Решение № А04-7463/13 от 16.07.2014 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Санта Амита» (далее – истец, ООО «Санта Амита») с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Благстрой» (далее – ответчик, ООО «Компания Благстрой») о взыскании 2 964 548 рублей 75 копеек, в том числе: суммы основного долга по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 в размере 2 450 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 514 548,75 руб путем обращения взыскания на заложенное имущество. Кроме того, истец просит взыскать сумму судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 37 822,74 руб.

Исковые требования обоснованы тем, что 20.03.2012 между ООО «Санта Амита» и ООО «Компания Благстрой» заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания (далее – договор от 20.03.2012) на сумму 7 500 000 руб. По условиям  договора от 20.03.2012 истец передал ответчику имущество по акту приема-передачи от 20.03.2012, а ответчик принял данное имущество и обязался произвести расчет в порядке установленном  пунктом 4 договора в оплату земельного участка: 500 000 руб. при подписании договора, 500 000 руб. не позднее 31.03.2012, 1 300 000 руб. не позднее 30.04.2012, 1 300 000 руб. не позднее 31.05.2012, 1 300 000 руб. не позднее 30.06.2012, 1 300 000 руб. не позднее 31.07.2012, 1 300 000 руб. не позднее 31.08.2012 из них 800 000 руб. в оплату земельного участка, 500 000 руб. в оплату нежилого помещения. Между тем свои обязательства ответчик исполнил ненадлежащим образом.

Как указывает истец, срок оплаты по договору истек 31.08.2012, ответчиком обязательства в полном объеме не исполнены, поскольку по состоянию на 17.10.2013 оплачена сумма по договору в размере 5 050 000 руб.

В связи с неисполнением обязательств по договору истцом ответчику начислены проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга 2 950 000 руб. за период с 01.09.2012 по 08.08.2013 в размере 358 572,50 руб., на сумму основного долга 2 450 000 руб. за период с 10.08.2013 по 17.10.2013 в размере 55 976,25 руб.

Для урегулирования спора истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии, кроме того, ответчиком не исполнены условия мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Амурской области от 02.07.2013 по делу А04-2723/2013.

 Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии с пунктом 5 договора от 20.03.2013.

В судебном заседании 03.02.2014 истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 за период с 03.07.2013 по 08.08.2013 в размере 25 013,54 руб., за период с 10.08.2013 по 03.02.2014 в размере 99 939,58 руб., всего – 124 953,13 руб. Обратить взыскание в пользу ООО «Санта-Амита» в пределах общей суммы задолженности 2 574 953,13 руб.: 2 450 000 руб. основной долг по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 124 953,13 руб., и расходы по уплате пошлины в размере 5 441,95 руб. на принадлежащее ООО «Компания Благстрой» имущество, заложенное по договору купли - продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 20.03.2012: земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: <...>, площадью 715 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование нежилое здание; нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инвентарный номер 9365 литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, одноэтажное, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52. Установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 3 490 000 руб., установить способ реализации указанного имущества путем продажи с публичных торгов.

Судом уточненные исковые требования были приняты к рассмотрению в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 12.02.2014 удовлетворено ходатайство ООО «Санта Амита» о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение экспертизы поручено эксперту ФИО2, находящемуся по адресу: <...> (офис ООО «Элкон).

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить по состоянию на 31.01.2014 рыночную стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инв.номер 9365, литер А, на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, количество этажей 1, и земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенного по адресу: <...>, площадью 715 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – нежилое здание.

В связи с назначением экспертизы, производство по делу было приостановлено, срок для представления результатов экспертизы в Арбитражный суд Амурской области установлен до 26.03.2014. Судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу и продолжения судебного разбирательства назначено на 27.03.2014.

13.03.2014 в Арбитражный суд Амурской области поступило заключение эксперта ФИО2 от 12.03.2014 № 17, в котором указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:52, площадью 715 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 31.01.2014 составляет 4 781 000 руб., рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инв.номер 9365, литер А, по состоянию на 31.01.2014 составляет 484 000 руб..

Определением суда от 29.05.2014 по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту – индивидуальному предпринимателю ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить по состоянию на 31.01.2014 рыночную стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инв.номер 9365, литер А, на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, количество этажей 1, и земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенного по адресу: <...>, площадью 715 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – нежилое здание.

30.06.2014 в Арбитражный суд Амурской области поступило заключение эксперта индивидуального предпринимателя ФИО3 от 25.06.2014 № 82/14, в котором указано, что рыночная стоимость нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 31.01.2014 составляет 6 054 000 руб., в том числе: стоимость нежилого здания 2 152 000 руб., стоимость земельного участка 3 902 000 руб.

Эксперт в судебном заседании 07.07.2014 на вопросы истца по судебной экспертизе пояснил, что коэффициент 1,9 года является расчетной величиной и определяется по формуле с учетом всех используемых корректирующих коэффициентов; при выборе аналогов эксперт руководствовался тем, чтобы при оценке объекта вносить наименьшее количество корректировок; износ помещения 53,3% рассчитан экспертом с учетом технических улучшений.  

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), вручением определения в суде.  

Истец направил письменное уточнение заявленных требований, в которых просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 за период с 03.07.2013 по 08.08.2013 в размере 24 337,50 руб., за период с 11.08.2013 по 16.07.2014 в размере 188 650 руб., всего – 212 987,50 руб. Обратить взыскание в пользу ООО «Санта-Амита» в пределах общей суммы задолженности 2 450 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 212 987,50 руб., и расходы по уплате пошлины в размере 37 822,74 руб. на принадлежащее ООО «Компания Благстрой» имущество, заложенное по договору купли - продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 20.03.2012: земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: <...>, площадью 715 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование нежилое здание; нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инвентарный номер 9365 литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, одноэтажное, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52. Установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 6 054 000 руб. на основании экспертного заключения от 25.06.2014 № 82/14, установить способ реализации указанного имущества путем продажи с публичных торгов.

Судом уточненные исковые требования были приняты к рассмотрению в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в судебном заседании в отсутствие представителей сторон по имеющимся доказательствам.

Исследовав доводы сторон, материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

20.03.2012 между ООО «Санта Амита» (Продавец) и ООО «Компания Благстрой» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, в соответствии которым продавец продал, а покупатель купил: 1) Земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: <...>, площадью 715 кв.м. из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое здание; 2) нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инв. номер 9365, литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365.

Земельный участок и нежилое здание переданы покупателю по акту приема-передачи от 20.03.2012, подписанного сторонами по договору от 20.03.2012.

 В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи от 20.03.2012 стоимость земельного участка установлена в размере 7 000 000 руб., нежилого помещения – 500 000 руб., при этом расчет между сторонами по договору производится в следующем порядке: 500 000 руб. при подписании договора в оплату земельного участка; 500 000 руб. не позднее 31.03.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 30.04.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 31.05.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 30.06.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 31.07.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 31.08.2012 (800 000 руб. в оплату земельного участка, 500 000 руб. в оплату нежилого здания).

Согласно пункту 5 договора купли-продажи от 20.03.2012 до момента окончательного расчета земельный участок и нежилое здание находятся в залоге у продавца.

Права собственности на земельный участок и нежилое здание зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 03.04.2014, номера регистрации 28-28-01/510/2012-150, 28-28-01/510/2012-152.

Кроме того, на основании пункта 5 договора купли-продажи от 20.03.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 03.04.2012 зарегистрирована ипотека в силу закона на земельный участок и нежилое здание (номера регистрации 28-28-01/510/2012-151, 28-28-01/510/2012-153).

Ответчик, в установленные договором купли-продажи от 20.03.2012 оплату за земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52 и расположенное на нем нежилое здание, в полном объеме не произвел.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи от 20.03.2012 явились предметом судебного разбирательства по  делу № А04-2723/2013 по иску ООО «Санта Амита» к ООО «Компания Благстрой» о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 в сумме 2 950 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2012 по 25.03.2013 в сумме 139 264,58 руб.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 02.07.2013 по делу № А04-2723/2013 утверждено мировое соглашение от 28.06.2013, заключенное ООО «Санта Амита» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (Истцом) и ООО «Компания Благстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)  (Ответчик) в следующей редакции:

«1. По настоящему мировому соглашению Стороны признают, что Ответчик имеет задолженность перед Истцом в размере 2 950 000,00 (Два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Указанная задолженность должна быть выплачена Ответчиком в следующем порядке:

– платеж в размере 1 000 000,00 (Один миллион) рублей – в срок до «31» июля 2013 г.;

– платеж в размере 1 000 000,00 (Один миллион) рублей – в срок до «30» августа  2013 г.;

– платеж в размере 950 000,00 (Девятьсот пятьдесят тысяч) рублей – в срок до «30» сентября 2013 г.

2. Ответчик перечисляет денежные средства в уплату задолженности на расчетный счет Истца № 40702810203000036763, открытый в Дальневосточный банк ОАО Сбербанка России Хабаровск, БИК 040813608, кор/сч 30101810600000000608.

3. Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в размере 50 % от уплаченной государственной   пошлины, что составляет 19 223,16 (Девятнадцать тысяч двести двадцать три рубля 16 копеек) рублей.

Ответчик обязан выплатить Истцу 50 % от уплаченной государственной пошлины в срок до 30.09.2013г. на расчетный счет, указанный в п. 2 настоящего мирового соглашения.

4. Стороны просят суд утвердить настоящее мировое соглашение, а производство по делу прекратить.».

Ответчиком условия мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Амурской области от 02.07.2013 по делу А04-2723/2013 не исполнены, основной долг по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 в сумме 2 450 000 руб. не уплачен.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить в части на основании следующего.

В соответствии со статьей 138 АПК РФ стороны могут урегулировать спор, заключив мировое соглашение или используя другие примирительные процедуры, если это не противоречит федеральному закону.

Согласно части 2 статьи 140 АПК РФ мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и о сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой.

Как указано выше, по условиям заключенного сторонами мирового соглашения, утвержденного определением от 02.07.2013 по делу А04-2723/2013, ООО «Компания Благстрой» обязалась уплатить ООО «Санта Амита» сумму имеющейся задолженности в размере 2 950 000 руб.

Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, предусмотренная мировым соглашением сумма задолженности ООО «Компания Благстрой» в установленный сторонами срок в полном объеме уплачена не была. В этой связи истцом начиная с 03.07.2013 были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых по его расчету за период с 03.07.2013 по 16.07.2013 составил 212 987,50 руб. (37 дней просрочки с 03.07.2013 по 08.08.2013; 336 дней просрочки с 16.07.2013 по 16.07.2014; сумма долга с 03.07.2013 по 08.08.2013 составила 2 950 000 руб.;  сумма долга с 11.08.2013 по 16.07.2014 составила  2 450 000 руб.; ставка рефинансирования ЦБ РФ в период с 03.07.2013 по 16.07.2014 равна 8,25 %).

Проверив представленный истцом расчет процентов, суд признает его неверным в силу следующего.

Согласно пункта 1 мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Амурской области от 02.07.2013 по делу А04-2723/2013, стороны признали, что у ООО «Компания Благстрой» перед ООО «Санта Амита» имеется задолженность в размере 2 950 000 руб., которую ответчик обязуется выплатить в порядке, установленном данным мировым соглашением. Таким образом, истец и ответчик намеревались прекратить возникший между ними экономический конфликт путем заключения мирового соглашения.

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.02.2004 № 1-О, мировое соглашение представляет собой соглашение сторон о прекращении спора на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок, что является одним из процессуальных средств защиты субъективных прав.

Из статей 138, 139 и 140 АПК РФ следует, что утвержденное судом мировое соглашение является институтом процессуального права и регламентируется нормами этого Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 138 АПК РФ арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора. При этом одной из задач судопроизводства в арбитражных судах Российской Федерации является содействие становлению и развитию партнерских деловых отношений, формированию обычаев и этики делового оборота (пункт 6 статьи 2 указанного Кодекса). Учитывая изложенное, не допускается использование примирительных процедур, противоречащее достижению указанных задач судопроизводства.

Таким образом, из смысла и содержания норм, регламентирующих примирительные процедуры, а также исходя из задач судопроизводства в арбитражных судах следует, что утвержденное судом мировое соглашение по своей природе является таким процессуальным способом урегулирования спора, который основывается на примирении сторон на взаимоприемлемых условиях, что влечет за собой ликвидацию спора о праве в полном объеме.

Часть 2 статьи 9 АПК РФ предусматривает, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Мировое соглашение, заключенное между ООО «Санта Амита» и ООО «Компания Благстрой» и утвержденное определением Арбитражного суда Амурской области от 02.07.2013 по делу А04-2723/2013, представляет собой сделку, которой стороны согласовали иной порядок погашения имеющейся у ответчика перед истцом суммы задолженности по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012.

Таким образом, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами необходимо производить с учетом условий заключенного мирового соглашения, устанавливающего сроки оплаты задолженности.

По расчетам судам сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 177 386,45 руб., который произведен в следующем порядке:

по сроку уплаты до 31.07.2013 размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2013 по 30.08.2013 составляет 4 468,75 руб., в том числе за период с 01.08.2013 по 09.08.2013 в сумме 2 062,50 руб. (1 000 000 руб. х 8,25% / 360 х 9 дней); за период с 10.08.2013 по 30.08.2013 в сумме 2 406,25 руб. (500 000 руб. х 8,25% / 360 х 21 день) – оплата в сумме 500 000 руб. произведена платежным поручением от 09.08.2013 № 1;

по сроку уплаты до 30.08.2013 размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.08.2013 по 30.09.2013 составляет 10 656,25 руб. (1 500 000 руб. х 8,25% / 360 х 31 день);

по сроку уплаты до 30.09.2013 размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2013 по 16.07.2014 составляет 162 261,45 руб. (2 450 000 руб. х 8,25% / 360 х 289 дней).

В соответствии с Указанием Центрального банка Российской Федерации от 13.09.2012 № 2873-У начиная с 14 сентября 2012 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8,25 процента годовых.

При таких обстоятельствах суд считает подлежащим удовлетворению требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 в сумме 177 386,45 руб.

Кроме того, истец просит суд обратить взыскание в пользу ООО «Санта-Амита» в пределах общей суммы задолженности 2 450 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 212 987,50 руб. и расходов по уплате государственной пошлины в размере 37 822,74 руб. на принадлежащее ООО «Компания Благстрой» имущество, заложенное по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 20.03.2012: земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: <...>, площадью 715 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование нежилое здание; нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инвентарный номер 9365 литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, одноэтажное, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52. Установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 6 054 000 руб. на основании экспертного заключения от 25.06.2014 № 82/14, установить способ реализации указанного имущества путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ, установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге. Прекращение залога наступает, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства (статья 352 ГК РФ, статья 34 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге»).

Статьей 352 ГК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для прекращения залога.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как установлено судом, согласно пункту 5 договора от 20.03.2012 до момента окончательного расчета земельный участок и нежилое здание находятся в залоге у пПродавца. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области проведена регистрация ипотеки в силу закона, осуществлена запись № 28-28-01/510/2012-153 (здание), № 28-28-01/510/2012-151 (земельный участок).

 В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения покупателем обязательства расчета за земельный участок и нежилое здание в полном объеме.

В мировом соглашении, утвержденном определением Арбитражного суда Амурской области от 02.07.2013 по делу А04-2723/2013, отсутствует условие о прекращении обязательств покупателя по договору от 20.03.2012 либо о прекращении обеспечения по нему (залог). В указанном мировом соглашении определены только иные сроки исполнения указанных обязательств. Таким образом, предусмотренных законом либо соглашением сторон оснований прекращения залогового обязательства, судом не установлено.

Согласно статье 2 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 50 указанного закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 указанного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 337 ГК РФ установлено, что залог обеспечивает требование кредитора в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно части 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьями 349, 350 ГК РФ установлено, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, которым определяется начальная, продажная цена заложенного имущества путем реализации с публичных торгов.

Истец просит обратить взыскание в пользу ООО «Санта-Амита» в пределах общей суммы задолженности 2 450 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 212 987,50 руб., и расходы по уплате пошлины в размере 37 822,74 руб. на принадлежащее ООО «Компания Благстрой» имущество, заложенное по договору купли - продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 20.03.2012: земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: <...>, площадью 715 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование нежилое здание; нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инвентарный номер 9365 литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, одноэтажное, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52.

Положения пункта 2 статьи 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона. При этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем стоимости предмета залога.

Судом не установлена несоразмерность стоимости заложенного имущества требованиям истца.

Таким образом, суд обращает взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: <...>, площадью 715 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование нежилое здание; нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инвентарный номер 9365 литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, одноэтажное, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52.

Согласно статье 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона (данный пункт введен Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений названной нормы, а также, учитывая то, что статьей 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по соглашению сторон во внесудебном порядке не допускается, суд определил способ реализации имущества: нежилого здания и земельного участка, путем продажи его с публичных торгов.

Пунктом 3 статьи 350 ГК РФ предусмотрено, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда № 26 от 15.01.1998 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норма Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

При обращении взыскания на заложенное по указанному договору об ипотеке недвижимое имущество, арбитражный суд, в соответствии с требованиями статьи 349, части 2 статьи 350 ГК РФ, пунктов 1, 10 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», должен определить начальную продажную цену заложенного имущества, на которое обращается взыскание.

Поскольку между сторонами возник спор в отношении начальной продажной цены имущества, а с момента заключения договора от 20.03.2012 прошел достаточно большой период времени, который мог объективно сказаться на рыночной стоимости заложенного имущества, разрешение вопроса об оценке рыночной стоимости предмета залога требует специальных познаний, арбитражный суд назначил экспертизу на предмет оценки по состоянию на 31.01.2014 рыночную стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инв.номер 9365, литер А, на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, количество этажей 1, и земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенного по адресу: <...>, площадью 715 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - нежилое здание.

Согласно заключению эксперта индивидуального предпринимателя ФИО3 от 25.06.2014 № 82/14 рыночная стоимость нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 31.01.2014 составляет 6 054 000 руб., в том числе: стоимость нежилого здания 2 152 000 руб., стоимость земельного участка 3 902 000 руб.

Оценив, в порядке статей 71, 86 АКП РФ, заключение эксперта от 25.06.2014 № 82/14 арбитражный суд признает его соответствующим требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и приходит к выводу, что он является относимым, допустимым и достоверным и может быть положен в основу решения.

Учитывая выводы указанного экспертного заключения, принимая во внимание баланс интересов истца и ответчика, суд считает, что начальной продажной ценой заложенного имущества, на которое обращается взыскание, должна выступать рыночная стоимость имущества, определенная в экспертном заключении от 25.06.2014 № 82/14, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Кроме того, суд принимает, что ООО «Санта Амита» в уточенных исковых требованиях просит установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 6 054 000 руб. на основании экспертного заключения от 25.06.2014 № 82/14.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В статье 1 ЗК РФ, статье 552 ГК РФ установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В этой связи, реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, ввиду чего такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание.

Поскольку нежилое здание расположено на едином земельном участке, что влечет невозможность их отдельной реализации, арбитражный суд считает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества в целом по всем объектам в сумме 6 054 000 руб., как указано в экспертном заключении от 25.06.2014 № 82/14.

При подаче искового заявления ООО «Санта Амита» уплачена государственная пошлина в сумме 37 822,74 руб. по платежному поручению от 17.10.2013 № 38.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», требование залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога оплачивается государственной пошлиной как заявление неимущественного характера (4 000 руб.), если требование об обращении взыскания на заложенное имущество предъявлено одновременно с требованием об исполнении основного обязательства, обеспеченного залогом, или после предъявления указанного требования.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственная пошлина по уточненным требованиям о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 7 260 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежат взыскания с ответчика в пользу истца в сумме 10 046 руб. (6 046 руб. по требованиям имущественного характера + 4 000 руб. по требованиям неимущественного характера)

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственную пошлину в сумме 26 563,74 руб. надлежит возвратить ООО «Санта Амита» из федерального бюджета.

Судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 18 178,88 руб., повторной экспертизы в сумме 12 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 18 178,88 руб., поскольку оплата повторной экспертизы производилась за счет денежных средств ответчика. При этом суд считает необходимым указать, что судебная экспертиза проводилась применительно к требованиям об обращении взыскания на заложенное имущество, которые удовлетворены судом в полном объеме.

ООО «Санта Амита» на депозитный счет арбитражного суда для оплаты за проведение экспертизы по платежному поручению от 05.02.2014 № 3 внесено 20 000 руб., вознаграждение эксперту составило 18 178,88 руб., в связи с чем истцу надлежит перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области излишне внесенные денежные средства в сумме 1 821,12 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания Благстрой» (ОГРН 1122801001806, ИНН 2801169718) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Санта Амита» (ОГРН 1092801012204, ИНН 2801146929) проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 в сумме 177 386 рублей 45 копеек; судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 046 рублей; судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 18 178 рублей 88 копеек .

Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 имущество: земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: <...>, площадью 715 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование нежилое здание; нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 187,4 кв.м., инвентарный номер 9365 литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, одноэтажное, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52, в пределах общей суммы задолженности в размере 2 637 432 рубля 45 копеек, в том числе: основной долг по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 в сумме 2 450 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 в сумме 177 386 рублей 45 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 046 рублей.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6 054 000 рублей.

Установить способ реализации указанного имущества путем продажи с публичных торгов.

В остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Санта Амита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 26 563 рубля 74 копейки, уплаченную по платежном поручению от 17.10.2013 № 38.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области  обществу с ограниченной ответственностью «Санта Амита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежные средства в сумме 1 821 рубль 12 копеек, внесенные по платежному поручению от 05.02.2014 № 3 для оплаты экспертизы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области

Судья                                                                                      Д.С. Аныш