Решение № А04-2452/2021 от 30.11.2021 АС Амурской области

В Арбитражный суд Амурской области обратилось товарищество собственников жилья «Дом на Калинина 1» (далее – истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аурика» (далее – ответчик, ООО «Аурика») об обязании ООО «Аурика» произвести демонтаж пристроенного со стороны дворовой территории (подъезд «А») помещения к нежилому помещению № 20019, расположенного по адресу: <...>; об обязании ООО «Аурика» произвести демонтаж вентиляционной трубы, расположенной со стороны дворовой территории на фасаде многоквартирного жилого дома (подъезд «А») по адресу: <...>.

Заявленные требования обоснованы тем, что в настоящее время помещение используется под кафе китайской кухни. ООО «Аурика» помещения на фасаде многоквартирного жилого дома со стороны дворовой территории (подъезд «А») самовольно размещена вентиляционная труба, а также пристройка к указанному помещению из оконного проема. Возведенные конструкции затрагивают общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, установлены без предварительного согласования и без предоставления соответствующих сертификатов, разрешительных документов, подтверждающих безопасность и надежность оборудования, а также соответствия санитарно-техническим нормам и правилам.

В ходе рассмотрения дела судом в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация города Благовещенска, Государственная жилищная инспекция Амурской области; Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Благовещенска;  ФИО1, ФИО2.

В судебном заседании 12.07.2021 истец ходатайствовал об уточнении искового заявления, просил обязать ООО «Аурика» в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу:

- произвести демонтаж оборудованного запасного входа (пристройки) со стороны дворовой территории (подъезд «А») к нежилому помещению № 20019, расположенного по адресу: <...>, восстановить наружную стену в месте разбора и привести в надлежащее состояние;

-  произвести демонтаж вентиляционной трубы, расположенной со стороны дворовой территории на фасаде многоквартирного жилого дома (подъезд «А») по адресу: <...> и привести фасад в местах монтажа в надлежащее состояние. Представил переписку с Жилищной инспекцией.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ судом уточненные требования приняты к рассмотрению.

Представитель истца заявил ходатайство о вызове и допросе в качестве свидетелей собственников жилья - ФИО5, ФИО6

Судом ходатайство удовлетворено на основании положений ст.56 АПК РФ. Свидетелям разъяснены процессуальные права и обязанности, предусмотренные АПК РФ, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, за отказ или уклонение от дачи показаний.

У свидетелей отобрана подписка. Свидетели дали показания, ответили на вопросы сторон и суда по существу спора. Показания свидетелей зафиксированы аудиозаписью судебного заседания от 12.07.2021.

Ответчик к судебному заседанию представил дополнительный отзыв от 05.07.2021 исх.№ 126, в котором просил в иске отказать, указал на тот факт, что ответчиком не выполнялась перепланировка и установка вентиляционной конструкции. Представил дополнительные документы.

Определением от 24.08.2021 судом удовлетворено ходатайство ответчика об истребовании доказательств по делу, у муниципального унитарного предприятия «Белогорсктехинвентаризация» города Белогорска истребованы документы в отношении помещения, принадлежащего ООО «Аурика», расположенного по адресу: <...>, в том числе заключение открытого акционерного общества «Амургражданпроект» от 15.03.2010.

Письмом от 15.09.2021 № 179 МУП «Белогорсктехинвентаризация» города Белогорска сообщило об отсутствии какой либо технической документации в отношении спорного помещения, в том числе заключения ОАО «Амургражданпроект» от 15.03.2010.

Суд неоднократно по ходатайству сторон откладывал рассмотрение дела с целью заключениями сторонами мирового соглашения.

Истец в судебном заседании 22.11.2021 на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указал, что мировое соглашение заключить не удалось.

Ответчик в судебном заседании 22.11.2021 пояснил, что в связи с отсутствием кворума общее собрание собственников помещений не состоялось, решения по повестке собрания не приняты, в связи чем мировое соглашение заключить не удалось. Указал на отсутствие протокола собрания собственников.

В судебном заседании 22.11.2021 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 25.11.2021.

Истец в судебном заседании 25.11.2021 поддержал заявленные требования. Представил таблицу результатов голосования, указал, что из данной таблицы видно, что большинство собственников многоквартирного дома проголосовали против предоставления ООО «Аурика» согласия на использование части общедомового имущества (земельного участка, внешней стены фасада здания первого подъезда).

Ответчик в судебном заседании 25.11.2021 приобщил к материалам дела документы, имеющие отношение к проведению внеочередного общего собрания собственников помещений.

Ответчик в заседании настаивал на доводах, изложенных в  ранее представленном письменном отзыве, просил в иске отказать, указал, что нежилое помещение было приобретено ООО «Аурика» со всеми уже имеющимися, вентиляционными, канализационными и иными сооружениями, а также запасным (пожарным) выходом из кафе, никаких действий по строительству новых сооружений, перепланировок нежилого помещения, монтажу/демонтажу конструкций, ООО «Аурика» не осуществляло. Указал, что все согласования, в том числе с органами контроля и надзора осуществлялась еще на этапе строительства, согласование с иными собственниками данного жилого дома на размещение вентиляции по фасаду здания и запасного (пожарного) выхода не требовалось, поскольку на тот момент жилой дом еще не был введен в эксплуатацию, соответственно, не могло быть общего собрания собственников.  

Третье лицо - Администрация города Благовещенска в заседание не явилось, ранее представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что в результате осмотра установлено, что на первом этаже с восточной стороны многоквартирного жилого дома, выполнена пристройка к нежилому помещению и вентиляционная труба на всю высоту многоквартирного жилого дома, считает требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку фактически выполнены работы по реконструкции жилого дома без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Приобщило к материалам дела акт осмотра многоквартирного жилого дома от 18.06.2021, фототаблицу и копию технического паспорта на многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания населения по ул.Калинина,1.

Управление ЖКХ Администрации г.Благовещенска в судебное заседание не явилось, документы, запрошенные судом, не представило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, ранее ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствии представителя третьего лица, указало, что поддерживает отзыв и позицию Администрации г.Благовещенска.

Третье лицо ФИО1 в заседание не явилось, на запрос суда Отдел адресно-справочной работы УФМС РФ по Амурской области представило ответ об отсутствии информации о регистрации указанного лица в Амурской области.

Третье лицо - ФИО2  в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ, запрошенные судом документы, не представило.

От Государственной жилищной инспекции Амурской области к судебному заседанию 25.11.2021 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью изучения документов, переданных ответчиком по результатам проведенного собрания  и предоставления дополнительной позиции по делу. Ранее от инспекции поступил отзыв, в котором третье лицо указало, что поскольку размещение вентиляционной конструкции по фасаду здания и перепланировка помещения в целях обеспечения запасного (пожарного) выхода осуществлена первоначальным собственником нежилого помещения на этапе строительства жилого дома в соответствии с действующим на тот момент требованиями действующего законодательства, следовательно, нарушений со стороны собственника ООО «Аурика» не выявлены.

Рассмотрев ходатайство третьего лица об отложении судебного разбирательства, суд считает его подлежащим отклонению, поскольку в силу статьи 158 АПК РФ совершение данного процессуального действия является правом, а не обязанностью суда, кроме того, судом учтена длительностью рассмотрения дела и нахождение его в суде (с 05.04.2021), в связи с указанными обстоятельствами суд не усмотрел оснований для его удовлетворения.

Третьи лица в судебное заседание 25.11.2021 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ.

Дело рассматривалось на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав доводы сторон, материалы дела, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

 ТСЖ «Дом на Калинина 1» осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: <...>, на основании решения общего собрания собственников помещения указанного дома, оформленного протоколом – уведомлением от 14.10.2014.

Как следует из регистрационного дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:130025:224 в соответствии с договором участия в долевом строительстве от 12.02.2008 № 25/4-О заключенным между ООО «СК-Презент-Инвест» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) приобретен офис 107,5 кв.м.

23.10.2009  многоквартирный жилой дом по адресу <...>, введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Администрации г.Благовещенска RU 28302000-36).

В регистрационном деле имеется согласование ОАО «Амургражданпроект» от 15.03.2010 выполненной перепланировки путем частичной разборки и возведения новых перегородок, закладки и пробивки проемов в перегородке, а так же частично разобранный оконный проем до уровня пола, которая не снижает несущей способности строительных конструкций здания.

Справка, выданная гр.ФИО2 МУП «Белогорсктехинвентаризация» о том, что в результате инвентаризации от 15.02.2010 встроенного помещения по адресу <...> были внесены изменения в инвентаризационно-техническую документацию (было: общая площадь  - 107,4 кв.м., стало - общая площадь 104,3 кв.м.). Указано, что изменение общей площади помещения произошло в результате выполненной перепланировки, согласно заключению ОАО «Амургражданпроект» от 15.03.2010, перепланировка не затрагивает основных конструктивных элементов здания и не влияет на несущую способность здания.

19.12.2011 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, а именно офис № 2, расположенный по адресу <...>, общая площадь 104,3 кв.м., 1 этаж.

На основании договора купли продажи нежилого помещения с использованием кредитных средств от 29.04.2014 ФИО1 (продавец) и ООО «Аурика» (покупатель) приобрел помещение – офис № 2, назначение: нежилое, общая площадь 104,3 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 20019.

Таким образом, из представленных документов следует, что ответчику в указанном доме на праве собственности принадлежит нежилое помещение - офис, № 20019, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 02.08.2019 № 28/301/903/2019-2647.

Как следует из материалов дела, собственников многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, не устраивает, что  на стене дома, являющейся общим имуществом, смонтирована приточно-вытяжная вентиляционная система, проходящая вертикально вдоль окон квартир здания по капитальной стене дома и оборудован запасной вход (пристройка) со стороны дворовой территории (подъезд «А»).

Истцом в адрес ответчика направлено требование  от 18.01.2021 № 03 о предоставлении документов, подтверждающих назначение нежилого помещения. В последующем истцом в адрес ответчика направлено требование от 12.02.2021 № 10 о предоставлении разрешительных документов или осуществлении действия по демонтажу сооружений.

Не исполнение ответчиком требований представителя собственников, полагая, что размещение ответчиком спорного оборудования с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме повлекло за собой нарушение прав собственников, истец, действуя в интересах собственников МКД и в рамках возложенных на него полномочий, обратился в суд с иском по настоящему делу.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Спор по настоящему делу возник в связи с использованием объекта общей долевой собственности одним из собственников помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, без согласия на то остальных собственников, которым принадлежат квартиры в этом доме.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры).

Нормы действующего законодательства, в том числе ЖК РФ, не содержат ограничений для обращения в суд собственников помещений в многоквартирном доме, а также объединений собственников помещений в многоквартирном доме, управляющих компаний (ТСЖ) за защитой своих прав в порядке, предусмотренном в статье 304 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Аналогичные положения содержатся в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила содержания общего имущества), в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, единолично в отсутствие решения общего собрания пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.

В пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума № 64) разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

Таким образом, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Суд установил, что ООО «Аурика» использует общее имущество собственников многоквартирного дома (наружную стену) для размещения систем вентиляционного оборудования и запасной вход (пристройку) со стороны дворовой территории (земельный участок).

При этом в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательства согласия всех собственников на возведение спорной вентиляционной трубы и запасного входа (пристройки) в материалы дела не представлены.

Суд, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ оценил имеющуюся в материалах дела доказательственную базу, в том числе показания свидетелей (из которых следует, что в их квартирах и подъезде постоянно имеются неприятные запахи, сосульки из жира, которые свисают с вентиляционной трубы над входом в подъезд, наледь на ступеньках, отсутствие нормальных гигиенических условий и т.д.), фотоматериалы, обращения жильцов дома к соседям с просьбой голосовать против согласия на размещение спорных помещений, пришел к выводу о нарушении прав сособственников общего имущества вследствие использования такого имущества ответчиком без получения соответствующего решения сособственников, оформленного в соответствии с требованиями статьи 46 ЖК РФ.

При этом доводы ответчика о том, что согласование возведения вентиляционной трубы и запасного выхода были выполнены на этапе строительства и ООО «Аурика» самостоятельно не осуществляло строительство и возведение спорных объектов, в связи с чем согласия всех собственников не требуется, судом не принимаются по следующим основаниям.

В материалы дела в обоснование своих возражений ответчиком представлены: заявление ФИО2 от 15.10.2008 в ООО МП «Архстройпроект» которым участник долевого строительства просит согласовать дополнительно устройство вытяжной вентиляции по дворовому фасаду здания и запасной (пожарный) выход из помещения, путем размещения двери через балкон, который выходит во двор жилого дома с целью использования помещения под кафе; схемы-планы демонтажа, утвержденные ООО МП «Архстройпроект»; схемы вывешивания перекрытия над пробиваемым проемами; указания к производству работ при пробивке проема на 1-м этаже по оси «ВС».

При этом как следует из представленного в материалы дела регистрационного дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:130025:224, реконструкция и перепланировка касалась непосредственно самого офисного помещения, из представленных документов не следует, что перепланировка осуществлялась путем выполнения запасного выхода из помещения на дворовую сторону (в том виде как оно имеется на дату судебного заседания), а так же вентиляционной трубы, доказательств внесения изменений в реконструируемое помещение в указанной части в соответствии с согласованием, утвержденным ООО МП «Архстройпроект», в материалы дела не представлено, регистрационное дело таких изменений не содержит.

При этом Технический паспорт на здание – Многоквартирный жилой дом от 23.09.2009 (план 1 этажа) так же не содержит указание на произведенную в ходе строительства МКД реконструкцию, право собственности в установленном законом порядке на реконструируемый объект не зарегистрирован.

Из представленных документов следует, что перепланировка планировалась в 2010 году (заключение ОАО «Амургражданпроект» от 15.03.2010), т.е. после сдачи дома в эксплуатацию 23.10.2009), в связи с чем довод ответчика о том, что все согласования и спорные работы выполнялись на этапе строительства опровергаются представленными в дело доказательствами.

Таким образом, суд считает, что на момент рассмотрения дела именно ответчик является лицом, которое в настоящее время нарушает права собственников многоквартирного дома, в связи с чем довод его о том, что спорные объекты им не возводились, также подлежит отклонению. Ответчик может восстановить свое нарушенное право, обратившись за его восстановлением в установленном законом порядке. 

Таким образом, действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на общем имуществе многоквартирного дома спорных объектов, признаны судом как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме, при указанных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 6 000 руб. При обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. (платежное поручение от 30.03.2021 № 45). В этой связи, в соответствии со статьей 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Аурика» (ОГРН <***>, ИНН  <***>) в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу:

- произвести демонтаж оборудованного запасного входа (пристройки) со стороны дворовой территории (подъезд «А») к нежилому помещению № 20019, расположенного по адресу: <...>, восстановить наружную стену в месте разбора и привести в надлежащее состояние;

-  произвести демонтаж вентиляционной трубы, расположенной со стороны дворовой территории на фасаде многоквартирного жилого дома (подъезд «А») по адресу: <...> и привести фасад в местах монтажа в надлежащее состояние. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аурика» (ОГРН <***>, ИНН  <***>) в пользу товарищества собственников жилья «Дом на Калинина 1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                       О.В. Швец