Гражданский кодекс часть 1

ООО СФ «Стандарт» обратилось в арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признанием недействительным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке от 19.01.2009 года принятого по сводному исполнительному производству №47-св-2/08.

Требования мотивированы тем, что ООО СФ «Стандарт» не согласно с указанной в оспариваемом постановлении оценкой арестованного объекта недвижимости в сумме 4330000 рублей, поскольку данная цена является заниженной и не соответствует рыночной стоимости объекта, которая по мнению заявителя составляет 21880000 рублей, согласно отчету об оценке составленному ООО «Экспертно-оценочная компания «Астрапрайс» №194-08 от 30.07.2008г.

Также заявителем в ходе судебного разбирательства указано, что ООО СФ «Стандарт» является организацией имеющей лицензию на выполнение строительных работ и проведение обследования технического состояния зданий и сооружений. Оценивая содержание отчета об оценке заявитель пояснил, что выводы оценщика о неудовлетворительном состоянии строительных конструкций объекта оценки являются голословными и не подтверждены ссылками на требования строительных стандартов. По мнению заявителя строительные конструкции здания являются работоспособными, здание может быть достроено и введено в эксплуатацию без существенных затрат на восстановление несущей способности несущих и ограждающих конструкций.

Судебный пристав-исполнитель заявленные требования не признал, в отзыве на заявление указал, что постановление об оценке от 19.01.2009г. было вынесено в соответствии с требованиями ФЗ «Об исполнительном производстве» с указанием в нем рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной специализированной организацией ООО УК «Спектр», в сумме 4330000 рублей. Также пристав-исполнитель указал, что анализ содержания отчета не входит в полномочия судебного пристава-исполнителя, не обладающего специальными познаниями в области оценки.

Третье лицо - ОАО ТФ «Атлант» заявленные ООО СФ «Стандарт» требования поддержало, указало, что указанная в постановлении от 19.01.2009г. стоимость арестованного имущества не соответствует его действительной рыночной стоимости. В случае реализации имущества в ходе исполнительного производства по заниженной цене будут нарушены интересы взыскателей, чьи требования не смогут быть удовлетворены в силу недостаточности денежных средств, полученных от продажи недвижимого имущества должника.

Третье лицо - ОАО «СПМК №39» заявленные ООО СФ «Стандарт» требования поддержало, указало, что указанная в постановлении от 19.01.2009г. стоимость арестованного имущества явно занижена и не соответствует его действительной рыночной стоимости, отчет оценщика содержит существенные недостатки, которые не позволяют считать выводы оценщика объективными и достоверными.

Третье лицо - ООО ПКФ «Макси Дом» заявленные ООО СФ «Стандарт» требования поддержало, указало, что указанная в постановлении от 19.01.2009г. стоимость арестованного имущества явно занижена и не соответствует его действительной рыночной стоимости.

Третье лицо – предприниматель ФИО7 заявленные ООО СФ «Стандарт» требования поддержал, указал, что указанная в постановлении от 19.01.2009г. стоимость арестованного имущества явно занижена и не соответствует его действительной рыночной стоимости.

Представители ООО СК «Стройтекс», ИФНС России по Ленинскому району г.Астрахани, ГУ АРО Фонда социального страхования РФ, ГУ УПФР в Ленинском районе г.Астрахани, ООО «Смарт Хаус», ООО ПКФ «Аст-Ролсен», ООО ПКФ «Астрахань-телеком», ООО «Астрапрайс», предприниматель ФИО6 в судебное заседание не явились.

Согласно части 2 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд. Согласно имеющимся в деле почтовым уведомлениям определение суда о назначении судебного разбирательства указанными лицами получено.

Таким образом, вышеперечисленные лица, участвующие в деле, считаются извещенным о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд в соответствии с положениями пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела 20.10.2008г. судебный пристав-исполнитель ФИО9 со ссылкой на требования статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», предусматривающей обязательное привлечение специалиста, вынесла постановление об участии специалиста по исполнительному производства, в рамках сводного исполнительного производства №47-св-2/08 от 26.02.2008г, в соответствии с которым специалисту-оценщику ООО УК «Спектр» было поручено выполнить оценку объекта незавершенного строительства, процентной готовностью 28%, расположенного по адресу <...> строения Ц.

Копия данного постановления была направлена всем лицам, участвующим в исполнительном производстве, в том числе заявителю, что подтверждается копией уведомления о вручении от 29.10.2008г., заявителем в судебном заседании факт получения копии постановления о привлечении специалиста не оспорен (т.1 л.д.78).

Во исполнение постановления от 20.10.2008г. Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройтекс» была произведена оценка указанного в постановлении недвижимого имущества и составлен Отчет об оценке №СЗ-025-2008 от 25.12.2008г. «Определение рыночной стоимости арестованного имущества Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройтекс» (т.2 л.д.1-68).

Как следует из данного отчета №СЗ-025-2008 от 25.12.2008г. произведенные расчеты и анализ позволили оценщику прийти к заключению, что рыночная стоимость объекта оценки - незавершенного строительством промышленного объекта, процентной готовностью 28%, расположенного по адресу: <...> литер Ц, по состоянию на 17.12.2008г. составляет с учетом округления и НДС 18% - 4 330 000 рублей (т.2 л.д.3)

19.01.2009г. судебным приставом-исполнителем ФИО1 по сводному исполнительному производству №47-св-2/08, было вынесено Постановление об оценке, согласно которого судебный пристав-исполнитель установил, что рыночная стоимость арестованного в ходе исполнительного производства имущества составляет - 4 330 000 рублей и постановил принять отчет об оценке №СЗ-025-2008 от 25.12.2008г (т.1 л.д.14).

Копия постановления об оценке от 19.01.2009г. была направлена всем лицам, участвующим в деле, заказными письмами с уведомлением о вручении, заявителем копия оспариваемого постановления была получена 21.01.2009г., что подтверждается штемпелем почтовой службы на конверте (т.1 л.д.15).

Не согласившись с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой арестованного имущества взыскатель ООО СФ «Стандарт» обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании, принятого судебным приставом-исполнителем постановления об оценке от 19.01.2009г..

Исследовав имеющиеся доказательства, изучив доводы лиц, участвующих в деле, суд считает требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 85 Федерального Закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007г. №229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В Информационном письме Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005г. №92 отражено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В этом же и нформационном письме указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом судам следует учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона « Об исполнительном производстве» оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.

В силу изложенной правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации суд отклоняет доводы судебного пристава-исполнителя, отраженные в отзыве на заявление (т.1 л.д. 64-65), что судебный пристав-исполнитель не вправе устанавливать стоимость арестованного недвижимого имущества и что стороны исполнительного производства должны обращаться с иском к оценщику по вопросу правильного установления стоимости имущества.

Данные доводы не основаны не положениях пункта 1 статьи 85 Закона «Об исполнительном производстве» прямо указывающей, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам самостоятельно, независимо от того, что закон устанавливает дополнительную процедуру привлечения специалиста.

Суд не соглашается с доводами судебного пристава-исполнителя, что проверка содержания отчета оценщика на предмет соответствия его требованиям Федерального Закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г. №135-ФЗ и федеральным стандартам в области оценки не является обязанностью судебного пристава-исполнителя и не относится к его полномочиям.

Так в статье 11 Федерального Закона «Об оценочной деятельности» указаны обязательные общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, соглсно которым отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата и т.д.

При не соблюдении оценщиком прямо указанных в законе требований отчет об оценке не может признаваться надлежащим документом, содержание которого может быть положено в основу для последующих процессуальных действий должностных лиц государственных органов.

Поскольку оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком и примененной в ходе исполнительного производства, возможно только в форме оспаривания постановления судебного пристава-исполнителя об оценке арестованного имущества в обязанности судебного пристава-исполнителя не может не входить проверка отчета об оценке на предмет полноты проведенного оценщиком исследования и обоснованности сделанных им выводов.

Анализируя содержание Отчета об оценке СЗ-025-2008 «Определение рыночной стоимости арестованного имущества Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройтекс» от 25.12.2008г., выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Спектр», суд приходит к выводу, что указанная в отчете итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, не является достоверной, поскольку выводы оценщика о состоянии объекта оценка и наилучшем его использовании в виде разборки строения на конструктивные элементы с последующей их продажей, экономически не обоснованы, не подтверждены документально и не основаны на действующих строительных нормах и правилах.

При этом предметом судебного исследования является не вопрос о фактическом состоянии конструктивных элементов здания, что требует специальных познаний в области строительства, а исследование вопроса о соответствии выводов оценщика существующим нормативно-техническим актам.

В связи с изложенным судом не рассматривался вопрос о необходимости назначения по делу судебно-строительной экспертизы, предметом исследования которой мог бы являться вопрос о фактическом состоянии конструктивных элементов объекта оценки и наличии признаков, позволяющих определить техническое состояние здания и отнесение его к определенной категории.

Так при описании конструктивных характеристик здания оценщиком указываются следующие признаки износа конструктивных элементов здания, являющихся железобетонными конструкциями:

Фундамент – искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций;

Стены – горизонтальные трещины в простенках и вертикальные в перемычках, выпучивание бетонных слоев, протечки и промерзание панелей.

Перекрытия – трещины, прогибы, следы протечек или промерзаний в местах примыкания к наружным стенам, развивающиеся трещины у опорных участков плит, прогибы.

Также оценщиком в отчете отражено, что объект незавершенного строительства долгое время простаивал, подвергался агрессивному влиянию окружающей среды, негативному влиянию перепада температур и осадков, имеет все соответствующие признаки разрушения монолитных железобетонных изделий, выщелачивание бетона, оголение арматуры, коррозию металла, установлено также было установлено, что при строительстве была нарушена технология, проявились усадки фундамента, вследствие чего в нескольких местах выполнены стяжки металлическими уголками.

Оценщиком в отчете указывается, что при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки используется, в числе прочих, критерий максимальной эффективности, то есть определение того факта, какой из вариантов использования здания будет приносить максимальный чистый доход или максимизирует текущую стоимость объекта оценки. В отчете специально оговорено, что наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки является основополагающей предпосылкой для определения стоимости.

После проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования строения оценщиком сделан итоговый вывод, что поскольку объектом является незавершенное строительством промышленное здание, находящееся в неудовлетворительном состоянии, наилучшим использованием признается разборка здания на конструктивные элементы и дальнейшая реализация железобетонных плит.

Как следует из отчета, в связи с данным выводом, оценщиком не были использованы иные существующие методы оценки объекта (затратный, доходный, сравнения продаж), поскольку дальнейшее завершение строительства и последующее использование построенного объекта путем продажи или в целях получения дохода не признано оценщиком наилучшими и наиболее эффективными способами использования объекта оценки.

По мнению суда, вывод оценщика о неудовлетворительном состоянии основных конструктивных элементов здания, не подтвержден документально и не основан на действующих строительных нормах и правилах, определяющих порядок определения степени физического износа строительных конструкций, степени снижения и потери их несущей способности, степень деформации как отдельных элементов, так и здания в целом, фактической работоспособности строительных конструкций.

Так при определении фактического состояния и работоспособности обследуемых строительных конструкций применяются следующие строительные нормы и правила: СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения», СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия с разд. 10 «Прогибы и перемещения», СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений», СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции», СНиП 2.09 02-85 «Производственные здания», СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», ВСН 57-88(Р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий», ВСН 61-89 (Р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», ВСН 53-86 (Р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», МДС 12-4.2000 «Положение о порядке расследования причин аварий зданий и сооружений, их частей и конструктивных элементов на территории Российской Федерации».

Согласно указанным строительным нормам и правилам при обследовании зданий используются следующие категории состояния конструкции: нормальное, удовлетворительное, неудовлетворительное, аварийное.

Неудовлетворительное состояние конструкции характеризуется следующими признаками: имеются повреждения, дефекты и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций; нарушены требования действующих норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности работающих; требуется усиление и восстановление несущей способности конструкций

Предаварийное или аварийное состояние конструкции характеризуется признаками: существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций; требуются неотложные мероприятия по предотвращению аварий; требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов

Из изложенного следует, что неудовлетворительное состояние отдельных конструктивных элементов здания не исключает использование объекта строительства по назначению, а означает необходимость принятия мер, направленных на усиление и восстановление несущей способности конструкций.

Следует также отметить, что даже при аварийном (критическом) состоянии строительных конструкций предполагается наличие необходимости проведения капитального ремонта с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов, а не полный демонтаж строения.

Согласно требованиям указанных строительных стандартов состояние конструкций признается нормальным и удовлетворительным в случае, если величина прогибов и ширина раскрытия трещин не превышают допустимую по существующим нормам проектирования.

Согласно указанным строительным нормам и правилам, при оценке технического состояния железобетонных строительных конструкций по внешним признакам дефектов и повреждений для установления категории – неудовлетворительное состояние, необходимо установить наличие одного из следующих признаков (по СНиП 2.03.01-84):

трещины в растянутой зоне бетона, превышающие их допустимое раскрытие; трещины в сжатой зоне и в зоне главных растягивающих напряжений; прогибы элементов, вызванные эксплуатационными воздействиями, превышают допустимые более чем на 30 %; бетон в растянутой зоне на глубине защитного слоя между стержнями арматуры легко крошится; пластинчатая ржавчина или язвы на стержнях оголенной рабочей арматуры в зоне продольных трещин или на закладных деталях, вызывающие уменьшение площади сечения стержней от 5 до 15 %; снижение ориентировочной прочности бетона в сжатой зоне изгибаемых элементов до 30% и в остальных участках - до 20 %; провисание отдельных стержней распределительной арматуры, выпучивание хомутов, разрыв отдельных из них, за исключением хомутов сжатых элементов ферм вследствие коррозии стали (при отсутствии в этой зоне трещин); уменьшенная против требований норм и проекта площадь опирания сборных элементов при коэффициенте заноса К=1,6; высокая водо- и воздухопроницаемость стыков стеновых панелей. При определении значений геометрических параметров элементов, прогибов и деформации обследуемых конструкций следует учитывать, что допустимые пределы деформаций и прогибов зависят от материала и вида конструкций и регламентируются нормами проектирования конструкций зданий.

Как следует из отчета, при обследовании строительных конструкций оценщиком было установлено наличие трещин, прогибов, искривление горизонтальных линий, без определения степени их несоответствия допустимым пределам, установленным нормами проектирования конструкций зданий, что не позволяет сделать вывод о наличии признаков, позволяющих отнести обследуемые конструкции к категории, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Таким образом, имеющийся в отчете об оценке вывод о нахождении незавершенного строительством здания в целом и его отдельных строительных конструкций в неудовлетворительном состоянии, не подтвержден документально и не основан на строительных стандартах и нормах.

Представитель ООО УК «Спектр» в судебном заседании подтвердил, что при определении оценщиком технического состояния строительных конструкций в отчете об оценке должно быть указано, какими строительными нормами руководствовался оценщик, определяя состояние конструкции как неудовлетворительное.

Также следует отметить, что в отчете об оценке не содержится сведений о том, что лицо, производившее визуальное обследование строительных конструкций, обладает специальными познаниями в области строительства и технического обследования строительных конструкций, что позволяет ему самостоятельно оценить по внешним признакам техническое состояние железобетонных строительных конструкций и отнести их к соответствующей категории.

Как уже указывалось, после проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования строения, оценщиком сделан вывод, что наилучшим использованием является разборка здания на конструктивные элементы.

Поскольку данный вывод был сделан оценщиком, исходя из неверной предпосылки, что здание и его конструктивные элементы находятся в неудовлетворительном состоянии, он не может быть признан судом истинным и достоверным.

В отчете отсутствуют сведения о том, в какой форме и с использованием какого математического или экономического инструментария, осуществлялся анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки и на каких экономически обоснованных расчетах, сделан вывод, что наилучшим использованием объекта оценки признается разборка здания на конструктивные элементы и дальнейшая реализация железобетонных плит.

По существу раздел отчета «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования» содержит только перечисление существующих критериев, которые должны использоваться при проверке различных вариантов использования объекта оценки.

В самом разделе не имеется сведений о проведенных экономических расчетах при анализе каждого из существующих вариантов использования объекта оценки, что также не позволяет признать приведенный в отчете вывод экономически обоснованным и достоверным.

Статья 11 Закона «Об оценочной деятельности определяет», что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №254 определено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

Из анализа содержания отчета, с учетом ранее изложенного, суд приходит к выводу о допущенном оценщиком нарушениях принципов обоснованности и принципа проверяемости, поскольку вывод оценщика о наилучшем и наиболее эффективном способе использования объекта оценки является произвольным, поскольку не основан на каких-либо исследованиях и не подтвержден соответствующими экономическими расчетами.

При наличии изложенных судом обстоятельств требования заявителя о признании Постановления об оценке от 19.01.2009г. недействительным основаны на нормах действующего законодательства и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма «Стандарт» удовлетворить, Постановление об оценке от 19 января 2009 года принятое судебным приставом-исполнителем ФИО1 по сводному исполнительному производству №47-св-2/08 признать недействительным.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья

Г.В. Грибанов