Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников недвижимости "Зеленый Квартал" (ОГРН <***>; адрес: Россия 163001, г.Архангельск, Архангельская область, ул. Вологодская, дом 30, кв. 36)

к обществу с ограниченной ответственностью "Улыбка" (ОГРН <***>; адрес: Россия 163046, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Попова, дом 25, кв.67)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>),

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от ответчика- ФИО2.(доверенность от 07.02.2022),

установил:

товарищество собственников недвижимости "Зеленый Квартал" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Улыбка" (далее – ответчик) с требованием о взыскании 36 000 руб. задолженности по договору аренды части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (детской площадки) от 01.01.2020 за период с января по декабрь 2021 года.

Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями истца не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

Истец и третье лицо, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направили.

Третье лицо отзыв на иск не представило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Заслушав представителя ответчика, принявшего участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Улыбка" зарегистрировано в ЕГРЮЛ 14.06.2012, ОГРН <***>. Основным видом деятельности Общества является дошкольное образование и предоставление услуг по дневному уходу за детьми.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение 14Н, кадастровый номер 29:22:040729:833, общей площадью 131,2 кв.м, расположенное на 1 этаже здания ЖК "Зеленый квартал", по адресу: <...>.

01.05.2019 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО "Улыбка" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение 14Н, кадастровый номер 29:22:040729:833, общей площадью 131,2 кв.м, расположенное на 1 этаже здания ЖК "Зеленый квартал", по адресу: <...>.

Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами и действует два года (пункт 1.2. договора).

01.05.2021 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО "Улыбка" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение 14Н, кадастровый номер 29:22:040729:833, общей площадью 131,2 кв.м, расположенное на 1 этаже здания ЖК "Зеленый квартал", по адресу: <...>.

Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами и действует до 31.03.2022 (пункт 1.2. договора).

Согласно пунктам 2.1. договоров, арендная плата устанавливается из расчета 650 руб. за 1 кв.м в месяц и включает в себя: расходы по содержанию и капитальному ремонту общего имущества (включая услуги по уборке территории, прилегающей к зданию, в котором расположены арендуемые помещения). Размер арендной платы включает в себя обязательные налоги и сборы, которые уплачиваются арендодателями в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с пунктом 2.2. договоров, в размер арендной платы не включаются и производятся арендатором за счет собственных средств оплата услуг телефонной связи, интернета, уборки арендуемого помещения, услуг охраны арендуемого помещения, вывоза и утилизации ТБО из арендуемого помещения, оплата отопления, электроэнергии, водоснабжения, канализации, используемых арендатором.

Протоколом №2 общего собрания собственников ТСН "Зеленый квартал" в очно-заочной форме от 31.12.2019 утверждена стоимость аренды детской площадки для детского сада или иной организованной группы в размере 3000 руб. в месяц. Правление ТСН наделено полномочиями на заключение договоров аренды общедомового имущества от лица собственников дома 30 по ул.Вологодской.

01.01.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (детской площадки).

Согласно пункту 1.1. договора от 01.01.2020, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование часть общего имущества - детскую площадку, принадлежащую собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, для осуществления коммерческой деятельности ООО "Улыбка", а именно прогулки детей, посещающих детский сад "Улыбка" в период с 10-00 до 12-00 в будние дни.

Договор заключается на срок 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации неограниченное количество раз при условии отсутствия задолженности по данному договору, вступает в силу с момента его подписания сторонами (пункт 2.1. договора от 01.01.2020).

Пунктом 4.2.3. договора от 01.01.2020 предусмотрена обязанность арендатора выплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные настоящим договором.

В соответствии с пунктом 3.1. договора от 01.01.2020, размер арендной платы составляет 3000 руб. в месяц.

Согласно пункту 3.2. договора от 01.01.2020, арендная плата выплачивается на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в настоящем договоре, не позднее 10 числа каждого месяца за текущий месяц.

Учитывая не внесение арендной платы за период с января по декабрь 2021 года и оставление без удовлетворения претензии, истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, указав, что арендодатель не исполнил обязанность по передаче детской площадки в пользование арендатора в предусмотренные договором периоды времени (с 10.00 до 12.00 в будние дни). Договор аренды предполагает передачу имущества в пользование с целью обеспечения законной возможности эксплуатировать указанное имущество арендатором. Применительно к спорным правоотношениям – предоставить детскую площадку в пользование арендатору с 10.00 до 12.00 в будние дни для прогулок детей, посещающих детский сад "Улыбка". В действительности же передачи площадки в пользование именно для целей прогулок детей детского сада или другой организованной группы (как это указано в решении общего собрания) не происходило. В предусмотренные договором аренды периоды времени детская площадка имела открытый доступ как для жителей дома №30 по ул.Вологодская и близлежащих домов, так и для любых других граждан с детьми. Законность права пользования ООО "Улыбка" детской площадкой на общих основаниях с другими собственниками (владельцами) помещений в многоквартирном доме вытекает из договора аренды нежилого помещения, заключенного между ООО "Улыбка" и ИП ФИО1 Арендатор не относится к категории "иных лиц" по смыслу п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. В соответствии с п. 2.1. договоров от 01.05.2019 и от 01.05.2021 арендная плата устанавливается из расчета 650 руб. за 1 кв.м в месяц и включает в себя: расходы по содержанию и капитальному ремонту общего имущества (включая услуги по уборке территории, прилегающей к зданию, в котором расположены арендуемые помещения). Пользование арендованным помещением, входящим в состав многоквартирного дома, неразрывно связано с пользованием общим имуществом многоквартирного жилого дома. ООО "Улыбка" пользуется детской площадкой в соответствии с ее назначением, не изменяет характеристики общего имущества (как, например, это происходит при монтаже рекламных конструкций), не ограничивает права других собственников (владельцев помещений) на пользование этим имуществом. Такое пользование общим имуществом не требует принятия решения общего собрания в порядке, предусмотренном п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, так как не влечет передачи детской площадки в единоличное пользование ООО "Улыбка" (она доступна для посещения всем гражданам) или иного ограничения права собственности собственников помещений в МКД в пользу арендатора (обременение). Таким образом, арендная плата за период январь–декабрь 2021 года не подлежит взысканию с ООО "Улыбка" в связи с тем, что истец не исполнил обязанность по передаче имущества (детской площадки) во временное пользование ответчику в соответствии с условиями договора и решением общего собрания собственников (протокол №2 от 31.12.2019). Договор аренды части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (детской площадки) от 01.01.2020 был расторгнут с 01.05.2021. Законность пользования детской площадкой на общих основаниях с собственниками (владельцами) помещений в многоквартирном доме подтверждается договорами аренды нежилого помещения от 01.05.2019 и от 01.05.2020. С учетом положений ст. 247, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ ответчик как арендатор нежилого помещения в указанном доме вправе использовать придомовую территорию спорного участка в пределах осуществления прав владельца недвижимости. Протокол общего собрания собственников от 31.12.2019 не содержит, по мнению ответчика, ограничений в пользовании детской площадкой по основаниям, вытекающим из договора аренды нежилого помещения, наравне с другими собственниками, владельцами помещений МКД. Учитывая изложенное, арендатор полагает, что у него не возникла обязанность по внесению арендных платежей.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Учитывая, что договор аренды от 01.01.2020 заключенный между истцом и ответчиком на 11 месяцев в последующем, в связи с отсутствием возражений, возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок, в силу положений статьи 610 ГК РФ любая из сторон вправе отказаться от договора аренды.

Арендатор вручил арендодателю заявление от 01.04.2021 о расторжении договора аренды детской площадки. Следовательно, с 01.05.2021 договорные отношения между сторонами прекращены.

В ходе рассмотрения дела, судом в качестве свидетеля опрошена ФИО3, являющаяся заместителем директора ООО "Улыбка", которая пояснила следующее: арендованным помещением по адресу: <...> для осуществления деятельности ООО "Улыбка" пользуются с 01.02.2018, спорной детской площадкой также пользуются с 01.02.2018, до принятия решения собственниками ТСН до 31.12.2019 о взимание арендной платы, при согласии с первым председателем ТСН за свой счет сделали ограждение детской площадки по периметру, оплачивали обустройству забора, заказали песок в песочницу и оплатили его доставку, ознакомились с договором аренды от 01.01.2020, при заключении договора аренды как арендатор, полагал, что будет пользоваться детской площадкой в оговоренной время (с 10 час. 00 мин. до 12 час. 00 мин.) и только дети детского сада "Улыбка" для прогулки. По факту данное требование не исполнялось, на площадке гуляли другие дети из соседних домов, расписание детского сада было изменено в части времени прогулки детей (гуляли с 09 час., максимум 40 минут). С 01.01.2020 с вопросом по поводу прогулки детей в предусмотренное время, обращались к первому председателю-ФИО5, который обещал оградить детскую площадку для прогулки детей детского сада и оградить проезд транспорта. Новый председатель ФИО4 пояснил арендатору, что никаких ограничительных мер приниматься по детской площадке не будет. Арендатор исправно вносил арендные платежи по договору аренды от 01.01.2020. Забор установлен и завезен песок до заключения договора аренды. Участвовали в благоустройстве придомовой территории по устному согласованию с председателем ФИО5

Пунктом 4.1.1. договора от 01.01.2020 предусмотрено, что арендодатель обязуется не чинить препятствий арендатору в использовании арендуемого имущества в соответствии с условиями настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.4. договора от 01.01.2020, арендатор имеет право на перерасчет арендной платы в случае невозможности организации прогулки из-за погодных условий. При этом арендодатель должен быть извещен смс сообщением до 10-00 утра по тел.+79116822470. Перерасчет производится пропорционально количеству дней, в которые осуществлялась прогулка, исходя из среднемесячного количества рабочих дней в месяце, равном 20,5. При использовании детской площадки арендодатель не гарантирует отсутствие использования площадки другими гражданами.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Общее имущество МКД принадлежит собственникам, и только собственники уполномочены решать вопрос о пользовании и распоряжении общим имуществом МКД. Согласно решению общего собрания собственников, оформленного протоколом №2 от 31.12.2019 установлена стоимость пользования детской площадкой для детского сада или иной организованной группой в размере 3000 руб. в месяц.

С момента заключения договора и по настоящее время ответчик использует детскую площадку для прогулки малолетних детей, то есть в коммерческих целях, что не отрицается ответчиком и подтверждается свидетелем. По своей сути, ответчик осуществляет оказание услуг детского сада, где прогулки детей являются обязательной составляющей дневного ухода за ними.

При этом, ответчик не является собственником помещения данного МКД расположенного по адресу: <...>, а только, арендует нежилые помещения. Арендодатель (ИП ФИО1), как собственник нежилого помещения не вправе самостоятельно передавать в пользование общее имущество МКД (детскую площадку).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что пользование общим имуществом МКД должно быть платным, как по закону, так и по решению общего собрания собственников.

Согласно статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, ответчик в ходе рассмотрения дела не представил суду доказательств, подтверждающих чинение истцом либо иными третьими лицами препятствий в пользовании арендованной детской площадкой.

В пункте 4.4. договора от 01.01.2020 стороны договорились, что при использовании детской площадки арендодатель не гарантирует отсутствие использования площадки другими гражданами.

Соответственно, факт нахождения на детской площадке в будние дни во время прогулки малолетних детей из детского сада "Улыбка" с 10-00 до 12-00 иных детей (в том числе детей собственников данного МКД) не является препятствием в пользовании арендованным имуществом. Доказательств ограничений в доступе на детскую площадки в период действия договора по конец декабря 2021 года со стороны истца ответчик не представил.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком, детский сад после расторжения договора аренды ответчик продолжает использование детской площадки принадлежащей собственникам помещений МКД, расположенного по адресу: <...>, для осуществления коммерческой деятельности ООО "Улыбка", а именно прогулки детей, посещающих детский сад "Улыбка" в период с 10-00 до 12-00 в будние дни. Следовательно, ответчик обязан вносить арендную плату установленную пунктом 3.1. договора от 01.01.2020.

Суд оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Уплаченная истцом в бюджет государственная пошлина является понесенными им судебными расходами и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке распределения понесенных истцом судебных расходов (в порядке статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Улыбка" в пользу товарищества собственников недвижимости "Зеленый Квартал" 36 000 руб. задолженности, а также 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Н. Тюпин