Решение № А04-2711/19 от 12.08.2019 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) с исковым заявлением о возложении на Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию. Администрации г. Свободного (далее - ответчик) обязанности изложить п. 3 договора купли-продажи № 1 нежилого помещения общей площадью 173,5 кв.м. расположенного на 1-м этаже жилого здания по адресу: <...> в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене 7 304 992 (семь миллионов триста четыре тысячи девятьсот девяносто два)  рубля,  согласно отчета  об оценке,  которые перечисляются покупателю согласно графику рассрочки платежей (приложение № 1) на счет - УФК по Амурской области (Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного), ИНН <***>, КПП 280701001, номер счета 40101810000000010003 в Отделение Благовещенск город Благовещенск, БИК 041012001, ОКТМО 10 730 000, код 008 114 02043 04 0000 410. До полной оплаты покупателем, имущество находится в залоге у продавца.»; о возложении обязанности в графике платежей к договору купли-продажи № 1 нежилого помещения общей площадью 173,5 кв.м. расположенного на 1-м этаже жилого здания по адресу: <...> изменить сумму кредита с 9 730 000 (девяти миллионов семистах тридцати тысяч) рублей, на 7 304 992 (семь миллионов триста четыре тысячи девятьсот девяносто два) рубля.

В обоснование заявленных требований истец указа, что ею было подано заявление на реализацию преимущественного права на выкуп нежилого помещения общей площадью 173,5 кв.м. расположенного на 1-м этаже жилого здания по адресу: <...>, поскольку с 15.01.2016 на основании договора аренды истец использует его под магазин розничной торговли. Вместе с тем, в представленном 22.03.2019 ответчиком проекте договора купли-продажи № 1 данного помещения была указана завышенная, по мнению ИП ФИО2, рыночная стоимость помещения – 9 730 000 руб. Не согласившись с указанной ценой, истец обратилась в ООО «Методический центр». Из составленного ООО «Методический центр» отчета № 332/19 следует, что стоимость объекта с учетом НДС составляет 7 304 992 руб.  На основании составленного отчета, в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к ранее представленному проекту договора купли-продажи с предложением внести изменения  в п. 3 договора. Поскольку изменения в цену объекта внесены не были, истец обратилась с иском в суд.

29.05.2019 ответчик направил в суд письменный отзыв, указав, что по итогам оценки стоимость объекта составила 9 730 000 руб. В дальнейшем  был подготовлен проект договора купли-продажи, который направлен нарочным в адрес истца. Не согласившись с указанной в договоре ценой, истец направил в Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию. Администрации г. Свободного протокол разногласий с указанием цены в размере 7 304 992 руб., который был возвращен в адрес истца с возражениями. Полагая, что определенная ООО «Оценка имущества» от 28.02.2019 стоимость приобретаемого имущества является правильной,  учитывая, что отчет об оценке не оспорен в судебном порядке, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

На основании определения от 30.05.2019 в предварительном судебном заседании, в связи с назначением по делу судебной экспертизы, производство по делу было приостановлено.

В заседании 08.07.2019 суд на основании ст. 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

В судебном заседании 11.07.2019 истец заявил ходатайство об уточнении требований, просил - установить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 173,5 кв.м. расположенного на 1-м этаже жилого здания по адресу: <...> по договору купли-продажи № 1 в размере 7 802 000 (семь миллионов восемьсот две тысячи) рубле с учетом НДС.

- обязать Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного внести изменения в договор купли продажи № 1 с учетом установленной рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 173,5 кв.м. расположенного на 1-м этаже жилого здания по адресу: <...> в размере 7 802 000 (семь миллионов восемьсот две тысячи) рубле с учетом НДС.

Суд на основании ст. 49 АПК РФ принял уточненные требования к рассмотрению.

Определением от 11.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Свободненский городской совет народных депутатов Амурской области.

В судебном заседании истец на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал.

Представитель ответчика исковые требования не признал, представил письменный отзыв, в котором поддержал ранее изложенную позицию.

Представитель Свободненского городского совета народных депутатов Амурской области представил письменный отзыв, указав, что 18.10.2018 решением №4 Свободненского городского Совета народных депутатов был утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2019-2021 гг., в перечень приватизации имущества входило нежилое помещение общей площадью 173,5 кв.м, расположенное по адресу, <...>, предполагаемый срок приватизации которого предполагался на II квартал 2019 года. 14.03.2019 депутаты Свободненского городского Совета рассмотрев обращение главы города приняли решение «Об утверждении условий приватизации объекта муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>». Цены на нынешний период, в том числе, на аренду и продажу любого объекта недвижимости в г. Свободном значительно выше, чем в любой другом населенному пункте Амурской области. Данное обстоятельство связанно с тем, что город является городом президентского внимания, поскольку в нем проходит стройка крупнейшего в России газоперерабатывающего завода. Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагает требования истца в части установления рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 173,5 кв.м. расположенного на 1- м этаже жилого здания по адресу: <...> в размере 7 802 000 рублей не обоснованными.

Представитель администрации г. Свободного не явился, дело рассматривается  на основании ст. 136 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 01.08.2019 судом объявлен перерыв до 05.08.2019 до 15 часов 00 минут. После перерыва заседание продолжено.

После  перерыва от эксперта поступили дополнения к заключению, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 14.01.2019 составляет 6 501 667 руб. без НДС.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Истец, представители третьих лиц в судебное заседание не явились о дате, времени и месте его проведения извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ.  Свободненским городским советом народных депутатов Амурской области заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Дело рассматривается судом на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца и представителей третьих лиц.

          Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

          15.01.2016 между Управлением по использованию муниципального имущества  и землепользованию администрации г. Свободного (арендодатель) и ИП ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения от 15.01.2016 № 4, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору нежилое помещение общей площадью 173,5 кв.м., расположенное на первом этаже жилого здания по адресу <...> для использования под магазин розничной торговли.

Положением п. 4.1. предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует с 15.01.2016 по 14.01.2021.

Из акта приема-передачи нежилого помещения от 15.01.2016 следует, что Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного и ИП ФИО2 составили акт о том, что арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение общей площадью 173,5 кв.м., расположенное на первом этаже жилого здания по адресу <...>. Помещение находится в технически исправном состоянии, пригодном к эксплуатации.

С целью реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения по адресу <...> ИП ФИО2 в адрес Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного было направлено заявление от 14.01.2019.

14.03.2019 Свободненским городским советом народных депутатов Амурской области было принято постановление «О проекте решения «Об утверждении условий приватизации объекта муниципального имущества, расположенного по адресу <...>», в соответствии с которым было принято решение «Об утверждении условий приватизации объекта муниципального имущества, расположенного по адресу <...>».

Решением главы г. Свободного от 14.03.2019 № 26 в целях реализации решения Свободненского городского совета народных депутатов утверждены условия приватизации объекта муниципального имущества по адресу <...>.

18.03.2019 в адрес ИП ФИО2 было направлено письмо с проектом договора купли-продажи № 1, положением п. 3.1. которого предусмотрено, что указанное имущество продается по цене 9 730 000 руб. согласно отчету об оценке, которые перечисляются покупателем согласно графику рассрочки платежей на счет УФК по Амурской области. До полной оплаты покупателем, имущество находится в залоге у продавца.

26.03.2019 ИП ФИО2 в адрес Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного направлено информационное письмо о несогласии с оценкой помещения на сумму 9 730 000 руб. и необходимостью самостоятельного обращения в экспертное учреждение  для проведения независимой оценки.

Из отчета № 332/19, подготовленного ООО «Методический центр», рыночная стоимость нежилого помещения по адресу <...>, назначение – магазин, этаж – 1, общая площадь 173,5 кв.м., кадастровый номер 28:05:010945:226 составляет 7 304 992 руб.

19.04.2019 ИП ФИО2 в адрес Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного направила протокол разногласий к договора купли-продажи № 1, в котором указала на несогласие и изложенным в нем п. 3.1. в редакции продавца.

Письмом от 23.04.2019 исх. № 306 Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного возвратило в адрес отправителя указанные документы, отклонив предложенные покупателем условия об изменении стоимости нежилого помещения по адресу <...>.

Полагая состоявшийся отказ неправомерны, а стоимость реализации арендуемого имущества необоснованно завышенной истец обратился в суд с заявленным исковым требованием.

         Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее - Закон № 159-ФЗ), является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

Согласно статье 5 Закона № 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Таким образом, при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, муниципалитет обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. По желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа.

Как установлено судом, ИП ФИО2 относится к категории субъектов малого предпринимательства. Арендованное помещение находится в ее непрерывном владении в течение двух и более лет. Факт использования помещения сторонами не оспаривается, подтвержден договором аренды, заключенным обществом с предприятием на срок до 14.01.2021. Доказательств тому, что имущество выбывало из фактического владения и пользования предпринимателя в материалах дела не имеется. Отсутствие задолженности по арендной плате по указанному договору подтверждено материалами дела. Помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что управление не возражало относительно выкупа спорного объекта истцом, в связи с чем, воля как собственника недвижимого имущества на отчуждение имущества получила выражение, что не препятствует реализации арендатором преимущественного права на выкуп.

При таких обстоятельствах суд полагает, что на момент обращения ИП ФИО2 с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения все условия, установленные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, соблюдены, а, следовательно, она имеет право требовать заключения с ней договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости имущества, с установлением рассрочки платежа в соответствии с положениями действующего законодательства.

Между тем фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего отчуждению. Так, из письма управления от 23.04.2019 исх. № 306  усматривается, что отказ от заключения договора купли-продажи в редакции протокола разногласий истца, обусловлен несогласием с ценой, предложенной истцом, в отношении иных условий протокола разногласий возражений ответчиком не заявлено.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные в материалы дела отчеты об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что два из них, составленные ООО «Оценка имущества» № 44 по состоянию на 27.02.2019 и ООО «Методический цент» № 332/2019 по состоянию на 12.04.2019 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку составлены на иную дату, чем дата заявления о выкупе спорного имущества. В этой связи суд не принимает указанные отчеты в качестве допустимых доказательств рыночной стоимости спорного имущества.

В целях определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения по адресу: <...>, кадастровый номер 28:05:010945:226, площадь 173,5 кв.м. по состоянию на 14.01.2019 судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено  обществу с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (ИНН <***>, <...>),  эксперту  ФИО4.

Согласно экспертному заключению ООО «Оценка-СВ» от 02.07.2019 рыночная стоимости объект по состоянию на 14.01.2019 составила 7 802 000 руб. с НДС. Из дополнения к заключению эксперта от 01.08.2019 следует, что рыночная стоимость спорного объекта без учета НДС на ту же дату составила 6 501 667 руб.

Поскольку выводы эксперта не оспорены сторонами, нарушений при проведении экспертизы не установлено, суд принимает установленную данным заключением рыночную стоимость имущества, в связи с чем, полагает необходимым удовлетворить иск в части обязания заключить договор купли-продажи исходя из цены выкупаемого имущества 6 501 667 руб. без учета НДС.

Учитывая, что  проектом договора купли-продажи спорного имущества предусмотрена рассрочка платежа, согласно графику, являющемуся приложением к договору № 1, суд полагает необходимым обязать Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) скорректировать график платежей  с учетом установленной судом стоимости имущества.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ст. ст. 106, 109 АПК РФ услуги экспертов оплачиваются им после выполнения соответствующего задания, а сумма вознаграждения относится к судебным издержкам, распределение которых между сторонами осуществляется по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.

Стоимость услуг за проведение экспертизы с учетом экономического обоснования, представленного в материалы дела экспертом, составила 15 000 руб.

ИП ФИО2 в ходе рассмотрения дела на депозитный счет Арбитражного суда Амурской области было внесено 15 000 руб. по платежному поручению от 27.05.2019 № 316.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований судебные расходы по оплате экспертизы в размере 15 000 рублей подлежат отнесению на Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию. Администрации г. Свободного.

Денежные средства за проведение экспертизы в размере 15 000 рублей необходимо перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области.

Согласно пункту 1 статьи 333.21 НК РФ государственная пошлина по настоящему делу составляет 6 000 руб. При обращении в суд истцом была уплачена госпошлина по чеку-ордеру от 21.04.2019 в сумме 3 000 руб. На основании статьи 110 АПК РФ понесенные истцом расходы по уплате пошлины в сумме 3 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Тек как ответчик от уплаты госпошлины освобожден в остальной части пошлина не подлежит взысканию.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

         Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

        Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи №1 нежилого помещения – этаж 1, площадь 173,5 кв.м, адрес (местоположение): <...>, кадастровый номер 28:05:010945:226, изложив пункт 3 указанного договора в части определения стоимости имущества в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене 6 501 667 руб. без НДС» и далее по тексту.

        Обязать Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) скорректировать график платежей  с учетом установленной судом стоимости имущества.

         Взыскать с Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации г.Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы по оплате экспертизы 15 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 3 000 руб., всего – 18 000 руб.

        Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области на счет общества с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежные средства в размере 15 000 руб.

          Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                                       С.А.Наринская