Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Вира" (далее – ответчик, Общество) об установлении сервитута – права проезда и прохода по земельному участку Общества к объектам и земельному участку Предпринимателя.

В судебном заседании 18.03.2013 истец уточнил требования в части условий сервитута и просит установить сервитут в виде права беспрепятственного прохода людей и проезда транспортных средств через земельный участок Общества с кадастровым номером 29:22:080502:56 на условиях: ширина проезда (сервитута) -5,5 м, общая протяженность – 110 м, срок действия сервитута – бессрочно; сфера действия сервитута – часть земельного участка (кадастровый номер 29:22:080502:56) площадью 575 кв.м.; с оплатой в размере 5 000 руб. в месяц; правовой режим сервитута: обеспечение беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств сотрудников, арендаторов, клиентов (контрагентов) Предпринимателя, включая запрет на совершение любых действий, препятствующих въезду и выезду с территории автотранспортных средств Предпринимателя, его сотрудников, арендаторов и клиентов (контрагентов), в том числе путем установления ограждений и других сооружений вдоль границ вышеуказанного сервитута, препятствующих въезду, выезду, осуществлению маневров большегрузного, длинномерного автотранспорта и погрузочно-разгрузочных работ.

Общество, не оспаривая тот факт, что проезд к земельному участку Предпринимателя и расположенным объектам осуществляется через земельный участок Общества, не согласно с иском. Спор между сторонами возник о размере платы за сервитут и о границах сервитута, т.е. о месте (маршруту), по которому Предприниматель может или должен осуществлять проезд к своим объектам.

Изучив материалы дела, суд установил.

Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 29:22:080502:56 площадью 19 196 кв.м., находящего по адресу: г. Архангельск, Исакогорский территориальный округ, ул. Дежневцев, д. 46. На земельном участке находится оптовая база Общества.

Предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 29:22:080502:58 площадью 2 118 кв.м., на котором располагается принадлежащее Предпринимателю здание фруктохранилища площадью 646,5 кв.м. Объекты имеют почтовый адрес: г. Архангельск, Исакогорский территориальный округ, ул. Дежневцев, д. 46.

Земельный участок под зданием фруктохранилища, принадлежащий Предпринимателю, является смежным (соседним) по отношению к участку Общества.

Также Предпринимателю на праве общей долевой собственности с размером доли 1/3 принадлежит здание гаража на 5 автомашин общей площадью 850,2 кв.м. по адресу: г. Архангельск, Исакогорский территориальный округ, ул. Дежневцев, д. 46.

Здание гаража также расположено на земельном участке Общества с кадастровым номером 29:22:080502:56 площадью 19 196 кв.м.

Въезд на территорию земельного участка Общества осуществляется через оборудованный Обществом контрольно-пропускной пункт, пропускной режим и охрану оптовой базы Общества осуществляет по договору об оказании охранных услуг ООО ЧОП «Грифон-Архангельск».

Проезд до объектов Предпринимателя осуществляется через земельный участок Общества.

Из материалов дела и пояснений истца следует, что с 2010 года Общество периодически перекрывает въезд транспортных средств Предпринимателя и их проезд на земельный участок истца.

Общество предлагало Предпринимателю заключить соглашение о плате за право проезда по земельному участку Общества в размере 50 000 руб. ежемесячно. Предприниматель считает такую цену неразумной и завышенной.

Предприниматель частично возмещает Обществу расходы на электроснабжение земельного участка и расположенных на нем складов, расходы на охранные услуги.

Письменное соглашение между сторонами отсутствует.

Конфликтная ситуация, связанная с периодическим перекрытием ответчиком доступа истцу к своему земельному участку, послужила причиной обращения в суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд исходит из положений статьи 274 ГК РФ и правовой позиции, сформулированной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №2509/10 от 20.07.2012 и №11248/11 от 28.02.2012.

Согласно пункту 1 статьи 274 ГК Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении требований следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

При этом как разъяснено в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.06.2010 №2509/10, существующая лишь потенциально возможность организации подъезда к земельному участку истца через другой соседний участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности пользоваться принадлежащим истцу земельным участком и о невозможности обеспечить нужды истца иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок.

Установлено, что проезд на земельный участок истца со стороны другого соседнего земельного участка с кадастровым номером 29:22: 080502:106 площадью 9 940 кв.м. по адресу: <...>, принадлежащего ФИО3, невозможен, поскольку как следует из ответов ФИО3 от 04.03.2012 и ОАО «РЖД» от 28.02.2013 №361, вдоль принадлежащего ФИО3 земельного участка проходят подкрановые пути, на которых установлен и работает постоянно козловой кран, подкрановые пути примыкают к железнодорожному пути ОАО «РЖД», обустройство технологического проезда через которые невозможно в связи с несоответствием техническим условиям инструкции по эксплуатации железнодорожных переездов ЦП/566 от 26.06.1998.

Поэтому доводы ответчика, изложенные в отзыве от 27.02.2013 №33 и письме от 24.10.2012 №112 о том, что истец имеет возможность организовать заезд на свой земельный участок со стороны участка железной дороги, являются несостоятельными как противоречащие материалам дела.

Таким образом, иной реальной возможности, нежели как путем предоставления права ограниченного пользования земельным участком ответчика в целях проезда к своим объектам недвижимости, истец не имеет, поэтому требование об установлении сервитута является обоснованным по праву.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом.

Как разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11, по смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

При этом суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным, не создавал существенных неудобств для собственника земельного участка ответчика.

С дополнениями к отзыву от 11.04.2013 ответчик представил схему сервитута (маршрут проезда от КПП обозначен зеленым цветом), согласно которому длина проезда составляет 230 метров, ширина проезда- 5,5 м, общая площадь – 1 265 кв.м. Ответчик указывает, что проезд транспорта истца по данному маршруту наиболее отвечает интересам ответчика, в настоящее время проезд осуществляется по такому маршруту, проезд по другому пути невозможен.

Истец испрашивает право проезда другим путем (маршрут, предлагаемый истцом, обозначен на той же схеме синим цветом). Согласно позиции истца истец просит предоставить ему право проезда по маршруту длиной 110 метров и шириной 5,5 м (общая площадь 605 кв.м.).

В судебном заседании представитель истца пояснил, что в течение 10 предшествующих лет истец осуществлял проезд к зданию фруктохранилища именно тем путем, какой он испрашивает в иске. Данный путь является наиболее коротким, и, как следствие, менее обременительным для ответчика.

Из пояснений истца также следует, что действительно, с января 2013 года истец проезжает к своему объекту тем путем, который предлагает ответчик, - в объезд зданий складов и гаражей около забора. Однако такой проезд «в обход» истец начал осуществлять вынужденно и только по той причине, что ответчик перекрыл истцу проезд ранее сложившимся путем. Проезд по такому пути является неудобным (тесным) для большегрузного транспорта, особенно на поворотах вокруг зданий.

Изучив доводы истца и ответчика, а также предлагаемые ими маршруты проезда суд считает возможным согласиться с маршрутом, предлагаемым истцом.

При этом суд учитывает, что маршрут проезда по своему участку, который предлагает ответчик, в два раза длиннее, чем предлагает истец, и, как следствие, более обременительный для земельного участка ответчика, что является нелогичным, поскольку при наличии прямого более короткого пути, маршрут ответчика предполагает необходимость объезда всех объектов оптовой базы.

Утверждение ответчика о том, что проезд по другим маршрутам, нежели предлагает ответчик, невозможен, является бездоказательным, поскольку документы о том, какие существенные неудобства причиняются (могут быть причинены) ответчику в случае, если проезд будет осуществляться по более короткому пути, материалы дела не содержат.

Кроме того голословным является утверждение ответчика о невозможности проезда тем путем, который предлагает истец.

Учитывая, что маршрут проезда, который предлагает истец, сложился и существовал длительное время ранее, данный маршрут является более коротким и прямым до объектов истца, суд считает, что предложение ответчика предоставить истцу право проезда по более длинному и менее удобному пути, в объезд всех объектов ответчика, является следствием обострения конфликтной ситуации и свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своего доминирующего положения, то есть злоупотреблением права (статья 10 ГК), поэтому не принимается судом.

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Истец считает разумной плату за сервитут в размере 5 000 руб. в месяц

По мнению ответчика, стоимость сервитута должно составлять 76 574 руб. в месяц, поскольку расходы, связанные с содержанием ответчиком своего земельного участка, должны быть поделены поровну между истцом и ответчиком.

Согласно дополнению к отзыву от 15.03.2013 расходы ответчика на содержание земельного участка составляют примерно 155 000 руб. в месяц и включают: оплату по договору за оказание охранных услуг, осуществление контрольно-пропускного режима (около 120 000 руб. в месяц), земельный налог (26 683 руб.), расходы по электроснабжению - освещению территории, КПП, работу шлагбаума (около 5 000 руб.).

Суд не принимает размер платы за сервитут, предлагаемый истцом (5 000 руб. в месяц), поскольку истец не обосновал и не подтвердил расчетами и документами, почему именно такую сумму он считает разумной платой за сервитут.

Суд не может согласиться с размером платы за установление сервитута, предлагаемый ответчиком (около 75 000 руб. в месяц), поскольку желание ответчика переложить на истца половину бремени содержания своего земельного участка противоречит характеру и интенсивности использования истцом земельного участка ответчика.

Суд считает, что соразмерной платой за право истца проезда по земельному участку ответчика является сумма в размере 18 000 руб.

При этом суд исходит из того, что характер и интенсивность использования земельного участка ответчика истцом меньше, чем самим ответчиком, поскольку, как следует из справки ответчика от 11.04.2013, количество въезжающего автотранспорта на оптовую базу ответчика примерно в 2 раза больше, нежели на склад истца. То есть количество въездов и выездов автотранспорта истца составляет примерно одну треть от общего количества.

Договор с охранной фирмой для организации пропускного режима на территорию ответчик заключал не в целях создания условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, а прежде всего для собственных нужд (площадь продовольственного склада ответчика согласно свидетельству о регистрации права составляет 1 168,3 кв.м., что примерно в два раза больше, чем площадь здания фруктохранилища истца). Истец не может расторгнуть договор ответчика с охранной фирмой и ликвидировать контрольно-пропускной пункт, даже если этого пожелает.

Вместе с тем поскольку осуществление контрольно-пропускного режима направлено на обеспечение порядка на территории складов, сохранности имеющихся материальных ценностей, и истец пользуется результатами такой деятельности, то в размер платы за сервитут следует включить определенную долю расходов ответчика по договору с охранной фирмой.

Из материалов дела следует, что в декабре 2012, январе-феврале 2013 года ответчик предъявил истцу к возмещению расходы за оказание охранных услуг в размере 10% от общей суммы за месяц по договору, т.е. 12 121 руб., с чем истец согласился.

Указанное свидетельствует о разумности размера данных расходов, перепредъявляемых истцу, и его соответствии доле истца в объеме оказанных услуг, поэтому такая доля должна включаться в состав платы за сервитут.

Учет земельного налога при определении состава платы за сервитут со стороны ответчика является обоснованным, вместе с тем размер такого возмещения должен определяться исходя из доли обременения земельного участка.

Испрашиваемая истцом площадь обременения составляет 3% от общей площади земельного участка ответчика, поэтому размер возмещения расходов ответчика должен соответствовать этой доле. Согласно представленной ответчиком налоговой декларации на долю обременения земельного участка приходится в стоимостном выражении 800 руб.

Согласно представленным в материалы дела и подписанным сторонами актам оказанных услуг за январь, февраль, март 2013 года ответчик предъявлял истцу расходы, связанные с электроснабжением (освещением территории, работой шлагбаума), в общей сумме примерно 5 000 руб. в месяц, с чем истец согласен.

Включение в состав платы за сервитут данных расходов в указанном размере является обоснованным.

Поскольку требования истца удовлетворены, на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится госпошлина, уплаченная истцом при подаче иска.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Исковые требования предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) удовлетворить.

Установить в пользу предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) бессрочный частный возмездный сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:080502:56 площадью 19 196 кв.м., находящегося по адресу: г. Архангельск Исакогорский территориальный округ ул. Дежневцев, 46 и принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Вира» (ОГРН <***>), в виде права беспрепятственного прохода и проезда к объектам предпринимателя ФИО1: земельному участку с кадастровым номером 29:22:080502:58, зданию фруктохранилища (склада) (условный номер 29:22:080000:0243:018218/00), гаражу (условный номер 29:22:080000:0243:018221/00) на следующих условиях:

- ширина проезда – 5.5 м, общая протяженность – 110 м, общая площадь 605 кв.м.

- въезд (вход) на земельный участок осуществляется через проезд, оборудованный рядом с проходной (контрольно-пропускным пунктом), расположенным на восточной границе земельного участка общества с ограниченной ответственностью «Вира»

- правовой режим сервитута: обеспечение беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств предпринимателя ФИО1, его сотрудников, арендаторов, клиентов (контрагентов), включая запрет на совершение любых действий, препятствующих въезду и выезду с территории, в том числе путем установления ограждений и других сооружений вдоль границ проезда, препятствующих въезду, выезду, осуществлению маневров большегрузного, длинномерного автотранспорта и погрузочно- разгрузочных работ.

- плата за сервитут – 18 000 руб. в месяц.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вира» (ОГРН <***>) в пользу предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран