Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>, место нахождения: 163000, <...>)

о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке земельного участка площадью 4481 кв. м с кадастровым номером 29:12:010114:0300, расположенного по адресу: Архангельская область, Няндомский район, г. Няндома, в 48 метрах западнее дома 19 по улице 60 лет Октября, а также о возложении на ответчика обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке земельного участка площадью 4481 кв. м с кадастровым номером 29:12:010114:0300, расположенного по адресу: Архангельская область, Няндомский район, г. Няндома, в 48 метрах западнее дома 19 по улице 60 лет Октября, и обязанности выдать подтверждающий документ в установленный законом срок,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя –	не явился, считается извещённым,
от ответчика –	ФИО1 (по доверенности от 22.12.2010),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Севертранссервис» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа ответчика в погашении регистрационной записи об ипотеке земельного участка площадью 4481 кв. м с кадастровым номером 29:12:010114:0300, расположенного по адресу: Архангельская область, Няндомский район, г. Няндома, в 48 метрах западнее дома 19 по улице 60 лет Октября, а также о возложении на ответчика обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке земельного участка площадью 4481 кв. м с кадастровым номером 29:12:010114:0300, расположенного по адресу: Архангельская область, Няндомский район, г. Няндома, в 48 метрах западнее дома 19 по улице 60 лет Октября, и обязанности выдать подтверждающий документ в установленный законом срок.

Управление Росреестра заявленные требования не признало, представило в суд отзыв на заявление.

Заявитель считается извещённым надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя для участия в нём не направил, поэтому в соответствии со статьями 123, 156, 200 АПК РФ судебное заседание проведено и дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала возражения, изложенные в отзыве, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что поводом для обращения общества в суд с указанным заявлением послужили следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что общество на основании договора аренды от 06.08.2007 № 347, заключенного с муниципальным образованием «Няндомский муниципальный район», является арендатором земельного участка площадью 4481 кв. м, с кадастровым номером 29:12:010114:0300, расположенного по адресу: Архангельская область, Няндомский район, г. Няндома, примерно в 48 метрах западнее дома 19 по улице 60 лет Октября. Указанный земельный участок предоставлен обществу для строительства и эксплуатации четырёхэтажного жилого дома. На основании этого договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 17.09.2007 внесена запись об аренде на указанный земельный участок за номером 29-29-03/005/2007-281.

Из материалов дела также следует, что общество являлось застройщиком многоквартирного жилого дома.

Так, администрацией муниципального образования «Няндомское» обществу было выдано разрешение на строительство от 11.09.2007 № 29519101-53, в соответствии с которым обществу было разрешено строительство на указанном земельном участке объекта капитального строительства – 82-квартирного жилого дома.

Выданным обществу администрацией муниципального образования «Няндомское» разрешением на строительство от 04.12.2009 № RU 29519101-27 на указанном земельном участке обществу было разрешено строительство 83-квартирного жилого дома в две очереди.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что обществом (как застройщиком) были заключены договоры участия в долевом строительстве указанного жилого дома, зарегистрированные в установленном законом порядке.

При регистрации первого из договоров участия в долевом строительстве 14.05.2008 в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика в ЕГРП была внесена запись за номером 29-29-03/001/2008-438 о регистрации ипотеки права аренды названного земельного участка.

Администрацией муниципального образования «Няндомское» 31.12.2009 обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 29519101-58, в соответствии с которым разрешён ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – «83-квартирный дом» 1-я очередь строительства (47 квартир), расположенного по адресу: <...> Октября, д. 21 на земельном участке с кадастровым номером 29:12:010114:0300, предоставленном в аренду на основании названного выше договора аренды от 06.08.2007 № 347.

Жилые и нежилые помещения в построенном объекте были переданы застройщиком участникам долевого строительства по соответствующим актам приёма-передачи. Копии актов приёма передачи представлены в материалы дела.

Общество 30.05.2011 обратилось в Няндомский межрайонный отдел Управления Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке названного земельного участка. Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию обществом в Управление Росреестра одновременно с заявлением о прекращении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка представлены названное выше разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 29519101-58, выданное администрацией муниципального образования «Няндомское» 31.12.2009, и акты приёма-передачи квартир и нежилых помещений участникам долевого строительства.

Рассмотрев представленные документы, Управление Росреестра на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) приостановило погашение регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка до 02.07.2011, о чём заявителю было выдано уведомление от 02.06.2011 № 29-29-03/005/2011-213 (исходящий № 18-19/931).

По истечении указанного срока Управление Росреестра на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало обществу в погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, указав, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав. Обществу направлено соответствующее сообщение от 04.07.2011 № 29-29-03/005/2011-213 (исходящий № 18-18/1163 от 06.07.2011).

Как указано в этом сообщении, порядок погашения регистрационных записей об ипотеке, условия совершения таких действий определены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утверждённой приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82 (далее – Инструкция № 82). Абзацем 2 пункта 21 Инструкции № 82 установлено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытого на земельный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Поскольку на момент рассмотрения заявления общества о погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка в ЕГРП имелись действующие записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве в разделе по земельному участку с кадастровым номером 29:12:010114:0300 (то есть не все участники долевого строительства зарегистрировали свои права собственности на созданные объекты в установленном законом порядке), постольку Управление Росреестра посчитало, что в данном случае отсутствуют основания для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды спорного земельного участка.

Считая отказ в погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка незаконным и нарушающим права и законные интересы общества, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании этого отказа незаконным, а также о возложении на ответчика обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке земельного участка и обязанности выдать в установленный законом срок документ, подтверждающий факт погашения этой регистрационной записи.

Как полагал заявитель, оспариваемый отказ противоречит статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 25.2 Закона о государственной регистрации, а также пункту 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и нарушает права общества на владение, пользование и распоряжение имуществом.

Управление Росреестра не согласилось с доводами заявителя, полагало, что заявителю законно и обоснованно было отказано в погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка.

Проанализировав доказательства и доводы, приведённые лицами, участвующими в деле, суд пришёл к выводу, что заявленные обществом требования не подлежат удовлетворению, поскольку они являются необоснованными по праву, а оспариваемый отказ в погашении регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка соответствует законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствующий раздел ЕГРП, открытый на земельный участок с кадастровым номером 29:12:010114:0300, расположенный по адресу: Архангельская область, Няндомский район, г. Няндома, в 48 метрах западнее дома 19 по улице 60 лет Октября, кроме записей о заключенных договорах участия в долевом строительстве, в подраздел III-2, содержащий запись об ипотеке 14/05/2008 была внесена соответствующая запись о регистрации залога права аренды земельного участка (запись регистрации № 29-29-03/001/2008-438).

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления застройщика и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части ипотеки строящихся объектов недвижимости и земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику данного строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 21 названной выше Инструкции № 82 установлено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона земельного участка, залогодержателями которого являются участники долевого строительства, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесённая в графу «Особые отметки регистратора» одного из разделов Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты данного строительства (абзац второй пункта 21).

В соответствии со статьёй 16 Закона № 214-ФЗ, статьёй 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 4, 25 Закона о государственной регистрации право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно сведениям ЕГРП, государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства по указанному адресу не проведена.

Основания для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды на спорный земельный участок отсутствуют, поскольку оно возможно только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Отказ ответчика в погашении регистрационной записи об ипотеке является законным и обоснованным.

Доводы заявителя о том, что Инструкция № 82 противоречит нормам гражданского законодательства, и нормы названного подзаконного акта, устанавливающие иной момент прекращения залогового обязательства, чем это предусмотрено положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствуют нормативному правовому акту большей юридической силы, отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании закона

Являясь законным и обоснованным, отказ в погашении регистрационной записи об ипотеке не нарушает права и законные интересы заявителя.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для признания оспариваемого отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке незаконным, а также для возложения на ответчика обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке земельного участка и обязанности выдать подтверждающий документ в установленный законом срок.

На основании изложенного заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьями 106, 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на заявителя.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Севертранссервис» в удовлетворении заявленного требования о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в погашении регистрационной записи об ипотеке земельного участка с кадастровым номером 29:12:010114:0300, расположенного по адресу: Архангельская область, Няндомский район, г. Няндома, в 48 метрах западнее дома 19 по улице 60 лет Октября.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Севертранссервис» в удовлетворении заявленного требования о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке земельного участка с кадастровым номером 29:12:010114:0300, расположенного по адресу: Архангельская область, Няндомский район, г. Няндома, в 48 метрах западнее дома 19 по улице 60 лет Октября, и обязанности выдать подтверждающий документ в установленный законом срок.

Оспариваемый отказ проверен на соответствие положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья И.В. Быстров