Решение № А04-8239/18 от 12.02.2019 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель Масловский Александр Анатольевич (далее – ИП Масловский, истец) с исковым заявлением к администрации Николаевского сельсовета (далее – ответчик) о признании права собственности на объект недвижимого имущества – гараж, площадью 117,5 кв.м с инвентарным номером 14:003:0388, реестровым номером 181114:14:003:0388, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:14:010702:152 по адресу: Амурская область, Ивановский район, с. Новопокровка, ул. Школьная.

Исковые требования обоснованы возведением истцом спорного объекта без получения разрешительной документации.

Определением от 29.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области; администрация Ивановского района; комитет по управлению имуществом Ивановского района; индивидуальный предприниматель Башуров Евгений Юрьевич.

В судебном заседании 05.02.2019 истец и его представитель на исковых требованиях настаивали, привели доводы, изложенные в заявлении, дали дополнительные пояснения; представили документы для приобщения к материалам дела.

Ответчик в судебное заседание не явился, в ранее представленном отзыве на исковое заявление указал, что истец не обращался за получением разрешения на строительство спорного объекта, подтвердил, что Масловский А.А. в период с 2004 по 2008 годы на улице Школьной села Новопокровка Ивановского района Амурской области построил гараж и пользуется данным объектом, что отражено в справке №136 от 06.07.2016. Однако данная справка удостоверяет лишь факт возведения и пользования самовольной постройкой, построенной в отсутствие необходимой обязательной разрешительной документации. Таким образом, ответчик полагает, что истец, подавая данный иск, злоупотребляет правом, что является основанием для отказа в иске.

Администрация Ивановского района Амурской области в настоящее судебное заседание не явилась, в ранее представленном отзыве указала, что у администрации возник вопрос о годе постройки гаража, поскольку спорный объект возведен на месте здания бывшей котельной администрации Николаевского сельсовета. При этом решением Арбитражного суда Амурской области от 07.02.2017 по делу №А04-10467/2016 подтверждается тот факт, что данное здание признано аварийным и не пригодным к эксплуатации. Вместе с тем истцом не представлены документы, подтверждающие списание аварийного и не пригодного к эксплуатации объекта – котельная. 26.04.2016 представитель истца Шпак Н.А. обратился в администрацию Ивановского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта – гараж в эксплуатацию. Администрация, в свою очередь, письмом от 29.04.2016 №1024 отказала в выдаче разрешения, поскольку в архиве отдела строительства отсутствует разрешение на строительство гаража. Кроме того, 06.09.2006 главой администрации Николаевского сельсовета Костукевич Н.А. было подписано постановление №14 о выделении земельного участка в размере 1 га в черте населенного пункта с. Новопокровка по ул. Школьной Масловскому А.А. Между тем, администрация Ивановского района полагает, что данный нормативный акт принят с нарушениями ввиду того, что из данного постановления нельзя установить, где точно выделен земельный участок, на основании какого нормативного документа, не установлены координаты земельного участка, не проведены конкурсные процедуры по предоставлению земельного участка. При этом Масловским А.А. построен спорный объект до обращения за предоставлением земельного участка. На основании изложенного администрация Ивановского района просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в заседание не явилось, направило в суд копию дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 28:14:010702:120.

Комитет по управлению имуществом Ивановского района и индивидуальный предприниматель Башуров Евгений Юрьевич в заседание не явились, о времени и месте проведения заседания извещены в порядке статей 121-123 АПК РФ.

Дело рассмотрено в судебном заседании в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения истца и его представителя, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в период с 2004 по 2006 годы ИП Масловским своими силами на земельном участке с кадастровым номером 28:14:010702:120 был построен гараж площадью 117,5 кв.м, инвентарный номер 14:003:0388, реестровый номер 181114:14:003:0388, расположенный по адресу: Амурская область, Ивановский район, с. Новопокровка, ул. Школьная.

Факт возведения в указанный период спорного гаража подтверждается представленными в материалы дела справкой администрации Ивановского района №10 от 03.07.2009, а также показаниями свидетелей: Костукевич И.А., Шмаковой Л.М., Масловского Р.А. (сына Масловского А.А.), Пурыскиной Н.Н., Овчинниковой А.А., отраженных в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 14.11.2016  по заявлению директора ООО «Зарево»  Воронкова А.В.  о неправомерных действиях главы Николаевского сельсовета Ивановского района Костукевич И.А.

Также постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 14.11.2016 установлено место возведения спорного гаража – на территории бывшей котельной ТОО «Николаевское».

Кроме того, факт возведения гаража площадью 117,5 кв.м в 2004 году на фундаменте бывшей котельной подтвердил в судебном заседании Масловский А.А. и его представитель (12 мин. 50 сек., 13 мин. 50 сек., 15 мин. 08 сек. аудиозаписи от 05.02.2019).

Впоследствии (в 2006 году) Масловский А.А. обратился в администрацию Николаевского сельсовета с заявлением о выделе земельного участка.

Постановлением №14 от 06.09.2006 администрацией Николаевского сельсовета Ивановского района Амурской области был выделен Масловскому А.А. земельный участок площадью 1 га в черте населенного пункта с. Новопокровка по ул. Школьной.

Постановлением №198 от 11.05.2007 администрация Ивановского района Амурской области предоставила Масловскому А.А. в пользование на условиях аренды земельный участок, из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 28:14:010702:0120, разрешенное использование – гараж, расположенный: Амурская область, Ивановский район, с. Новопокровка, пер. Школьный, общей площадью 3843 кв.м.

11.05.2007 между комитетом по управлению имуществом Ивановского района и Масловским А.А. заключен договор аренды земельного участка 009/05/07 (с), по условиям которого Масловскому А.А. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:14:010702:0120.

11.05.2007 актом приема-передачи Масловским А.А. принят в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:14:010702:0120.

07.12.2007 ИП Масловский обратился с заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области Центральный аппарат УФРС по Амурской области с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка №009/05/07(с) от 11.05.2007.

25.12.2007 уведомлением № 28-28-01/047/2007-708 Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области приостановила до 25.01.2008 регистрацию сделки аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 28:14:010702:0120, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: гараж, расположенный по адресу: Амурская область, Ивановский район, с. Новопокровка, пер. Школьный, поскольку Масловским А.А. не предоставлены документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества - индивидуальный гараж, расположенный на данном земельном участке.

14.01.2008 на основании заявления Масловского А.А. Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области было вынесено решение №01/047/2007-708 о прекращении государственной регистрации договора аренды земельного участка №009/05/07(с) от 11.05.2007. 

Впоследствии (13.10.2015), письмом вход. №3735 ИП Масловский обратился в администрацию Ивановского района с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане в кадастровом квартале 28:14:010702; местоположение: Амурская область, Ивановский район, с. Новопокровка, ул. Школьная; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: обслуживание автотранспорта; площадь – 154 кв.м.

Постановлением администрации Ивановского района №774 от 28.10.2015 утверждена схема земельного участка в кадастровом квартале 28:14:010702.

01.03.2016 ИП Масловский письмом вход. №65 обратился в комитет по управлению имуществом Ивановского района о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:14:010702:152, местоположение: Амурская область, Ивановский район, с. Новопокровка, ул. Школьная, площадью 154 кв.м.

Комитет по управлению имуществом Ивановского района, в свою очередь, письмом от 02.03.2016 №150 указал, что для предоставления ИП Масловскому данного земельного участка в аренду без проведения торгов, необходимо предоставить документы, подтверждающие право на сооружение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:14:010702:152, местоположение: Амурская область, Ивановский район, с. Новопокровка, ул. Школьная, площадью 154 кв.м.

20.08.2018 ИП Масловский направил в адрес администрации Николаевского сельсовета претензию с требованием рассмотреть вопрос о признании права собственности за Масловским А.А. на спорный объект недвижимого имущества – гараж, площадью 117,5 кв.м, инвентарный номер 14:003:0388, реестровый номер 181114:14:003:0388, расположенный по адресу: Амурская область, Ивановский район, с. Новопокровка, ул. Школьная, на земельном участке с кадастровым номером 28:14:010702:152.

10.09.2018 в ответ на данную претензию администрация Николаевского сельсовета пояснила, что не находит оснований для признания права собственности за Масловским А.А. на объект недвижимости – гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:14:010702:152, местоположение: Амурская область, Ивановский район, с. Новопокровка, ул. Школьная, площадью 154 кв.м.

Оценив представленные доказательства по делу, суд не находит оснований для удовлетворения иска ИП Масловского к администрации Николаевского сельсовета о признании права собственности в виду следующего.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Спорный объект недвижимости – гараж возведен истцом в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, поэтому в рассматриваемом случае не подлежат применению положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с частью 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу пункта 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Положения пункта 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ устанавливают также случай приобретения права собственности на здание, сооружение или другое строение, являющееся самовольной постройкой лицом, которому земельный участок предоставлен во временное владение и пользование в целях строительства.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

По смыслу указанной правовой позиции о ненадлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное, то есть до начала строительства, обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.09.2012 №5698/12).

Изложенная позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации впоследствии была неоднократно поддержана Верховным Судом Российской Федерации в определениях № 305-ЭС16-8051 от 20.10.2016, № 304-ЭС18-2938 от 28.06.2018, № 304-ЭС18-2923 от 07.08.2018.

Иное толкование нормы пункта 3 статьи 222 ГК РФ и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности. В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Более того, признание права собственности на самовольную постройку исключительно в силу формального соответствия самовольной постройки требованиям пункта 3 статьи 222 ГК РФ без предварительного соблюдения административной процедуры получения разрешения на строительство, означает подмену законных функций государственных органов и органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности, что противоречит публичному порядку (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении № 17373/08 от 12.05.2009).

 Как следует из материалов и дела и установлено судом, в период с 2004 год по 2006 год ИП Масловским своими силами был возведен гараж в пер. Школьный с. Новопокровка Ивановского района Амурской области.

После возведения гаража, ИП Масловский обратился в администрацию Николаевского сельсовета с заявлением о выделении земельного участка для строительства объекта недвижимости.

 06.09.2006 постановлением №14, подписанным главой администрации Николаевского сельсовета Костукевич Н.А., Масловскому А.А. выделен земельный участок  в размере 1 га в черте населенного пункта с. Новопокровка по ул. Школьной.

Согласно данному постановлению, Масловскому А.А. необходимо было провести согласование строительства в архитектурном отделе администрации Ивановского района.

Вместе с тем доказательств государственной регистрации договора аренды земельного участка, как и проведения согласования строительства в архитектурном отделе администрации Ивановского района Масловским А.А. не представлено.

Также Масловским А.А. не представлено доказательств принятия истцом мер по подготовке разрешительной документации как в части строительства объекта недвижимости, так и ввода его в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором возведен спорный объект, ИП Масловскому для целей строительства не предоставлялся, договор аренды земельного участка №009/05/07(с) от 11.05.2007 не прошел государственную регистрацию в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на находящийся на нем объект недвижимости (гараж).

Таким образом, истец, не являясь правообладателем земельного участка, на котором осуществлена постройка, ни на праве собственности, ни на праве пожизненного наследуемого владения, ни на праве постоянного (бессрочного) пользования, ни являющийся арендатором земельного участка, предназначенного для целей строительства, просит признать право собственности на данную постройку, что противоречит положениям статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Представленное истцом экспертное заключение 071-СТЭ-2016 о возведении спорного объекта (гаража) без существенных нарушений градостроительных и строительных норм, а также нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, само по себе, при отсутствии иных составляющих, не может служить достаточным основанием для признания права собственности на самовольную постройку.  

При этом суд признает довод администрации Николаевского сельсовета о злоупотреблении истцом правом обоснованным, поскольку истец требует ввести в гражданский оборот спорный объект в обход установленного законом порядка. Так, истец, без обращения в уполномоченный орган за получением разрешительной документации, начал и производил мероприятия по возведению спорного объекта, что свидетельствует об отсутствии намерений истца соблюдать требования действующего законодательства и возможности получения необоснованной материальной выгоды. Кроме того, истец после возведения гаража в пер. Школьный с. Новопокровка Ивановского района Амурской области обратился главе администрации Николаевского сельсовета  Костукевич Н.А., являющейся его сестрой, с просьбой выделить земельный участок под уже возведенным объектом недвижимости – гараж.

Изложенное не позволяет сделать вывод о наличии у истца оснований для приобретения права собственности на спорный объект как самовольную постройку.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требования следует отказать.

Государственная пошлина по исковому заявлению ИП Масловского А.А. в силу пункта 1 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 6000 руб.

Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина по чеку-ордеру от 01.10.2018 в размере 17 234 руб.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, в силу статьи 110 АПК РФ госпошлина в размере 6000 руб. подлежит отнесению на истца, излишне уплаченную госпошлину в размере 11 234 руб. следует возвратить истцу из федерального бюджета (статья 104 АПК РФ, статья 333.40 Налогового кодекса РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Государственную пошлину в размере 6000 руб. отнести на истца.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Масловскому Александру Анатольевичу (ОГРН 304282736400132, ИНН 281600151793) из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по чеку-ордеру от 01.10.2018, в размере 11 234 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                          А.Г. Осадчий