Гражданский кодекс часть 1

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общества с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (далее – заявитель, общество, ООО «Автопредприятие») с заявлением о признании решения администрации города Благовещенска от 15.04.2014 № 04-29/2234 об отказе ООО «Автопредприятие» в реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору № 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества: склада общей площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15, литер А6, незаконным; обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – КУМИ г. Благовещенска) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: склада, инвентарный номер 10:401:001:006867820:0106, литер А6, этажность 1, назначение – нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15; земельного участка из категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: <...>.

Заявленные требования обоснованы тем, что решение администрации города Благовещенска от 15.04.2014 № 04-29/2234 является незаконным, как не соответствующее положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

По мнению ООО «Автопредприятие», на момент подачи заявления от 23.04.2012 у общества не имелось не исполненных требований по уплате пени, а также задолженности по арендной плате.

Заявитель считает, что КУМИ г. Благовещенска своими действиями воспрепятствовал ООО «Автопредприятие» реализовать право преимущественного выкупа арендуемого имущества: уклонялся от составления актов сверки сообщения сведений о наличии или отсутствии задолженности, в том числе по пени, не предъявлял требований об уплате пени, не исполнял решение суда по делу № А04-1388/2013 и использовал это время для расчета и предъявления пени за период с 01.01.2011 по 01.03.2014, явившейся причиной отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Кроме того, согласно пункту 4.1 договора аренды от 21.12.2001 № 150/1 за арендодателем закреплено право взыскивать пению с арендатора, не предъявление требования об уплате пени означает отсутствие у арендатора обязанности начислять и оплачивать такую пеню. Тем не менее, общество приняло меры к погашению предъявленной задолженности по пени.

Уполномоченным органом нарушен порядок рассмотрения заявления от 23.04.2012 о выкупе арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права, предусмотренный Федеральным законом № 159-ФЗ: в тридцатидневный срок с даты получения или с даты вступления в силу решения суда по преддоговорному спору уполномоченный орган не возвратил истцу такое заявление с указанием в качестве причины отказа в приобретении арендуемого имущества наличие задолженности по пени.

Заявитель в судебном заседании 08.07.2014 уточнил требования, просил:

признать незаконным решение администрации города Благовещенска от 15.04.2014 № 04-29/2234 об отказе ООО «Автопредприятие» в реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества, арендуемого по Договору № 150/1 от 21.12.2001, а именно склада, общей площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу <...>/Политехническая, 60/15, литер А6;

обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить договор купли-продажи недвижимого имущества-склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: <...>, на предложенных условиях.

Судом уточенные требования приняты к рассмотрению в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением суда от 11.07.2014 выделены в отдельное производство требования ООО «Автопредприятие» об обязании КУМИ г. Благовещенска заключить договор купли-продажи недвижимого имущества-склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: <...>, на предложенных условиях.

Заявитель в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом согласно статье 123 АПК РФ, ранее пояснял, что сама по себе просрочка по арендной плате не влечет никаких юридических последствий, не является препятствием для реализации преимущественного права выкупа имущества и прекращает такое право. На момент подачи заявления о преимущественном праве выкупа недвижимого имущества не имело задолженности по арендной плате и пени. Ответчик с требованием об уплате пени обратился лишь 24.03.2014, в то время как общество с заявлением о реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества обратилось 23.04.2012. Оплата пени в 2014 году не означает признание доводов ответчика и наличие по состоянию на 23.04.2012 задолженности по пени.

Ответчик – администрация города Благовещенска, в судебном заседании заявленные требования не признал в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве, из которого в частности следует, что на дату обращения ООО «Автопредприятие» с заявлением в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества имелась задолженность по пене по договору аренды от 21.12.2001 № 150/1, которая не была уплачена.

Ответчик – КУМИ г. Благовещенска, в судебном заседании заявленные требования не признал в полном объеме, по основаниям, изложенным в письменных отзывах, из которых в частности следует, что заявителем в течение 2011-2012 годов нарушались сроки и порядок внесения ежемесячной арендной платы. По состоянию на 23.04.2012 у заявителя имелась задолженность по арендной плате и, следовательно, он не обладал правом преимущественного выкупа арендуемого имущества.

Пояснил, что факт наличия у заявителя задолженности по договору аренды был установлен на стадии подписания договора купли-продажи. Считает довод заявителя о воспрепятствовании к заключению договора при условии несвоевременности внесения платы по договору аренды необоснован.

Указал, что КУМИ г. Благовещенска распоряжением от 22.04.2014 № 154 отменило распоряжение от 29.11.2012 № 355 «Об условиях приватизации муниципального имущества», что означает утрату арендатором такого права. Заявителем выбран ненадлежащий способ защиты права.

В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в судебном заседании в отсутствие представителя заявителя, по имеющимся доказательствам.

Исследовав доводы сторон, материалы, суд установил следующие обстоятельства.

В собственности муниципального образования города Благовещенска находится объект недвижимости – склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 302,6 кв.м., инвентарный № 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенный по адресу: <...>/Политехническая, 60/15, кадастровый (или условный) номер: 28:01:130069:0023:10:401:001:006867820:0106, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2003 сделана запись регистрации № 28-01/01-9/2003-798, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2006 № 28 АА № 085470.

Также право собственности муниципального образования город Благовещенск зарегистрировано на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование склад, общая площадь 357 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 28:01:130069:0027, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2007 сделана запись регистрации № 28-28-01/024/2007-859, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.2007 № 28 АА 166512.

21.12.2001 между КУМИ г. Благовещенска (Арендодатель) и ООО «Автопредприятие» (Арендатор) заключен договор № 150/1 на аренду здания (нежилого помещения), предметом которого в соответствии с пунктом 1.1 (в редакции соглашения от 10.06.2003 о внесении дополнений и изменений договор от 21.12.2001 № 150/1) является аренда нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Ленина, 60 ЛА-5 (1 этаж) 1,1', 2-10, площадью 1473,5 кв.м., для стоянки, стоимостью 982 275 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (2 этаж) 1-4, площадью 1314,8 кв.м., для стоянки, стоимостью 876 472 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (3 этаж) 1-3, для стоянки, площадью 1314,8 кв.м., стоимостью 875 472 руб.; ул. Ленина, 60 (1 этаж) ЛА 1,1',2,2' для ремонтной мастерской, площадью 2479 кв.м., стоимостью 2 215 871 руб.; ЛА-1 3, 4, 6, 10, 10', 50; ЛА-2 15; ЛА-3 16, 16', 17-26; ЛА-4 27-37, 40, 48, 49; ул. Ленина, 60 ЛА (2 этаж) 1, Г, 2, 2', 3, 4, 5, 6, 7 для диспетчерской, площадью 170,5 кв.м., стоимостью 152 403 руб., ул. Ленина, 60 ЛА-6 (подвал) 1-3, для склада, площадью 100,5 кв.м., стоимостью 98 124 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-6 (1 этаж) 1-3, для склада, площадью 154,7 кв.м., стоимостью 151 042 руб.; ул. Партизанская, 43 (1 этаж) ЛА1-33, ЛА1 34-42,ЛА2 43, для бани, площадью 811,2 кв.м., стоимостью 1 018 786 руб.; ул. Партизанская, 43 ЛА1 (2 этаж) 1-2 для бани, площадью 125,6 кв.м., стоимостью 157 741 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (1 этаж) 1-24, для офиса, студии, площадью 525,2 кв.м., стоимостью 656 087 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (2 этаж) 1-12, для офиса, площадью 179.8 кв.м., стоимостью 224 608 руб.

Дополнительным соглашением от 31.10.2012 к договору на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 в пункт 1.1 договора внесены изменения в части описания арендуемых помещений по адресу: ул. Ленина, 60 литер А-6., а именно:

- ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5 / склад / 150,0 кв.м.;

- ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3 / склад / 152,6 кв.м.

Дополнительное соглашение от 31.10.2012 к договору на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области от 13.12.2012, номер регистрации 28-28-01/070/2012-792.

23.04.2012 общество обратилось в КУМИ г. Благовещенска с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «Автопредприятие» здания, расположенного по адресу <...>, литер А-6 (подвал) 1-5, склад, площадью 150,0 кв.м.; ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3, склад, площадью 152,6 кв.м.

Решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом № 01-29/3793 от 14.05.2012 обществу было отказано в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, в обоснование которого указано, что договор аренды муниципального имущества - здания склада, расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15, литер А6, общей площадью 302,5 кв.м., с заявителем не заключался, в связи с чем основания для реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отсутствуют. Кроме того, администрация указала, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.08.2012 по делу № А04-4494/2012 решение администрации города Благовещенска № 01-29/3793 от 14.05.2012 об отказе в реализации ООО «Автопредприятие» преимущественного права на выкуп муниципального имущества, арендуемого по договору № 150/1 от 21.12.2001, а именно склада, общей площадью 302,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15, литер А6 признано судом незаконным, как не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Суд обязал администрацию города Благовещенска повторно рассмотреть заявление ООО «Автопредприятие» от 23.04.2012 с входящим № 5928 с учетом действительной площади склада, указанной в техническом паспорте на здание склада с подвалом Лит А6, составленного по состоянию на 27 февраля 2006 года и расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда 13.11.2013, решение Арбитражного суда Амурской области от 23.08.2012 по делу № А04-4494/2012 оставлено без изменения.

Постановлением администрации города Благовещенска от 19.10.2011 № 4663 «Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год и определения порядка принятия решений об условиях приватизации», с изменениями, внесенными постановлением администрации г. Благовещенска от 06.06.2012 № 2653, постановлением администрации города Благовещенска от 29.12.2012 № 5944 «О продлении срока приватизации объектов муниципальной собственности» склад литер А6, площадью: 302,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>/Политехническая, д. 60/15 включен в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год, срок приватизации продлен до 31.12.2013.

Распоряжением КУМИ г. Благовещенска от 29.11.2012 № 385 «Об условиях приватизации муниципального имущества», предписано осуществить приватизацию объекта недвижимости: склада литер А6, общей площадью 302,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15, начальная (рыночная) цена объекта 11 982 100 руб.; установить начальную (рыночную) цену муниципального имущества; арендатора, имеющего преимущественное право приобретения указанного имущества.

Сопроводительным письмом от 14.12.2012 № 16236 КУМИ г. Благовещенска направило в адрес ООО «Автопредприятие» проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Рассмотрев предложение о заключении договора купли-продажи, ООО «Автопредприятие» сопроводительным письмом от 16.01.2013 № 004 направило в адрес КУМИ г. Благовещенска протокол разногласий к договору № 227 купли-продажи муниципального имущества.

Поскольку в письме от 14.02.2013 № 1888 КУМИ г. Благовещенска отказано в согласовании цены недвижимого имущества, ООО «Автопредприятие» обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением об определении спорных условий договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу № А04-1388/2013 урегулированы разногласия, возникшие между КУМИ г. Благовещенска и ООО «Автопредприятие» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: <...>.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 решение Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу № А04-1388/2013 оставлено без изменения.

КУМИ г. Благовещенска претензией от 11.12.2013 № 14276 потребовал от ООО «Автопредприятие» в течении 30 дней уплатить задолженность по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1, в том числе: основной долг в сумме 202 296,17 руб., пени за нарушение сроков оплаты аренды с января 2012 по ноябрь 2013 в сумме 212 810,10 руб.

Вместе с тем, письмом КУМИ г. Благовещенска от 24.12.2013 № 15058 претензия от 11.12.2013 № 14276 отозвана, с указанием на то, что расчет пени будет направлен дополнительно.

Сопроводительным письмом от 18.02.2014 № 1861 КУМИ г. Благовещенска во исполнение решения Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу № А04-1388/2013 направило в адрес ООО «Автопредприятие» для подписания проект договора купли-продажи № 227

17.03.2014 в КУМИ г. Благовещенска поступил подписанный ООО «Автопредприятие» проект договора № 227 купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- склад, инв. № 10:401:001:006867820:0106. Литер А 6, общей площадью 302,6 кв.м. расположенный по адресу: <...>/Политехническая, 60/15;

- земельный участок из категории земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование - склад, кадастровый номер 28:01:130069:0027, площадью 357 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

КУМИ г. Благовещенска претензией от 24.03.2014 № 3194 потребовал от ООО «Автопредприятие» в течении 30 дней уплатить пеню по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 за нарушение сроков оплаты аренды с января 2011 года по март 2014 года в сумме 298 643,27 руб.

Пеня в сумме 298 643,27 руб. по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 уплачена ООО «Автопредприятие» платежными поручениями от 14.04.2014 № 108, от 21.04.2014 № 111, от 21.04.2014 № 114.

Решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом № 04-29/2234 от 15.04.2014 обществу было отказано в реализации права преимущественного выкупа указанного имущества и заключении договора купли-продажи, которое обосновано тем, что на момент подачи заявления ООО «Автопредприятие» от 23.04.2012 имелась задолженность по пене.

Кроме того, судом установлено, что платежным поручением от 08.04.2011 № 74 на сумму 12 361,26 руб. ООО «Автопредприятие» уплачены пени по претензии КУМИ г. Благовещенска от 25.03.2011 № 3384.

Доказательств направления КУМИ г. Благовещенска в адрес ООО «Автопредприятие» иных претензий или сообщении о наличии задолженности по пене по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1, в материалы дела не представлено.

Не согласившись с решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом № 04-29/2234 от 15.04.2014 об отказе ООО «Автопредприятие» в реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору № 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества: склада общей площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15, литер А6, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым заявленные требования удовлетворить на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 4, 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания незаконным решений и действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

В силу пункта 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ в редакции по состоянию на 23.04.2012) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из правового анализа статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом в силу части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из решения Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу № А04-1388/2013 на основании договора от 15.06.2012 № 5864 ООО «Амурский экспертный центр» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв.м., этажность 1, инв. № 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: <...>/Политехническая, д.60/15 с земельным участком, площадью 357 кв.м., кадастровый номер 28:01:13069:0027) и составил соответствующий

На основании проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого объекта склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв.м., этажность 1, инв. № 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: <...>/Политехническая, д.60/15 по состоянию на 28.06.2012 определена в размере 11 982 100 руб. Рыночная стоимость земельного участка площадью 357 кв.м., кадастровый номер 28:01:13069:0027 по состоянию на 28.06.2012 определена в размере 2 641 800 руб.

КУМИ г. Благовещенска было принято распоряжение от 29.11.2012 № 385 об условиях приватизации объекта недвижимости – склада литер А6, общей площадью 302,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15, с установлением начальной (рыночной) цены объекта в размере 11 982 100 руб.

Таким образом, совокупность совершенных КУМИ г. Благовещенска действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, связанных с поступлением заявления ООО «Автопредприятие» от 23.04.2012 о реализации права преимущественного выкупа имущества, свидетельствует о том, что уполномоченным органом не было установлено оснований для возвращения заявления арендатору по части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Оценивая доводы Администрации города Благовещенска о наличии на дату обращения с заявлением у ООО «Автопредприятие» задолженности по пени по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 3, части 2 статьи 9, части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ наличие задолженности по неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является основанием для возврата уполномоченным органом арендатору заявления в тридцатидневный срок с даты его получения с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из представленного КУМИ г. Благовещенска отзыва следует, что по состоянию, на 23.04.2012 (день направления арендатором заявления) задолженность по арендной плате арендатора за период с 01.01.2011 по 23.04.2012 составляла 53 484,50 руб., в том числе: долг по неустойке за нарушение сроков оплаты по договору аренды за период с 01.01.2011 по 23.04.2012 в сумме 53 484,50 руб.

Таким образом, задолженность по внесению непосредственно арендной платы на дату обращения с заявлением отсутствовала, доказательств обратно не представлено.

КУМИ г. Благовещенска указывает, что согласно платежным поручениям, нарушал в 2011-2012 годах сроки и порядок внесения ежемесячной платы, а именно:

оплата за январь 2011 по сроку уплаты до 10.01.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 11.01.2011, 21.01.2011, 28.01.2011, поступили 11.01.2011, 21.01.2011, 28.01.2011;

оплата за февраль 2011 по сроку уплаты до 10.02.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 17.02.2011, 24.02.2011, поступили 17.02.2011, 24.02.2011;

оплата за март 2011 по сроку уплаты до 10.03.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 09.03.2011, 23.03.2011, поступили 09.03.2011, 23.03.2011;

оплата за июнь 2011 по сроку уплаты до 10.06.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 10.06.2011, 10.06.2011, 15.06.2011, поступили 10.06.2011, 10.06.2011, 15.06.2011;

оплата за июль 2011 по сроку уплаты до 10.07.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 07.07.2011, 07.07.2011, 20.07.2011, 08.08.2011, 11.08.2011, поступили 07.07.2011, 07.07.2011, 20.07.2011, 08.08.2011, 11.08.2011;

оплата за август 2011 по сроку уплаты до 10.08.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 11.08.2011, 12.08.2011, 09.09.2011, поступили – 11.08.2011, 12.08.2011, 09.09.2011;

оплата за сентябрь 2011 по сроку уплаты до 10.09.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 09.09.2011, 14.09.2009, 16.09.2011, поступили – 09.09.2011, 14.09.2009, 16.09.2011, 26.09.2011;

оплата за декабрь 2011 по сроку уплаты до 10.12.2011 – денежные средства списаны со счета арендатора 12.12.2011, 13.12.2011, поступили 12.12.2011, 13.12.2011;

оплата за январь 2012 по сроку уплаты до 10.01.2012 – денежные средства списаны со счета арендатора 23.01.2012, 26.01.2012, поступили 23.01.2013, 26.01.2012;

оплата за февраль 2012 по сроку уплаты до 10.02.2012 – денежные средства списаны со счета арендатора 16.02.2012, 19.03.2012, поступили 16.02.2012, 19.03.2012;

оплата за март 2012 по сроку уплаты до 10.03.2012 – денежные средства списаны со счета арендатора 19.03.2012, 27.03.2012, поступили 19.03.2012, 27.03.2012;

оплата за апрель 2012 по сроку уплаты до 10.04.2014 – денежные средства списаны со счета арендатора 27.03.2012, 10.04.2012, 11.04.2012, 18.04.2012, поступили 27.03.2012, 10.04.2012, 11.04.2012, 18.04.2012.

Судом установлено, что ООО «Автопредприятие» уплатило платежным поручением от 08.04.2011 № 74 пени на общую сумму 12 361,26 руб., на основании претензии КУМИ г. Благовещенска от 25.03.2011 № 3384 начисленные в связи с своевременным внесением арендных платежей за январь-февраль 2011 года.

Следующая претензия от 24.03.2014 № 3194, которой КУМИ г. Благовещенска потребовал от ООО «Автопредприятие» в течении 30 дней уплатить пеню по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 за нарушение сроков оплаты аренды с января 2011 года по март 2014 года в сумме 298 643,27 руб., была направлена после получения (17.03.2014) от ООО «Автопредприятие» подписанного проекта договора купли-продажи.

При этом судом не принимается во внимание претензия КУМИ г. Благовещенска от 11.12.2013 № 14276, которая была отозвана письмом от 24.12.2013 № 15058

Таким образом, в период с 25.03.2011 по 24.03.2011 в адрес ООО «Автопредприятие» не направлялись требования об уплате пени по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 за нарушение сроков оплаты аренды.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

О надлежащем исполнении арендатором обязательств свидетельствует тот факт, что в период действия договора аренды и до возникновения правоотношений связанных с выкупом спорного имущества арендатору не предъявлялось претензий и исков о взыскании пени за просрочку перечисления арендной платы.

Поскольку взыскание пени является видом гражданско-правовой ответственности, применяемой при наличии вины, то отсутствие факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности свидетельствует о том, что последний, до установления судом иного, признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

При этом суд учитывает, что в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 за каждые сутки просрочки платежа арендной платы арендодатель вправе взыскать пеню с арендатора а размере 0,5 % от неуплаченной суммы.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования положений пункта 4.1 договора аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1 в совокупности с положениями статьи 330 ГК РФ, суд приходит к выводу, что в стороны установили в договоре право арендодателя на взыскание с арендатора пени, но не безусловную обязанность арендатора добровольно уплачивать пени без предъявления соответствующих требований арендодателем.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на дату обращения ООО «Автопредприятие» с заявлением от 23.04.2012 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору № 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества – склада, обязанность по уплате пени по указанному договору отсутствовала.

ООО «Автопредприятие» обратилось с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору № 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества: склада общей площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15, литер А6, при этом, предметом договора аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 № 150/1, является не только спорное имущество, в связи с чем, арендодатель при наличии соответствующих требований обязан был исчислить размер пени только применительно к объекту, в отношении которого заявлено требование о выкупе.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливает, что преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ООО «Автопредприятие» обратилось в администрацию города Благовещенска с заявлением 23.04.2012, при этом часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливает 30-дневный срок на выявление обстоятельств, препятствующих реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Администрация города Благовещенска рассмотрела заявление ООО «Автопредприятие» от 23.04.2012 по существу и приняла положительное решение (в силу установленных судом обстоятельств совершения действий по оценке, принятию решения об условиях приватизации и направлению проекта договора купли-продажи), после признания решением Арбитражного суда Амурской области от 23.08.2012 по делу № А04-4494/2012 незаконным решения администрации города Благовещенска № 01-29/3793 от 14.05.2012 об отказе в реализации ООО «Автопредприятие» преимущественного права на выкуп муниципального имущества, арендуемого по договору № 150/1 от 21.12.2001, а именно склада, общей площадью 302,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15, литер А 6.

В дальнейшем, Арбитражный суд Амурской области в решении от 22.07.2013 по делу № А04-1388/2013 урегулировал разногласия, возникшие между КУМИ г. Благовещенска и ООО «Автопредприятие» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. № 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: <...>.

Вместе с тем, только в решении, оформленном письмом от 15.04.2014 № 04-29/2234, администрация города Благовещенска указала на наличие у ООО «Автопредприятие» задолженности по пене на дату обращения с заявлением от 23.04.2012.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что период с 23.04.2012 по 15.04.2014 администрация города Благовещенска действовала недобросовестно по исполнению возложенных на неё Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ обязанностей по рассмотрению заявлению ООО «Автопредприятие».

С учетом изложенного, оспариваемое решение не соответствует приведенным выше нормам законодательства и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, закон возложил на суды обязанность указать в судебном акте способ восстановления нарушенных прав и законных интересов лица, чье требование удовлетворено судом.

Частью 8 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что со дня принятия решения арбитражного суда о признании недействительным ненормативного правового акта полностью или в части указанный акт или отдельные его положения не подлежат применению.

Так как оспариваемое решение признано недействительным и не подлежит применению с момента вынесения судебного акта, суд считает, что права заявителя восстановлены, следовательно, указание в резолютивной части решения на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя не производится.

В удовлетворении заявленных ООО «Автопредприятие» требований к КУМИ г. Благовещенска следует отказать, поскольку оспариваемое решение принято администрацией города Благовещенска.

При подаче заявления ООО «Автопредприятие» уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. по платежному поручению от 12.05.2014 № 137.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 3 пункт 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. подлежат взысканию с администрации города Благовещенска в пользу ООО «Автопредприятие».

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 государственную пошлину в сумме 4 000 руб. надлежит возвратить ООО «Автопредприятие» из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать незаконным, как несоответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решение Администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 15.04.2014 № 04-29/2234 об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» в реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору № 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества: склада общей площадью 302,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Политехническая, 60/15, литер А6.

В удовлетворении требований к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Взыскать с Администрации города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Автопредприятие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 рублей, уплаченную по платежному поручению от 12.05.2014 № 137.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области

Судья Д.С. Аныш