Гражданский кодекс часть 1

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Оценщик +»

протокол вел: секретарь судебного заседания Е.Б.Воропаева

при участии в заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от 06.07.2009, паспорт; ФИО2 по доверенности от 06.07.2009, паспорт;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом: ФИО3 по доверенности от 11.01.2009 № 1, удостоверение;

от ООО «Оценка собственность»: ФИО4 - директор, приказ от 11.02.2009 № 1, паспорт; от 3-го лица - ООО «Оценщик +»: не явился, уведомлен;

Резолютивная часть решения оглашена 11.11.2009, решение в полном объеме изготовлено в соответствии со ст.176 АПК РФ 18.11.2009.

установил:

Общество с ограниченной ответственности «Корона плюс» (далее – истец, ООО «Корона плюс») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением (с учетом уточнений) о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика от 20.05.2009 № 46, составленным обществом с ограниченной ответственности «Оценка собственности» (далее - ООО «Оценка собственности»); обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – КУМИ города Благовещенска, Комитет) заключить в порядке осуществления приватизации договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 996,3 кв.м., этаж 1-3 по адресу: <...> литер-А по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Определением от 27.08.2009 производство по делу А04-3405/2009 было приостановлено в связи с проведением независимой оценки объекта муниципальной собственности – нежилого помещения, общей площадью 996,3 кв.м., этаж 1-3, номер на поэтажном плане III, расположенного по адресу: <...> в соответствии со статьей 144 АПК РФ. Судом проведение оценки поручено обществу с ограниченной ответственностью «Элкон» (далее – ООО «Элкон»), расположенному по адресу: 675000, Амурская область, ул. Пионерская, д. 21, установлен срок проведения экспертизы – 01.10.2009.

В Арбитражный суд Амурской области 29.09.2009 (входящий № 23379) от ООО «Элкон» поступило экспертное заключение № 114-Н-09 по делу.

Определением от 06.10.2009 производство по делу возобновлено.

Согласно выводов, имеющихся в представленном в материалы дела заключении эксперта № 114-Н-09, рыночная стоимость объекта оценки – помещение, общая площадь 996,3 кв.м., этаж 1-3, номер на поэтажном плане III по адресу: <...> на 20.05.2009 составляет с НДС 24 000 000 рублей; рыночная стоимость объекта оценки с учетом преимущественного права выкупа: 21 000 000 рублей.

Определением от 28.10.2009 в связи с наличием технических ошибок, недостаточной ясностью и полнотой заключения эксперта судом назначена дополнительная экспертиза по проведению оценки определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с целью устранения установленных в ходе рассмотрения дела технических ошибок, неточностей и приведению экспертизы № 114-Н-09 в соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности РФ и федеральным стандартам оценки. Проведение дополнительной экспертизы (оценки) поручено оценщику - ФИО5

К судебному заседанию 11.11.2009 ООО «Элкон» представило дополнительное заключение эксперта от 10.11.2009 № 143-Н-09, согласно которому итоговая стоимость объекта оценки – помещение, общая площадь 996,3 кв.м., этаж 1-3, номер на поэтажном плане III по адресу: <...> на 20.05.2009 составляет с НДС 24 900 000 рублей.

В судебном заседании 11.11.2009 истец на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске и уточнении. Представил рецензию, проведенную ООО «Оценщик+» на отчет, представленный ООО «Оценка собственности» от 20.05.2009 № 46, письмо Министерства Финансов Российской Федерации от 19.10.2009 № 03-07-15/147 и выписку из газеты «Благовещенск от 12.11.2009 № 45 о снижении стоимости объекта недвижимости «Амурский хлебушко». Просил приобщить данные документы к материалам дела.

Представитель КУМИ города Благовещенска против приобщения к материалам дела данных документов возражал.

Представитель истца указал, что эксперт ФИО6 была не вправе проводить экспертизу отчета об оценке № 114-Н-09 на экспертное заключение ФИО5. Счел данное экспертное заключение недопустимым доказательством по делу. Пояснил, что считает стоимость спорного объекта завышенной, поскольку экспертом не учтено наличие обременения (договор аренды до 2022 года). Указал, что ООО «Оценка собственности» состоит в договорных отношениях с Комитетом по управлению муниципальным имуществом» и являются заинтересованными лицами. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель Комитета с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Представил дополнительные возражения в письменной форме. Указал, что наличие иного отчета об оценке не влечет несоответствия оспариваемого отчета требованиям действующего законодательства и недостоверность величины стоимости, отчеты об оценке не имеют между собой приоритетного статуса. Счел, что представленное ООО «Элкон» заключение (в т.ч. дополнительное заключение) эксперта не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки (ФСО). Обратил внимание суда, что в представленном им экспертном заключении от 28.10.2009 № 201/09 на отчет об оценке (заключение эксперта) № 114-Н-09, выявлены замечания, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, установлено несоответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности РФ.

Кроме этого представитель Комитета пояснил суду, что ранее оценщик (эксперт) ФИО5 представил арбитражному суду официальное заявление, в котором изложил анализ отчета об оценки ООО «Оценка собственности», согласно утверждениям данного оценщика указанный отчет об оценке ООО «Оценка собственности» очень низкого качества, оценщик не владеет реальной экономической ситуацией и не может достоверно обосновать рыночную стоимость. Высказывание ФИО5 относительно того, что эксперт ФИО6 не вправе была проводить экспертизу его отчета об оценке № 114-Н-09 опровергнул. Пояснил, что эксперт ФИО6 имеет право на проведение в установленном законном порядке экспертизы отчета об оценки объекта оценки. Указал, что в материалах дела имеется свидетельство от 16.02.2007 № 131, подтверждающее право на проведение экспертизы отчетов об оценки бизнеса. Счел, что представленный истцом документ в виде рецензии оценки оценщиками получен с нарушениями действующего законодательства, что исключает его использование в качестве допустимого доказательства по делу. Указал, что представленный отчет эксперта ФИО5 в исправленном виде не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки (ФСО), поскольку допущенные им при составлении отчета нарушения являются неустранимыми, существенно влияющими на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Указал, что истцом не представлено доказательств завышения стоимости спорного объекта недвижимости. Обратил внимание суда на факт использования оценщиком ФИО5 в своем отчете Постановления Главы администрации Амурской области от 11.03.2003 № 179 «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Амурской области», утратившее силу в 2007 году в связи с принятием постановления Правительства Амурской области от 22.12.2007 № 3. Представил документы для приобщения их к материалам дела. В удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

Истец против приобщения к материалам представленных ответчиком документов возражал, счел, что они не имеют отношения к делу.

Судом представленные истцом и ответчиком документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика - ООО «Оценка собственности» в судебном заседании поддержал позицию Комитета. Относительно ссылки истца на снижение стоимости на объект недвижимости «Амурский хлебушко» пояснил, что данный торгово-производственный объект является пристройкой к жилому дому, не имеет подъездных путей и не является аналогом спорного объекта, в связи с чем, сравнивать рыночную стоимость указанных объектов не целесообразно. Просил в удовлетворении требований отказать.

Третье лицо - ООО «Оценщик +» и эксперт ФИО5 извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ, явку своих представителей не обеспечили.

К судебному заседанию от эксперта ФИО5 поступило ходатайство о предоставлении ответчиком в суд в качестве существенного факта, влияющего на стоимость продаваемого объекта, договоры купли-продажи по преимущественному праву, заключенные в течение 3-х месяцев до 20.05.2009 и необходимости пояснения ООО «Оценка собственности» основании (документов) в соответствии с которыми определена рыночная стоимость имущества без учета НДС с предоставлением копий источников информации, а также пояснить нормативную базу, на основании которой в отчете игнорируются сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки.

Судом ходатайство отклонено, в связи с тем, что указанные экспертом документы имеются в материалах дела, необходимые пояснения даны в ходе судебного разбирательства и изложены в отзывах ответчиков.

Дело рассматривается в судебном заседании в порядке статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

21.11.2002 между Комитетом по управлению имуществом г.Благовещенска и ООО «Корона плюс» заключен договор о передаче в аренду недвижимого муниципального имущества № 74п. Срок действия договора с 01.01.2003 по 31.12.2007.

03.12.2007 Комитет по управлению имуществом г.Благовещенска и ООО «Корона плюс» заключили договор о передаче аренды недвижимого муниципального имущества № 268. Согласно п.1.3 договора имущество сдается в аренду на период с 01.01.2008 по 30.12.2022.

ООО «Корона плюс» письмом от 17.02.2009 исх.№ 4 в порядке реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратилось в Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска с заявлением о приватизации муниципального имущества - нежилого помещения, общей площадью 996,3 кв.м., этаж 1-З по адресу: <...> литер А (далее – имущество).

Комитетом по управлению имуществом МО г. Благовещенска на основании Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановления мэра Благовещенска от 20.03.2009 № 464 «О приватизации муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение» (в ред. постановления мэра города от 20.04.2009 № 674), распоряжения Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска от 21.05.2009 № 189 «Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества арендатором в порядке преимущественного права» для заключения договора был предоставлен ООО «Корона плюс» проект договора купли-продажи нежилого помещения в порядке реализации субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества с условием залога (проекты договоров № 125,10/125 получены истцом 08.06.2009). В п. 3.1 проекта договора № 125 цена объекта (имущества), установлена равной его рыночной стоимости в размере 41 788 000 рублей (без НДС), определенной независимым оценщиком ООО «Оценка собственности» в отчете № 46, подготовленном во исполнение заключенного с Комитетом договора от 20.05.2009 № 46 с целью определения рыночной стоимости муниципального имущества для последующей купли продажи объекта оценки.

Посчитав завышенной рыночную стоимость спорного объекта ООО «Корона плюс» 04.06.2009 заключило с ООО «Оценщик +» договор № 038 о проведении оценки рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 996,3 кв.м., этаж 1-3 по адресу: <...> литер А.

Согласно отчету ООО «Оценщик +» от 09.06.2009 № 038/09 рыночная стоимость имущества на 09.06.2009 составила 19 362 000 рублей.

ООО «Корона плюс» считая определенную ООО «Оценка собственности» величину рыночной стоимости вышеназванного имущества недостоверной - существенно завышенной, в рамках статьи 13 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме в связи со следующим.

В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст.3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как следует из рекомендаций, изложенных в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, то есть до момента купли-продажи муниципального имущества.

Судом установлено, что рыночная стоимость муниципального имущества определялась ответчиком (Комитетом) в целях последующей купли продажи объекта оценки. Обязательность проведения оценки такого имущества по правилам ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена статьей 8 названного Федерального закона.

В силу статьи 12 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2006 № 87, нормативная цена подлежащего приватизации муниципального недвижимого имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу положений статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются нормами Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

До 01.07.2010 года субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при определенных условиях (статья 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества отражен в статье 4 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Судом установлено, что обстоятельства, сложившиеся между истцом и ответчиком по арендуемому имуществу соответствует условиям, предусмотренным Законом, а также то, что Комитетом не нарушен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статье 13 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Следовательно, настоящий спор подведомственен арбитражному суду.

В соответствии со статьей 11 ФЗ «Об оценочной деятельности», отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно положениям статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 20 ФЗ «Об оценочной деятельности» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, разрабатываемыми Национальным советом с учетом международных стандартов оценки и утверждаемыми уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно пунктов 5, 6, 7, 19, 20, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценке, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается, таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Оценку отчета от 09.06.2009 № 038/09, изготовленного ООО «Оценщик +» и предоставленного ООО «Крона плюс» в обоснование своих требований суд не проводит в связи со следующим.

Согласно положениям статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (статья 9 ФЗ № 135-ФЗ).

В силу положений статьи 10 указанного Федерального закона в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что спорный объект недвижимости принадлежит на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 14.04.2009 № 28АА336896) Муниципальному образованию г.Благовещенск, в связи с чем Комитет по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска является уполномоченным органом на проведение оценки спорного объекта, оснований для проведения оценки у ООО «Корона плюс» в силу положений действующего законодательства не имелось. Проведенная последним оценка имущества носит справочный (информационный) характер, явилась основанием для обращения с настоящим иском в суд и не может оспариваться (оцениваться).

Таким образом, отчет представленный истцом и выполненный ООО «Оценщик+» от 09.06.2009 № 308/09 – получен в нарушение порядка, предусмотренного статьями 6, 9, 10 ФЗ «Об оценочной деятельности» в связи с чем, судом в качестве доказательства не оценивается.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Исследовав заключение эксперта № 114-Н-09 и дополнительное заключение эксперта № 143-Н-09 (отчет независимой оценки), подготовленные ООО «Элкон» (эксперт – оценщик ФИО5) по определению Арбитражного суда Амурской области, суд относится к указанным отчетам критически по следующим основаниям.

В представленном в дело заключении эксперта № 114-Н-09 указано, что рыночная стоимость объекта оценки составляет (с НДС) 24 000 000 рублей; рыночная стоимость объекта оценки с учетом преимущественного права выкупа: 21 000 000 рублей. В судебном заседании 28.10.2009 ФИО5 представил заявление, в котором просил учесть следующее: из-за технической ошибки в экспертном заключении на стр.19 строка 1 вместо 4811 куб.м., следует читать – 5575 куб.м.; стоимость по затратному подходу составит – 24 656 702 рублей, а итоговая рыночная стоимость – 25 300 000 рублей (определение Арбитражного суда Амурской области об отложении судебного разбирательства от 28.10.2009). В представленном дополнительном заключении эксперта № 143-Н-09 итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 24 900 000 рублей.

В связи с чем, содержание отчетов об оценке вводит в заблуждение пользователей об оценке и допускает неоднозначное толкование стоимости спорного объекта, чем нарушается принцип однозначности.

Кроме того, судом установлено, что отчет № 114-Н-09 не содержит раздела «анализ рынка объекта оценки»; при использовании сравнительного метода оценки эксперт сослался на отсутствие информации, документально подтверждающей данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, что является не соответствующим действительности, так как данная информация носит публичный и открытый характер (в материалы дела представлены вырезки из газеты «Благовещенск», подтверждающие факт публикации данных о состоявшихся сделках купли-продажи); заключение не содержит аналогов при использовании доходного подхода; не использовано в расчетах требование п.10 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 1 согласно которому при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей; эксперт отступил от задания на оценку, так как на задание эксперту не ставилась цель – определить рыночную стоимость объекта оценки с учетом улучшений арендованного имущества, стоимость которых уже была частично учтена при выплате арендных платежей (справка от 21.10.2009, согласно которой ООО «Корона плюс» предоставлено возмещение расходов по ремонту в виде снижения арендной платы на 527 099 рублей); продажа имущества в порядке реализации преимущественного права арендатора с учетом затрат по улучшению имущества не соответствует статье 5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которой учет стоимости затрат по улучшению имущества осуществляется на стадии оплаты приобретаемого имущества, а не на стадии определения его рыночной стоимости; неправомерно применен оценщиком расчет стоимости имущества с учетом имеющегося обременения в виде аренды (согласно ст.31 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» наличие договора аренды к числу обременений приватизируемого имущества не относится); оценщик использовал в своих экспертизах (отчетах) Постановление Главы администрации Амурской области от 11.03.2003 № 179 «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Амурской области» утратившее силу в 2007 года в связи с принятием постановления Правительства Амурской области от 22.12.2007 № 33. В соответствии с действующим Постановлением кадастровая стоимость земельных участков увеличилась более чем в 10 раз, что повлияло на кадастровую стоимость земельного участка.

Кроме того, в материалы делаКомитетом представлено экспертное заключение от 28.10.2009 № 201/09 на отчет об оценке (заключение эксперта) № 114-Н-09 по определению рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.05.2009, подготовленный ФИО6, которая согласно свидетельству от 16.02.2007 № 131 имеет право в рамках пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценке, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», проводить экспертизу отчетов об оценке бизнеса (экспертизы отчета об оценки объекта оценки). Цель экспертизы: определение степени соответствия стандартам оценки и законодательству РФ по оценочной деятельности вышеупомянутого заключения (Отчета), выполненного экспертом (Оценщиком) ООО «Элкон» ФИО5

Согласно представленному экспертному заключению от 28.10.2009 № 201/2009 заключение эксперта (отчет оценщика) № 114-Н-09 вводит в заблуждение по ответу на поставленный вопрос Арбитражным судом Амурской области об определении рыночной стоимости объекта оценки, который представлен итогом рыночной стоимости объекта оценки в размере 11 143 932 рублей, 24 000 000 рублей и 21 000 000 рублей. Выявленные замечания оказывают существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Заключение эксперта (отчет оценщика) не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности РФ и используемых методов и подходов к оценке федеральным стандартам оценки, при этом отдельно заключено, что итоговые величины рыночной стоимости объекта оценки не подтверждаются и не могут быть рекомендованы для указанных целей и задачи оценки в отчете.

Из изложенного выше суд пришел к выводу, что имеющиеся нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в данном отчете об оценке являются существенными, поскольку влияют на итоговой результат рыночной стоимости. Информация, отраженная в отчете не является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки в отношении оцениваемого объекта.

Суд считает, что лицо, оспаривающее величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком, должен доказывать, что сведения, содержащиеся в отчете оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства и вводят пользователей в заблуждение по стоимости объекта оценки.

Анализ рынка продаж муниципального имущества за период 6 месяцев, предшествующих 20.05.2009, проведенный по представленным Комитетом договорам купли-продажи муниципального имущества, газетным вырезкам с объявлениями о продаже имущества, протоколам об итогах аукционов и т.д. дают основания установить, что средняя цена продажи за 1 кв.м. муниципального имущества в городе Благовещенске без НДС составляла 39 311 рублей.

Согласно информации Агентства недвижимости «Гарантия» от 10.11.2009 по состоянию на май 2009 года разброс цен на нежилые помещения в центральной части города Благовещенска составил 55 000 – 65 000 рублей за 1 кв.м. общей площади.

По данным информации Городского риэлтерского агентства «Сити Флэт» от 10.11.2009 года среднерыночная стоимость нежилого недвижимого имущества, расположенного в архитектурно-исторической зоне города Благовещенска по состоянию на май 2009 года составила 53 000 рублей за 1 кв.м.

Кроме того, суд считает, что указанные выше обстоятельства о среднерыночной стоимости имущества в центральной части города являются общеизвестными и в силу положений ч. 1 ст.69 АПК РФ не нуждаются в доказывании.

Стоимость 1 кв.м. спорного объекта в соответствии с отчетом об оценке от 20.05.2009 № 46 независимого оценщика ООО «Оценка собственности» составила 41 943 рубля, что соответствует представленным в материалы дела доказательства и приближено к среднерыночной стоимости имущества.

Данные обстоятельства подтверждают, что величина рыночной стоимости спорного объекта, указанная в отчете об оценке № 46 от 20.05.2009 не является существенно завышенной.

В ходе судебного разбирательства истцом в качестве доказательства недостоверности величины рыночной стоимости оспариваемого отчета представлена рецензия, проведенная директором ООО «Оценщик+». В данной рецензии указано, что отчет ООО «Оценка собственности» от 20.05.2009 № 46 не отвечает принципам оценки: существенности, обоснованности и проверяемости (п.4 ФСО № 3), его нельзя считать документом доказательственного характера (ст.12 ФЗ № 135-ФЗ), стоимость, указанная в данном отчете, не может быть рекомендована для совершения сделки.

В материалах дела так же имеется анализ оспариваемого отчета № 46, проведенный оценщиком ФИО5 согласно которому - спорный отчет выполнен ООО «Оценка собственности» с нарушением Федеральных стандартов оценки и ст.11,12,135 ФЗ «Об оценочной деятельности», не отвечает требованиям документа доказательственного значения и не может быть документом, подтверждающим стоимость объекта, рекомендованную для совершения сделки.

Указанные рецензия и анализ оспариваемого отчета в качестве надлежащего доказательства судом не принимаются, так как являются субъективным мнением оценщиков относительно отчета об оценке другого оценщика. Документальных доказательств дающих право на проведение экспертизы отчетов об оценке директором ООО «Оценщик+» ФИО7 и оценщиком ФИО5 суду не представлено.

Таким образом, в нарушение статьи 65 АПК РФ иных доказательств, свидетельствующих о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства РФ и ставящих под сомнение достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (муниципального имущества), истец суду не представил.

Учитывая фактические обстоятельства дела суд считает, что оспариваемый отчет от 20.05.2009 № 46, подготовленный независимым оценщиком ООО «Оценка собственности» в рамках ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ не нарушает права и законные интересы ООО «Корона плюс», соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Требование истца об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании так же не подлежит удовлетворении в связи со следующим.

Как было указано выше и установлено судом - рыночная стоимость спорного объекта оценки, установленная оспариваемым отчетом по определению рыночной стоимости недвижимого имущества № 46 не является существенно завышенной, а, следовательно, недостоверной.

Согласно абзацу 2 статьи 13 «Об оценочной деятельности в РФ» суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Обязательность заключения договора купли-продажи муниципального имущества собственником имущества с арендатором нормами ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусмотрена. В указанном законе закреплено преимущественное право арендатора на приобретение муниципального имущества при его реализации (приватизации) собственником, которым субъект малого предпринимательства может не воспользоваться.

Подавая настоящее исковое заявление в суд, истец не был согласен с выкупной ценой имущества, определенной Комитетом на основании оспариваемого отчета № 46 по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, в связи с чем, суд не вправе обязать истца (в отличие от ответчика, для которого заключение договора обязательно) совершить сделку по цене, которая его не устраивает.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления неимущественного характера, в том числе искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

По смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации оплате государственной пошлиной подлежит каждое самостоятельное требование (пункт 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации»).

Истцом заявлены два самостоятельных требования, а именно: о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика от 20.05.2009 № 46 и обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить в порядке осуществления приватизации договор купли-продажи нежилого помещения. Следовательно, размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делу, составляет 4 000 рублей.

Истцом при подаче иска платежным поручением от 10.06.2009 № 242 была уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Корона плюс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск), либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа ( г.Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья О.В.Швец