Решение № А04-7034/16 от 18.08.2016 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Дальсвет проект» (далее – заявитель, ООО «Дальсвет проект») с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Амурской области) по приостановлению регистрации сделки по договору участия в долевом строительстве на объект(ты) недвижимости: кадастровый номер: 28:01:130169:78, объект долевого строительства: нежилое помещение № 2, проектной площадью 223,5 кв.м. на 3 этаже, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: завершение строительства торгового комплекса, общая площадь 9655 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, юго-западная часть квартала.

Определением от 26.07.2016 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы судебных приставов по Амурской области  (далее – третье лицо, УФССП России по Амурской области), Голота Николай Николаевич (далее – третье лицо, Голота Н.Н.).

Заявленные требования обоснованы тем, что 08.12.2015 между ООО «Дальсвет проект» и Голота Н.Н. заключен договор № 48 участия в долевом строительстве, который представлен на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Амурской области.

Управление Росреестра по Амурской области направило заявителю  уведомление от 05.07.2016 № 28/301/025/2016-551 о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект(ты) недвижимости: кадастровый №: 28:01:130169:78, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: завершение строительства торгового комплекса, общая площадь 9655 кв.м., адрес: Амурская область, г. Благовещенск, юго-западная часть квартала, на срок до 05.08.2016, в связи с наличием в ЕГРП записи об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом), внесенной на основании постановления судебного пристава-исполнителя специализированного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных документов УФССП России по Амурской области, вынесенного в рамках исполнительного производства № 6915/16/28025-ИП, в соответствии с которым в отношении ООО «Дальсвет проект» наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра в отношении всего имущества, принадлежащего ООО «Дальсвет проект».

ООО «Дальсвет проект» считает действия Управления Росреестра по Амурской области в приостановлении регистрации сделки по договору участия в долевом строительстве № 48 от 08.12.2015 незаконными, поскольку запрет судебного пристава-исполнителя не содержит запрет регистрирующему органу производить регистрацию договоров долевого участия; договор участия в долевом строительстве не является со стороны ООО «Дальсвет проект» действием по распоряжению имуществом, поскольку вышеуказанный договор не содержит в себе действий и намерений по распоряжению имуществом общества, при заключении договора не осуществлялась продажа части имущества должника, нежилое помещение имуществом должника не являлось, за счет средств должника не возводилось; действия ответчика нарушают права и законные интересы ООО «Дальсвет проект» и Голота Н.Н.

Заявитель в предварительном судебном заседании требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик в предварительном судебном заседании заявленные требования не признал в полном объеме, по доводам, изложенным в письменном отзыве, из которого в частности следует, что 20.04.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена запись о запрете регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра в отношении всего имущества, принадлежащего ООО «Дальсвет проект» на основании постановления судебного пристава-исполнителя специализированного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных документов УФССП России по Амурской области, вынесенного в рамках исполнительного производства № 6915/16/28025-ИП, в котором не были конкретизированы объекты недвижимого имущества, в отношении которого объявлен запрет на совершение регистрационных действий. Полагает, что принятое решение о приостановлении регистрации сделки по договору участия в долевом строительстве на вышеуказанные объекты недвижимого имущества от 05.07.2016 № 28/301/025/2016-551, является законным и обоснованным.

Третье лицо – УФССП России по Амурской области, в предварительном судебном заседании поддержало позицию, изложенную в письменном отзыве, из которого в частности следует, что в специализированном отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных документов находится исполнительное производство № 6915/16/28025-ИП от 19.04.2016, возбужденное на основании исполнительного листа серии ФС № 007526167 от 12.04.2016 по делу № 2-5009/16, вступившего в законную силу 12.04.2016, предметом которого является наложение ареста на имущество, принадлежащее ООО «Дальсвет проект» в пределах цены иска на сумму 7 760 524,30 руб.

19.04.2016 судебным приставом-исполнителем вынесены постановления о возбуждении исполнительного производства, о розыске счетов, принадлежащих должнику и наложении ареста на денежные средства, 20.04.2016 – постановления о запрете регистрационных действий в отношении транспортных средств и объектов недвижимого имущества. Считает, что при вынесении постановления от 20.04.2016 о запрете на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества должника, судебный пристав-исполнитель действовал в пределах своих полномочий, руководствуясь нормами действующего законодательства с целью исполнения требований исполнительного документа.

Третье лицо – Голота Н.Н. в предварительное судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, письменный отзыв не направил, ходатайств не заявил.

Предварительное судебное заседание проводилось в отсутствие третьего лица в соответствии со статьи 136 АПК РФ.

Судом открыто судебное заседание в первой инстанции после завершения предварительного заседания, поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании непосредственно после завершения предварительного заседания, о чем вынесено протокольное определение (часть 4 статьи 137 АПК РФ).

В судебном заседании представители сторон и УФССП России по Амурской области  поддержали позиции, изложенные ранее.

Дело рассмотрено в судебном заседании в отсутствие третьего лица на основании части 5 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав доводы сторон, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

27.04.2011 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (арендодатель) и ООО «Дальсвет проект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 20,  по условиям которого арендатору был предоставлен в аренду сроком с 14.03.2011 по 24.03.2015 земельный участок, расположенный в квартале 169 г. Благовещенска, с кадастровым номером 28:01:130169:78, площадью 9 655 кв.м. для завершения строительства торгового комплекса.

ООО «Дальсвет проект» выдано разрешение от 03.06.2011 № Ru 28302000-54 на строительство объекта капитального строительства торгового комплекса, общей площадью 33 984,2 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 169.

08.12.2015 между ООО «Дальсвет проект» (застройщик) и гражданином Голота Н.Н (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № 48 (далее – договор № 48 от 08.12.2015), предметом которого является участие в долевом строительстве дольщика в возведении объекта капитального строительства «Торговый комплекс в 169 квартале г. Благовещенска», строительство которого осуществляется застройщиком по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, 169 квартал, на земельном участке площадью 9 655 кв.м., с кадастровым номером: 28:01:130169:78.

По условиям договора застройщик принял на себя обязательства по обеспечению ввода в эксплуатацию указанного здания и получение дольщиком в собственность нежилого помещения (торгового места) № 2, общей проектной площадью 223,5 кв.м. на третьем этаже в осях «К-У», «1-4», в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами, сроками строительства (пункт 1.2. договора № 48 от 08.12.2015).

Постановлением судебного пристава исполнителя Специализированного отела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных документов УФССП России по Амурской области от 20.04.2016 по исполнительному производству от 19.04.2016 № 6915/16/28025-ИП, возбужденному в отношении должника ООО «Дальсвет проект», объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении имущества, принадлежащего ООО «Дальсвет проект».

Соответствующая запись о запрете регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимости, внесена 20.04.2016 в ЕГРП, номер регистрации 28-28-001/001/2016-971.

27.06.2016 в Управление Росреестра по Амурской области от представителя ООО «Дальсвет проект» и Голота Н.Н. поступило заявление (номер записи в книге учета входящих документов 551) о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 48 от 08.12.2015.

Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Амурской области от 05.07.2016, оформленным уведомлением № 28/301/025/2016-551, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве № 48 от 08.12.2015 была приостановлена на срок до 05.08.2016, поскольку при проведении правовой экспертизы установлено наличие записи об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом), внесенной в ЕГРП Управлением Росреестра по Амурской области  20.04.2016 за № 28-28-001/001/2016-971 на основании постановления вышеуказанного постановления судебного пристава-исполнителя.

Не согласившись с решением Управления Росреестра по Амурской области от 05.07.2016 № 28/301/025/2016-551 о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 48 от 08.12.2015, ООО «Дальсвет проект» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 4, 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания незаконным решений и действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно абзацу 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других).

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик на основании договора об участии в строительстве вправе привлекать денежные средства физических и юридических лиц в целях строительства многоквартирного дома.

Частью 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В силу пункта 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав.

В силу статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, определены в статье 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

На основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

В силу части 1 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Законные требования судебного пристава подлежат выполнению всеми органами, организациями, должностными лицами и гражданами на территории Российской Федерации (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах»).

Государственная регистрация ограничения (обременения) в виде запрета совершения регистрационных действий проведена в отношении объекта недвижимости (земельного участка), находящегося в пользовании ООО «Дальсвет проект» на основании договора аренды.

Постановление судебного пристава-исполнителя является обязательным для Управления Росреестра по Амурской области, и имеющаяся обеспечительная мера явилась препятствием для совершения любых регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества, следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 48 от 08.12.2015.

Управление Росреестра по Амурской области, установив, что в пакете документов, представленных заявителем для государственной регистрации договора, отсутствует доказательства отмены запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, обоснованно приостановило государственную регистрацию договора, предложив представить дополнительные документы, подтверждающие наличие оснований для ее регистрации.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В нарушение предписаний статей 65, 198, 200 АПК РФ заявитель не представил доказательства того, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Амурской области не соответствует Закону о государственной регистрации или иным нормативным правовым актам.

Приостановление государственной регистрации договора  вызвано обстоятельствами независящими от регистрирующего органа при наличии объективного препятствия для внесения в ЕГРП сведений, в связи с чем, суд не находит правовых оснований для признания незаконным действия Управления Росреестра по Амурской области по приостановлению регистрации договора участия в долевом строительстве № 48 от 08.12.2015.

В соответствии с пунктом 3 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче организациями заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается в размере 3 000 руб.

При подаче заявления ООО «Дальсвет проект» уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб. по чеку-ордеру от 20.07.2016.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области

Судья                                                                                                              Д.С. Аныш