Решение № А04-809/19 от 06.03.2019 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратился Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - заявитель, комитет) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области (далее  - ответчик, управление) о признании незаконным уведомления от 25.12.2018 № 28/999/001/2018-28866, 28870 о приостановлении государственной регистрации. Кроме того, комитет просит суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и осуществить действия по государственной регистрации переход прав общей долевой собственности в отношении жилого помещения расположенного по адресу: <...>, по государственной регистрации    переходу    права   собственности    в    отношении    жилого    помещения расположенного по адресу: <...>, на основании Постановления администрации города Благовещенска от 27.11.2018 № 3736 и договора мены от 14.12.2018 № 28/1-52.

Указанным уведомлением приостановлена государственная регистрация договора мены ветхого и аварийного жилищного фонда от 14.12.2018 № 28/1-52, в связи с тем, что  форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, поскольку такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Требования заявителя в обоснование оспаривания уведомления  сводятся к тому, что Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено  нотариальное удостоверение договора мены ветхого и аварийного жилищного фонда (соглашения об изъятии земельного участка и жилых помещений).

Определением суда от 08.02.2019 требования приняты к рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ); к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на стороне истца, судом привлечены: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО8, ФИО5; назначено проведение предварительного судебного заседания на 06.03.2019. Кроме того, в названном определении одновременно разъяснены положения части 4 статьи 137 АПК РФ предусматривающие возможность суда перейти к рассмотрению дела в первой инстанции по существу непосредственно после завершения предварительного судебного заседания при условии надлежащего извещения об этом лица, участвующего в деле и отсутствии возражений с его стороны. До начала судебного заседания от сторон возражений против перехода в стадию судебного разбирательства не поступило.

В соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ, в виду отсутствия возражений сторон, суд перешел в стадию судебного разбирательства непосредственно после завершения предварительного судебного заседания 06.03.2019.

В судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении, дополнительно ходатайствовал об обращении решения суда к немедленному исполнению. Истцом также приобщены аналогичные обращения о регистрации (по иным делам), которые без нотариального заверения приняты и прошли государственную регистрацию.

Ответчик в судебном заседании против заявленных требований возражал по доводам представленного суду письменного отзыва, согласно которым действия управления носили законный и обоснованный характер.

Третьи лица, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, извещались судом по правилам статьи 123 АПК РФ. Судебная корреспонденция, направленная в адрес третьих лиц, возвращена почтовым органом за истечением срока хранения. На основании статей 123 и 156 АПК РФ, суд рассмотрел дело по существу в отсутствии не явившихся лиц.

Представленными сторонами доказательствами судом установлены следующие обстоятельства спора.

Многоквартирный жилой дом № 40 по улице Северной города Благовещенска заключением городской межведомственной комиссии по признанию помещения муниципального жилищного фонда жилым помещением пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 21.09.2006 № 229 признан аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на территории Амурской области в 2013 - 2018 годах», утвержденную постановлением Правительства Амурской области № 157.

Постановлением администрации города Благовещенска от 13.08.2018 № 2497 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 28:01:010240:415 и жилых помещений в многоквартирном доме № 40 расположенном по адресу: <...> данное постановление направленно в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области для осуществлении государственной регистрации обременении на данный земельный участок.

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО8, ФИО5 на основании свидетельств о государственной регистрации права, являются долевыми собственниками жилого помещения - квартиры № 6, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 29,2 м.

Постановлением Администрации города Благовещенска от 27.11.2018 № 3736 принято решение, о предоставлении ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО8, ФИО5 жилого помещения - квартиры № 52, расположенной по адресу: г. Благовещенск, ул. Игнатьевское шоссе, 21/5, общей площадью 31,3 кв.м, состоящей из одной комнаты. Кроме того, комитету предписано заключить с вышеуказанными гражданами договор мены на следующих условиях: в собственность ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО8, ФИО5 передается по 1/5 доли в праве общей долевой собственности на поименованное жилое помещение в обмен на передачу в собственность муниципального образования города Благовещенска жилого помещения - квартиру № 6, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 29,2 кв.м.

На основании данного постановления комитет и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО8, ФИО5 заключили договор мены ветхого и аварийного жилищного фонда от 14.12.2018 № 28/1-52.

19.12.2018 комитет в рамках своих полномочий, обратился в МФЦ г. Благовещенска с пакетом документов для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, направило в адрес комитета уведомление о приостановлении государственной регистрации от 25.12.2018 № 28/99/001/2018-28866, 28870, в связи с тем, что с форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, поскольку указанная выше сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Полагая, что договор мены ветхого и аварийного жилищного фонда от 14.12.2018 № 28/1-52 не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, комитет обратился в суд с заявлением о признании названного уведомления незаконным.

Оценив представленные доказательства и фактически обстоятельства дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит требования заявителя  подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198  главы 24  АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, недействительными является их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными действий и решений государственных органов и органов местного самоуправления, необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение этими действиями и решениями прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.

Суд, исследовав в совокупности представленные доказательства, считает, что оспариваемое уведомление от 25.12.2018 № 28/999/001/2018-28866, 28870 о приостановлении государственной регистрации не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и интересы не только заявителя, но и третьих лиц.

Согласно статьи 42 Федерального закона от 13.02.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Данная норма была определена законодателем для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

Согласно материалам дела, жилой дом № 40 по улице Северной города Благовещенска был признан аварийным и подлежащим сносу в соответствии с заключением комиссии от 21.09.2006 № 229 признан аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на территории Амурской области в 2013 - 2018 годах», утвержденную постановлением Правительства Амурской области № 157.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Статья 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относит обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно статье 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся, в том числе, признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания; осуществление муниципального жилищного контроля.

В силу правил статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (пункт 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для муниципальных нужд является основанием для отчуждения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях.

Статьей 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для государственной регистрации прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества является либо заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Статьей 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрены особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 1 поименованной выше статьи основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Данная норма не предусматривает требования о нотариальном удостоверении соглашения об изъятии.

В соответствии со статьей 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации действительно установлено, что к соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене, но нормы о купле - продажи или мене, закрепленные в Гражданском кодексе РФ, не содержат обязательного нотариального удостоверения, указанная норма содержится только в статье 42 Закона № 218-ФЗ в части сделок по отчуждению долей в праве общей собственности.

Но как указано выше, такая норма была направлена законодателем на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли. В отношениях с публичными образованиями в рамках изъятия для муниципальных (государственных нужд) такого нарушения не допускается, поскольку изъятие происходит в обязательном порядке и всеми долевыми собственниками совместно.

Кроме того, как указано выше, в данной ситуации договор мены заключен в интересах граждан и для целей обеспечения последних пригодным для проживания жилым помещением.

В рассматриваемом деле  договор мены ветхого и аварийного жилищного фонда от 14.12.2018 № 28/1-52 заключен в соответствии с постановлением Правительства Амурской области № 157, которым утверждена региональная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на территории Амурской области в 2013 - 2018 годах». Указанная программа рассчитана до 2018 года и предусматривает определенное бюджетное финансирование.

Оспариваемым уведомлением управление фактически отказало в регистрации перехода прав в отношении изъятого помещения и предоставленного жилого помещения взамен, следовательно ставит под вопрос реализацию программы переселения граждан, необоснованно увеличивает расходы бюджета в части возмещения затрат гражданам, ограничивает права граждан на получение достойного и пригодного жилого помещения.

Таким образом требования заявителя обоснованные, а управление, в нарушение части 1 статьи 65 АПК,  не доказало, что оспариваемый ненормативный акт (уведомление о приостановлении государственной регистрации) соответствует закону и иному нормативному правовому акту, а также не нарушил  права и законных интересов заявителя и иных лиц.

На основании изложенного, руководствуясь частью 2 статьи 201 АПК РФ требования заявителя подлежат удовлетворению, а уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области от 25.12.2018 № 28/999/001/2018-28866, 28870 о приостановлении государственной регистрации, - признанию недействительным.

Поскольку уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области от 25.12.2018 № 28/999/001/2018-28866, 28870 является незаконным, суд полагает необходимым, в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ,   обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области осуществить действия по государственной регистрации переход прав общей долевой собственности в отношении жилого помещения расположенного по адресу: <...>, по государственной регистрации переходу права собственности в отношении жилого помещения расположенного по адресу: <...>, на основании Постановления администрации города Благовещенска № 2497 от 13.08.2018 и договора мены от 14.12.2018 № 28/1-52.

Поскольку частью 7 статьи 201 АПК РФ предусмотрено немедленное исполнение настоящего решения, а кроме того, по настоящему  делу предметом спора затрагиваются законные права и интересы граждан и истцом было заявлено соответствующее ходатайство, -  суд полагает необходимым указать о немедленном исполнении решения в резолютивной части.

Стороны от уплаты государственной пошлины освобождены.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

требования заявителя удовлетворить, признать незаконным, как не соответствующим Федеральному закону от 13.02.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области от 25.12.2018 № 28/999/001/2018-28866, 28870 о приостановлении государственной регистрации.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области осуществить действия по государственной регистрации переход прав общей долевой собственности в отношении жилого помещения расположенного по адресу: <...>, по государственной регистрации переходу права собственности в отношении жилого помещения расположенного по адресу: <...>, на основании Постановления администрации города Благовещенска № 3736 от 27.11.2018 и договора мены от 14.12.2018 № 28/1-52.

Решение подлежит немедленному исполнению, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                           Ю.К. Белоусова