Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 17 января 2008 года дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-сбытовая компания «Архпромкомплект»

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «СтройТрансСервис»

с привлечением третьего лица – Управления Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу

о признании заключенным договора долевого участия в строительстве № 1 от 10.01.2006

при участии в заседании представителя истца ФИО1 (доверенность от 25.01.2007), представителей третьего лица ФИО2 (доверенность от 25.12.2007), ФИО3 (доверенность от 25.12.2007),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-сбытовая компания «Архпромкомплект» (далее – ООО «ПСК «Архпромкомплект», истец) обратилось в суд с иском о признании заключенным договора долевого участия в строительстве № 1 от 10.01.2006 (далее – договор от 10.01.2006), подписанного с обществом с ограниченной ответственностью «СтройТрансСервис».

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просит признать незарегистрированный в установленном порядке договор долевого участия в строительстве № 1 от 10.01.2006, подписанный между сторонами, заключенным и действующим.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующее. В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Подписанный между сторонами договор от 10.01.2006 в установленном законом порядке не зарегистрирован. Однако поскольку обязательства по указанному договору сторонами исполнены, истец просит признать его заключенным и действующим в целях последующей регистрации права собственности на объект долевого строительства.

Представитель истца в заседании исковые требования поддержал.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) извещен надлежащим образом. Ответчик направил в суд письменный отзыв, в котором выразил согласие на признание договора заключенным и действующим.

Представитель третьего лица в заседании против признания договора заключенным не возразил. В письменном отзыве третье лицо указало, что обязательства участников договора долевого участия в строительстве по строительству объекта недвижимости и оплате возникают с момента государственной регистрации сделки. Жилой дом, в котором расположен спорный объект долевого участия в строительстве, введен в эксплуатацию. При таких обстоятельствах на сегодняшний день установленные спорным договором обязательства по строительству уже созданного объекта недвижимого имущества и привлечению денежных средств участника для такого строительства возникнуть не могут. Действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения договора долевого участия в строительстве в отношении уже существующего (построенного) объекта недвижимого имущества. Такой объект не может выступать объектом действующего обязательства по строительству. Следовательно, в настоящее время договор от 10.01.2006 не может быть зарегистрирован в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Заслушав объяснения представителей истца, третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

10.01.2006 между ООО «СтройТрансСервис» (по договору - застройщик) и ООО ПСК «Архпромкомплект» (по договору - участник долевого строительства) подписан договор долевого участия в строительстве № 1.

По условиям указанного договора участник долевого строительства обязуется производить финансирование строительства нежилых помещений в 1 и 2 подъездах на 1 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Коряжма Архангельской области, ул. Пушкина, д. 15 в порядке и в размерах, установленных настоящим договором, а застройщик обязуется по окончании строительства и сдачи объекта строительства в эксплуатацию передать участнику долевого строительства помещения общей площадью 330,23 кв.м. Общая площадь помещений уточняется после проведения обмеров БТИ (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.2. договора предельный срок окончания строительно-монтажных и пусконаладочных работ по строительству дома, а также передаче помещений участнику долевого строительства - не позднее 31 декабря 2007 года.

В соответствии с пунктом 2.1. договора цена одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства составляет 18 000 руб. Стоимость объекта долевого строительства – 5 944 140 руб. Указанная сумма уплачена истцом ответчику по платежным поручениям № 2319 от 01.12.2005, № 138 от 25.01.2006, № 238 от 08.02.2006, № 444 от 06.03.2006, № 999 от 23.05.2006, № 248 от 23.06.2006, № 381 от 04.07.2006, № 675 от 04.08.2006, № 97 от 20.09.2006, № 235 от 04.10.2006, № 726 от 28.11.2006.

21.06.2007 администрацией города Коряжмы выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Коряжма Архангельской области, ул. Пушкина, д. 15.

В связи с вводом в эксплуатацию указанного выше дома ответчик по акту приема-передачи от 22.06.2007 передал истцу нежилые помещения общей площадью 342,7 кв.м, расположенные на 1 этаже в 1 и 2 подъездах многоквартирного жилого дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор долевого участия в строительстве № 1 от 10.01.2006 в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, в связи с чем истец обратился с иском о признании его заключенным и действующим.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету. Однако если законом не предусмотрено использование способа защиты права, который, по мнению субъекта защиты, был бы действенным в его ситуации, такой способ защиты применяться не может.

Пунктами 2, 3 статьи 165 ГК РФ установлено, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из содержания вышеприведенной нормы права следует, что такой способ защиты как признание сделки действительной может применяться только к исполненной одной из сторон сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, когда другая сторона сделки уклоняется от такого удостоверения. Признание действительной сделки, исполненной сторонами, но в нарушение норм закона не прошедшей государственной регистрации, законодателем не предусмотрено.

Следовательно, такой способ защиты права как признание сделки действительной не может применяться по отношению к сделкам о долевом участии в строительстве.

Из объяснений представителя истца следует, что иск заявлен в целях последующей регистрации права собственности истца (участника долевого строительства) на объект долевого строительства - нежилые помещения, построенные в рамках договора долевого участия в строительстве №1 от 10.01.2006.

Однако ни Закон об участии в долевом строительстве, ни Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит предельных сроков регистрации договоров участия в долевом строительстве. Тот факт, что объект строительства построен и сдан в эксплуатацию, не препятствует государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (придании установленной законом формы).

Довод третьего лица о невозможности регистрации договора долевого участия в строительстве после завершения строительства объекта суд находит необоснованным. Регистрация такого договора после введения объекта строительства в эксплуатацию не изменит исполненные сторонами до регистрации договора обязательства.

Согласно подпункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, осуществляющего предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Доказательства нарушения ответчиком прав истца суду не представлены. Из материалов дела следует, что ответчик не оспаривает факт подписания договора и его исполнения сторонами. От регистрации договора ответчик не уклоняется, права истца на объект долевого участия в строительстве не оспаривает.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания для признания договора долевого участия в строительстве заключенным и действующим.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья И. С. Гуляева.