Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Соловьевым Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Открытого акционерного общества «Региональный банк развития» (ОГРН: <***>)

к 1) Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: <***>)

2) обществу с ограниченной ответственностью «Серебряный снег» (ОГРН: <***>)

третьи лица: 1) открытое акционерное общество «СтройПроектЦентр» (ОГРН <***>)

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (ОГРН: <***>)

об обращении взыскания на заложенное имущество

при участии:

от истца – ФИО1 По доверенности №240 от 10.12.12

от иных лиц – не явились, извещены надлежаще

ОАО АКБ «РБР» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, обществу с ограниченной ответственностью «Серебряный снег» об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее «Серебряный снег» право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Караидельская, д. 23 и переданном в аренду на основании договора аренды земельного участка №418-13 от 17.05.2013г. Определить способ продажи заложенного имущества - с публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.08.2014 г. по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика - Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на надлежащего - Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики в представленных отзывах иск оспорили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте настоящего судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив представленные документы, выслушав доводы представителя истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2012г. (резолютивная часть определения объявлена 27.02.2012г.) требования Управления по земельным ресурсам Администрации ГО город Уфа РБ признаны обоснованными, в отношении ОАО «СтройПроектЦентр» введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО2.

В связи с введением в отношении должника процедуры несостоятельности банк обратился с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника в арбитражный суд Республики Башкортостан.

Арбитражным судом Республики Башкортостан в рамках дела № А07-21456/2011 установлено, что 03.12.2007 г. между ОАО «Региональный банк развития» (кредитор) и ОАО «СтройПроектЦентр» (заемщик) был заключен договор кредитной линии (с лимитом выдачи) № 130, в соответствии с которым кредитор открывает кредитную линию сроком по 01.12.2008г., в рамках которой предоставляет заемщику денежные средства (кредит) с начислением платы за пользование кредитом в размере 16 % годовых, при просрочке 32 % годовых (проценты) в пределах лимита выдачи, установленного в размере 140 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить кредитору кредит, уплатить проценты, неустойку возместить убытки, произведенные расходы в вышеуказанный срок или срок, оговоренный дополнительным соглашением, письменным требованием.

На основании дополнительного соглашения от 26.08.2008 к договору кредитной линии № 130 от 03.12.2007 ставка по кредиту с 26.08.2008 была установлена 18,5% годовых, при просрочку - в размере 37% годовых.

На основании дополнительного соглашения от 01.11.2008 к договору кредитной линии № 130 от 03.12.2007 был установлен срок погашения -01.12.2009.

На основании дополнительного соглашения от 01.12.2009 к договору кредитной линии № 130 от 03.12.2007 был установлен срок погашения -01.12.2010.

На основании дополнительного соглашения от 01.12.2010 к договору кредитной линии № 130 от 03.12.2007 был установлен срок погашения -24.11.2011.

В связи с неисполнением должником обязательства по погашению кредитной задолженности в срок до 24.11.2011 кредитор, руководствуясь пунктом 4.2., 4.3 кредитного договора 30.11.2011 вручил должнику досудебное претензионное письмо № 12975 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по кредиту и начисленным процентам в срок до 02.12.2011.

В обеспечение исполнения обязательств по договору кредитной линии № 130 (с лимитом выдачи) от 03.12.2007г. между открытым акционерным обществом «Региональный банк развития» (залогодержатель) и ОАО «СтройПроектЦентр» (залогодатель) заключен договор № 3/130 от 18.12.2007 г.

Согласно пункту 2 указанного договора в обеспечение исполнения кредитного договора ОАО «СтройПроектЦентр» заложило:

- принадлежащее на праве собственности ОАО «СтройПроектЦентр» - право аренды земельного участка сроком до 15.02.2015 г. площадью 129 000 кв.м., кадастровый номер 02:55:01 09 10:0333, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская.

Предмет залога оценивается сторонами в 250 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 3 договора № 3/130 от 18.12.2007г. залог обеспечивает требование в том объеме, каком оно имеется к моменту удовлетворения, в частности, возврат кредита, процентов, неустойки, расходов и убытков, возмещение расходов по реализации заложенного имущества, возмещение судебных издержек и иных расходов в полной мере за счет суммы, полученной от реализации заложенного имущества.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 26.08.2008 к договору залога недвижимости № 3 от 18.12.2008 ставка по кредиту с 26.08.2008 была установлена 18,5 % годовых, при просрочке - в размере - 37% годовых.

На основании дополнительного соглашения № 2 от 01.12.2008 к договору залога недвижимости № 3/130 от 18.12.2007, был установлен срок погашения -01.12.2009,

На основании дополнительного соглашения № 3 от 01.12.2009 к договору залога недвижимости № 3/130 от 18.12.2007 был установлен срок погашения -01.12.2010.

На основании дополнительного соглашения № 3 от 01.12.2010 к договору залога недвижимости № 3/130 был установлен срок погашения - 24.11.2011.

Договор № 3/130 от 18.12.2007г. зарегистрирован Росреесром 17.01.2008г. за государственным регистрационным № 02-04-01/306/2007-220, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2012г. за № 01/171/2012-304.

Во исполнение условий указанного договора, банк перечислил заемщику 140 000 000 руб., что подтверждается мемориальными ордерами №№ 251 от 03.12.2007г. на сумму 30 000 000 руб., 251 от 04.12.2007г. на сумму 30 000 000 руб., 100 от 05.12.2007г. на сумму 60 000 000 руб.. 998 от 19.12.2007 г. на сумму 20 000 000 руб.

Однако должник обязательства по возврату денежных средств не исполнил, в связи с чем заявитель обратился в суд с заявлением о включении задолженности в реестр требований ОАО «СтройПроектЦентр».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013 г. по делу №А07-21456/2011 требования банка включены в реестр требований ОАО «СтройПроектЦентр» как требования обеспеченные залогом.

В соответствии с ч.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела.

Факт заключения договора № 3/130 от 18.12.2007 г. и правомерность действий сторон при заключении данного договора, являются установленными и не подлежат доказыванию.

Из письма № 14444/210 от 01.10.2013 (л. д. 43-44 том 1) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Банку стало известно о факте уменьшения площади земельного участка, кадастровый номер 02:55:010910:0333, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская.

Согласно договора аренды земельного участка №203-05 от 22.02.2005г. площадь земельного участка на момент заключения и государственной регистрации договора залога №З/130 от 18.12.2007 года составляла 129 000 кв. м., а согласно выписки из ЕГРП от 13.09.2013 года №11-10775242 площадь данного участка составляет 125 369 кв.м.

Управлением Росреестра по РБ было указано, что уменьшение площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 произошло в связи с преобразованием данного участка, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:1638 с адресом: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Караидельская, д. 23. Преобразование земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333 было проведено на основании решения Администрации городского округа город Уфа РБ. После преобразования земельного участка, обремененного ипотекой, выделенный земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:1638 предоставлен в аренду обществу «Серебряный снег» по договору №418-13 от 17.05.2013, зарегистрированному в установленном законом порядке 31.05.2013 за № 02-04-01/222/2013-076.

Согласно ч. 3 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Пунктом 2 статьи 346 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно статье 32 Федерального закона "О залоге" залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу.

В силу пункта 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

По смыслу данных правовых норм особенностью залоговых правоотношений является наличие права следования, которое заключается в том, что при отчуждении заложенной вещи право залога следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Основания, по которым прекращается залог, установлены в статье 352 ГК РФ. Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 названного Кодекса.

По общему правилу изменение предмета залога, в том числе его преобразование, не влечет прекращения залога по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, поскольку может повлечь нарушение прав залогодержателя (кредитора) на удовлетворение его требований из стоимости заложенного имущества. Указанная позиция относительно сохранения предмета залога сформулирована в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" в отношении недвижимого имущества - разделения, объединения, перераспределения земельных участков, выделения помещений с изменением кадастровых номеров объектов. Применение иного подхода к вопросу о сохранении залога относительно другого имущества, коллегия полагает недопустимым, поскольку обратное не имеет под собой ни экономического, ни правового обоснования.

Договор об ипотеке не содержит условий устанавливающих иные правила. Таким образом, изменения земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не прекратило залог.

Этому толкованию соответствуют положения Постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (редакция от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Как уже указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:0333, право аренды который является предметом договора залога, преобразован, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:1638 с адресом: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Караидельская, д. 23. Преобразованный земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:1638 предоставлен в аренду обществу «Серебряный снег» по договору аренды земельного участка № 418-13 от 17.05.2013.

договора аренды земельного участка № 203-05 от 22.02.2005г., зарегистрированного 04.03.2005г. в Главном управлении ФРС по РБ, регистрационный округ № 04, запись в едином государственном реестре прав № 02-04-02/099/2005-164, и дополнительного соглашения от 30.12.2005г. о внесении изменений № 1 в Договор № 203-05 от 22.02.2005г. аренды земельного участка, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по РБ, регистрационный орган 04, номер регистрации 02-04-01/001/2006-320, дата регистрации 06.02.2006г.

На основании решения Администрации городского округа город Уфа РБ земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:0333, обремененный ипотекой, был преобразован и из его состава был выделен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:1638, который впоследствии передан в аренду обществу «Серебряный снег» по договору аренды земельного участка № 418-13 от 17.05.2013 г.

В силу положений ст.353 ГК РФ, п.3 ст.8 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» переход права аренды на выделенный земельный участок от ОАО «СтройПроектЦентр» к обществу «Серебряный снег», не повлек прекращения права залога банка этого имущества, которое следовало судьбе заложенного имущества.

В соответствии с вышеприведенными правовыми нормами к обществу «Серебряный снег» перешли все права и обязанности залогодателя по договору №З/130 от 18.12.2007 г. и оно может быть освобождено от этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем, т.е. с банком.

В соответствии с законодательством о залоге, неосведомленность общества «Серебряный снег» о нахождении переданного недвижимого имущества в залоге на момент заключения договора аренды земельного участка не влечет никаких правовых последствий для прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила или нет.

Таким образом, ОАО «АКБ «Региональный банк развития» является лицом, чьи права и интересы нарушены посредством выделения из состава земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0333, земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638 и заключения в отношении последнего

Согласно ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу ч. 2 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного недвижимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Согласно ч. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества (п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге").

С целью установления начальной продажной стоимости заложенного имущества - право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638. расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа. Кировский р-н, ул. Караидельская, д. 23, и переданном в аренду на основании договора аренды земельного участка № 418-13 от 17.05.201 3 г. истцом, ОАО АКБ «РБР», проведена независимая оценка.

Из отчета ООО «Проф-оценка» № 14-007 от 14.05.2014 г. следует, что рыночная стоимость заложенного имущества определена в 5 130 000 рублей.

Ответчики возражений по стоимости имущества не представили, в связи с чем, несут риск неисполнения ими данного процессуального действия (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая, что отчетом оценщика начальная продажная стоимость заложенного имущества установлена в сумме 5 130 000 руб., то с учетом применения пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указанная стоимость подлежит уменьшению на 20% и составляет 5 130 000 рублей Суд считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного по договору ипотеки имущества в размере 4 104 000 руб.

При изложенных обстоятельствах исковые требования об обращения взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Для проведения независимой оценки истцом понесены расходы в размере 20 000 рублей, что подтверждается договором №14-007 от 07.05.2014г., платежным поручением №31142 от 16.05.2014г.

При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей (платежное поручение №3687 от 17.01.2014г.).

Поскольку исковые требования удовлетворены, то расходы истца по оплате услуг оценщика и государственной пошлины подлежат возложению на каждого из ответчиков в равных суммах.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Серебряный снег» (ОГРН: <***>) право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1638, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский район, ул. Краидельская, 23, переданного на основании договора аренды земельного участка №418-13 от 17.05.2013 г.

Определить способ реализации заложенного имущества – с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость - 4 104 000 руб.

Взыскать с Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа (ОГРН: <***>) в пользу Открытого акционерного общества «Региональный банк развития» (ОГРН: <***>) расходы по проведению экспертизы в сумме 10 000 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Серебряный снег» (ОГРН: <***>) в пользу Открытого акционерного общества «Региональный банк развития» (ОГРН: <***>) расходы по проведению экспертизы в сумме 10 000 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Р.М.Файрузова