Решение № А04-5418/2022 от 04.10.2022 АС Амурской области

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) с требованиями о признании незаконным решения администрации г. Благовещенска (далее по тексту – ответчик, администрация) № 736/16 от 16.03.2022. В качестве способа восстановления нарушенного права просит обязать администрацию г. Благовещенска повторно рассмотреть заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка 28:01:010717:47 для ИЖД и предоставлении его в собственность.

Заявленные требования обоснованы тем, что ответчик неверно пришел к  выводу о несоответствии жилого дома, принадлежащего ИП ФИО1 градостроительным регламентам территориальной зоны Ж-1, в которой он расположен. Земельный участок с кадастровым номером  28:01:010717:47 относится к территориальной зоне жилой застройки индивидуальными жилыми домами до 3 этажей с участками (Ж-1), градостроительный регламент которой вид «для индивидуального жилищного строительства» относит к основному виду разрешенного использования, в связи с чем полагает, что у ответчика отсутствовали правовые основания для отказа, так как имеются документы о признании жилого дома истицы пригодным для проживания, в ЕГРН внесены изменения в части назначения здания – в жилое.

Ответчик в письменном отзыве возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства возможно только в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой он расположен, при наличии обоснования возможности такого изменения, подтверждающего соблюдение требований технических регламентов. Вместе с тем, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 02.03.2020 № 33А11-776/2020 отказано в удовлетворении требований ФИО1 о признании права на объект капитального строительства – жилой дом, с кадастровым номером 28:01:040717:192. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несоответствии предельным параметрам территориальной зоны, а также к выводам, что истец использует земельный участок по договору аренды, при этом условиями договора аренды предусмотрено использование земельного участка с разрешенным использованием для гостевого дома. Указанное апелляционное определение оставлено в силе Определением судебной коллегии Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 20.10.2020. По состоянию на 16.02.2022 объект капитального строительства не соответствовал градостроительному регламенту зоны Ж-1. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства с кадастровым номером 28:01:040717:192 администрацией не выдавалось. Объект капитального строительства – здание с кадастровым номером 28:01:040717:192 не соответствует параметрам, применяемым к индивидуальным жилым домам.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска,  Управление ЖКХ администрации г. Благовещенска.

Ответчиком заявлено ходатайство о передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции.

Суд не усмотрел оснований для передачи дела по подсудности в суд общей юрисдикции, поскольку заявитель обладал статусом индивидуального предпринимателя на момент подачи настоящего заявления в арбитражный суд, а также с учетом обстоятельств, что земельный участок, расположенный под зданием заявителя предоставлен в аренду с видом разрешенного использования «для строительства зданий гостиничного комплекса», в связи с чем, в удовлетворении ходатайства отказано.

Управление ЖКХ администрации г. Благовещенска поддержало позицию администрации г. Благовещенска, сославшись на судебные акты по делу № 2-1209/2019, вступившие в законную силу, которыми указано на несоответствие спорного объекта градостроительным регламентам. В отношении письма от 15.12.2021 № 02-11/13634, на основании которого регистрирующим органом принято решение о соответствии спорного объекта ИП ФИО1 требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, указано, что данное письмо не соответствует требованиям инструкции по делопроизводству администрации г. Благовещенска от 24.06.2011 № 2690, поскольку оно не прошло согласование у руководящего состава администрации города.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска в письменном отзыве указал на пропуск срока на обжалование оспариваемого отказа. По существу спора указал, со ссылкой Обзор судебной практики, утвержденной Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. В удовлетворении заявленных требований просил отказать.    

Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате и месте его проведения уведомлены в порядке статьи 123 АПК РФ.

 В судебном заседании заявитель настаивал на требованиях изложенных в заявлении.

Ответчик просил в удовлетворении требований о признании незаконным отказа отказать.

Суд счел возможным рассмотреть дело в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Заслушав позицию сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела установлено, что между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «Мегатек» заключен договор аренды от 04.09.2009 г. № 23, согласно п. 1.1 которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок № 3 площадью 1726 кв.м, кадастровый номер 28:01:040717:47, расположенный в 717 квартале г. Благовещенска, назначение - строительство зданий гостиничного комплекса, на срок с 17.08.2009 г. по 25.09.2010 г.

Соглашением от 06.08.2010 г. срок действия установлен с 17.08.2009 г. по 26.08.2011.

Соглашением от 11.08.2011 г. срок действия установлен с 17.08.2009 г. по 26.07.2012.

На основании договора уступки прав требования б/н от 01.11.2011 г., Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 24.11.2011 г. за № 28- 28-01/072/2011-362 зарегистрирован переход прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО4

На основании договора уступки прав требования б/п от 24.01.2012 г., Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 05.03.2012 г. за № 28-28- 01/005/2012-054 зарегистрирован переход прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО5

Соглашением от 21.06.2012 г. срок действия установлен с 17.08.2009 г. по 26.07.2015.

На основании договора уступки прав требования б/н от 25.07.2012 г., Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 22.08.2012 г. за № 28-23-01/058/2012-003 зарегистрирован переход прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО1

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-137748250 ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 28:01:040717:192, назначение – жилое, площадью 387,8 кв.м., вид разрешенного использования – индивидуальный жилой дом (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не более трех наземных этажей) расположенного по адресу: <...>, введённого в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17 декабря 2014 года № RU 28302000-80.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 28:01:040717:47, площадью 1726 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для строительства зданий гостиничного комплекса, предоставленном ФИО1 на праве аренды по договору аренды земельного участка № 23 от 04.09.2009.

16.02.2022 в администрацию города Благовещенска ФИО1 обратилась с заявлениями № 1056 з, 1057 з и приложенным пакетом документов, об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:0407717:47 на индивидуальное жилищное строительство и о предоставлении в собственность земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенного по ул. Чайковского, 243, корп. 3, в квартале 717, в соответствии с пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ.

16.03.2022 администрацией города принято решение № 736/16 об отказе изменения вида разрешенного использования земельного участка и в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:040717:47 в собственность. Отказ администрации мотивирован несоответствием объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером 28:01:040717:192 параметрам, применяемым к индивидуальным жилым домам.

Не согласившись с отказом от 16.03.2022 №736/1 администрации, заявитель оспорил его в арбитражном суде.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

То есть для признания незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение этими действиями и решениями прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение (действие, бездействие) органа местного самоуправления не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании его недействительным. При этом для удовлетворения такого требования необходимо наличие в совокупности двух условий: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному акту и нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Судом установлено, что настоящее заявление подано предпринимателем 12.07.2022 (штамп входящей корреспонденции), в то время как оспариваемое решение принято администрацией 16.03.2022. Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства представитель пояснял, что первоначально обратился в суд 14.06.2022 с тождественными требованиями в рамках дела № А04-4376/2022, заявление ИП ФИО1 было оставлено судом без движения, впоследствии ввиду неустранения причин, послуживших основанием для оставления заявления без движения, заявление возвращено определением суда от 05.07.2022. Представитель заявителя устно ходатайствовала о восстановлении срока на обжалование по настоящему делу, указав, что не смогли устранить основания оставления заявления без движения по объективным причинам.

Следовательно, предприниматель допустил пропуск срока на обжалование на 5 рабочих дней, при первоначальной подаче заявления об оспаривании ненормативного правового акта в установленный законом срок.

 Согласно разъяснениям пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления (заявления) к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании. Уважительность причин пропуска срока оценивается судом независимо от того, заявлено ли гражданином, организацией отдельное ходатайство о восстановлении срока. В случае пропуска указанного срока без уважительной причины суд отказывает в удовлетворении административного иска (заявления) без исследования иных фактических обстоятельств по делу (пункт 3 части 1, часть 5 статьи 138, часть 5 статьи 180, часть 5 статьи 219 КАС РФ, пункт 3 части 2 статьи 136 АПК РФ).

 Руководствуясь указанными выше разъяснениями, с учетом незначительности допущенного периода пропуска срока на обжалование, суд счел необходимым срок на подачу настоящего заявления восстановить.

В силу пункта 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Порядок изменения вида разрешенного использования жилого помещения, являющегося отдельно стоящим зданием, на вид нежилого использования и наоборот осуществляется в соответствии с пунктом 8 статьи 6  Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных Постановлением Администрации города Благовещенска от 14.01.2022 N 149 (далее – Правила № 149). Изменение вида разрешенного использования жилого помещения, являющегося частью здания, на вид нежилого использования и наоборот осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое администрацией города Благовещенска в порядке, установленном жилищным законодательством. При этом виды разрешенного использования таких помещений должны соответствовать градостроительным регламентам, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

В силу пункта 1 статьи 6 Правил № 149 правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, заинтересованный в изменении вида использования земельного участка и объекта капитального строительства с основного или условно разрешенного на основной вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом, вправе самостоятельно выбирать такой вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований при соблюдении требований технических регламентов, за исключением случаев, установленных действующим законодательством.

При наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленном на праве аренды объекта капитального строительства, принадлежащего арендатору земельного участка на праве собственности, изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства (пункт 3 статьи 6 Правил).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение разрешенного использования объекта капитального строительства после ввода такого объекта в эксплуатацию.

Во исполнение требований указанных норм, предприниматель обратился 16.02.2022 в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:040717:47 на индивидуальное жилищное строительство. Одновременно подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:040717:47 в собственность за плату в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Судом установлено, что ранее ФИО1 обращалась в орган местного самоуправления о переводе помещения (гостевой дом с гаражом) общей площадью 387,8 кв.м., находящегося по адресу: <...>, из нежилого помещения в жилое в целях использования помещения в качестве индивидуального жилого дома.

Рассмотрев данное обращение, администрацией вынесено решение № 5 от 08.12.2020 об отказе в переводе нежилого помещения в жилое, со ссылкой на градостроительный регламент, а также Правила землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, указано на несоответствие предельных параметров разрешенного строительства, а именно: отсутствие минимальных отступов от  границ земельных участков до зданий (от гостевого дома с гаражом до южной границы земельного участка составляет 0 м.), не соблюдение показателей плотности застройки земельных участков (отношение площади всех этажей здания к площади участка) составит 0,5, что более нормативных показателей, заниженный процент озеленения прилегающей территории, составляющая для индивидуального жилого дома 30 % от территории земельного участка.   

31 августа 2020 года представитель ФИО1 ФИО2, действующая на основании доверенности, обратилась в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственного кадастрового учёта изменений характеристик объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:040717:192, а именно: изменение назначения здания с «нежилое» на «жилое» и изменение наименования-с «гостевой дом» на «индивидуальный жилой дом».

В рамках рассмотрения заявления государственным регистратором направлен запрос в администрацию города Благовещенска о возможности расположения индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 28:01:440717:47, предоставленном в аренду.

Администрация г. Благовещенска от 29 сентября 2020 года №01-19/11414 направила ответ о невозможности размещения индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 28:01:040717:47.

Рассмотрев поданное заявление, Управление Росреестра по Амурской области приняло решение о приостановлении кадастрового учета в связи с необходимостью получения от  Администрации города Благовещенска о возможности размещения жилого дома в соответствующей территориальной зоне.

Заявителем указанное решение оспорено в апелляционную комиссию по обжалованию решений о приостановлении осуществления кадастрового учета, решение оставлено без изменения.

Не согласившись с указанным решением, ФИО1 оспорила уведомление Управления Росреестра по Амурской области от 09.09.2020 в приостановлении кадастрового учета и об отказе  в государственном кадастровом учете от 10.12.2020 в Благовещенский городской суд Амурской области в рамках дела № 2а-1440/2021. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что заявителем фактически на протяжении судебного процесса выражалось несогласие с решением администрации г. Благовещенска об отказе в переводе нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, в жилое помещение от 08.12.2020. Вместе с тем, относительно заявленных требований доказательств несоответствия и незаконности оспариваемых уведомления и решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета заявителем в материалы дела не представлено. Принимая решение о приостановлении государственного кадастрового учета, регистрирующий орган в силу ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации направил запрос в администрацию о возможности расположения индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровом номером 28:01:040717:47, предоставленного Чайке Н.В. в аренду. Из письменного ответа администрации следовало о недопустимости изменения вида разрешенного использования из нежилого в жилое ввиду нарушения в будущем норм градостроительных регламентов в силу ч. 3 статьи 37 ГрК РФ. Судебный акт вступил в законную силу.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области № 2-1206/2019 от 24.01.2019 исковые требования Чайки Н.В. к администрации города Благовещенска о признании нежилого здания с кадастровым номером 28:01:040717:192 индивидуальным жилым домом удовлетворено.

Апелляционным определением Амурского областного суда от 02.03.2020, решение от 24.01.2019 по делу № 2-1206/2019 Благовещенского городского суда Амурской области отменено, в удовлетворении требований ФИО1 о признании объекта с кадастровым номером 28:01:040717:192 индивидуальным жилым домом – отказано. Отменяя решение суда первой инстанции об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что решение о переводе нежилого помещения в жилое принимается органом местного самоуправления, принятое администрацией г. Благовещенска решение в установленном законом порядке не обжаловалось, суд пришел к выводу, что не вправе возложить на себя обязанности разрешения вопроса о переводе нежилого помещения (гостевой дом с гаражом) в жилое помещение, поскольку данная обязанность возложена на орган местного самоуправления в силу закона. Устранив недостатки и подав заявление в администрацию, в случае несогласия с принятым решением по существу вопроса, истец вправе повторно обратиться в суд за защитой с аналогичными требованиями.  Указанное апелляционное определение оставлено в силе Определением судебной коллегии Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 20.10.2020.

Анализируя указанные судебные акты, суд приходит к выводу о том, что у сторон на протяжении длительного времени имелся спор относительно возможности изменения вида принадлежащего истице на праве собственности здания на индивидуальный жилой дом.

Ввиду указанного спора, администрация г. Благовещенска не соглашается произвести изменение вида разрешенного использования земельного участка находящегося под зданием, принадлежащем на праве собственности ИП ФИО1 при наличии отступлений и отклонений предельным параметрам территориальной зоны, препятствующих к переводу и дальнейшему использованию нежилого здания в качестве индивидуального жилого дома.

Статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации гласит, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Судом установлено, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:01:01:040717:47принадлежит заявителю.

Согласно выписке №КУВИ-001/2022-137746919 земельный участок с кадастровым номером 28:01:040717:47 площадью 1726 кв.м., расположенный по адресу: <...> категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для строительства зданий гостиничного комплекса.

При этом судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что объект капитального строительства расположенный на данном земельном участке имеет вид разрешенного использования – индивидуальный жилой дом  (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не более трех наземных этажей).

Статьей 36 ГрК РФ предусмотрено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

 Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

 возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

 функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

 видов территориальных зон;

 требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов(часть 2 статьи 36 ГрК РФ).

 Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Статьей 2 Постановления Администрации города Благовещенска от 14.01.2022 N 149 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска" предусмотрено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства - процедура, проводимая по инициативе правообладателя земельного участка и (или) объекта капитального строительства, направленная на изменение назначения объекта капитального строительства, подлежащего отражению в техническом плане объекта, а также на изменение разрешенного использования земельного участка, подлежащего отражению в кадастровом паспорте. Изменением вида разрешенного использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства считается как получение нового вида с отказом от предыдущего, так и дополнение новым видом к ранее существовавшим с учетом требований градостроительных и технических регламентов, санитарных и строительных норм и правил.

В соответствии пунктом 3 статьи 6 Правил №149 при наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленном на праве аренды объекта капитального строительства, принадлежащего арендатору земельного участка на праве собственности, изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства. Если для изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства требуется реконструкция такого объекта или его снос и строительство на его месте иного объекта, право на изменение вида разрешенного использования объекта реализуется исключительно при условии получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта (за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации).

Статья 19.1 Правил №149 содержит градостроительные регламенты  для зоны жилой застройки индивидуальными жилыми домами до 3 этажей с участниками (Ж-1). Зона выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов низкой плотности застройки - отдельно стоящих индивидуальных (одноквартирных) жилых домов (усадебного типа) и блокированных жилых домов этажностью не выше 3 этажей с земельными участками, развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий в соответствующих среде формах, создания условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

Согласно классификатору код вида разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства соответствует код 2.1.

Размеры минимальных отступов от границ земельных участков до стен зданий, строений, сооружений приведены в пункте 4.2 статьи 19.1 Правил:

в случаях примыкания к соседним домам (при наличии согласования с соседями и обязательном соблюдении противопожарных и других норм) - 0 м. Не допускается блокировка индивидуального жилого дома с общественными объектами нежилого назначения, расположенными на смежных земельных участках;

в иных случаях - не менее 3 м;

по сторонам, смежным с улицами, дорогами, внутриквартальными проездами и другими территориями общего пользования, - в соответствии с подпунктом 2 п. 3.1.3 статьи 16 Правил. В случае если установлены красные линии - в соответствии с п. 3.3 статьи 16 Правил.

В соответствии с пунктом 4.7.1 статьи 19.1 Правил, максимальный процент застройки и коэффициент плотности застройки для земельных участков жилой застройки (виды с кодами по Классификатору 2.1, 2.3) - в соответствии с п. 3.7 статьи 16 Правил.

Требования к жилому помещению установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (далее – Положение № 47).

Пунктом 7 Положения предусмотрено, что оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Межведомственная комиссия, рассмотрев представленные документы собственником спорного здания, в соответствии с постановлением № 3935 от 04.12.2018 о признании помещения жилым, а также с учетом акта обследования и заключения от 23.11.2018 выдало заключение о соответствии здания гостевого дома с пристроенным гаражом требованиям, предъявляемым к жилому помещению.

Из толкования вышеперечисленных норм права следует, что для изменения вида разрешенного использования принадлежащего истице объекта капитального строительства на жилой дом (таковым и является спорный объект недвижимости в настоящее время) ФИО1 должна получить соответствующее заключение о соответствии этого объекта требованиям, которым должно отвечать жилое помещение.

Указанные требования перечислены в разделе II Положения № 47 и не обуславливаются предельными (минимальными и максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, устанавливаемыми для конкретных территориальных зон, в которых допускается жилищное строительство.

В материалах дела имеется такое заключение от 23.11.2018.

В оспариваемом отказе от 16.03.2022 ответчик указывает на несоответствие объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером 28:01:040717:192 параметрам, применяемым к индивидуальным жилым домам. Однако истицей данный вопрос не ставился, с соответствующим заявлением в администрацию она не обращалась.

Кроме того, судом установлено, что в настоящее время в ЕГРН зарегистрировано право собственности истицы именно на объект недвижимого имущества – индивидуальный жилой дом.

В рассматриваемых заявлениях предприниматель просила изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства - здание с кадастровым номером 28:01:040717:192, в связи с изменением вида и назначения на индивидуальный жилой дом, а также о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с п.п. 1.1. п. 1 ст. 16 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утв. постановлением Администрации города Благовещенска от 14.01.2022 N 149, предельные размеры образуемых земельных участков, в том числе минимальная и максимальная площадь образуемого земельного участка, применяются при образовании новых земельных участков, к ранее сформированным и поставленным на кадастровый учет земельным участкам указанные нормы не применяются.  

Таким образом, требования раздела 2 статьи 19.1 Правил землепользования и застройки № 149 от 14.01.2022 предусматривают предельные максимальные размеры для земельных участков, предназначенных для размещения индивидуального жилого дома, установленные для вновь образуемых земельных участков.

Указанная позиция закреплена в решении Верховного Суда Российской Федерации по делу № 2а-4326/2021 от 11.06.2021.

Из правоустанавливающих документов в отношении объекта недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 28:01:040717:47 площадью 1726 кв.м. следует, что земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 28:01:040717:0027, в соответствии с постановлением Администрации города Благовещенска от 17.08.2009 № 431.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 28:01:040717:47 образован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие настоящих Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утв. постановлением Администрации города Благовещенска от 14.01.2022 N 149, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах в рассматриваемом случае несоответствие параметров индивидуального жилого дома градостроительным регламентам территориальной зоны Ж-1, при условии, что земельный участок под индивидуальным жилым домом не является вновь образуемым, по мнению суда, не является основанием для отказа в удовлетворении требований ИП ФИО1

Суд считает значимым указать, что вышеуказанные обстоятельства администрацией г. Благовещенска  в оспариваемом отказе не исследовались, выводы по ним не отражены, выводы для отказа изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:040717:47 при наличии зарегистрированного в ЕГРН вида и назначения на объект капитального строительства с кадастровым номером 28:01:040717:192 – жилое, администрацией не приведены.

Более того, администрацией при вынесении оспариваемого отказа от 16.03.2022 не дана оценка предоставления спорного земельного участка в собственность в соответствии с положениями пп.6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Ссылки ответчика на судебные акты судов общей юрисдикции, которыми отказано в удовлетворении требований о признании помещения принадлежащего Чайке Н.В. жилым, суд полагает несостоятельными. Действительно, указанные судебные акты, вступившие в законную силу  на момент вынесения оспариваемого отказа от 16.03.2022 имели место, однако вопреки выводам судов, орган местного самоуправления самостоятельно предоставил информацию о возможности перевода объекта Чайки Н.В. гостевой дом с гаражом расположенный по адресу: <...> в статус жилого помещения, пригодного для проживания.

Материалы дела содержат ответ администрации города Благовещенска от 15.11.2021 №02-11/13634, согласно которому в Управление Росреестра по Амурской области, в целях принятия решения по заявлению ФИО1 о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости о выбранном заявителем назначении объекта недвижимости с «нежилое» на «жилое», предоставлено решение о соответствии помещения с кадастровым номером 28:01:040717:192, расположенного по адресу <...>, требованиям, предъявляемым к жилому помещению и его пригодности для проживания с приложенными документами, в том числе постановление администрации г. Благовещенска от 04.12.2018 №3935 о признании помещения по адресу <...> – жилым помещением, акт обследования №55 от 23.112018 о соответствии требований, предъявляемых к жилому помещению, заключение №55 от 23.11.2018.

На основании предоставленного ответа и документов регистрирующим органом произведена запись № КУВИ-001/2022-137748250 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 28:01:040717:192, расположенного по адресу: <...>, площадью 387,8 кв.м., назначение – жилое, принадлежащее на праве собственности Чайке Н.В. №28-28/001-28/101/005/2015-679/1 от 24.04.2015. 

 Ссылки ответчика и Управления ЖКХ города Благовещенска на нарушение процедуры составления ответа и подписание данного документа без согласования с уполномоченным лицом, противоречат материалам дела и подлежат отклонению.

В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Уставом муниципального образования города Благовещенска, в целях упорядочения деятельности и повышения эффективности работы администрации города Благовещенска по реализации своих полномочий, постановлением администрации города Благовещенска от 04.03.2011 №920, утвержден регламент администрации города Благовещенска.

Так, в соответствии с пунктом 2.1 Регламента служебные документы (корреспонденция), поступившие в администрацию города на имя мэра города и его заместителей, регистрируются в общем отделе управления по документационному обеспечению управления администрации города (далее - общий отдел) в день поступления, в том числе и в автоматизированной системе электронного документооборота.

Пунктом 2.6 Регламента зарегистрированная общим отделом корреспонденция направляется для рассмотрения мэру города и его заместителям в соответствии с распределением обязанностей через советника мэра, консультантов заместителей мэра города.

МФЦ при предоставлении государственных и муниципальных услуг вправе формировать и направлять межведомственные запросы в органы, предоставляющие государственные услуги, в иные органы государственной власти, органы местного самоуправления и организации, участвующие в предоставлении государственных и муниципальных услуг при наличии возможности направления межведомственных запросов в электронной форме и получения ответов на межведомственные запросы в режиме online. Формирование МФЦ межведомственного запроса на бумажном носителе в органы, предоставляющие государственные услуги, в иные органы государственной власти, органы местного самоуправления и организации, участвующие в предоставлении государственных и муниципальных услуг, не предусмотрено.

Основанием для начала административной процедуры является поступление в МФЦ документов, являющихся результатом предоставления муниципальной услуги.

Порядок исполнения документов закреплен разделом 3 Регламента, персональную ответственность за исполнение поручения несут все исполнители. Исполнение документа предусматривает изучение вопроса, сбор и обработку необходимой информации, подготовку проекта документа, его оформление, согласование, представление на подпись, подготовку к пересылке к адресату.

Из материалов дела усматривается, что при поступлении запроса регистрирующего органа, последний направлен на отработку ответственному лицу и подписан заместителем мэра города Благовещенска.

Указанное позволяет сделать вывод о том, что поступившая информация от органа местного самоуправления на запросы регистрирующего органа в рамках оказания муниципальной услуги, в том числе изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства с «нежилое» на «жилое», не подлежит проверке на предмет согласования, а также достоверности сведений органом, направившим запрос в рамках оказания муниципальной услуги. Оснований для несогласия или противоречий с предоставленной информации уполномоченным органом местного самоуправления у Управления Росреестра по Амурской области не возникло.

Данный документ составлен на бланке Администрации города Благовещенска, документ подписан заместителем мэра города Благовещенска с помощью электронной подписи, о чем свидетельствует штамп о наличии у лица подписавшего данное письмо полномочий в соответствии с действующим сертификатом.

Сведений о привлечении к ответственности в соответствии с регламентом администрации исполнителя письма от 15.12.2021, направленного в регистрирующий орган без информации о судебных актах в отношении спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется.

Регистрационная запись, равно как действия регистрирующего органа по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости в отношении спорного объекта недвижимости с назначением – жилое помещение, зарегистрированное право ИП ФИО1 на объект недвижимости – жилой дом, до настоящего времени администрацией в установленном законом порядке не оспорены.  

В то время как ФИО1, руководствуясь разъяснениями Верховного суда РФ по делу № 2-1209/2019, повторно направила заявление и приложенные документы в регистрирующий орган для изменения назначения объекта капитального строительства с нежилого в жилой.

Администрация г. Благовещенска самостоятельно приняла решение от 15.12.2021 о соответствии спорного объекта недвижимости требованиям Положения № 47, направив соответствующие разъяснения регистрирующему органу.

Поскольку суд не вправе принимать на себя функции органов, уполномоченных на решение вопроса внесения записи в единый государственный реестр недвижимости, а также об изменении вида назначения объекта капитального строительства, оснований для отклонения факта регистрации вида назначения жилого помещения за предпринимателем, при отсутствии со стороны администрации мер оспариванию, у суда не имеется. 

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу об обоснованности заявленного требования о признании незаконным отказа от 16.03.2022 администрации г. Благовещенска № 736/16.

 При обращении в арбитражный суд заявитель просил в качестве способа устранения допущенных нарушений обязать Администрацию г. Благовещенска повторно рассмотреть заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:040717:47 для индивидуального жилого дома и предоставлении его в собственность.

Суд в целях соблюдения требований пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает указанный способ защиты нарушенного права целесообразным и полагает возможным обязать администрацию города Благовещенска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем повторного рассмотрения заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) вх. 1056з, 1057з от 16.02.2022 с учетом выводов суда.

В соответствии со ст.110 АПК РФ с ответчика в пользу заявителя, учитывая удовлетворение требований, подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Требования удовлетворить.

Признать незаконным решение администрации г. Благовещенска № 736/16 от 16.03.2022 об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 в изменении вида разрешенного использования земельного участка и в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:040717:47 в собственность.

Обязать администрацию г. Благовещенска повторно рассмотреть заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 от 16.02.2022 вх. 1057з и 1056з об изменении вида разрешенного использования земельного участка 28:01:040717:47 для индивидуального жилого строительства и предоставлении его в собственность.

Взыскать с администрации г. Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                           В.С. Воробьёва