Решение № А04-10784/17 от 23.01.2018 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Амурская сельскохозяйственная компания» (далее - истец, общество, ООО «АСК») с иском к администрации Калининского сельсовета (далее - ответчик, Администрация) о признании права собственности ООО «АСК» (ОГРН <***> ИНН <***>) на две земельные доли общей площадью 23,2 га, в том числе пашни общей площадью 20 га, на основании договора купли-продажи 2-х долей в общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения бывшего КФХ «Степное» от 25 января 2015 года между ООО «АСК» (ОГРН <***> ИНН <***>) и ФИО2 в лице представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, ранее принадлежащие ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. на основании свидетельства о праве на наследства по закону серии 28 АА № 0477321, выданного 24.01.2014 нотариусом ФИО4 Нотариальный округ Михайловский, регистрационная запись № 131, свидетельства о праве на наследство по закону серии 28 АА № 0477322, выданного 24.01.2014 нотариусом ФИО4 Нотариальный округ Михайловский, регистрационная запись № 132.

Требование мотивировано, что ФИО2 при жизни распорядилась земельными долями в размере 23,2 га, продав их ООО «АСК» и получив за спорные доли денежные средства.

В судебное заседание представители ответчика, третьего лица не явились. О времени и месте проведения судебного разбирательства ответчик и третье лицо извещены в порядке статьи 123 АПК РФ.

Ответчик отзыв на иск не представил.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельствам о праве на наследство по закону от 24.01.2014 №28 АА 0477321, №28 АА 0477322 ФИО2  ДД.ММ.ГГГГ г.р. является наследницей двух земельных долей площадью 11,60 га каждая, находящейся в общей долевой собственности КФХ «Степное» Михайловского района Амурской области на землях сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:18:000000:41.

15.03.2014 ФИО2 выдана доверенность 28 АА 0477430 гр. ФИО3 на представление интересов на владение, пользование и  распоряжение долями в праве собственности на земельный участок площадью 23,2 га с кадастровым номером 28:18:000000:41, принадлежащей ФИО2 на праве собственности.

ФИО3 (Продавец) действующем на основании доверенности от имени ФИО2 и ООО «АСК» (Покупатель) 25.01.2015 заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения бывшего КФХ «Степное» расположенного по адресу Амурская обл., с. Винниково Михайловского района площадью с/х угодий 23,2 га, в том числе пашни 20 га, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:18:000000:41 (пункт 1 договора).

Согласно пункту 2 договора от 25.01.2015 объект принадлежит ФИО2 на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 24.01.2014 №28 АА 0477321, №28 АА 0477322.

Цена объекта составляет 80 000 руб., которые оплачены продавцу до подписания договора (пункт 3).

Согласно акту приема-передачи денежных средств от 25.01.2015 Продавец передал, а Покупатель принял денежные средства в размере 80 000 руб. за доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения бывшего КФХ «Степное» расположенного по адресу Амурская обл., с. Винниково Михайловского района площадью с/х угодий 23,2 га, в том числе пашни 20 га, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:18:000000:41. Указанный акт подписан ФИО3 и ООО «АСК».

Уведомлением Управления Росреестра по Амурской области от 10.05.2017 №28/309/001/2017-152 ФИО3 (ФИО5) отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) доли земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:41. В обоснование отказа указано, что паспорт   ФИО5 является недействительным, в связи с чем невозможно однозначно утверждать об установлении личности лица о регистрации права которого поступило заявление.

10.05.2017 Уведомлением Управления Росреестра по Амурской области №28/309/001/2017-153 ФИО1 (ООО «АСК») отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) доли земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:41. Основаниями отказа явилась смерть ФИО2, от имени которой поступило заявление о регистрации перехода права на земельную долю. Как документ, подтверждающий полномочия ФИО3 действовать от имени ФИО2 представлена доверенность от 15.03.2014, которая на момент подачи заявления прекращена в силу закона.

Истец  обратился в суд с иском о признании права собственности ООО «АСК» на спорные земельные доли общей площадью 23,2 га.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд счел необходимым отказать в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства. Если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ, пункт 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Спорные земельные доли принадлежат на праве собственности ФИО2, что подтверждается свидетельствами  о праве на наследство по закону от 24.01.2014 №28 АА 0477321, №28 АА 0477322.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (пункт 1 статьи 549, статья 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 131, пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (часть 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ  предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

Материалами дела подтверждается, что ФИО3, действующий на основании доверенности от имени ФИО2, заключил 25.01.2015 с ООО «АСК» договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения бывшего КФХ «Степное» расположенного по адресу Амурская обл., с. Винниково Михайловского района площадью с/х угодий 23,2 га, в том числе пашни 20 га, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:18:000000:41. Денежные средства за доли в праве общей долевой собственности на земельные участки согласно  акту приема-передачи от 25.01.2015 переданы Покупателем ФИО3 Доказательства передачу денежных средств за спорные доли  ФИО2 истцом в материалы дела не представлены.

Судом учтено, что на дату заключения договора купли-продажи земельных долей ФИО2 не была зарегистрирована в установленном законом порядке собственность на спорные земельные доли.

Положения пункта 4 статьи 1152 ГК РФ о возникновении права собственности у наследника вне зависимости от момента государственной регистрации права наследника на недвижимое имущество в системной взаимосвязи с нормами статьи 131, пункта 1 статьи 551 ГК РФ позволяют наследнику в полной мере владеть и пользоваться объектом недвижимого имущества, перешедшего по наследству, но в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности после принятия наследства ограничивают правомочие собственника по распоряжению таким недвижимым имуществом (дарение, продажа).

В пункте 4 статьи 1152 ГК РФ закреплено исключение из общего правила, когда право собственности на имущество возникает не в момент государственной регистрации данного права, а в иной момент (момент открытия наследства). Именно с момента открытия наследства наследник, принявший наследственное имущество, становится его собственником. Это обусловливает и возложение на такого наследника бремени содержаний указанного имущества. В случае перехода по наследству недвижимого имущества документом, подтверждающим право собственности наследника на такое имущество, являтся свидетельство о праве на наследство. Последующая государственная регистрация права собственности на перешедшее к наследнику недвижимое имущество необходима лишь в случае, если наследник, принявший наследство в виде недвижимого имущества, в дальнейшем решит произвести его отчуждение.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к истцу возможна при условии наличия государственной регистрации права собственности ФИО2  на данный объект в порядке наследования в Едином государственном реестре прав.

Поскольку ФИО2 право собственности на земельный участок не зарегистрировала в установленном законом порядке, постольку, распоряжаться им не могла. Факт заключения договора купли-продажи недвижимости между сторонами сам по себе не порождает у истца права собственности на это имущество, поскольку у продавца, право собственности которого на спорный земельный участок не было зарегистрировано, отсутствует право на распоряжение им.

При вынесении решения судом также принято во внимание, что истец не представил документальных доказательств отсутствия у ФИО2 наследников и иных правопреемников.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Следовательно, в иске следует отказать с отнесением на истца расходов по уплате госпошлины.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ, суд решил в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

Судья                                                                                                  П.А. ФИО6