Гражданский кодекс часть 1

администрация городского округа "Город Архангельск" (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель):

- о расторжении договора аренды № 99/19сл от 09.08.2019 нежилых помещений общей площадью 55,5 м², расположенных на первом этаже по адресу: <...>, помещение 2-Н с кадастровым номером 29:22:022528:1750;

- об обязании ответчика возвратить арендованные нежилые помещения при условии приведения арендованных нежилых помещений в соответствие с технической документацией;

- о взыскании 159 744 руб. 51 коп., в том числе 123 913 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате за период с декабря 2019 года по январь 2021 года, и 35 830 руб. 77 коп. пеней, начисленных за период с 10.09.2019 по 31.01.2021.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит:

- расторгнуть договор аренды № 99/19сл от 09.08.2019,

- обязать ответчика привести арендованные нежилые помещения в соответствие с техническим планом (Приложение № 1 к договору аренды № 99/19сл от 09.08.2019),

- обязать ответчика освободить арендованные помещения;

- взыскать с ответчика 159 744 руб. 51 коп., в том числе 123 913 руб. 74 коп. долга по арендной плате за период с 01.12.2019 по 31.01.2021 и 35 830 руб. 77 коп. пени за период с 10.09.2019 по 31.01.2021.

Уточнение исковых требований принято судом.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, на иске настаивал.

Ответчик, извещённый о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд своего представителя не направил.

В судебном заседании 08.11.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был объявлен перерыв до 11.11.2021, о чем размещено публичное извещение в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено при участии того же представителя истца.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика.

Изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения истца, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению в связи со следующим.

В собственности городского округа "Город Архангельск" находятся нежилые помещения (подвал) общей площадью 55,5 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании по адресу: <...>, пом. 2-Н, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Между Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 09 августа 2019 года заключен договор аренды №99/19СЛ, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 55,5 кв.м, расположенные на 1 этаже по адресу: <...>, пом. 2-Н, под парикмахерскую.

В пункте 1.2 договора указано, что техническое состояние помещения соответствует ведомости технического состояния, составленной при передаче помещения арендатору.

Помещения переданы от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 07.08.2019.

Срок действия договора установлен в пункте 1.3 – 6 лет с момента государственной регистрации. Государственная регистрация договора осуществлена 10.08.2019.

Арендная плата согласована сторонами в пункте 3.1 договора в размере 10 220 руб. (без НДС).

Арендодатель предоставляет арендатору сроком на 3 года льготу по арендной плате за пользование помещением в виде ее снижения на 10% от установленной цены.

Пунктами 2.2.2, 2.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора носить арендную плату до 10 числа текущего месяца.

За просрочку внесения арендной платы пунктом 4.1 договора установлена ответственность в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что ответчик не внес арендную плату по договору за период с 01.12.2019 по 31.01.2021 года включительно, истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с требованиями о взыскании задолженности и пени, а также о расторжении договора аренды и обязании Предпринимателя возвратить арендуемые помещения, приведя их в первоначальное состояние.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец свои обязательства, вытекающие из договора аренды, исполнил надлежащим образом, передав имущество в аренду.

Ответчик со своей стороны своевременно не вносил арендную плату за пользование арендованным имуществом.

По расчету истца у Предпринимателя за пользование имуществом в период с 01.12.2019 по 31.01.2021 имеется задолженность по арендным платежам в сумме 123 913 руб. 74 коп.

Доказательств внесения арендных платежей по договору ответчиком суду не передано.

Возражений по размеру арендных платежей ответчиком не заявлено.

Расчет задолженности, представленный истцом, проверен судом и признан правильным.

Таким образом, требования Администрации о взыскании с ответчика 123 913 руб. 74 коп. задолженности по арендным платежам законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей за период с сентября 2019 года по январь 2021 года Администрация на основании пункта 4.1 договора начислила ответчику пени в сумме 35 830 руб. 77 коп. за общий период просрочки с 10.09.2019 по 31.01.2021.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в случае нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Оценив расчет истца, суд приходит к выводу, что требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению частично с учетом следующих обстоятельств.

Согласно пунктам 1, 3 подпункта 2 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи – мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" (далее – Постановление № 428) введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении должников – организации и индивидуальные предприниматели, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, для оказания первоочередной адресной поддержки, утверждаемом Правительственной комиссией по повышению устойчивого развития российской экономики.

В силу пункта 5 данного постановления оно вступило в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев.

Постановление № 428 опубликовано 06.04.2020, связи с чем с этой даты невозможно начисление каких-либо финансовых санкций в отношении лиц, указанных в постановлении.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (далее – Постановление № 434).

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении Предпринимателя следует, что основным видом деятельности арендатора является ОКВЭД 79.11 "Деятельность туристических агентств". Данный вид экономической деятельности внесен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (Постановление № 434).

Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Федеральной налоговой службы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" индивидуальному предпринимателю ФИО1 представлена мера поддержки в виде моратория на банкротство в соответствии со статьей 9.1 Закона о банкротстве.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.

Абзацем 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве предусмотрено прекращение начисления неустоек (штрафы, пени) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой короновирусной инфекции (Covid-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, далее – Обзор № 2), одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Аналогичные выводы изложены в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", которым разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона "О банкротстве").

Таким образом, неустойка на платежи по арендной плате за период с сентября 2019 года по март 2020 года могут быть начислены только по 05.04.2020.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 № 1587 срок действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, продлен.

В силу пункта 4 данного Постановления оно вступает в силу 07.10.2020 и действует в течение 3 месяцев, то есть по 07.01.2021.

Таким образом, неустойка за просрочку внесения арендных платежей за период пользования помещением с сентября 2019 года по март 2020 года, не может начисляться в течение действия моратория с 06.04.2020 по 07.01.2021.

По расчету суда общая сумма пеней, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, за минусом периода моратория, составляет 21 388 руб. 80 коп. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а во взыскании остальной части пеней суд отказывает.

Ответчик не заявил о необходимости снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представил, в связи с чем у суда нет оснований для уменьшения заявленной ко взысканию неустойки.

Требование истца о расторжении договора также подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма ВАС № 66).

Письмом от 22.01.2021 №18-52/769 истец уведомил ответчика о наличии у него задолженности по арендной плате в сумме 123 913, 74 руб., и предложил погасить имеющуюся задолженность и соответствующую сумму пеней в срок до 20.02.2021.

Указанное письмо направлено в адрес Предпринимателя 29.01.2021, однако не получено в связи с истечением срока хранения.

Письмом от 22.01.2021 №03-12/62 Администрация указала ответчику на наличие задолженности по договору аренды в сумме 123 913, 74 руб., и в связи с невыполнением условий договора аренды на основании пункта 5.1.2 договора предложила досрочно его расторгнуть.

Данное письмо направлено ответчику заказным письмом с уведомлением 28.01.2019, однако не получено адресатом.

Пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ определено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно пункту 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Поскольку письма от 22.01.2021 направлялись ответчику по адресам, указанным ЕГРИП и в договоре аренды в качестве фактического местонахождения Предпринимателя, последний считается надлежащим образом уведомленным о наличии у него задолженности по арендной плате, а также о намерении арендодателя расторгнуть договор.

В данном случае, как видно из материалов дела, установленный нормами пункта 2 статьи 452 и статьи 619 ГК РФ претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора Администрацией соблюден.

Невнесение арендной платы Предпринимателем более 2 раз подряд в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора по требованию Администрации. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

В связи с изложенным, требование Администрации о расторжении договора и о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений обосновано и подлежит удовлетворению.

В порядке статьи 174 АПК РФ суд устанавливает срок, в течение которого Общество обязано освободить помещение, равным одному месяцу с момента вступления в силу судебного акта, считая такой срок достаточным.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика привести помещения в соответствие с техническим планом помещений.

Пунктом 2.2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя. В случае самовольных перестроек, переделок, перепланировок, переоборудования помещений или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта аренды, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора в срок, определенный односторонним предписанием арендодателя.

Администрация представила в материалы дела акт осмотра нежилых помещений от 29.09.2020, из которого следует, что арендатор произвел изменения отдельных характеристик помещения, в частности, в отличие от первоначального технического плана помещения в помещении №3 установлена раковина; между помещениями №5 и №6 демонтирована перегородка; в помещении №9 демонтирована раковина, установлена душевая кабина.

Истец пояснил, что арендатор за согласованием таких изменений не обращался, Администрация письменного разрешения на демонтаж перегородок и монтаж элементов сантехнического оборудования не давала.

В силу абзаца первого статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Произведенные арендатором изменения помещения не могут быть отнесены к нормальному износу помещения.

Поскольку спорное помещение передано ответчику (арендатору) в состоянии, пригодном к эксплуатации для целей аренды, тогда как арендатором данное помещение переоборудовано в соответствии с направлением его хозяйственной деятельности, осуществляемой в этом помещении, и приведено в иное состояние, отличное от первоначального технического плана, учитывая положения статьи 622 ГК РФ и условия пункта 2.2.6 договора требования Администрации в части обязания ответчика привести помещения в первоначальное состояние являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды №99/19СЛ от 09.08.2019, заключенный между администрацией городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>).

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в течение одного месяца с момента вступления в силу судебного акта по настоящему делу освободить и передать администрации городского округа "Город Архангельск" по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 55,5 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: <...>, пом. 2-Н (помещения №3-10 согласно поэтажному плану нежилых помещений – Приложение №1 к договору).

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в течение одного месяца с момента вступления в силу судебного акта по настоящему делу привести нежилое помещение общей площадью 55,5 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: <...>, пом. 2-Н, в соответствие с техническим планом (Приложение №1 к договору №99/19СЛ от 09.08.2019).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>) 145 302 руб. 54 коп., в том числе 123 913 руб. 74 коп. долга и 21 388 руб. 80 коп. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 17 268 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Ю. Кашина