования пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

В судебном заседании 01.10.2015 представитель истца в связи с погашением ответчиком суммы основного долга в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об уточнении заявленных требований и просил  суд расторгнуть спорные договоры аренды и взыскать с ответчика 345 032 руб. 80 коп. неустойки, начисленной по состоянию на 01.07.2015. Для приобщения к материалам дела представил дополнительные документы, в том числе требование об оплате задолженности за аренду земель сельхозназначения № 1416 от 05.12.2014, а также сопроводительное письмо № 1069 от 10.09.2014 о направлении в адрес ответчика  соглашений о расторжении  договоров аренды.   

Судом уточнение заявленных требований принято.

Определением от 01.10.2015 по ходатайству третьего лица для подготовки письменного отзыва на  заявленные требования суд отложил судебное разбирательство на 26.10.2015.

20.10.2015 от ответчика поступил отзыв на заявление, в котором он указал на отсутствие у Администрации права требования расторжения договоров аренды в судебном порядке ввиду несоблюдения ею установленной законом процедуры расторжения договора. Полагает, что требования истца в указанной части подлежат оставлению без рассмотрения. В части взыскания неустойки указал на ее чрезмерность и просил  уменьшить ее размер. Кроме того, истцом не доказано существенное нарушение условий договороваренды земельного участка по основанию использования земельных участков не в соответствии сих целевым назначением.

В судебном заседании 26.10.2015 в связи с необходимостью представления истцом дополнительных документов в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 29.10.2015.

28.10.2015 от ответчика поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «АгроСтрой», которое признано победителем открытых  торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО «Кусакское», в том числе, по праву аренды земельных участков по спорным договорам.

29.10.2015 от истца поступили дополнительные документы для приобщения к материалам дела, а также уточненный расчет, согласно которому неустойка, начисленная за ненадлежащее исполнение ответчиком своих договорных обязательств,  по состоянию на 01.07.2015 составила 62 173,92 руб. 

Определением от 29.10.2015 суд привлек  к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «АгроСтрой», в связи с чем отложил судебное разбирательство на  02.12.2015.

23.12.2015 в материалы дела от ответчика поступил дополнительный отзыв на заявление с контррасчетом неустойки, подлежащей, по его мнению, взысканию в размере 20 244 руб. 47 коп., из которых:  3 598 руб.80 коп. – по договору аренды № 6 от 15.07.2005 и 16 645,67 – по договору аренды № 7 от 15.07.2005. 

В судебное заседание 02.12.2015 ответчик и третьи лица явку своих представителей не обеспечили,  о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом.

На основании статей 123,156 АПК РФ судебное заседание проводится без участия неявившихся представителей участвующих в деле лиц.

Представитель истца на заявленных требованиях с учетом уточнения настаивал, дополнительно пояснил, что договоры аренды во внесудебном порядке Администрация не расторгала, уведомление № 1263 от 30.10.2014 лишь свидетельствовало о намерении расторгнуть договоры аренды. Дополнительно направленное ответчику требование о погашении задолженности № 1416 от 05.12.2014 также  содержало ссылку на статью 619 ГК РФ, предусматривающую право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, а также требование о погашении задолженности до 25.12.2014, однако ответчиком данное требование было проигнорировано. Волеизъявление Администрации относительно расторжения договоров аренды было выражено уведомлением, требованием, исковым заявлением. В обоснование доводов о существенном нарушении ответчиком условий договоров сослался на акт проверки фитосанитарного состояния земель сельскохозяйственного назначения в Немецком национальном районе от 05.08.2015 по качеству обработки пашни, засоренности и заселенности земель сельскохозяйственного назначения сорными растениями и вредителями в ООО «Кусакское», которым установлено, что из обследованных 15195 га., 10503 га. не обрабатывались в 2014, а в 2015 году не обрабатывались все 15195 га. земли с/х назначения. Полагает, что неиспользование земельного участка с его целевым назначением является существенным нарушением договора аренды земельного участка

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

15.07.2005 года между Администрацией Немецкого национального района Алтайского края (арендодатель) и крестьянским (фермерским) хозяйством «ФИО2» (арендатор) были заключены договоры аренды земельного участка № 6 и №7, зарегистрированные Федеральной регистрационной службой по Алтайскому краю 08.08.2005.

В соответствии с условиями указанных договоров арендатору были переданы в пользование земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:29:060101:2, площадью 105640000 кв.м. и с кадастровым номером 22:29:100101:1, площадью 62600000 кв.м., вид разрешенного использования земельных участков - для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Договоры заключены на срок с 01.07.2005 по 01.01.2052.

20.06.2011 между крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО2  и ООО «Кусакское» (новый арендатор) были подписаны договоры о передаче прав и обязанностей по вышеуказанным договорам аренды.

Согласно пункту 2.4 договоров арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным периодом.

Пунктом 2.6 договоров предусмотрено, что  расчет арендной платы производится арендодателем с учетом изменений базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения, принятых постановлением районного Совета депутатов Немецкого национального района.

Дополнительными соглашениями к договорам аренды от 23.01.2012 сторонами были внесены изменения в договоры  в части размера арендной платы.

В соответствии с  пунктом 2.6 вышеуказанных договоров в редакции дополнительных соглашений  общая сумма арендной платы в 2012 году составила: по договору № 6 - 412 268,55 руб. в год и  по договору № 7 - 260197,84 руб. в год. Соответственно,  ежеквартальный платеж составлял 103067,14 руб. и  65049,46руб.

С учетом увеличения коэффициента целевого использования при сдаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с решением Районного  Совета депутатов Немецкого национального района Алтайского края от 29.04.2013 №105 «Об утверждении коэффициента целевого использования при сдаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения на территории Немецкого национального района Алтайского края» и новой кадастровой стоимости земельных участков с 01.04.2013 годовая арендная плата  составила:          по договору № 6 – 784 377 руб. (ежеквартальный платеж- 196 094,25руб.),   по договору № 7 – 443 667,50 руб. (ежеквартальный платеж – 110 919,38 руб.).

С учетом увеличения коэффициента целевого использования при сдаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с решением Районного  Совета депутатов Немецкого национального района Алтайского края от 28.11.2014 №202 «Об утверждении коэффициента целевого использования при сдаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения на территории Немецкого национального района Алтайского края» с 01.01.2015 годовая арендная плата  составила:           по договору № 6 – 1 045 836 руб. (ежеквартальный платеж- 261 459 руб.),  по договору № 7 – 591 570 руб. (ежеквартальный платеж – 147 892,50 руб.).

Из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков – часть 1 статьи 330 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 5.3  договоров в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ.

На основании данного условия договора истец предъявил требование о взыскании неустойки (с учетом уточнения) за период с 01.07.2014 по 01.07.2015 в размере 62 173 руб. 92 коп.

В процессе рассмотрения спора суд установил, что определением Арбитражного суда Алтайского края от 18.07.2013 возбуждено дело о банкротстве ООО «Кусакское».

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 11.03.2014 по делу №А03-11493/2013 ООО «Кусакское» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Как следует из пункта 1 статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:

срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим;

прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьей;

все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Таким образом, в порядке искового производства могут быть рассмотрены только требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам, а также неустойки, возникшей после 3 квартала 2013 года.

Судом установлено, что ранее с ООО «Кусакское» в пользу Администрации Немецкого национального района Алтайского края в судебном порядке взыскана неустойка по состоянию на 31.03.2014 в размере  29 519  руб. 69 коп. (решение суда от 16.10.2014 по делу № А03-8785/2014).

В рамках настоящего спора истец просит взыскать неустойку за просрочку платежей в период с 01.07.2014 по 01.07.2015.

Судом произведен следующий расчет неустойки:

- по договору № 6 от 15.07.2005:

- по договору № 7 от 15.07.2005:

Представитель истца в судебном заседании  с произведенным судом расчетом неустойки согласился.

С учетом изложенного, суд находит заявленные в этой части требования подлежащими удовлетворению в размере 29 519  руб. 69 коп. Оснований для уменьшения размера неустойки суд не усматривает.

Исковое заявление в части требования о расторжении договоров аренды суд находит подлежащим оставлению без рассмотрения в силу следующего.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

По смыслу указанной правовой нормы претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную законом или договором процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Исходя из пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранил соответствующие нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, до подачи иска в суд о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору уведомление, в котором должен указать конкретное нарушение условий договора аренды, предложить в указанном уведомлении разумный срок для устранения данного нарушения.

Такое уведомление арендодателя должно также содержать предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения обязанности арендатора устранить допущенное нарушение в указанный в уведомлении срок.

Таким образом, требование о расторжении договора может быть заявлено в арбитражный суд только после соблюдения истцом процедуры досудебного урегулирования разногласий.

10.09.2014 в адрес ответчика истцом были направлены проекты соглашений о расторжении договоров аренды, подписанные со стороны арендодателя  начальником МКУ «Отдел по имуществу и земельным отношениям администрации ННР АК» ФИО3

Позднее,  Администрация направила арендатору уведомление № 1263 от 30.10.2014 (л.д 41, т.1), в котором  указала на допущенные нарушения условий  договоров аренды  земельных участков № 6 и № 7 от 15.07.2005 и со ссылкой на пункт 8.2 договоров уведомила последнего о том, что с момента получения настоящего уведомления  договоры  считаются расторгнутыми.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По смыслу пункта 8.2 спорных договоров договор может быть  расторгнут  досрочно по взаимному соглашению сторон либо по требованию одной из них в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Судом установлено, что направленные ответчику соглашения о расторжении договоров им подписаны не были, в связи с чем к спорным отношениям не может быть применено условие договора о расторжении договора по взаимному соглашению сторон. Из содержания представленного истцом письма № 1263 от 30.10.2014 не следует, что оно предоставляет ответчику возможность устранить допущенные нарушения в определенный срок с сохранением арендных отношений. Указанное уведомление лишь информирует арендатора о расторжении договора, которое не основано на нормах закона, в связи с чем данный документ не может быть принят в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

22.12.2014 ответчиком получено требование об оплате задолженности за аренду земель сельхозназначения № 1416 от 05.12.2014, в котором арендатору указано на необходимость  своевременной оплаты и погашения задолженности по арендной плате  в сумме  1 771 923 руб. 90 коп. в срок до 25.12.2014. При этом предложения расторгнуть договор аренды в случае неисполнения обязанности арендатора устранить допущенное нарушение,  данное требование не содержит (л.д.57, т.2).

Каких-либо документов, свидетельствующих о последующем обращении истца к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды, в материалы дела не представлено.

 Исследовав представленные истцом документы в совокупности с иными материалами дела, суд  соглашается с доводами ответчика об отсутствии у истца права требовать расторжения договоров в судебном порядке.

При этом суд принимает во внимание, что приняв решение о необходимости расторжения спорных договоров путем составления проектов соглашений и преждевременно уведомив арендатора о расторжении договора, истец, направив впоследствии  претензионное письмо с требованием оплатить задолженность в установленный срок (как того требует закон), не предложил ответчику расторгнуть договоры аренды.   Таким образом, волеизъявление  арендодателя  не было реализовано им же самим по его же воле.

С учетом изложенного, истцом не соблюден досудебный порядок обращения в суд с требованиями о расторжении договора, в связи с чем данные требования суд оставляет без рассмотрения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований. Истец от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кусакское», с. Кусак Немецкого национального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации Немецкого национального района Алтайского края, с.Гальбштадт Немецкого национального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) 29 519  руб. 69 коп. неустойки.

В части требования о взыскании суммы основного долга производство по делу прекратить в связи с отказом истца от заявленных требований.

В части требования о расторжении договоров аренды оставить исковое заявление без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кусакское», с. Кусак Немецкого национального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск, в течение месяца со дня принятия решения, либо в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 Судья                                                                                              А.Ю.Донцова