Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шефер В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО "ГарантСтрой" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица:

Администрация городского округа г. Нефтекамск

КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску

о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов.

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 15.08.2014, удостоверение адвоката от 05.05.2012.

от заинтересованного лица – ФИО2, доверенность №56 от 24.02.2014

от Администрации городского округа г. Нефтекамск – ФИО3 доверенность № 14 от 15.04.2014.

от КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску не явились, извещены.

Общество с ограниченной ответственностью «Гарант-Строй» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов.

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал, просил удовлетворить, представила копию постановления Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан № 3801 от 08.10.2014.

Представитель заинтересованного лица просил отказать в заявленных требованиях по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица - Администрации городского округа г. Нефтекамск не возражал против удовлетворения заявленных требований.

От третьего лица - КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску, извещенного надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явка не обеспечена.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «Гарант-Строй» обратилось в Нефтекамский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан с заявлением о государственной регистрации Договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности за № 2730к от 05 сентября 2013г., расположенного по адресу (ориентир): г. Нефтекамск, юго-восточная часть микрорайона «Ц» , для использования в целях проектирования и строительства группы жилых домов, заключенного между ООО « Гарант-Строй »» и КУС МЗИО РБ по г.Нефтекамск.

Сообщением № 13/032/2013-995 от 07.04.2014г. регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов № 02:66:010113:130, на основании абзаца 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мотивировав свой отказ, тем что, не представлены документы необходимые для государственной регистрации, а также если документы представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства , а именно : п.3.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п.п. 1,2,6 и 8 ст. 6 , п.4 ст.8 Водного Кодекса РФ, ст. 38 Земельного Кодекса РФ , ст. 30.2 Земельного Кодекса РФ,п.15 ст.3 Федерального закона № 137 –ФЗ от 25.10.2001.

Полагая данный отказ незаконным заявитель обратился в арбитражный суд с данным заявлением .

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту также АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статьям 8,9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В ходе судебного разбирательства судом изучены Договор аренды земельного участка государственной за № 2730к от 05 сентября 2013 который, содержит все существенные условия, по которым сторонами достигнуто соглашение, соответствует требованиям закона о форме и содержании, подписан сторонами, установленном законом порядке, никем не оспорен, не признан недействительным.

Акт о выборе земельного участка для проектирования и строительства группы 12 этажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями административно-торгового назначения от 19 августа 2005 года, согласован председателем и всеми членами комиссии и признан пригодным для строительства.

30.09.2005 Распоряжением за № 545/1 утвержден акт о выборе земельного участка для проектирования и строительства группы 12 этажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями административно-торгового назначения от 19 августа 2005 года., и согласовано предварительное место размещения группы жилых домов со встроено пристроенными помещениями.

21.02.2007 Распоряжением главы администрации за № 76р/1 утвержден проект границ земельных участков образованных в результате разделения земельных участков 1) под проектирование и строительство группы жилых домов и 2) под объекты общего пользования, пунктом 2 распоряжения предоставлен в аренду ООО «Автомобильный рынок» под проектирование и строительство группы жилых домов сроком на 11 месяцев. 29.12.2007 года между ООО « Автомобильный рынок» и КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску заключен Договор аренды за № 2137 сроком действия на 11 месяцев.

Постановлением № 2098 от 23.06.2008 Главы администрации ГО г. Нефтекамск переданы функции заказчика – застройщика по проектированию группы жилых домов в восточной части микрорайона «Ц» от ООО «Автомобильный рынок» ООО « Гарант-Строй».

На основании Постановлений № 2376 от 21 .07.2008г. , № 3523 от 23.10.2008г. заключен договор аренды с ООО « Гарант-Строй» за № 2730к от 29.12.2008г. сроком действия от 21.07.2008г. по 21.06.2009г.

На основании Постановления № 3283 от 29.08.2013г. срок предоставления земельного участка указанного в Постановлении № 2376 от 21.07.2008г. продлен срок аренды до 21.06.2016 года.

В пункте 3 Постановления за № 3283 от 29.08.2013 вменено в обязанность ООО « Гарант Строй» обеспечить государственную регистрацию договора аренды.

Вышеуказанный земельный участок предоставлен в соответствии с абзацем 4 пункта 15 ст.3 Федерального закона «О введение в действие Земельного Кодекса РФ» который установил, что до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. (В данном случае Акт выбора от 19.08.2005, Распоряжение главы администрации о согласовании предварительного места и утверждении акта о выборе участка датирован от 30.09.2005г.№ 545/1р, т.е. до 01 октября 2005 года.)

Ни одно Постановление Администрации ГО г. Нефтекамск по предоставлению и переоформлению земельного участка не признан не законным не действительным, в том числе постановление № 3283 от 29.08.2013.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон о государственной регистрации) установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 указанного Закона, в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав.

В рассматриваемой ситуации основанием для проведения регистрационных действий послужил договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности за № 2730к от 05 сентября 2013. Оформление договора аренды произведено на основании Постановления Администрации городского округа город Нефтекамск № 3283 от 29.08.2013, Постановления Администрации городского округа город Нефтекамск № 2376 от 21.07.2008.

В пункте 3 Постановления Администрации городского округа город Нефтекамск за № 3283 от 29.08.2013 вменено в обязанность ООО « Гарант Строй» обеспечить государственную регистрацию договора аренды

Частью 4 статьи 9 Закона о государственной регистрации регламентировано, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом. По результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственный регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными (или незаконными). В этом заключается проверка сделки на предмет ее соответствия действующему законодательству.

Поскольку таких оснований Управлением Росреестра не выявлено, указывая в сообщении об отказе на все абзацы п. 15 ст. 3 ФЗ « О введение в действие земельного Кодекса РФ», где предусмотрено несколько вариантов предоставления земельного участка в аренду без торгов, регистратор не конкретизировал конкретно какой норме закона (какому абзацу) не соответствует договор аренды. Управление Росреестра фактически вышло за рамки установленной статьями 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации правовой экспертизы документов (проверки законности сделки и юридической силы правоустанавливающих документов).

Оспоренный в настоящем деле отказ регистратора основан на абзаце четыре пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Установление несоответствия представленных на регистрацию документов положениям прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: п.3.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п.п. 1,2,6 и 8 ст. 6 , п.4 ст.8 Водного Кодекса РФ, ст. 38 Земельного Кодекса РФ, ст. 30.2 Земельного Кодекса РФ,п.15 ст.3 Федерального закона № 137 –ФЗ от 25.10.2001г не относятся ни к форме, ни к содержанию Договора аренды представленного в управление в качестве основания для регистрации, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий.

Пунктом 15 ст.3 Федерального закона № 137 –ФЗ от 25.10.2001 обстоятельства, указанные в п.3.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п.п. 1,2,6 и 8 ст. 6 , п.4 ст.8 Водного кодекса Российской Федерации, ст. 38 Земельного Кодекса РФ, ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации отнесены к компетенции исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по предоставлению в аренду земельных участков.

Также ошибочен вывод Росреестра что земельный участок предоставлялся для комплексного освоения в порядке ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации. Статья 38.2 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Указанная норма предусматривает проведение аукциона только по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Особенной, по сравнению со ст.38.1, является цель предоставления участка в аренду — его комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Ключевое отличие заключается в понятии "комплексное освоение". Оно включает в себя сооружение на арендованном земельном участке не только жилых зданий и сооружений, непосредственно их обслуживающих, но и создание инфраструктуры соответствующей современным стандартам градостроительной практики. В понятие комплексного освоения включается создание сети магазинов, образовательных учреждений, транспортных связей и т.д. Степень комплексности определяется с учетом многих факторов, в частности, предполагается ли освоение городских территорий или земельных участков в сельской местности, в пригородах (например, строительство котеджных поселков или таунхаузов).

Организация и проведение аукциона в случаях, предусмотренных комментируемой статьей, по существу не отличаются от порядка, предусмотренного ст.38.1.

Аналогичным образом, установление несоответствия представленных на государственную регистрацию документов положениям ст.ст.6 и 8 Водного Кодекса Российской Федерации не относятся ни к форме, ни к содержанию не относятся ни к форме, ни к содержанию заключенного договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности за № 2730к от 05 сентября 2013г представленного в управление в качестве основания для регистрации, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий .

Как следует из ст. 1 Водного кодекса Российской Федерации, водный фонд - совокупность водных объектов в пределах территории Российской Федерации, включенных или подлежащих включению в государственный водный кадастр. Под водным объектом понимается сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима. В соответствии с главой 4 Водного кодекса Российской Федерации, а именно ст. 31 Водного кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность регистрации в государственном водном реестре с присвоением номера.

Заявителем в материалы дела представлена выписка из реестра о том, что ни в муниципальной собственности ГО г. Нефтекамск, ни в государственной собственности, ни в водном реестре данный водоем не числится. ( Ответ КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамск за № 523 от 14.03.2014г.; Письмо Камского БВУ за № 06/243 от 27.03.2014г.) То есть статус водоема не подтвержден документально.

Таким образом, у регистратора не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности за № 2730к от 05 сентября 2013 года.

В соответствии с правовой позицией относительно компетенции органа осуществляющего государственную регистрацию, выраженной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.07.2011 № 1018/11, Управление Росреестра не имеет правовых оснований самостоятельно делать вывод о том, что изданные Распоряжения и Постановления администрации ГО г. Нефтекамск по предоставлению, переоформлению земельного участка, на основании которых заключен Договор аренды земельного участка, издано с нарушением действующего законодательства.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка № 2730к от 05 сентября 2013 подлежит государственной регистрации, в пункте 3 Постановления Администрации городского округа город Нефтекамск № 3283 от 29.08.2013 вменено в обязанность ООО « Гарант Строй» обеспечить государственную регистрацию договора аренды, в силу требований статей 131, 433 ,609 Гражданского кодекса Российской Федерации суд полагает, что договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.

С учетом п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает, что надлежащим способом устранения допущенного нарушения права ООО "ГарантСтрой" в рассматриваемом случае будет являться возложение на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в срок 10 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения произвести государственную регистрацию сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов № 02:66:010113:130.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на заинтересованное лицо в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования ООО "ГарантСтрой" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Признать незаконным, не соответствующим ст. ст. 16, 17, 20, 31 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в регистрации сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов № 02:66:010113:130, выраженный в сообщении № 13/032/2013- 995 от 07.04.2014.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в срок 10 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения произвести государственную регистрацию сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов № 02:66:010113:130.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "ГарантСтрой" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 2000 руб. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.М.Насыров