Решение № А04-6511/15 от 21.06.2016 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратились индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2 с заявлением о признании решения Администрации города Благовещенска от 22.06.2015
№ 783/19 незаконным, обязании Администрации города Благовещенска вернуться к рассмотрению заявления от 10.06.2015 № 1648/4909з.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3 и ФИО4.

Заявленные требования обоснованы тем, что при обращении индивидуальных предпринимателей в Администрацию г. Благовещенска с заявлением от 10.06.2015
№ 1648/4909з о внесении изменений в разрешение на строительство № Ru 2830200-52 от 28.03.2014 в части изменений конструкции объекта капительного строительства, продления срока действия и замены застройщиков, было принято решение от 22.06.2015 № 783/19 об отказе, ввиду нарушения застройщиком положения статей 20, 21, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и истечения срока действия договора аренды от 18.08.2011 № 241. Указанное решение заявители считают незаконным, нарушающим их права и законные интересы, поскольку создают препятствие для завершения строительства объекта, расположенного в 278 квартале г. Благовещенска.

Определением от 28.10.2015 (резолютивная часть определения объявлена 21.10.2015) производство по настоящему делу судом было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым заканчивается рассмотрение по существу дела № А04-869/2015, находящегося в производстве Арбитражного суда Дальневосточного округа.

В рамках дела № А04-869/2015 индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2 заявлено требование о признании незаконным решения администрации города Благовещенска от 31.12.2014 № 8259/16 об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.08.2011 № 241 в части изменения срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства автостоянки. В качестве способа восстановления нарушенного права заявлено требование об обязании администрации города Благовещенска внести изменения в договор аренды земельного участка от 18.08.2011       № 241 в части продления его срока действия до 25.02.2017.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 20.04.2015 по делу                           № А04-869/2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015, в удовлетворении заявленных индивидуальными предпринимателями требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.11.2015 состоявшиеся по делу № А04-869/2015 судебные акты оставлены без изменения.

Определением суда от 25.12.2015 производство по настоящему делу возобновлено.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2016
№ 303-КГ16-2598 ходатайство индивидуальных предпринимателей о восстановлении пропущенного процессуального срока оставлено без удовлетворения, кассационная жалоба возвращена заявителям.

Определением от 25.03.2016 производство по настоящему делу судом возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству.

Присутствовавший в судебном заседании представитель индивидуальных предпринимателей на заявленных требованиях настаивал в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении и представленных дополнительных пояснениях к нему.

Также заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы по делу, в целях установления необходимости изменений архитектурно-планировочных решений объекта капитального строительства – автостоянки - и соответствия построенного объекта, автостоянки, проектной документации.

Проведение экспертизы заявитель просил поручить предприятию по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект», эксперту – ФИО7.

На разрешение эксперта просил поставить следующие вопросы:

1. Соответствует    ли    фактически    возведенный    на    земельном    участке    с кадастровым номером 28:01:010278:39 объект недвижимости характеристикам, содержащимся в проектной документации,  на основании которой выдано разрешение на строительство № Ru 2830200 - 52 от 28.03.2014?

2. В случае отступления построенного объекта от проектной документации, затрагиваются ли конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности спорного здания, не превышают ли предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом?

3. Соответствует ли спорный объект заявленному застройщиком функциональному назначению - автостоянка любого типа?

4. Соответствует ли возведённый объект требованиям градостроительного плана
№ RU 28302000-311 от 12.08.2013?

5. Возможен ли доступ к спорному зданию с северной страны, предусмотренный проектной документацией?

6. Установить, затрагиваются ли конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности спорного здания, не превышают ли предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, при представленной корректировки проектной документации?

К заявленному ходатайству представителем индивидуальных предпринимателей представлены: письменного согласие ООО «Предприятие по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект» на проведение судебной строительно-технической экспертизы по настоящему делу и копия свидетельства Некоммерческого партнерства архитекторов и проектировщиков Дальнего Востока от 07.09.2011 о допуске ООО «Предприятие по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект» о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Представитель ответчика против удовлетворения ходатайства заявителя возражал.

В соответствии с положениями части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу пункта 1 статьи 144 АПК РФ арбитражный суд вправе приостановить производство по делу, в случае назначения арбитражным судом экспертизы.

Из анализа приведенных положений закона следует, что судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. При этом назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В рассматриваемой ситуации суд, с учетом заявленных индивидуальными предпринимателями требований, считает, что необходимость в назначении по настоящему делу судебной строительно-технической экспертизы отсутствует; вопросы, требующие, по мнению заявителя, разрешения экспертной организацией, не связаны с предметом спора. Установление фактического состояния здания, соответствия проектной документации  на момент судебного заседания  не может повлиять на законность вынесенного оспариваемого решения  ответчиком.

Кроме того, статьей 108 АПК РФ установлено, что денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

В случае, если в установленный арбитражным судом срок на депозитный счет арбитражного суда не были внесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, арбитражный суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы и вызове свидетелей, если дело может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств (часть 2 статьи 108 АПК РФ).

Заявителем доказательства внесения денежных средств на депозитный счет суда за проведение строительно-технической экспертизы по делу не представлены, ходатайства об отложении заседания для внесения соответствующих сумм не заявлено. Материалы дела содержат доказательства, надлежащая оценка которых позволяет суду вынести окончательный судебный акт, без назначения экспертизы.

На основании изложенного, в удовлетворении ходатайства индивидуальных предпринимателей о назначении по делу строительно-технической экспертизы судом отказано, о чем вынесено протокольное определение.

По существу заявленных требований представитель ответчика возражал, ссылаясь на доводы, изложенные в оспариваемом решении и письменном отзыве на заявление. Суду пояснил, что поскольку на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39 отсутствует автостоянка, в отношении которой было выдано разрешение, правовых оснований для продления разрешения у администрации города Благовещенска не имелось. Обстоятельства несоответствия объекта незавершенного строительства разрешенному, использованию земельного участка с кадастровым номером 28:01:010278:39 и разрешению были установлены в рамках судебного спора по делу
№ А04-869/2015. Решение администрации от 16.04.2015 № 536/19 действительно, никем не оспорено и не отменено. Принимая во внимание, что судом признан правомерным отказ администрации города Благовещенска в изменении срока договора аренды упомянутого земельного участка, является обоснованным довод обжалуемого решения об отсутствии у заявителей правоустанавливающих документов на земельный участок, которые являются обязательными к представлению в силу пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. На основании вышеизложенного, ответчик просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Третьи лица, извещенные судом о дате и времени проведения судебного разбирательства по правилам статьи 121, 123 АПК РФ, в судебное заседание не явились, запрошенные судом документы в материалы дела не представили.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Основанием для обращения заявителей с настоящими требованиями в суд послужил отказ администрации города Благовещенска во внесении изменений в разрешение на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014 надземной автостоянки закрытого типа на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39.

Как следует из материалов дела, указанное разрешение было выдано администрацией города Благовещенска ФИО8, арендовавшему земельный участок с кадастровым номером 28:01:010278:39 на основании заключенного с Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска 18.08.2011 договора аренды  земельного участка № 241.

Из содержания договора аренды № 241 следует, что земельный участок с кадастровым номером 28:01:010278:39, в квартале 278 города Благовещенска, с площадью 372 кв.м. из категории земель: земли населенных пунктов, предоставлен арендатору для строительства объектов транспорта на срок 3 года - с 11.08.2011 по 10.08.2014. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации 12.09.2011.

На основании постановления администрации города Благовещенска от 08.07.2013
№ 3545 соглашением от 17.07.2013 в договор аренды земельного участка от 18.08.2011
№ 241 были внесены изменения в части площади используемого для строительства объектов транспорта земельного участка, равной 317 кв.м.

Постановлением администрации города Благовещенска от 01.11.2013 № 5690 в постановление от 03.06.2011 № 2428 о предварительном согласовании места размещения объектов транспорта на земельном участке были внесены изменения, изменен вид разрешенного использования земельного участка - для размещения автостоянок (любого типа).

Постановлением администрации города Благовещенска от 22.01.2014 № 247 в постановление от 11.08.2011 № 3525 о предоставлении земельного участка для строительства объектов также были внесены изменения, согласно которым изменено назначение земельного участка, предоставленного в аренду: для строительства автостоянок (любого типа).

На основании постановления администрации города Благовещенска от 22.01.2014
№ 247 соглашением от 25.02.2014 в договор аренды земельного участка от 18.08.2011
№ 241 были внесены изменения, в частности касающиеся назначения предоставленного в аренду земельного участка, определено, что участок предоставлен для строительства автостоянок (любого типа) в границах, указанных в кадастровой выписке участка.

Соглашения от 17.07.2013, от 25.02.2014 к договору аренды земельного участка от 18.08.2011 № 241 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в установленном законом порядке.

Как указано ранее, 28.03.2014 администрацией города Благовещенска  ФИО8 выдано разрешение на строительство на арендованном земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39 надземной автостоянки закрытого типа.

На основании договора купли-продажи от 29.05.2014 ФИО2 и
ФИО1 приобрели в общую долевую собственность у ФИО8 объект незавершенного строительства, площадью застройки 155,7 кв.м., степенью готовности 99%, расположенный в квартале 278 города Благовещенска, находящийся на земельном участке, площадью 317 кв.м, кадастровый номер 28:01:010278:39, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства автостоянок (любого типа).

По условиям данного договора продавец передал также обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от 18.08.2011 № 241, включая уплату арендных и иных платежей, на продавца возложена обязанность по уведомлению Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска об уступке прав и переводе обязанностей по указанному договору аренды (состоявшаяся уступка прав и перевод обязанностей по договору аренды зарегистрирована 23.07.2014).

Права общей долевой собственности на объект, указанный в договоре купли-продажи от 29.05.2014, зарегистрированы за ФИО2 и ФИО1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 04.06.2014, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии 28 АА 924223, 28 АА 924224.

12.12.2014 ФИО2 и ФИО1 обратились в администрацию города Благовещенска с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.08.2011 № 241 в части изменения срока аренды земельного участка.

Письмом администрации города Благовещенска от 31.12.2014
№ 8259/16 в удовлетворении вышеупомянутого заявления было отказано со ссылкой на то обстоятельство, что в результате проведенного 29.12.2014 осмотра земельного участка с кадастровым номером 28:01:010278:39 установлено использование земельного участка для размещения гостиницы, то есть не в соответствии с его разрешенным использованием, в связи с чем, в предоставлении муниципальной услуги на основании пункта 2.9 Административного регламента, утвержденного постановлением администрации от 11.08.2014 № 3346, отказано.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 20.04.2015 по делу
№ А04-869/2015 в удовлетворении требований ИП ФИО1 и ИП ФИО2 
о признании незаконным решения администрации города Благовещенска от 31.12.2014
№ 8259/16 об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.08.2011 № 241 в части изменения срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства автостоянки, обязании администрации в установленный законом срок принять решение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 18.08.2011  № 241 отказано в полном объеме.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 решение суда по делу № А04-869/2015 оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.11.2015 состоявшиеся по делу № А04-869/2015 судебные акты оставлены в силе. При этом суд пришел к выводу, что спорный договор аренды продолжает свое действие в соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что в представленном 19.12.2014 в администрацию города Благовещенска уведомлении ФИО5 о переходе к ФИО2 и ФИО1 права на объект незавершенного строительства поставлен вопрос о продлении срока действия разрешения на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014 до 15.07.2015.

Письмом от 16.04.2015 № 536/19 администрация отказала в удовлетворении заявления ФИО5, указав, что на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39 вместо строительства автостоянки осуществлено строительство здания гостиницы, что не соответствует ни разрешенному использованию земельного участка, ни разрешению на строительство, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39  должно было быть осуществлено строительство автостоянки на 5 машино-мест.

10.06.2015 заявители вновь обратились в администрацию города Благовещенска с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014, в связи с корректировкой проекта и переходом права собственности на объект незавершенного строительства, и продлении срока действия разрешения до 01.11.2015.

Рассмотрев заявление, администрация города Благовещенска в письме от 22.06.2015 № 783/19 указала, что срок действия договора № 241 от 18.08.2011 аренды указанного земельного участка истек 10.08.2014. Администрацией города отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения срока аренды по основаниям, изложенным в письме от 31.122014 № 8259/16. В силу решения Арбитражного суда Амурской области от 20.042015 по делу № А04-869/2015 данный отказ администрации города признан законным. Таким образом, у ФИО2 и ФИО1 в настоящее время правоустанавливающие документы на земельный участок отсутствуют. С заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № Ru 28302000-52 от 28.032014 ФИО8. в администрацию города не обращался. Так как 15.07.2014 срок действия документа истек, данное разрешение на строительство в настоящее время не является действующим документом. На основании вышеизложенного, администрация отказала заявителю во внесении изменений в разрешение на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03 2014, указав на необходимость ФИО2 и ФИО1 обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство в соответствии с положениями части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Посчитав, что указанный отказ является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителей, индивидуальные предприниматели обратились с настоящим заявлением в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых решений, совершения действий (бездействия), их соответствия закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие таких решений, возлагается на соответствующий публичный орган власти или должностное лицо.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно части 4 поименованной статьи Закона, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (пункт 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что объект недвижимости, находящийся в общедолевой собственности заявителей, расположен на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39, в квартале 278 г. Благовещенска, ранее предоставленном ФИО8 постановлением администрации города Благовещенска от 11.08.2011 № 3525 для строительства объектов транспорта. В последующем, проектной организацией
ООО «Предприятие по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект» была разработана проектная документация на строительство автостоянки в указанном квартале, по которому администрацией было выдано разрешение на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014 надземной автостоянки закрытого  типа, общая площадь объекта – 155,74 кв.м., площадь земельного участка – 317 кв.м.,  количество этажей  – 1 этаж, строительный объем – 1436,36 куб.м., вместимость -
5 машино-мест. Разрешение на строительство выдано на срок до 15.07.2014.

Согласно пункту 6 статьи 52 Грк РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Внесение изменений в разрешение на строительство в определенных случаях (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков) и в установленном законом порядке предусмотрено частями 21.5 - 21.7, 21.9 статьи 51 Грк РФ (здесь и далее в редакции Федерального закона на дату обращения заявителем к ответчику с вопросом о внесении изменений в разрешение на строительство (10.06.2015).

В частности, частью 21.5 статьи 51 ГрК РФ установлено, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 18.08.2011
№ 241, с учетом постановления администрации города Благовещенска от 01.11.2013
№ 5690, видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:010278:39, находящимся в квартале 278 г. Благовещенска, является размещение автостоянок (любого типа).

Согласно части 21.10 статьи 51 ГрК РФ, лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос» с указанием реквизитов:

1) правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи;

2) решения об образовании земельных участков в случаях, предусмотренных частями 21.6 и 21.7 настоящей статьи, если в соответствии с земельным законодательством решение об образовании земельного участка принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;

3) градостроительного плана земельного участка, на котором планируется осуществить строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи;

4) решения о предоставлении права пользования недрами и решения о переоформлении лицензии на право пользования недрами в случае, предусмотренном частью 21.9 настоящей статьи.

Заявление о внесении изменений в разрешение на строительство, поданное от имени ФИО2 и ФИО1 их представителем – ФИО5 в администрацию города Благовещенска 10.06.2015, обосновано корректировкой проекта и переходом права собственности на объект незавершенного строительства. К данному заявлению были представлены документы, обосновывающие внесение изменений, оригиналы разрешений на строительство и копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя гражданин (доверенность) на имя ФИО5

Частью 21.14 предусмотрено, что в срок не более чем десять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство.

Как следует из материалов дела, оснований для отказа заявителям во внесении изменений в разрешение на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014 послужило отсутствие у ФИО2 и ФИО1 правоустанавливающих документов на земельный участок.

При оценке указанного обстоятельства судом установлено следующее.

Приобретая по договору купли-продажи от 29.05.2014 объект незавершенного строительства, площадью застройки 155,7 кв.м., степенью готовности 99%, расположенный в квартале 278 города Благовещенска, находящийся на земельном участке площадью 317 кв.м., кадастровый номер 28:01:010278:39, заявители также приняли обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от 18.08.2011 № 241, что следует из пункта 5 договора купли-продажи от 29.05.2014 и согласуется с положениями статьи 552 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 28:01:010278:39 был предоставлен ФИО8 на праве аренды на общий срок с 11.08.2011 по 10.08.2014.

В соответствии с положениями пункта  1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; изменение условий договора может быть осуществлено в том же порядке, что и заключение договора.

Таким образом, продление договорных отношений с арендатором является обязанностью арендодателя только в том случае, если это прямо установлено действующим законодательством или соответствующим договором.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора аренды от 18.08.2011 № 241 соглашение о продлении срока его действия стороны не заключали.

На дату обращения заявителей в администрацию по спорному вопросу, уведомлений о расторжении договора аренды в установленном законом порядке ответчиком в адрес заявителей не направлялось.

На основании вышеизложенного, договор аренды земельного участка от 18.08.2011 № 241 после истечения срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Данный вывод соответствует правовой позиции Арбитражного суда Дальневосточного округа, изложенной в постановлении от 24.11.2015 по делу
№ Ф03-4821/2015, которым состоявшиеся по делу № А04-869/2015 судебные акты оставлены без изменения.

Как следует из материалов дела, уведомление о расторжении договора аренды земельного участка № 241 было направлено ответчиком в адрес индивидуальных предпринимателей 01.09.2015 № 10389. До указанной даты администрация с заявлением об истребовании арендованного заявителями земельного участка из чужого незаконного владения в суд не обращалась. Договор считается расторгнутым только по истечении трех месяцев с момента уведомления.

Таким образом, на дату вынесения администрацией оспариваемого отказа договор аренды земельного участка от 18.08.2011 № 241 являлся действующим, в силу чего отказ ответчика по мотиву отсутствия у заявителей правоустанавливающих документов на земельный участок является незаконным.

По вопросу о продлении срока действия разрешения на строительство до 01.11.2015 предпринимателями также был получен отказ, мотивированный ответчиком в письме от 22.06.2015 № 783/19 тем обстоятельством, что с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014 прежний собственник объекта - ФИО8 в администрацию не обращался, и с учетом истечения 15.07.2014 срока действия указанного документа, данное разрешение на строительство не является действующим документом.

В соответствии с частью 20 статьи 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Из системного анализа положений Градостроительного кодекса РФ следует, что  единственным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство является то обстоятельство, что строительство не начато до подачи заявления о продлении его срока.

Арбитражным судом Амурской области рассматривалось дело № А04-378/2015 по заявлению ИП ФИО1 и ИП ФИО2 о признании незаконным решения администрации г. Благовещенска от 12.01.2015 № 19/19 об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014.

Решением суда от 25.03.2015 по указанному делу заявленные требования предпринимателей удовлетворены в полном объеме, решение администрации
г. Благовещенска от 12.01.2015 № 19/19 признано незаконным, не соответствующим Градостроительному кодексу Российской Федерации. На администрацию города Благовещенска возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ИП ФИО1, ИП ФИО2 от 19.12.2014 (входящий № 4046) о продлении срока действия разрешения на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014 с учетом предписаний статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В решении суда по делу № А04-378/2015 сделан вывод о том, что право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу:
<...> перешло к ФИО2 и ФИО1 При этом строительство спорного объекта было начато ранее, чем за шестьдесят дней до истечения срока действия разрешения на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014 и до истечения срока подачи такого заявления. В связи с чем, отказ администрация города Благовещенска в продлении срока действия разрешения на строительство признан судом незаконным, принятым по основаниям, не предусмотренным законодательством, чем нарушены права заявителей в предпринимательской сфере.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, установленное судом при рассмотрении дела № А04-378/2015 обстоятельство строительства спорного объекта ранее, чем за шестьдесят дней до истечения срока действия разрешения на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014 и до истечения срока подачи такого заявления, является преюдициальным для настоящего дела и не подлежит повторному доказыванию при рассмотрении возникшего спора.

При таких обстоятельствах, отказ администрации в продлении срока действия разрешения на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014, выраженный в письме от 22.06.2015 № 783/19, является безосновательным, и не соответствует закону.

При этом довод ответчика о том, что аналогичный отказ администрации от 16.04.2015 № 536/19 в продлении срока действия разрешения на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014 никем, в том числе, заявителями не оспаривался и является действующим, является несостоятельным, поскольку отсутствие вступившего в законную силу решения суда, содержащего оценку действиям уполномоченного органа в указанной части, прямо не свидетельствует о законности принятого администрацией решения. Данный отказ не является предметом рассматриваемых требований и не влияет на выводы суда при рассмотрении настоящего дела.

В результате совокупной оценки вышеприведенных обстоятельств, суд приходит к выводу о неправомерности принятого администрацией города Благовещенска решения об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство № Ru 2830200-52 от 28.03.2014 в части изменений конструкции объекта капительного строительства,  продления срока действия и замены застройщиков от 22.06.2015 № 783/19.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и проанализировав фактические обстоятельства возникшего спора, суд считает необходимым удовлетворить требования индивидуальных предпринимателей по следующим основаниям.

Заявление о внесения изменений в разрешение на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014 и продлении срока его действия предприниматели обосновывают необходимостью корректировки проекта.

Как следует из пояснений заявителей в ходе судебного разбирательства по делу, при подготовке ими документов для ввода объекта в эксплуатацию выяснилось, что согласно проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014, с северной стороны объекта (где предусматривался въезд) возведено здание, которое вплотную прилегает к спорной автостоянке, тем самым, перекрывая выезд и доступ к спорному зданию и нарушает противопожарные разрывы.

При обращении заявителей к ответчику 16.11.2015 с заявлением № 9413з был получен ответ от 03.12.2015 № 1558/19 о том, что здание возведено законно и администрацией города Благовещенска возложена ответственность за выполненную проектную документацию – автостоянки на проектную организацию – ООО «Амурремпроект».

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что спорное здание, примыкающее к принадлежащему заявителям объекту незавершенного строительства,  возведено на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:36, находящимся в собственности гражданина ФИО4 (предыдущим собственником являлся ФИО3).

Судом из представленного в материалы дела письма администрации от 03.12.2015
№ 1558/19 и пояснений представителя ответчика в судебных заседаниях установлено, что земельные участки, в том числе с кадастровым номером 28:01:010278:36 были предоставлены  физическому лицу для строительства гаражей, которые расположены с северной стороны здания, находящегося в собственности ФИО2 и ФИО1

Таким образом, довод заявителей о возведении с северной стороны принадлежащего им объекта незавершенного строительства здания, прилегающего к автостоянке и перекрывающего выезд из него, подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Данные обстоятельства препятствуют, как указывают заявители, осуществить строительство объекта в соответствии с проектной документацией на автостоянку и выданным администрацией разрешением на строительство № Ru 28302000-52 от 28.03.2014, вследствие чего они и обратились к ответчику с заявлением о внесении  изменений в разрешение на строительство и о продлении срока его действия. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

Частью 7 статьи 52 ГрК РФ предусмотрена возможность отклонения параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.

С учетом приведенной нормы следует признать, что предусмотренные статьей 51 ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.

Вместе с тем частью 7 статьи 52 указанного Кодекса отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации обусловлено необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта, и соблюдением порядка изменения проектной документации. Из названной нормы следует, что причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными.

Как указано ранее, изменения, которые заявители просили внести в выданное ФИО9 разрешение на строительство, вызваны конструктивным изменением объекта незавершенного строительства и не зависят от воли заявителей.

Между тем, возражая против вышеприведенных обстоятельств, ответчик указывает на то, что цель использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:010278:39, предоставленного для строительства автостоянки, не достигнута, на спорном земельном участке предпринимателями возведен иной объект – гостиница, что подтверждается решением суда по делу № А04-869/2015, вследствие чего находящийся на арендованном заявителями земельном участке объект недвижимости не соответствует изготовленной проектной документации и выданному на него администрацией разрешению на строительство. 

Действительно, при рассмотрении гражданского дела № А04-869/2015 арбитражными судами трех инстанций было установлено, что земельный участок использовался заявителями под размещение объекта иного назначения. В ходе осмотров земельного участка, проведенных специалистами администрации 29.12.2014, 15.01.2015, 12.02.2015, 18.03.2015, установлено, что на объекте, расположенном на земельном участке имеется объявление «Гостиница закрыта до 26.12.2014» (фототаблица); на участке с кадастровым номером 28:01:010278:39 расположено здание гостиницы, участок используется не по разрешенному использованию (акт осмотра земельного участка в квартале 278 от 15.01.2015 с прилагаемой схемой земельного участка и фототаблицей); на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39 возведено трехэтажное здание гостиницы (на фасаде здания размещены вывески с названием гостиницы и контактным телефоном) (акт осмотра от 12.02.2015 с фототаблицей); на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39 ведется эксплуатация здания гостиницы, осуществляется свободный доступ в здание гостиницы, на ресепшене представлен прайс-лист на аренду номеров и иные услуги (акт осмотра от 18.03.2015 с прилагаемой фототаблицей). Распечатки с сети Интернет подтверждают факт того, что по адресу объекта, расположенного на спорном земельном участке, предлагаются услуги гостиницы.

Судом при рассмотрении указанного дела были отклонены доводы заявителей о полном соответствии приобретенного ими объекта незавершенного строительства проектной документации. Судом в судебном заседании исследована проектная документация на объект «Автостоянки в квартале 278 г. Благовещенска», изготовленная по заказу ФИО8 предприятием по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект», копии которой приобщены к материалам дела. Данная проектная документация содержит пояснительную записку в отношении объекта - одноэтажная неотапливаемая автостоянка и графические материалы с изображением только фасада здания. Как следует из приобщенных к материалам дела фотоснимков к актам осмотра земельного участка, объект имеет три этажа, в нем располагается гостиница. Указано, что Представленными заявителями в материалы дела фотоснимками от 12.04.2015 не подтверждается факт осуществления работ по строительству автостоянки.

Между тем, доказательств того, что находящаяся на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39 гостиница возведена именно индивидуальными  предпринимателями, материалы настоящего дела не содержат. Как следует из пункта 1 договора купли-продажи от 29.05.2014 ФИО2 и ФИО1 приобрели в общую долевую собственность у ФИО8 объект незавершенного строительства, площадью застройки 155,7 кв.м., степенью готовности 99%, расположенный в квартале 278 города Благовещенска, находящийся на земельном участке, площадью 317 кв.м., кадастровый номер 28:01:010278:39, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства автостоянок (любого типа).

Оценивая фактические обстоятельства возникшего спора, с учетом установленных по делу № А04-869/2015 обстоятельств, суд приходит к выводу, что заявителями допущены нарушения в части соблюдения порядка и сроков строительства объекта в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, выданным органом местного самоуправления, а также условиями договора аренды земельного участка.

Однако, суд в рассматриваемой ситуации усматривает наличие объективных препятствий в своевременном строительстве индивидуальными предпринимателями соответствующего технической документации объекта недвижимости, которые выражаются в наличии примыкающего к спорному зданию иного объекта (расположенного на принадлежащем ФИО4 земельном участке) и перекрывающего выезд из автостоянки.

При этом суд также учитывает, что, опровергая правомерность действий заявителей в части возведения на земельном участке иного объекта недвижимости, администрация при этом с заявлением о сносе самовольной постройки в суд не обращалась.

Суд исходит из того, что конечной целью приобретения заявителями объекта недвижимости по договору купли-продажи от 29.05.2014 является его ввод в эксплуатацию и дальнейшее использование в предпринимательской деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 55 ГрК РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо иных указанны в статье документов, необходимо разрешение на строительство, действующее и выданное на имя застройщиков.

Таким образом, в отсутствие действующего на дату обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешения на строительство данного объекта, такое разрешение не может быть получено.

Исходя из представленных в материалы настоящего дела доказательств, в частности, заявления индивидуальных предпринимателей о внесении изменений в разрешение на строительство и о продлении срока его действия от 10.06.2015, а также позиции заявителей при рассмотрении настоящего спора следует, что собственники объекта незавершенного строительства имеют намерение завершить строительство указанного объекта в соответствии с проектной документацией и целью использования арендованного ими земельного участка – для строительства автостоянки. Данное обстоятельство подтверждается оспариванием заявителями в Арбитражном суде  Амурской области отказа администрации города Благовещенска в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства автостоянки, расположенной на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 28:01:010278:39.

В силу положений пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Часть 4 поименованной статьи Закона устанавливает, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, собственники объектов незавершенного строительства в силу вышеприведенных правовых норм имеют возможность завершения строительства указанных объектов после истечения срока действия договора аренды путем заключения нового договора аренды земельного участка в установленном законом порядке.

Анализ положений земельного и градостроительного законодательства позволяет сделать вывод о приоритете соблюдения прав и законных интересов собственников объектов незавершенного строительства в целях предоставления им возможности завершить строительство указанных объектов недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание установление судом факта  отсутствия у ответчика правовых оснований для отказа в удовлетворении заявления предпринимателей от 10.06.2015 вх. №  4909з по указанным в нем основаниям, а также учитывая фактические обстоятельства дела, суд находит требования заявителей законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Таким образом, решение администрации города Благовещенска от 22.06.2015
№ 783/19 является незаконным, как не соответствующим статье 51 ГрК РФ. 

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Разрешая вопрос о восстановлении нарушенного права заявителя в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, суд обязывает администрацию повторно рассмотреть заявление индивидуальных предпринимателей от 10.06.2015 № 1648/4909з.

Доводы ответчика о невозможности удовлетворения  заявления предпринимателей на момент вынесения решения суда не являются препятствием  для применения настоящего способа восстановления права, поскольку основаны на предположении решения, которое будет принято по результатам рассмотрения заявления Администрацией г. Благовещенска.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по госпошлине в сумме 300 рублей, уплаченной по чеку-ордеру от 29.07.2015, относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу
заявителей (по 150 рублей в пользу каждого).

Руководствуясь ст. 110, 167-170,  180, 201 АПК РФ, суд

                                                             решил:

Признать незаконным, как не соответствующим ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, решение Администрации города Благовещенска от 22.06.2015 № 783/19.

Обязать Администрацию города Благовещенска (ОГРН <***>,
ИНН <***>) повторно рассмотреть заявление № 1648/4909з от 10.06.2015 г.

Взыскать с Администрации города Благовещенска (ОГРН <***>,
ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 150 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Администрации города Благовещенска (ОГРН <***>,
ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН<***>) 150 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                       Д.В. Курмачев