Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным и отмене пунктов 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 Постановления Администрации муниципального образования «Город Астрахань» №5572 от 23.08.2016г. «Об изменении вида разрешенного использования, включении и замене стороны по договору аренды, прекращении права аренды и заключении с ЗАО «НТК» договора купли-продажи земельного участка по ул. Трофимова, 102 в Советском районе с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража)»;

о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведения предыдущем виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:030807:69 «Для эксплуатации производственной базы», и о предыдущей кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 30:12:030807:69, существовавшие до принятия пунктов 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 Постановления Администрации муниципального образования «Город Астрахань» №5572 от 23.08.2016г. «Об изменении вида разрешенного использования, включении и замене стороны по договору аренды, прекращении права аренды и заключении с ЗАО «ИТК» договора купли-продажи земельного участка по ул. Трофимова, 102 в Советском районе с видом разрешенного использования – бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража)».

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Астраханской области, Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии,

при участии:

от Закрытого акционерного общества "Инфо-Телеком": ФИО1, представитель по доверенности; от 28 марта 2018 года № 009;

от Администрации муниципального образования "Город Астрахань": ФИО2, представитель по доверенности от 26.12. 2017 года № 30-09-427;

от Управления Росреестра по Астраханской области: не явился, извещен;

от Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань»: не явился, извещен;

от Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: не явился, извещен.

Закрытое акционерное общество «Инфо-Телеком» обратилось в арбитражный суд с заявлением кАдминистрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании незаконным и отмене пунктов 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 Постановления Администрации муниципального образования «Город Астрахань» №5572 от 23.08.2016г. «Об изменении вида разрешенного использования, включении и замене стороны по договору аренды, прекращении права аренды и заключении с ЗАО «НТК» договора купли-продажи земельного участка по ул. Трофимова, 102 в Советском районе с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража)»; о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведения предыдущем виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:030807:69 «Для эксплуатации производственной базы», и о предыдущей кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 30:12:030807:69, существовавшие до принятия пунктов 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 Постановления Администрации муниципального образования «Город Астрахань» №5572 от 23.08.2016г. «Об изменении вида разрешенного использования, включении и замене стороны по договору аренды, прекращении права аренды и заключении с ЗАО «ИТК» договора купли-продажи земельного участка по ул. Трофимова, 102 в Советском районе с видом разрешенного использования – бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража)».

Представители Управления Росреестра по Астраханской области, Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru.

Судебное заседание в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проводится в отсутствие представителей Управления Росреестра по Астраханской области, Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Представитель Закрытого акционерного общества "Инфо-Телеком" в судебном заседании заявила письменное ходатайство об уточнении заявленных требований и просила суд считать их следующими:

1.Признать незаконным Постановление Администрации муниципального образования «Город Астрахань» №5572 от 23.08.2016г. «Об изменении вида разрешенного использования, включении и замене стороны по договору аренды, прекращении права аренды и заключении с ЗАО «НТК» договора купли-продажи земельного участка по ул. Трофимова, 102 в Советском районе с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража).

2.Обязать Администрацию муниципального образования «Город Астрахань» совершить действия, направленные на восстановление положение ЗАО «Инфо-Телеком», существовавшее до издания Постановления №5572 от 23.08.2016г., путем обращения в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о виде разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 30:12:03:0807:0069.

3.Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Астрахань» в пользу ЗАО «Инфо-Телеком» 3000 рублей 00 копеек в качестве компенсации расходов по оплате государственной пошлины.

Возражений не последовало.

Судом данные уточнения приняты.

Представитель ЗАО «Инфо-Телеком» в судебном заседании поддержала заявленные требования, с учетом уточнений, и просила суд удовлетворить их полностью.

Представитель Администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебном заседании возражал против заявленных требований, поддержал возражения изложенные в отзыве, и просил суд отказать заявителю в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав представителей ЗАО «Инфо-Телеком» и Администрации муниципального образования "Город Астрахань", исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что между Администрацией города Астрахани (арендодатель) и ЗАО «Астрахань GSM» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 242 от 26.06.2006 года, в соответствии с п. 1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 30:12:03 0807:0069, находящейся по адресу: г. Астрахань, р-н Советский, ул. Трофимова, д. 102, для использования в целях эксплуатации производственной базы, общей площадью 3300,00 кв.м.

09.10.2015года на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества за «Инфо-Телеком» было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества (здания), которые расположены на участке по адресу: г. Астрахань, р-н Советский, ул. Трофимова, д. 102.

13.05.2015года представитель ЗАО «Инфо-Телеком» обратилось к Администрации муниципального образования «Город Астрахань» с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 30:12:03 0807:0069, находящейся по адресу: г. Астрахань, р-н Советский, ул. Трофимова, д. 102 и 23.05.2016 года с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность. Ответ на вышеуказанные заявления ЗАО «Инфо-Телеком» не получало.

12.10.2016 года Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка, Заключенного между Администрацией муниципального образования «Город Астрахань» и АО «Мобиком Волга», расположенного на территории г. Астрахани от 26.06.2006 № 242 были внесены изменения, где в преамбуле договора, в разделах «Юридические адреса сторон», «Подписи сторон», «Расчет арендной платы» Закрытое Акционерное Общество ««Астрахань GSM» было заменено на Акционерное общество «Мобиком Волга». Указанное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды № 242 от 26.06.2006 года и зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

30.12.2016 года на основании Договора № 1 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №242 от 26.06.2006 года АО «Мобиком Волга» передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №242 от 26.06.2006 года ЗАО «Инфо-Телеком». Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в марте 2017 года.

Постановлением от 23.08.2016 года № 5572 Администрация муниципального образования «Город Астрахань» с 30.04.2009 года включает в договор аренды № 242 от 26.06.2006 года ЗАО «Инфо-Телеком», как сторону по договору аренды, при этом не указывает основания для внесения таких изменений в договор аренды земельного участка № 242 от 26.06.2006 года, а так же не разъясняет на каких условиях, права и обязанностях ЗАО «Инфо-Телеком» включается в существующий договор третьей стороной (п. 3 Постановления от 23.08.2016 года № 5572).

Обжалуемым Постановлением от 23.08.2016 года № 5572 (п. 4) Администрация муниципального образования г. Астрахань с 09.10.2015 года заменяет арендатора ЗАО «Астрахань GSM» на ЗАО «Инфо-Телеком» при этом, как указывалось выше, 12.10.2016 года Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани от 26.06.2006 № 242 Администрация муниципального образования «Город Астрахань» так же заменяет арендатора ЗАО «Астрахань GSM» на АО «Мобиком Волга».

При этом, в обжалуемом Постановлении от 23.08.2016 года № 5572 так же указано, что Администрация муниципального образования «Город Астрахань» постановляет обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области и изменить вид разрешенного использования, однако Дополнительное соглашение от 12.10.2016 года и Договор уступки от 30.12.2016 года прошли регистрацию со старым видом разрешенного использования (в Договоре уступки содержится условия о передаче земельного участка с разрешенным использованием - для эксплуатации производственной базы), хотя на момент их регистрации обжалуемое Постановление уже было вынесено.

Однако, Дополнительное соглашение к Договору №242 от 26.06.2006 года, заключенное после вынесения обжалуемого Постановления не содержит договоренностей о внесении изменений в предмет договора (вид разрешенного использования).

Пунктом 6 оспариваемого постановления предусматривалось заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:03 0807:0069 с видом разрешенного использования –бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража).

Оспариваемое постановление явилось основанием для ФГБУ «ФКА Росреестр» по Астраханской области внести изменение в государственный кадастр недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 30:12:03 0807:0069 в части вида разрешенного использования и кадастровой стоимости.

ЗАО «Инфо-Телеком» посчитав, что оспариваемое Постановление нарушает права заявителя, установленные Договором аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани от 26.06.2006 года №242 и не соответствует законодательству, обжаловало его в судебном порядке.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу приведенных норм права, а также исходя из пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в предмет доказывания по настоящему делу входит установление совокупности двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого постановления закону или иному нормативному правовому акту, и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности установлены статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), которая предусматривает право органов местного самоуправления осуществлять подготовку и утверждение документов территориального планирования.

В марте 2017 года ЗАО «Инфо-Телеком» стало стороной по договору аренды земельного участка №242 от 26.06.2006 года на условиях, прописанных в указанном договоре и Договоре № 1 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №242 от 26.06.2006 года и по настоящее время использует арендованный участков в соответствии с условиями Договора № 242 от 26.06.2006 года.

В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Арендодатель не вправе в одностороннем порядке произвольно, без учета условий договора, изменять те показатели, исходя из которых определяется применимая в соответствии с действующим законодательством ставка арендной платы.

Изменение вида разрешенного использования данного участка возможно только с соблюдением заинтересованным лицом предусмотренной действующим законодательством процедуры изменения условий действующего договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 30:12:030807:69 предоставлен заявителю на основании договора аренды, возможность изменения вида разрешенного использования данного участка только при условии внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N ВАС-1756/13, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Договором аренды земельного участка №242 от 26.06.2006 года, на основании которого заключен Договор № 1 уступки прав и обязанностей, на основании которого ЗАО «Инфо-Телеком» является арендатором, указан вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы и на настоящий момент указанный договор в этой части не изменен в порядке, предусмотренном законодательством РФ и положениями самого же Договора, указанный вид разрешенного использования продолжает быть действительным и в настоящее время, так как в соответствии с п.4.1.5. Договора аренды земельного участка №242 от 26.06.2006 года, при намерении в одностороннем порядке внести изменения в Договор, Арендодателю необходимо направить Арендатору уведомление о таком изменении за 60 дней до планируемой даты такого изменения.

Договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани от 26.06.2006г. №242 по соглашению сторон изменен не был, Ответчик в суд с требованиями о внесении изменений в договор аренды не обращался.

Довод Ответчика о том, ЗАО «Инфо-Телеком» использует арендованный земельный участок не по назначению из-за расположения на нем административного здания, административно-бытового корпуса и гаража является не состоятельным, так как это не доказывает, что ЗАО «Инфо-Телеком» использует арендованный земельный участок в разрез с видом разрешенного использования.

В соответствии с кадастровым планом земельного участка №33/06-2351 от 10.05.2006г. разрешенным видом использования земельного участка с кадастровым номером: 30:12:030807:69 являлся «Для эксплуатации производственной базы».

Производственная база это - совокупность элементов, с помощью которых человек непосредственно или опосредовано, воздействует на предмет труда — сырье, материалы, комплектующие изделия, полуфабрикаты с целью создания конечного продукта.

ЗАО «Инфо-Телеком» в настоящий момент использует указанный участок в соответствии с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы. Это подтверждается актом обследования земельного участка, расположенного по адресу г. Астрахань, Советский, ул. Трофимова, 102 от 15.12.2017 года (составлен совместно с Ответчиком), так как на арендуемом земельном участке располагается производство изделий из дерева, мастерская автосервиса и кузовных работ, складские помещения, производство квасных напитков и металлоизделий.

Оспариваемое постановление явилось основанием для ФГБУ «ФКП Росреестр» по Астраханской области внести изменение в государственный кадастр недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 30:12:030807:69 в части вида разрешенного использования и кадастровой стоимости.

Так же Ответчик указывает, что оспариваемое постановление не изменяет договор аренды № 242 от 26.06.2006 года, а только приводит вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с действующим классификатором использования земельных участков от 01.09.2014 года. Данный довод также является несостоятельным поскольку, во-первых, изменения вида разрешенного использования земельного участка по факту изменяет предмет договора, что является нарушением ст. 607 ГК РФ, а так же п. 1 ст. 615 ГК РФ (подтверждается судебной практикой по делу № А74-7427/2015). Во-вторых, изменение вида разрешенного использования напрямую влияет на кадастровую стоимость земельного участка и как следствие на ту часть договора аренды земельного участка, где говориться об арендной плате. То есть, своими действиями Ответчик увеличил ставку арендной платы в несколько раз, тем самым неоднократно нарушив права арендатора, как на использование участка в соответствии с условиями заключенного договора, так и на осуществление выкупа земельного участка (так как выкупная стоимость в связи с изменением вида разрешенного использования возросла в несколько раз). B третьих, п. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171 -ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" говорит о том, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Представитель Администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебном заседании пояснил, что при решении вопроса об изменении вида разрешенного использования, арендодатель руководствовался тем, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке в едином государственном реестре указаны как административные здания, т.е. указано целевое назначение их использования. При этом представитель Администрации признает, то обстоятельство, что данные объекты недвижимости используются в производственных целях.

Данные доводы представителя Администрации суд считает несостоятельными, не основанными на законе и фактических обстоятельствах дела.

Суд отмечает, что статус объектов недвижимости в едином реестре, существовал и на момент заключения договора аренды №242 от 26.06.2006 года, что не препятствовало определить вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы.

Изменение Ответчиком в одностороннем порядке оспариваемым Постановлением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:030807:69 привело к значительному увеличению его кадастровой стоимости и как следствие к увеличению арендной платы, которая по сравнению с 2015г. выросла на 728 159,12 рублей (в 15 раз превысила арендную плату за 2015г.).

Данное обстоятельство признает представитель Администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебном заседании, указывает на целенаправленность действий по увеличению выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 30:12:03 0807:0069

Таким образом, оспариваемое Постановление нарушает права арендатора ЗАО «Инфо-Телеком», установленные Договором аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани от 26.06.2006г. №242 и не соответствует ст. 421, 450, 451 и 615 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление Закрытого акционерного общества «Инфо-Теклеком» удовлетворить.

Признать незаконным Постановление Администрации Муниципального образования «Город Астрахань» от 23.08.2016 года № 5572 «Об изменении вида разрешенного использования, включении и замене стороны по договору аренды, прекращении права аренды и заключении с ЗАО «ИТК» договора купли-продажи земельного участка по ул. Трофимова, 102 в Советском районе с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административных корпусов, административного здания, гаража)».

Обязать Администрацию муниципального образования «Город Астрахань» совершить действия, направленные на восстановление положения ЗАО «Инфо-Телеком», существовавшее до издания Постановления № 5572 от 23.08.2016 года, путем обращения в орган кадастрового учета с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости ранее существовавшие сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30: 12: 03: 0807: 0069 - для эксплуатации производственной базы.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Астрахань» в пользу ЗАО «Инфо-Телеком» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru».

Судья

Г.Н. Бочарникова