Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества «Газпром» (ОГРН <***>; адрес: Россия 117420, Москва, Москва, ул.Намёткина, дом 16; Россия 190900, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ВОХ 1255)

к акционерному обществу «Центр судоремонта «Звездочка» (ОГРН <***>; адрес: Россия 164509, г.Северодвинск, Архангельская область, проезд Машиностроителей, д.12)

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельного требования относительно предмета спора, Министерства энергетики Российской Федерации (ОГРН <***>; адрес: 109074, <...>, г.Москва, ГСП-6, ул.Щепкина, д. 42); общества с ограниченной ответственностью «Газпром инвест» (ОГРН <***>, адрес: 196210, <...>, лит. Д) и общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Ухта» (ОГРН <***>; адрес: 169300, <...>),

о принудительном изъятии земельных участков,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 (доверенность от 13.09.2018 №01/04/04-631д), ФИО2 (доверенность от 02.06.2020 №01/04/04-271д),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 09.10.2019 №545/311Д),

установил:

публичное акционерное общество «Газпром» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Центр судоремонта «Звездочка» (далее – ответчик) с требованием об изъятии в собственность ПАО «Газпром» земельных участков:

- с кадастровым номером 29:16:192801:108 площадью 12+/-30 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, по цене 900 руб.;

- с кадастровым номером 29:16:192801:109 площадью 2323+/-413 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район по цене 255 300 руб.;

- с кадастровым номером 29:16:192801:111 площадью 514+/-198 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, по цене 40 600 руб.;

- с кадастровым номером 29:16:192701:182 площадью 30029+/-61 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, МО «Приморское», по цене 1 771 700 руб.;

- с кадастровым номером 29:16:192701:184 площадью 49+/-2 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, МО «Приморское», по цене 3900 руб.;

- с кадастровым номером 29:16:192701:186 площадью 950+/-11 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, МО «Приморское», по цене 75 100 руб.,

а также установить величину размера убытков, в том числе упущенной выгоды, в размере 132 000 руб.

Требование мотивировано ст.ст. 56.7-56.10 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с изъятием спорных земельных участков для государственных нужд и не подписанием ответчиком в досудебном порядке соглашения об изъятии земельных участков.

Определением от 08.07.2020 по делу №А05-2907/2020 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовая Экспертиза» ФИО4. Срок проведения экспертизы и представления в арбитражный суд экспертного заключения установлен до 10.08.2020. Производство по делу №А05-2907/2020 приостановлено до завершения экспертизы.

16.10.2020 общество с ограниченной ответственностью «Эксперт» представило экспертное заключение от 15.10.2020 по итогам судебной экспертизы в рамках дела №А05-2907/2020.

Определением суда от 24.12.2020 по делу №А05-2907/2020 по ходатайству истца назначена повторная судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Норд Эксперт» ФИО5 (163000, <...> этаж). Срок проведения экспертизы и представления в арбитражный суд экспертного заключения установлен до 26 февраля 2021 года. Производство по делу № А05-2907/2020 приостановлено до завершения экспертизы.

Определением суда от 25.02.2021 срок проведения экспертизы по делу №А05-2907/2020 продлен до 12 марта 2021 года.

Определением от 15.03.2021 перед экспертом поставлены дополнительные вопросы. Срок проведения экспертизы продлен до 02 апреля 2021 года. Эксперту общества с ограниченной ответственностью «Норд Эксперт» ФИО5 предложено в срок до 09.04.2021 представить в Арбитражный суд Архангельской области экспертное заключение.

07.04.2021 в Арбитражный суд Архангельской области поступило заключение эксперта № 6265 от 25.03.2021.

Протокольным определением от 20.05.2021 производство по делу №А05-2907/2020 возобновлено.

Представители истца в судебном заседании поддержали выводы эксперта, изложенные в заключении №6265 от 25.03.2021, а также заявленные исковые требования.

Представитель ответчика с исковыми требованиями и с заключением эксперта №6265 от 25.03.2021 не согласился, по доводам, изложенным в отзыве и дополнении.

Ответчик в обоснование возражений указал, что стороны при подписании соглашения об изъятии земельных участков не пришли к соглашению по некоторым пунктам данного соглашения. По мнению ответчика в соглашении необходимо было отразить величину размера убытков, в том числе упущенной выгоды в сумме 12 315 483 руб. 04 коп., также ответственность истца в случае не своевременного перечисления возмещения за изымаемые земельные участки. Ответчиком заявлены возражения по установленному в отчете от 27.05.2019 №1253/2018 размеру убытков (упущенной выгоды).

Третьи лица, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направили.

Третьи лица (ООО «Газпром инвест» и ООО «Газпром трансгаз Ухта») в отзывах на иск поддержали позицию истца.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав представителей истца и ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, акционерное общество «Центр судоремонта «Звездочка» является собственником расположенных в Приморской районе Архангельской области шести земельных участков с кадастровыми номерами 29:16:192801:108, 29:16:192801:109, 29:16:192801:111, 29:16:192701:182, 29:16:192701:184 и 29:16:192701:186, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: для размещения объектов газопровода-отвода к г.Северодвинск, входящего в состав объекта федерального значения «Газопровод-отвод к г.г. Архангельск, Северодвинск».

На указанных земельных участках расположены принадлежащие публичному акционерному обществу «Газпром» следующие объекты:

- линия электропередачи воздушной кранового узла км 51,9 газопровода-отвода к г.Северодвинск (земельный участок с кадастровым номером 29:16:192801:108);

- подъездная дорога к крановому узлу км 51,9 газопровода-отвода к г.Северодвинск (земельный участок с кадастровым номером 29:16:192801:109);

- газопровод-отвод к г.Северодвинск (земельный участок с кадастровым номером 29:16:192801:111);

- подъездная дорога к крановому узлу км 53,1 газопровода-отвода к г.Северодвинск (земельный участок с кадастровым номером 29:16:192701:182);

- линия электропередачи воздушной кранового узла км 53,1 газопровода-отвода к г.Северодвинск (земельный участок с кадастровым номером 29:16:192701:184);

- подъездная дорога к крановому узлу км 53,1 газопровода-отвода к г.Северодвинск (земельный участок с кадастровым номером 29:16:192701:186).

Указанные объекты входят в состав объекта федерального значения «Газопровод-отвод к г.г. Архангельск, Северодвинск», в связи с чем на основании ходатайства ПАО «Газпром» и в соответствии с положениями статей 56.2-56.4 и 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) Министерством энергетики Российской Федерации изданы приказы от 01.11.2018 №№ 999, 1000, 1001, 1002, 1003 и 1004 об изъятии указанных земельных участков АО «ЦС «Звездочка» для государственных нужд Российской Федерации в целях обеспечения эксплуатации истцом указанных объектов.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы по делам №№ А40-37782/2019, А40-36397/2019, А40-36361/2019, А40-36346/2019, А40-36341/2019, А40-36336/2019 отказано в удовлетворении заявлений АО «ЦС «Звездочка» о признании недействительными и отмене указанных приказов Минэнерго России.

Положениями статей 56.7 - 56.10 ЗК РФ установлено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится на основании соглашения об изъятии недвижимости, заключаемого между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении (пункт 7 статьи 56.10 ЗК РФ).

В соответствии с требованиями указанных норм письмом от 19.07.2019 № 07/014-35743 АО «ЦС «Звездочка» направлен подписанный со стороны Минэнерго России и ПАО «Газпром» проект соглашения об изъятии земельных участков ответчика в пользу истца, а также отчет от 27.05.2019 №1253/2018 об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и размера убытков (упущенной выгоды), связанных с изъятием.

Проектом соглашения предусмотрено, что за изымаемые земельные участки истец возмещает ответчику 2 279 500 руб., из которых:

- 900 руб. - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:16:192801:108;

- 255 300 руб. - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:16:192801:109;

- 40 600 руб. - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:16:192801:111;

- 1 771 700 руб. - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:16:192701:182;

- 3900 руб. - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:16:192701:184;

- 75 100 руб. - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:16:192701:186;

- 132 000 руб. величина размера убытков, в том числе упущенной выгоды.

Сумма возмещения определена также на основании отчета от № 1253/2018 от 27.05.2019 об оценке размера возмещения за изъятие земельных участков ответчика, подготовленного оценщиком ООО «АФК-Аудит».

Не согласившись с размером возмещения, ответчик отказался от подписания представленного проекта соглашения, о чем сообщил в письме от 10.10.2019 №519-08/353 с предложением об изменении условий соглашения об изъятии земельных участков, которое истцом не принято.

Учитывая указанные обстоятельства, истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Пунктом 2 статьи 279 ГК РФ предусмотрено, что в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации определен порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 56.2 ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:

1) уполномоченных федеральных органов исполнительной власти - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти принимают также решения об изъятии земельных участков в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения);

2) уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения. Исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают также решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения;

3) органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Пунктом 4 статьи 56.6 ЗК РФ предусмотрено, что в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. В случае, если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, поданного лицом, указанным в статье 56.4 настоящего Кодекса, в решении об изъятии указывается это лицо. В решении об изъятии указываются сооружения, изъятие которых в соответствии с гражданским законодательством не осуществляется, а также сервитуты, публичные сервитуты, которые установлены в отношении изымаемых земельных участков и которые сохраняются.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 56.7 ЗК РФ, в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии недвижимости) уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1 статьи 56.8 ЗК РФ).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.10 ЗК РФ, соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Согласно пункту 9 статьи 56.10 ЗК РФ, правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

Пунктом 10 статьи 56.10 ЗК РФ установлено, что в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Как видно из материалов дела, вышеизложенная процедура, установленная гражданским и земельным законодательством РФ для изъятия для государственных нужд земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, истцом соблюдена надлежащим образом: имеется решение об изъятии, установлена цена выкупа, ответчику направлено соглашение об изъятии, полученное ответчиком. Факт получения ответчиком соглашения об изъятии подтвержден документально.

Таким образом, требование истца о принудительном изъятии у ответчика объектов недвижимости для государственных нужд соответствует закону.

Определяя размер денежной компенсации, подлежащей выплате ответчику, суд исходит из пункта 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), Верховный суд Российской Федерации указал на необходимость определения выкупной стоимости изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения.

Устанавливая размер упущенной выгоды, судам необходимо учитывать тот доход, который с разумной степенью вероятности мог быть получен правообладателем участка, если бы тот продолжил использовать участок исходя из условий, существовавших до принятия административного решения об изъятии. Учитываются в том числе деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для того, чтобы получить доход от использования участка, и сделанные с этой целью приготовления (пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объекта транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).

По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ, с учетом положений статьи 280 ГК РФ собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося ответчику за изымаемые для федеральных нужд земельные участки с кадастровыми номерами 29:16:192801:108, 29:16:192801:109, 29:16:192801:111, 29:16:192701:182, 29:16:192701:184, 29:16:192701:186, и учитывая, что разрешение данноговопроса требует специальных познаний, суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную экспертизу.

Определением от 08.07.2020 по делу №А05-2907/2020 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовая Экспертиза» ФИО4. Производство по делу №А05-2907/2020 приостановлено до завершения экспертизы.

Представитель истца в ходе рассмотрения дела заявил возражения по экспертному заключению, просил провести по делу повторную судебную экспертизу.

Представитель ответчика просил отказать истцу в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

При изучении экспертного заключения от 15.10.2020 судом установлено, что в материалы дела в представленном в материалы дела экспертном заключении в части определения рыночной стоимости земельных участков экспертом подобраны аналоги, не соответствующие по своим характеристикам, по крайней мере 3-м земельным участкам, в материалах экспертного заключения отсутствуют ссылки на обязательные нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, экспертом не проведен должным образом анализ рынка земельных участков Архангельской области, соответствующий требованиям ФСО №7, отсутствуют основные выводы, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, ликвидность, колебания цен на рынке, экспертом проанализированы три земельных участка сельскохозяйственного назначения с диапазон цен предложений 75 - 150руб./кв.м (два из которых для дачного строительства), которые были использованы в расчетах, при этом объекты-аналоги по своим характеристикам не являются схожими с объектами оценки. В своих устных пояснениях эксперт не сообщил сторонам и суду, какой методикой он руководствовался при расчете и определении размера упущенной выгоды.

Определением от 24.12.2020 по делу №А05-2907/2020 по ходатайству истца судом назначена повторная судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Норд Эксперт» ФИО5 (163000, <...> этаж). Производство по делу № А05-2907/2020 приостановлено до завершения экспертизы.

07.04.2021 в Арбитражный суд Архангельской области от ООО «Норд Эксперт» поступило заключение эксперта №6265 от 25.03.2021.

В соответствии с заключением эксперта ФИО5 №6265 от 25.03.2021, рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 29:16:192801:108 составила 2200 руб.; земельного участка с кадастровым номером 29:16:192801:109 составила 327 800 руб.; земельного участка с кадастровым номером 29:16:192801:111 составила 94 200 руб.; земельного участка с кадастровым номером 29:16:192701:182 составила 3 323 600 руб.; земельного участка с кадастровым номером 29:16:192701:184 составила 9000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 29:16:192701:186 составила 174 100 руб.

По результатам исследования материалов дела, представленных дополнительных материалов на экспертизу и результатов проведённого осмотра изымаемых участков, определяя размер упущенной выгоды экспертом установлено, что в материалах дела не выявлено документов, однозначно подтверждающих наличие упущенной выгоды, возникающей при изъятии земельных участков. Сторонами не представлены расчеты упущенной выгоды, подписанные договоры аренды земельных участков в материалах дела отсутствуют. Также не представлены документы, подтверждающие осуществление производственной деятельности собственника с использованием изымаемых участков. Имеющийся в материалах дела договор аренды земельных участков не подписан сторонами, поэтому не может являться основанием получения будущих доходов. Имеющиеся в материалах дела решения суда о взыскании платежей за пользование земельными участками за прошедшие периоды также, по мнению эксперта, не являются подтверждением будущих доходов собственника и основанием для расчета упущенной выгоды. Таким образом, в материалах дела отсутствует информация, подтверждающая наличие упущенной выгоды у собственника земельных участков. В материалах, имеющихся в различных источниках, описывающих порядок расчета упущенной выгоды, предполагается, что расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. При этом под периодом восстановления нарушенного производства понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. Основными признаками, по которым определяется идентичность условий землепользования, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки, формы и размер выгод, размер, риск и время получения объемов продукции в натуральном выражении от использования земельных участков или иных объектов недвижимости. Однако, в материалах дела отсутствует какая-либо информация о заинтересованности и планах собственника изымаемых земельных участков восстанавливать нарушенное производство, например, путем приобретения аналогичных изымаемым земельных участков и передаче их в аренду. В результате анализа рынка и учитывая специфику использования оцениваемых земельных участков выявлено, что получение дохода от аналогичных изымаемым земельных участков маловероятно ввиду отсутствия спроса (кроме как со стороны истца) на аренду указанных участков.

Получение доходов в виде арендной платы за пользование земельными участками от лица, в пользу которого происходит изъятие, в полном объеме компенсируется рыночной стоимостью участков. Размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, определенный только упущенной выгодой, которая возникнет в результате прекращения действия договора аренды, полностью компенсируется рыночной стоимостью права на земельный участок. Согласно методологии оценочной деятельности будущие арендные доходы от земельного участка компенсируются рыночной стоимостью, выплачиваемой собственнику объекта недвижимости. Согласно п. 15, 16, 17 ФСО №1: «Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода».

Таким образом, в случае, если доход от земельного участка представляет собой только арендные платежи за земельный участок, то дисконтированный поток доходов от аренды участка представляет собой рыночную стоимость объекта оценки и не должны учитываться в составе упущенной выгоды.

В случае, когда арендатор является лицом, в пользу которого переходит право собственности, на объект недвижимости с выплатой рыночной стоимости за объект недвижимости учет дополнительно к рыночной стоимости упущенной выгоды от утраты возможности передачи в аренду участков этому же лицу приведет к двойному учету рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, капитализация земельной ренты является одним из методов определения рыночной стоимости земельного участка.

Выработанный правовой подход:

В расчет упущенной выгоды по иску о взыскании убытков в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд могут быть включены все подтвержденные неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. К ним, в частности, могут быть отнесены: разница между затратами на выращивание сельскохозяйственной продукции и доходами от реализации такой продукции (в размере ее средней рыночной цены); доходы от планировавшейся сдачи земельного участка в аренду при условии подтверждения приготовления к заключению договора аренды; неполученные доходы в связи с невозможностью продолжить предпринимательскую деятельность.

При этом следует иметь в виду, что во избежание двойного взыскания не подлежит удовлетворению требование о взыскании упущенной выгоды в той части, в которой она уже была учтена при определении рыночной стоимости земельных участков, или убытков, возникающих в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами.

В результате изучения материалов дела экспертом не выявлено документов, однозначно подтверждающих наличие упущенной выгоды, возникающей при изъятии земельных участков. Также эксперт пришел к выводу, что возможный доход от аренды земельных участков не должен включаться в состав убытков (упущенной выгоды), так как арендная плата учтена в рыночной стоимости.

На основании вышеизложенного упущенная выгода принята равной нулю.

Определяя размер убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами эксперт пришел к следующему выводу. Размер убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки, а также объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, определяется путем сложения:

- сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на объект недвижимости в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством);

- сумм недополученных доходов обладателей прав на объект недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.

В соответствии с п.6 ст. 56.8 ЗК РФ, в случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, вьшолняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

В результате анализа материалов дела не выявлено документов, свидетельствующих о наличии у акционерного общества «Центр судоремонта «Звездочка» (собственника земельных участков) обязательств перед третьими лицами, связанных с оцениваемыми объектами недвижимости.

На основании вышеизложенного убытки, причиненные досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, приняты равными нулю.

Определяя прочие убытки, эксперт пришел к следующему выводу. В каждом конкретном случае перечень убытков индивидуален, в рамках настоящего экспертного заключения при определении размера убытков эксперт руководствуется данными, имеющимися в материалах дела и информацией, полученной в результате осмотра объектов оценки.

В состав прочих убытков в общем случае для земель промышленности и прочего специального назначения, находящихся на праве собственности, могут входить: плата за регистрацию права собственности; потери за период до восстановления объемов производства на уровне на дату оценки (доходов); затраты, связанные с перебазированием производства; затраты, связанные с разработкой и согласованием проектно-сметной документации на строительство, производство работ (до начала строительства, производства работ); утрата неотделимых улучшений земельного участка.

При расчете размера убытков, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости, в их состав следует включать затраты, связанные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности (договора аренды) на вновь приобретенный объект недвижимости.

В соответствии с п.6 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела имеется проект соглашения об изъятии земельных участков для государственных нужд. В соответствии с п.3.5 Соглашения: «Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, несет «Сторона 3». Стороной 3 по Соглашению является ПАО «Газпром».

Таким образом, убытки акционерного общества «Центр судоремонта «Звездочка» (собственника земельных участков), связанные с регистрацией прав на объект недвижимости, отсутствуют и принимаются равными нулю.

Земельные участки, подлежащие изъятию, не участвуют в производственной деятельности собственника, на участках отсутствует какое-либо имущество, принадлежащее собственнику, поэтому убытки, связанные с переездом, перебазированием производства, восстановлением производства, разработкой и согласованием проектно-сметной документации на строительство, производство работ, утратой неотделимых улучшений участков равны нулю и в расчете не учитываются. Также в материалах дела отсутствует информация о планируемом приобретении земельных участков для замены изымаемых земельных участков, поэтому затраты, связанные с поиском и приобретением объектов недвижимости взамен изымаемым, также принимаются равными нулю.

Других видов прочих убытков в результате изучения материалов дела не выявлено. Таким образом, прочие убытки составляют 0 (ноль) руб.

Для расчета размера убытков (в том числе упущенной выгоды) акционерного общества «Центр судоремонта «Звездочка» (собственника земельных участков) в связи с изъятием для государственных нужд земельных участков с кадастровыми номерами 29:16:192801:108, 29:16:192801:109, 29:16:192801:111, 29:16:192701:182, 29:16:192701:184, 29:16:192701:186 используется обобщенная формула по расчету размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки:

У = Уув + Утл + Упр = 0 + 0 + 0 =0.

Размер убытков (в том числе упущенной выгоды) акционерного общества «Центр судоремонта «Звездочка» (собственника земельных участков) в связи с изъятием для государственных нужд земельных участков с кадастровыми номерами 29:16:192801:108, 29:16:192801:109, 29:16:192801:111, 29:16:192701:182, 29:16:192701:184, 29:16:192701:186 отсутствует и равен 0 (нулю).

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Заключение экспертизы, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ исследуется и оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

В данном случае у суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в заключении эксперта № 6265 от 25.03.2021, поскольку они получены по результатам назначенной судом повторной экспертизы, заключение мотивировано, дано специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения.

Оценив заключение эксперта, возражения ответчика, суд не находит оснований для вывода о том, что заключение судебной экспертизы содержит недостоверные данные. Выводы эксперта, изложенные в заключении мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности.

Заключение эксперта № 6265 от 25.03.2021 соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. При проведении повторной экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами (в том числе, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки), справочной литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что заключение эксперта №6265 от 25.03.2021 соответствует обстоятельствам дела и принимается судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость изымаемых земельных участков с кадастровыми номерами 29:16:192801:108, 29:16:192801:109, 29:16:192801:111, 29:16:192701:182, 29:16:192701:184, 29:16:192701:186, и отсутствие факта причинения убытков (упущенной выгоды) при изъятии у ответчика спорных земельных участков.

Следовательно, учитывая вышеизложенное, суд находит заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению.

На основании статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», по выполнении экспертом своих обязанностей денежные суммы в размере предварительного размера вознаграждения выплачиваются с депозитного счета суда, дополнительные суммы с учетом части 6 статьи 110 Кодекса подлежат взысканию в пользу эксперта (экспертного учреждения, организации) с участвующих в деле лиц в порядке распределения судебных расходов.

В целях обеспечения проведения судебной экспертизы на депозитный счет арбитражного суда истцом внесены денежные средства в сумме 272 100 руб. по платежному поручению №24385 от 03.07.2020.

Согласно счету на оплату №6265/с от 05.04.2021 выставленного экспертной организацией, стоимость услуг за проведение судебной экспертизы по делу №А05-2907/2020 составила 200 000 руб.

На основании части 6 статьи 110 АПК РФ, неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Соответственно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой повторной судебной экспертизы в размере 200 000 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика относятся расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

Р Е Ш И Л :

Изъять у акционерного общества «Центр судоремонта «Звездочка» для государственных нужд Российской Федерации в собственность публичного акционерного общества «Газпром» земельные участки:

- с кадастровым номером 29:16:192801:108 площадью 12+/-30 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, по цене 2200 руб.;

- с кадастровым номером 29:16:192801:109 площадью 2323+/-413 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, по цене 327 800 руб.;

- с кадастровым номером 29:16:192801:111 площадью 514+/-198 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, по цене 94 200 руб.;

- с кадастровым номером 29:16:192701:182 площадью 30029+/-61 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, МО «Приморское», по цене 3 323 600 руб.;

- с кадастровым номером 29:16:192701:184 площадью 49+/-2 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, МО «Приморское», по цене 9000 руб.;

- с кадастровым номером 29:16:192701:186 площадью 950+/-11 кв.м, местоположение: Архангельская область, Приморский район, МО «Приморское», по цене 174 100 руб.

Обязать публичное акционерное общество «Газпром» с момента вступления решения суда в законную силу выплатить акционерному обществу «Центр судоремонта «Звездочка» возмещение за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 29:16:192801:108, 29:16:192801:109, 29:16:192801:111, 29:16:192701:182, 29:16:192701:184, 29:16:192701:186 в сумме 3 930 900 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с акционерного общества «Центр судоремонта «Звездочка» в пользу публичного акционерного общества «Газпром» 36 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также судебные расходы по экспертизе в размере 200 000 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Н. Тюпин