Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в 10, 17 февраля 2016 года (с объявлением перерыва) судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН <***>; место нахождения: 164501, <...>)

о признании в части недействительными договора, о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания 783 043 руб. 14 коп.,

третье лицо - финансовое управление администрации Северодвинска (ОГРН <***>; место нахождения: 164501, <...>)

при участии в заседании представителей: от истца – ФИО2 (доверенность от 08.12.2015), Крафт А.Г. (доверенность от 31.05.2013), от ответчика и третьего лица – ФИО3 (доверенностям от 18.12.2015 и от 27.01.2016)

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Администрации муниципального образования «Северодвинск» (далее – Администрация)

- о признании недействительным пункта 2.1. договора № 17/10 купли-продажи земельного участка от 01.06.2010 и пункта 8 акта № 17 установления цены продажи земельного участка от 01.06.2010 в сумме превышающей 1 949 394 руб. 12 коп. (с учетом уточнения);

- о признании недействительным пункта 7.3. акта № 17 установления цены продажи земельного участка от 01.06.2010 в части установления цены продажи земельного участка для Крафт Ю.Н. в сумме превышающей 156 608 руб. 63 коп.;

- о применении последствий недействительности в части договора № 17/10 купли-продажи земельного участка от 01.06.2010 и взыскании с ответчика 783043 руб. 14 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление администрации Северодвинска.

В обоснование иска истец указывает, что на момент заключения оспариваемого договора обладал правом на выкуп земельного участка по льготной цене, установленной федеральным и областным законом в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку цена выкупаемого земельного участка для истца была определена договором без учета этой льготы, сделка является недействительной в указанной части.

Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился в связи с пропуском истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, а также в связи с тем, что из документов, представленных истцами в Администрацию при обращении с заявлением о заключении договора купли-продажи, и текстов самих заявлений не следовало, что истец выразил волю приобрести земельный участок в качестве индивидуального предпринимателя по льготной цене, истец не представил документы, подтверждающие приобретение имущества из муниципальной собственности.

В судебном заседании представители истцов поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представители ответчика и третьего лица возражали относительно иска по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав объяснения представителей, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

По договору от 21.12.2005 о разделе общего имущества супругов, приобретенного ими в течение брака, заключенному между предпринимателем и ФИО4 (далее – Крафт А.Г.) предпринимателю в собственность перешли нежилые помещения общей площадью 69,7 кв.м., расположенные в здании по адресу: Архангельская область, Северодвинск, ул.Серго Орджоникидзе, дом 8, и принадлежащие Крафт А.Г. на праве собственности на основании договора от 11.08.25005 № 07-05/4-23 купли-продажи недвижимости.

В соответствии с договором от 11.08.25005 № 07-05/4-23 купли-продажи недвижимости Крафт А.Г. приобрел указанные помещения площадью 69,7 кв.м. у Северодвинского отделения Архангельского филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости.

Право собственности предпринимателя на помещения площадью 69,7 кв.м. зарегистрировано 23.01.2006 в соответствии со свидетельством от 23.01.2006 серия 29 АЕ № 044597 о государственной регистрации права.

По договору от 17.04.2007 дарения нежилого помещения Крафт А.Г. подарил предпринимателю нежилое помещение общей площадью 471,7 кв.м., расположенное в здании по адресу: Архангельская область, Северодвинск, ул.Серго Орджоникидзе, дом 8, и принадлежащее Крафт А.Г. на праве собственности на основании договора от 11.08.25005 № 07-05/4-22 купли-продажи недвижимости.

Право собственности предпринимателя на помещения площадью 471,7 кв.м. зарегистрировано 04.05.2007 в соответствии со свидетельством от 04.05.2007 серия 29 АК № 173426 о государственной регистрации права.

Согласно пунктам 1.3. договоров от 11.08.25005 № 07-05/4-23 и №07-05/4-22 купли-продажи недвижимости имущество, указанное в договорах, является собственностью муниципального образования Северодвинск на основании распоряжения Правительства РФ от 02.04.1997 № 441-р, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 08.07.2005 серия 29 АЕ № 007913 и 007914.

В соответствии с договором от 16.06.2008 № 11/2008 купли-продажи недвижимости с аукциона, заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска и истцом, последний приобрел в собственность помещения общей площадью 418,5 кв.м., расположенные по адресу: Архангельская область, Северодвинск, ул.Серго Орджоникидзе, дом 8, и принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию «Северодвинск» в соответствии со свидетельством от 08.02.2008 серия 29-АК № 239633 о государственной регистрации права.

Согласно свидетельство от 16.10.2008 серия 29-АК № 308358 на основании указанного договора, а также договора купли-продажи от 25.09.2008 (документ представлен к вх. №06-036/2008-002) зарегистрировано право собственности истца на помещения площадью 165,1 кв.м., по адресу Архангельская область, Северодвинск, ул.Серго Орджоникидзе, дом 8.

В 2009 году истец, а также иные собственники помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: Архангельская область, Северодвинск, ул.Серго Орджоникидзе, дом 8, обратилась в Администрацию с заявлением от 19.11.2009 о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка, расположенного под этим зданием.

Рассмотрев эти заявления и приложенные к ним документы, Администрация приняла постановление от 15.03.2010 № 77-пз о предоставлении перечисленным лицам в общую долевую собственность испрашиваемого земельного участка.

В результате между Администрацией Северодвинска (Продавец по договору), обществом с ограниченной ответственностью «Соломбала» (правопреемник в рассматриваемых отношениях открытого акционерного общества «Полюс»), обществом с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «Бирюса», ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8 (Покупатели по договору) был заключен договор от 01.06.2010 № 17/10 купли-продажи земельного участка (далее – договор купли-продажи, оспариваемый договор).

По условиям указанного договора продавец продал, а Покупатели купили в общую долевую собственность земельный участок площадью 7739 кв.м. с кадастровым номером 29:28:103090:91, местоположение которого установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Архангельская область, Северодвинск, ул.Серго Орджоникидзе, дом 8.

Доля Крафт Ю.Н. по договору купли-продажи составила 286/1000.

Размер доли истца и иных покупателей в праве на земельный участок определен пропорционально площадям, принадлежащих им помещениям в здании.

Пунктом 2.1. договора купли-продажи установлено, что цена земельного участка в соответствии с Актом установления цены земельного участка от 01.06.2010 № 17, являющимся неотъемлемой частью договора, составляет 2 732 437 руб. 26 коп.

Пунктом 7.4. акта установления цены земельного участка от 01.06.2010 № 17 (далее – акт установления цены) определена цена земельного участка для Крафт Ю.Н. в размере 939 651 руб. 77 коп.

Из пункта 7.4. акта следует, что цена земельного участка для истца определена исходя из десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, установленного на основании пункта 2 статьи 1 Закона Архангельской области от 28.05.2008 № 514-27-ОЗ (в редакции от 30.03.2010) «О цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» (далее – Областной закон).

Пунктом 8 акта установления цены определена общая цена земельного участка в размере 2 732 437 руб. 26 коп.

Согласно пункту 2.3. оспариваемого договора указанную в пункте 2.1. договора денежную сумму Покупатели обязаны перечислить в банк на расчетный счет, указанный в договоре, в течение тридцати дней с момента подписания договора.

Платежным поручением от 14.06.2013 № 123 истец уплатил 939 651 руб. 77 коп. в качестве цены земельного участка.

30.06.2013 права общей долевой собственности Покупателей по оспариваемому договору на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 18 ноября 2014 года по делу № А05-11193/2014, оставленным без изменения постановлением от 29 января 2015 года Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда, по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО8 и индивидуального предпринимателя ФИО5 признан недействительным пункт 2.1. договора от 01.06.2010 № 17/10 купли-продажи земельного участка в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.; признаны недействительными положения акта от 01.06.2010 № 17 установления цены земельного участка к договору купли-продажи земельного участка от 01.06.2010 № 17/10, а именно:

- пункт 8 указанного акта в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 807 022 руб. 60 коп.;

- пункт 7.3. указанного акта в части установления цены земельного участка для ФИО5 в сумме, превышающей 113 897 руб. 18 коп.;

- пункт 7.7. указанного акта в части установления цены земельного участка для ФИО8 в сумме, превышающей 71 185 руб. 74 коп.;

Указанным решением применены последствия недействительности в части договора от 01.06.2010 № 17/10 купли-продажи земельного участка, а именно: взыскано с Администрации муниципального образования "Северодвинск" за счет казны муниципального образования «Северодвинск» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 569 485 руб. 93 коп. и в пользу индивидуального предпринимателя ФИО8 355 928 руб. 70 коп.

Считая, что оспариваемые положения договора купли-продажи и акта определения цены не соответствуют положениям Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЗК РФ) и Областного закона предприниматель Крафт Ю.Н. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме на основании нижеследующего.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ (ред. от 12.12.2011) до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Областного закона (ред. от 13.02.2012) до 1 июля 2012 года в соответствии с Законом о введении в действие ЗК РФ и настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков на территории Архангельской области, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

Пунктом 1 статьи 1 Областного закона установлено, что при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена определяется в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 № 14649/08, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103090:91 расположено нежилое здание, в котором истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения.

Право собственности на помещения площадью 69,7 кв.м. и 471,7 кв.м. перешло к истцу от Крафта А.Г., который приобретал указанные помещения из муниципальной собственности по договорам от 11.08.25005 № 07-05/4-23 и №07-05/4-22, на что прямо указано в договорах.

Право собственности на помещения площадью 165,1 кв.м. приобретено истцом в порядке приватизации муниципальной собственности по договору от 16.06.2008 № 11/2008.

Истец на момент заключения оспариваемого договора обладал статусом индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельством о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до 1 января 2004 года. В соответствии со свидетельством серия 29 № 001140899 Крафт Ю.Н. зарегистрирована в качестве предпринимателя Администрацией муниципального образования г.Северодвинск 13.10.2003.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи истец обладал правом на приобретение земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и пунктом 1 статьи 1 Областного закона как предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у муниципального образования.

Возражая относительно иска, Администрация не оспаривает факт наличия у Предпринимателей на момент заключения сделки права на льготу при определении для них выкупной цены земельного участка, но ссылается на то, что из представленных истцами заявлений и приложенных к ним документам не усматривалось воля истца приобрести земельный участок по льготной цене в качестве индивидуального предпринимателя.

Вместе с тем в заявлении от 19.11.2009 о предоставлении земельного участка указан основной государственный регистрационный номер, за которым Крафт Ю.Н. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, дата регистрации и регистрирующий орган.

В соответствии с перечнем приложений к заявлению к заявлению приложено копия свидетельства ОГРН Крафт Ю.Н., выписка из ЕГРП на имущество истца и Крафт А.Г., свидетельства о регистрации прав Крафт Ю.Н., договоры купли продажи, о разделе имущества супругов, договор дарения.

В пункте 1.1. оспариваемого договора указаны реквизиты свидетельств и договоров, которыми подтверждается право собственности истца на помещения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что из представленных истцом документов явно следовало наличие у него статуса индивидуального предпринимателя и приобретение имущества из муниципальной собственности.

В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку пункт 1 статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ и пункт 1 статьи 1 Областного закона содержит императивную норму о размере выкупной стоимости земельного участка, определяемой в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах оспариваемые положения договора купли-продажи и акта установления цены земельного участка, согласно которым выкупная стоимость данного участка для истца определяется исходя из десятикратной ставки земельного налога, являются недействительными в соответствии со статьей 168 ГК РФ, в связи с чем суд признает обоснованными заявленные требования о признании недействительными оспариваемых положений договора купли-продажи и акта установления цены.

С учетом решения Арбитражного суда Архангельской области от 18 ноября 2014 года по делу № А05-11193/2014 пункт 2.1. договора от 01.06.2010 № 17/10 купли-продажи земельного участка является недействительным в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 023 979 руб. 46 коп.

В силу части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно части 1 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В связи с этим требование истцов о возврате излишне уплаченных денежных средств также подлежит удовлетворению.

Исходя из цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости земли, истец произвел расчет стоимости земельного участка по оспариваемому договору в размере 156 608 руб. 63 коп.

Ответчик расчет истца не опроверг, расчет проверен судом и признан правильным.

При таких обстоятельствах на основании статей 167, 1103 ГК РФ излишне уплаченная истцом по договору купли-продажи сумма в размере 783 043 руб. 14 коп. подлежит возврату ответчиком.

В силу части 2 статьи 124 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 той же статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно части 1 статьи 126 ГК РФ Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование отвечают по своим обязательствам принадлежащим им на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также имущества, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку Администрация в оспариваемом договоре и настоящем деле представляла публично-правовое образование (муниципальное образование «Северодвинск»), то денежные средства подлежат взысканию за счет казны муниципального образования.

Удовлетворяя заявленные требования, суд не соглашается с доводом ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по иску.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.

Указанная правовая позиция изложена с учетом пункта 1 статьи 181 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, но не противоречит редакции, подлежащей применению к оспариваемому договору.

В рассматриваемом случае негативные последствия для истца, связанные с недействительностью ничтожной сделки, наступили с момента ее исполнения в части внесения платы за земельный участок, то есть с 14.06.2013. С указанной даты начинает течь срок исковой давности по заявленным требованиям.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ расходы истцов по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным пункт 2.1. договора от 01.06.2010 № 17/10 купли-продажи земельного участка, заключенного между Администрацией Северодвинска, обществом с ограниченной ответственностью «Соломбала», обществом с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «Бирюса», ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 023 979 руб. 46 коп.

Признать недействительными положения акта от 01.06.2010 № 17 установления цены земельного участка к договору купли-продажи земельного участка от 01.06.2010 № 17/10, а именно:

- пункт 8 указанного акта в части установления цены земельного участка в сумме, превышающей 1 023 979 руб. 46 коп.;

- пункт 7.4. указанного акта в части установления цены земельного участка для ФИО1 в сумме, превышающей 156 608 руб. 63 коп.

Применить последствия недействительности в части договора от 01.06.2010 № 17/10 купли-продажи земельного участка, а именно:

- взыскать с Администрации муниципального образования "Северодвинск" за счет казны муниципального образования «Северодвинск» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 783 043 руб. 14 коп.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Северодвинск" за счет казны муниципального образования «Северодвинск» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б. Филипьева