Решение № А04-3905/13 от 18.04.2014 АС Амурской области

В судебном заседании 17.04.2014 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.04.2014

в Арбитражный суд Амурской области обратилась Сельскохозяйственная артель (колхоз) «Родина» (далее – заявитель, СХА (колхоз) «РОДИНА») с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Амурской области) от 22.05.2013 № 04/500/2013-190, возложении на ответчика обязанности совершения действий, связанных с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимого имущества от ФИО1 к СХА (колхозу) «РОДИНА» по договору купли-продажи земельной доли от 02.04.2013 № Д-1-28, заключенному между ФИО1 и СХА (колхозом) «РОДИНА», на земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, расположенную по адресу: Амурская область, Михайловский район, на землях сельскохозяйственного назначения, доля в праве 1/80, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 28:18:020502:28.

Определением от 14.06.2013 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО1 (далее – третье лицо, ФИО1).

Заявленные требования обоснованы тем, что 02.04.2013 между СХА (колхозом) «РОДИНА» (Покупатель) и ФИО1 (Продавец) заключен договор купли-продажи земельной доли № Д-1-28, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, доля в праве 1/80 земельного участка общей площадью 9760000 кв.м., кадастровый номер участка 28:18:020502:28. Земельный участок категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного назначения, адрес объекта: Амурская область, Михайловский район.

22.05.2013 Управлением Росреестра по Амурской области отказано в государственной регистрации указанного договора по причине того, что продавец обязан был известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи.

Заявитель считает, что документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка в составе которого имеется земельная доля. По мнению заявителя, таким документом является договор аренды от 20.10.2011 № 32, заключенный с собственниками долей земельного участка с кадастровым номером 28:18:020502:28, право зарегистрировано в Управлении Росреестра по Амурской области 14.12.2011, регистрационная запись 28-28-04/008/2011-573.

Определением от 07.08.2013 производство по делу № А04-3905/2013 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым заканчивается рассмотрение по существу дела № А04-3904/2013, находящегося в производстве Арбитражного суда Амурской области, поскольку имелся риск принятия противоречащих друг другу судебных актов.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 08.08.2013 по делу № 04-3904/2013 признано незаконным решение Управления Росреестра по Амурской области об отказе в государственной регистрации от 28.05.2013 № 04/500/2013-189, как не соответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Суд обязал Управление Росреестра по Амурской области совершить действия, связанные с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимого имущества - земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, расположенную по адресу: Амурская область, Михайловский район, на землях сельскохозяйственного назначения, доля в праве 2/80, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 28:18:020502:28 от ФИО4 к СХА (колхозу) «Родина» по договору купли-продажи земельной доли № Д-2-28 от 02.04.2013 с учетом предписаний Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 решение Арбитражного суда Амурской области от 08.08.2013 по делу № А04-3904/2013 оставлено без изменения.

Определением от 29.01.2014 на основании заявления СХА (колхоза) «РОДИНА», в связи с вступлением в силу решения Арбитражного суда Амурской области от 08.08.2013 по делу № А04-3904/2013, производство по настоящему делу было возобновлено.

Определением от 17.02.2014 производство по делу № А04-3905/2013 было приостановлено до принятия Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области на решение Арбитражного суда Амурской области от 08.08.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу № А04-3904/2013.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.03.2014 решение от 08.08.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу № А04-3904/2013 Арбитражного суда Амурской области оставлено без изменения, кассационная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области без удовлетворения.

Заявитель в судебном заседании требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, в ранее представленных письменных пояснениях просил возложить на ответчика обязанности по регистрации права собственности в качестве способа восстановления нарушенного права.

Ответчик в судебном заседании заявленные требования не признал, по основаниям, изложенным в ранее представленном письменном отзыве, из которого в частности  следует, что земельный участок с кадастровым номером 28:18:020502:28 был выделен в счет земельных долей на основании протокола общего собрания собственников земельных долей от 10.04.2009 и соглашения об установлении долей от 27.11.2010, в результате чего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право общей долевой собственности, а не земельных долей, на него за физическими лицами после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ответчик считает, что понятие «земельная доля» не применимо по отношению к праву общей долевой собственности ФИО1 на указанный в заявлении земельный участок, так как ФИО1 принадлежит право на 1/80 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:18:020502:28 без ее выдела в натуре. Поясняет, что законодательством не предусмотрена возможность передачи земельной доли в аренду без ее выдела в натуре. Ответчик считает, что заявитель преимущественным правом приобретения доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок не обладает.

Продавец доли обязан был известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указание цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Вместе с тем, документы, подтверждающие уведомление остальных участников общей долевой собственности на земельный участок, в регистрационный орган представлены не были.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом согласно статье 123 АПК РФ, в ранее направленном отзыве поддержало требования заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в судебном заседании в отсутствие третьего лица, по имеющимся доказательствам.

СХА (колхоз) «РОДИНА» на основании договора аренды от 20.10.2011 № 32 с множественностью лиц на стороне арендодателя является арендатором земельного участка общей площадью 9 760 000 кв.м. с кадастровым номером 28:18:020502:28, расположенного по адресу: Амурская область, Михайловский район.

02.04.2013 между ФИО1 (Продавец) и СХА (колхозом) «РОДИНА» (Покупатель) заключен договор № Д-1-28 купли-продажи земельной доли, в соответствии которым продавец продал, а покупатель купил земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, доля в праве 1/80 земельного участка общей площадью 9 760 000 кв.м. с кадастровым номером 28:18:020502:28, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного назначения, с местом нахождения по адресу: Амурская область, Михайловский район.

09.04.2013 в Управление Росреестра по Амурской области поступило  заявление о государственной регистрации перехода права долевой собственности, размер доли в праве: 1/80.

Решением Управление Росреестра по Амурской области от 28.05.2013, оформленным сообщением № 04/500/2013-190, заявителям отказано в государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) (не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя).

В обоснование принятого решения Управление Росреестра по Амурской области со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ), статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, указало, что на государственную регистрацию прав не поступили документы, подтверждающие то, что остальные участники общей долевой собственности на указанный земельный участок уведомлены о продаже доли в праве общей собственности. Кроме того, право общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 28:18:020502:28 возникло у ФИО1 11.10.2011, то есть после вступления в силу Федерального закона № 101-ФЗ. Следовательно, право общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок под понятие Земельной доли не подпадает.

Не согласившись с решением Управления Росреестра по Амурской области, оформленным сообщением от 22.05.2013 № 04/500/2013-190, СХА (колхоз) «РОДИНА» обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым заявленные требования удовлетворить на основании следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ (в редакции на момент принятия оспариваемого решения) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона (пункт 1 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ).

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется  (пункт 2 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ).

Поскольку СХА (колхоз) «РОДИНА» является организацией, использующей земельный участок, (что ответчиком не оспаривается) следовательно, продавец земельной доли - ФИО1, не обязан был извещать остальных участников общей долевой собственности о намерениях совершения сделки.

Доводы ответчика о том, что понятие «земельная доля» не применимо по отношению к праву общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 28:18:020502:28 признаются судом формальными и несостоятельными в силу следующего.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права возникают из договоров.

В силу статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Особенности государственной регистрации права на земельную долю предусмотрены статьей 24.1 Федерального закона № 122-ФЗ.

Как видно из материалов дела, и подтверждается ответчиком ФИО1, согласно сведениям ЕГРП, принадлежит право на 1/80 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:18:020502:28, следовательно, ФИО1 является собственником доли в праве общей долевой собственности на указанный выше земельный участок.

При этом нормы Федерального Закона № 101-ФЗ не содержат различий между земельной долей и долей в праве.

Материалами дела также подтверждается, что договор аренды № 32 от 20.10.2011 и договор купли-продажи земельной доли № Д-1-28 от 02.04.2013 в настоящее время не оспорены.

При таких обстоятельствах ссылки ответчика о том, что земельный участок с кадастровым номером 28:18:020502:28 был выделен в счет земельных долей в порядке, предусмотренном статьей 13 Федерального закона № 101-ФЗ, в результате чего в ЕГРП зарегистрировано право общей долевой собственности на него за физическими лицами после вступления в силу Федерального закона № 101-ФЗ правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

Следовательно, у ответчика отсутствовали основания, предусмотренные абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ для отказа в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельной доли от 02.04.2013 № Д-1-28. 

С учетом изложенного, оспариваемое решение не соответствует приведенным выше нормам законодательства и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, закон возложил на суды обязанность указать в судебном акте способ восстановления нарушенных прав и законных интересов лица, чье требование удовлетворено судом.

Поскольку в ходе судебного разбирательства судом не установлено иных оснований (помимо изложенных в оспариваемом решении) для отказа в государственной регистрации, суд указывает на устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, путем обязания Управления Росреестра по Амурской области совершить действия, связанные с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимого имущества – земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, расположенную по адресу: Амурская область, Михайловский район, на землях сельскохозяйственного назначения, доля в праве 1/80, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 28:18:020502:28, от ФИО1 к СХА (колхозу) «РОДИНА» по договору купли-продажи земельной доли от 02.04.2013 № Д-1-28 в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При подаче заявления в арбитражный суд СХА (колхозом) «РОДИНА» уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 рублей по платежному поручению № 201 от 10.06.2013

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

решил:

признать недействительным, как несоответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об отказе в государственной регистрации от 22.05.2013 № 04/500/2013-190.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) совершить действия, связанные с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимого имущества – земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, расположенную по адресу: Амурская область, Михайловский район, на землях сельскохозяйственного назначения, доля в праве 1/80, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 28:18:020502:28, от ФИО1 к Сельскохозяйственной артели (колхоз) «Родина» (ОГРН <***>, ИНН <***>) по договору купли-продажи земельной доли от 02.04.2013 № Д-1-28 в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Сельскохозяйственной артели (колхоз) «Родина» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                      Д.С. Аныш