Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Быстрова И.В. при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола в письменной форме помощником судьи Акуловой С.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гидротехнологии» (ОГРН <***>; место нахождения: 163045, <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>) о признании незаконными действий (бездействия), выразившихся в отказе в государственной регистрации договора аренды от 06.03.2015 № 1, а также о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу обязанности зарегистрировать указанный договор.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены следующие лица:

1)открытое акционерное общество «Соломбальский целлюлозно-бумажный комбинат» (ОГРН <***>; место нахождения: 163059, <...>);

2)Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (ОГРН <***>, находящийся по адресу: 190000, <...>);

3)Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>).

В судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя – Вторый В.С., генеральный директор (на основании устава и решения единственного участника от 09.04.2015 № 1), Минин А.Г. (по доверенности от 16.06.2015);

от ответчика – ФИО3 (по доверенности от 16.12.2014 № 117);

от третьего лица – открытого акционерного общества «Соломбальский целлюлозно-бумажный комбинат» – ФИО4 (по доверенности от 01.09.2015);

от третьего лица – Банка ВТБ (публичного акционерного общества) – ФИО5 (по доверенности от 22.09.2015).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гидротехнологии» (далее – заявитель, общество «Гидротехнологии») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Управление Росреестра), выразившихся в отказе в государственной регистрации договора аренды от 06.03.2015 № 1, а также о возложении на ответчика обязанности зарегистрировать указанный договор.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Соломбальский целлюлозно-бумажный комбинат» (далее – общество «СЦБК», ОАО «Соломбальский ЦБК»), Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (далее – Банк ВТБ) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (далее – Управление Росимущества).

Управление Росреестра представило отзыв, в котором, ссылаясь на законность отказа в государственной регистрации, просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Банк ВТБ в отзыве и в дополнении к отзыву просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Общество «СЦБК» в лице конкурсного управляющего ФИО6 представило письменное мнение, в котором просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Управление Росимущества отзыв по делу не представило.

В судебном заседании представители заявителя ФИО1 и ФИО2 на заявленных требованиях настаивали по основаниям, указанным в заявлении.

Представитель Управления Росреестра ФИО3 возражала против удовлетворения заявления, поддержала при этом доводы, изложенные в отзыве.

Представитель Банка ВТБ ФИО5 и представитель общества «СЦБК» ФИО4 в судебном заседании поддержали позицию ответчика по делу.

Управление Росимущества извещено надлежащим образом о времени и месте слушания дела, однако явку своего представителя в суд не обеспечило, в связи с этим судебное заседание было проведено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив приведённые ими доводы и доказательства, суд установил, что поводом для обращения общества «Гидротехнологии» в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением послужили следующие фактические обстоятельства.

Как видно из материалов дела, между обществом «СЦБК» (арендодателем) и общество «Гидротехнологии» (арендатором) подписан договор аренды от 06.03.2015 № 1, по условиям которого арендодатель передаёт арендатору за плату, а арендатор принимает во временное пользование комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенный для осуществления деятельности по очистке сточных вод. Согласно пункту 1.2 данного договора в состав передаваемого в аренду комплекса очистных сооружений входят здания, сооружения, земельные участки и другие входящие в состав комплекса основные средства, перечень и описание (характеристики) которых приведены в приложениях № 1, № 2, № 3 к данному договору, являющихся его неотъемлемой частью.

В пункте 4.1 данного договор указано, что срок аренды комплекса очистных сооружений составляет пять лет с момента передачи его в аренду. Моментом передачи комплекса в аренду считается подписание акта приёма-передачи.

В соответствии с подписанным 06.03.2015 актом приёма-передачи арендодатель передал, а арендатор принял в аренду принадлежащий арендодателю на праве собственности комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенный для осуществления деятельности по очистке сточных вод.

Общество «СЦБК» 17.04.2015 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации названного договора аренды.

Управление Росреестра 28.04.2015 уведомило общество «СЦБК» о приостановлении на один месяц на основании абзаца 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственной регистрации договора аренды. Как указано в уведомлении от 28.04.2015 № 29/001/052/2015-70 основаниями для приостановления государственной регистрации явились следующие обстоятельства: 1) отсутствие документов, подтверждающих уплату заявителем государственной пошлины; 2) отсутствие документов, позволяющих проверить соблюдение арендодателем требований, предусмотренных статьями 79, 83 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»; 3) отсутствие документов, позволяющих проверить соблюдение арендатором требований, предусмотренных статьями 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; 4) отсутствие письменного согласия залогодержателя на передачу имущества в аренду.

Поскольку в установленный в указанном уведомлении срок в регистрирующий орган не было представлено письменное согласие залогодержателя на передачу объектов недвижимого имущества в аренду, Управление Росреестра на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ со ссылкой на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункт 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) 28.05.2015 отказало в государственной регистрации названного договора аренды.

В сообщении об отказе в государственной регистрации от 28.05.2015 № 29/001/052/2015-70 Управление Росреестра указало, что на государственную регистрацию представлен договор аренды от 06.03.2015 № 1, в соответствии с которым объекты передаются в аренду сроком на пять лет. Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов, передаваемых в аренду, зарегистрирована ипотека по ранее заключенным сделкам, при этом согласно договорам залога, на основании которых внесены записи об ипотеке, залогодатель не вправе сдавать в аренду заложенное имущество без предварительного согласия залогодержателя, данного в письменной форме. Срок представленного на государственную регистрацию договора аренды превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства, в связи с чем документом, необходимым для государственной регистрации является письменное согласие залогодержателя на передачу объектов в аренду. Однако обозначенный документ на государственную регистрацию не представлен, что противоречит требованиям закона и препятствует проведению государственной регистрации договора аренды.

Общество «Гидротехнологии», посчитав, что Управление Росреестра, отказав в государственной регистрации договора аренды, допустило незаконные действия (бездействие), обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Доводы заявителя сводятся к обоснованию того, что указанные Управлением Росреестра причины не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды. По мнению заявителя, препятствий для осуществления государственной регистрации договора аренды не имелось.

Управление Росреестра с доводами заявителя не согласилось, поддержало при этом выводы, изложенные в сообщении об отказе в государственной регистрации.

Банк ВТБ в отзыве и в дополнении к отзыву поддержал позицию Управления Росреестра. Утверждал, что, являясь залогодержателем недвижимого имущества, которое передавалось в аренду по спорному договору, не давал согласия залогодателю – обществу «СЦБК» на заключение спорного договора аренды.

Общество «СЦБК» в лице конкурсного управляющего ФИО6 по доводам, приведённым в письменных пояснениях, просило отказать в удовлетворении заявленного требования, поддержало при этом доводы Управления Росреестра и Банка ВТБ о необходимости получения согласия залогодержателя на заключение договора аренды.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

Статьёй 198 АПК РФ предусмотрено право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений части 2 статьи 201 АПК РФ, обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а, во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив доказательства и доводы, приведённые лицами, участвующими деле, проверив оспариваемые действия (бездействие) Управления Росреестра, выразившиеся в отказе в государственной регистрации, на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона № 122-ФЗ, Закона об ипотеке, суд пришёл к следующим выводам.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона № 122-ФЗ, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В силу пункта 2 статьи 346 ГК РФ и специальных по отношению к этой норме правил статьи 40 Закона об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдать заложенное им имущество в аренду при двух условиях: имущество передаётся для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

В данном случае на государственную регистрацию представлен договор аренды от 06.03.2015 № 1, в соответствии с которым объекты передаются в аренду сроком на пять лет.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует и заявителем не оспаривается, что в отношении производственного комплекса «Очистные сооружения ОАО «Соломбальский ЦБК» (кадастровый номер 29:22:000000:2850), в отношении земельного участка (кадастровый номер 29:22:031201:0030) и в отношении земельного участка (кадастровый номер 29:22:031201:0029) в указанный реестр внесены записи об ипотеке. Согласно этим записям залогодателем является общество «СЦБК», а залогодержателем – Банк ВТБ. Согласно записям об ипотеке, внесённым на основании договора залога недвижимого имущества от 15.07.2011 № 31/1/2011, ипотека установлена на срок с 21.07.2011 по 15.03.2018.

Законность внесённых в реестр записей об ипотеке в установленном законом порядке никем не оспорена.

Срок аренды комплекса очистных сооружений, установленный в спорном договоре аренды от 06.03.2015 № 1, составляет пять лет с момента передачи его в аренду. Моментом передачи комплекса в аренду считается подписание акта приёма-передачи.

Таким образом, срок этого договора аренды превышает срок ипотеки и срок обеспеченного ипотекой обязательства. Следовательно, в силу пункта 1 статьи 40 Закона об ипотеке общество «СЦБК» было вправе сдать заложенное имущество в аренду только при наличии согласия залогодержателя – Банка ВТБ.

Такое согласие в данном случае отсутствовало. Более того, сообщением от 23.03.2015 № 367/900000 Банк ВТБ уведомил общество «СЦБК» и общество «Гидротехнологии» о недопустимости передачи в аренду производственного комплекса «Очистные сооружения ОАО «Соломбальский ЦБК», в особенности на срок, превышающий 11 месяцев.

Доводы заявителя о том, что такое согласие Банка ВТБ в данном случае не требовалось, оценены судом и отклоняются как не соответствующие указанным нормам права и фактическим обстоятельствам данного дела.

Поскольку на государственную регистрацию спорного договора аренды не был представлен документ, необходимый для государственной регистрации, а именно: письменное согласие залогодержателя на сдачу заложенного имущества в аренду, постольку Управление Росреестра законно и обоснованно отказало в государственной регистрации договора аренды.

В свете изложенного законных оснований для удовлетворения заявленного требования, а также для возложения на Управление Росреестра обязанности зарегистрировать спорный договор аренды, в данном случае не имеется.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Гидротехнологии» в удовлетворении заявления о признании незаконными проверенных на соответствие Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действий (бездействия) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, выразившихся в отказе сообщением от 28.05.2015 № 29/001/052/2015-70 в государственной регистрации договора аренды от 06.03.2015 № 1.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья И.В. Быстров