Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Саяховой А.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зариповой Г.К., рассмотрев в судебном заседании заявление

ООО "РИСК" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

третьи лица – 1) Администрация ГО <...>)УЗИО, 3) Государственный комитет по жилищному и строительному надзору по РБ, 4)Государственный комитет по строительству и архитектуре по РБ, 5) ФИО1

о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, изложенный в сообщении от 26.02.2019г. № 02/371/006/2018-2007, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан зарегистрировать договор долевого участия № 381-5-18/Р от 01.08.2018г., заключенный ООО «РИСК» с ФИО1 на строительство однокомнатной квартиры, условный номер 381, назначение: жилое, расположенную на 13 этаже 1 подъезда, проектная жилая площадь объекта долевого строительства 18,6 кв.м., проектная площадь объекта долевого строительства 28,8 кв.м., проектная площадь лоджии 4 кв.м., общая проектная площадь объекта долевого строительства и лоджии с понижающим коэффициентом (к=0,5) , 30,8 кв.м., общая расчетная проектная площадь объекта долевого строительства с площадью лоджии (к=1,0) 32,8 кв.м.

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 21.03.2019;

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 26.08.2019;

иные лица явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом;

Общество с ограниченной ответственностью ««Региональная Инвестиционно-строительная компания «РИСК» (далее – ООО «РИСК», заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра по РБ) о признании отказа в государственной регистрации незаконными от 26.02.2019г. № 02/371/006/2018-2007, обязании совершить регистрационные действия.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Администрация ГО г. Уфа, Управление земельных и имущественных отношений, Государственный комитет по жилищному и строительному надзору по РБ, Государственный комитет по строительству и архитектуре по РБ, ФИО1.

Судом приобщены материалы регистрационного дела по заявлению ООО «РИСК» от 09.08.2018 о регистрации договора участия в долевом строительстве №381-5-18/Р от 01.08.2018го с ФИО1.

Заявитель в заседании просит удовлетворить требования, ссылается на наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка и разрешения на строительство от 29.06.2018 №02-RU03308000-1551П-2018, предусматривающего строительство многофункционального комплекса, в котором расположены жилые квартиры, при этом согласно градостроительного плана №RU03308000-18-1397 земельный участок с кадастровым номером 02:554:010834:221расположен в территориальной зоне –Ж3.

Управление Росреестра по РБ просит в удовлетворении заявления отказать, мотивы несогласия с заявленными требованиями изложены в отзыве.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте суда в разделе «Картотека дел», в судебное заседание явку своего представителя не обеспечили, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Других заявлений и ходатайств в судебное заседание не поступало.

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, по имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между заявителем ОО «РИСК» и Министерством земельных и имущественных отношений РБ 14.08.2013 заключен договор№М186-13УЗИО аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 общ. пл. 30 947 кв.м расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Генерала Горбатова для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками (том. Л.д.37-51).

Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО город Уфа 20.06.2017 обществу «РИСК» выдано разрешение на строительство № №02-RU03308000-1426П-2017 административно-гостиничного комплекса с автостоянками, состоящий из пяти корпусов, включающих в себя нежилые помещения и апартаменты.

Как указывает заявитель, 25.06.2018г. между ООО «РИСК» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ заключен договор № 342-18 аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010834:221, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Генерала Горбатова, общей площадью 20979 кв.м (далее - земельный участок), разрешённое использование по ЕГРН: для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками, разрешённое целевое (функциональное) использование: для завершения строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками с кадастровыми номерами 02:55:010834:634, 02:55:010834:635, сроком с 22.06.2018г. по 22.06.2021г. Пользование ООО «РИСК» данным земельным участком было продлено в связи с окончанием срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка №М186-13 от 14.08.2013г (т.1 л.д. 52-61).

29.06.2018г. Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа РБ выдано разрешение на строительство № 02-RU03308000-1551П-2018 объекта - «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе ГО г. Уфа РБ» в составе Корпуса №4 (количество апартаментов - 64 шт., количество квартир – 212 шт., общая площадь апартаментов и квартир 13286,6 кв.м, общая площадь встроенных помещений – 430,6 кв.м) и Корпуса №5 (количество апартаментов - 96 шт., количество квартир – 318 шт., общая площадь апартаментов и квартир 19929,9 кв.м, общая площадь встроенных помещений – 645,9 кв.м), сроком действия до 29.06.2021г.(том.1 л.д.62-64)

Соответствие застройщика – ООО «РИСК» и проектной декларации 18-02000354 от 13.07.2018г. строительства объекта - «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе ГО г. Уфа РБ» требованиям Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подтверждено положительным заключением Государственного комитета РБ по строительству и архитектуре №15-12/385 от 20.07.2018г. на основании Акта о соответствии застройщика и проектной декларации №385 от 20.07.2018г.(том.1 л.д.65-90)

01.08.2018г. между заявителем и гр. ФИО1 заключен договор долевого участия №381-5-18/Р (том.2 л.д. 1-19), согласно которому участник долевого строительства участвует в долевом строительстве объекта - «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан», Корпус №5, коммерческое обозначение: «Квартал «Самоцветы», Литер А, «Малахит», расположенном на земельном участке общей площадью 20 979 кв.м, с кадастровым номером 02:55:010834:221, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Генерала Горбатова, обязуется в порядке и на условиях, установленных Договором, уплатить обусловленную Договором цену и после завершения строительства принять в собственность Объект долевого строительства, а застройщик осуществляет строительство (создание) указанного объекта путем проведения комплекса мероприятий по организационному, техническому, финансовому и правовому обеспечению строительства согласно проектной документации в предусмотренный настоящим Договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц, и после завершения строительства передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства (п.1.1. Договора).

Согласно п.1.5. Договора №381-5-18/Р после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта участник долевого строительства, при условии выполнения им своих обязательств по Договору, приобретает в собственность однокомнатную квартиру, условный номер 381, назначение: жилое, расположенную на 13 этаже 1 подъезда, проектная жилая площадь объекта 18,6 кв.м, проектная площадь объекта 28,8 кв.м, проектная площадь лоджии, 4 кв.м,общая проектная площадь объекта и лоджии с понижающим коэффициентом (к=0,5), 30,8 кв.м, общая расчетная проектная площадь объекта с площадью лоджии (к=1,0) 32,8 кв.м.

В последствии между заявителем и гр. ФИО1 подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия №381-5-18/Р от 01.08.2018г от 24.12.2018. касающиеся исправления допущенной описки в указании размеров площади земельного участка на «27 951 кв.м» в разделе 1 Приложения №1 (том.2 л.д. 20).

Как следует из заявления, 09.08.2018г. ООО «РИСК» обратился в Управление Росреестра по РБ (далее-Управление) с заявлением о государственной регистрации указанного договора долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ).

По результатам проведения правовой экспертизы правоустанавливающих документов государственным регистратором 25.09.2018 принято решение о приостановлении государственной регистрации ДДУ №381-5-18/Р на срок до 25.12.2018, на основании п. 1 ст. 19 Закона о регистрации.

Из дела правоустанавливающих документов ( том.2 л.д.68- 210) следует, что на государственную регистрацию ДДУ заявителем были представлены следующие документы:

- договор № 342-18 аренды земельного участка от 25.06.2018г.

- разрешение на строительство № 02-RU03308000-1551П-2018 от 29.06.2018,

- договор долевого участия №381-5-18/Р от 01.08.2018г. между заявителем и гр. ФИО1 ,

- план создаваемого МКД,

- проектная декларация №18-02-000354-04 от 13.07.2018г,

- Акта о соответствии застройщика и проектной декларации №385 от 20.07.2018г,

- заявление ФИО1, -дополнительное соглашение к договору долевого участия №381-5-18/Р от 01.08.2018г от 24.12.2018. касающиеся исправления допущенной описки в указании размеров площади земельного участка.

Уведомлением от 26.02.2019г. №02/371/006/2018-2007 заявителю отказано в государственной регистрации указанного договора долевого участия с ФИО1, поскольку разрешенный вид использования земельного участка, указанный в договоре аренды не предполагает строительство многоквартирного дома. а также имеются расхождения в сведениях о площади объекта недвижимости.

Ссылаясь на необоснованность отказа в государственной регистрации ДДУ, общество «РИСК» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Регистрирующий орган согласно отзыва от 17.09.2019 просит отказать в удовлетворении заявления, поскольку к регистрации заявлен договор участия в долевом строительстве квартиры, в составе «многофункционального комплекса», тогда как земельный участок предоставлен для строительства «административно-гостиничного комплекса». Согласно запроса регистратора о соответствии указанного в п.2 Разрешения наименования объекта капитального строительства «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» виду строящегося (создаваемого) объекта капитального строительства «Многоквартирный дом», от ГК Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору получен ответ, что многофункциональный комплекс не является многоквартирным домом. Кроме того имеются расхождения в указании общей площади объекта.

Исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, в соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 1 ст. 14 и ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Статьей 27 Закона о регистрации установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (пункт 1); с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2); право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом (пункт 4); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом (пункт 19).

Как следует из материалов дела, ООО «РИСК», соответствует требованиям ст.2 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно разрешения на строительство № 02-RU03308000-1551П-2018 от 29.06.2018 является застройщиком объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе ГО г. Уфа РБ» (том.1 л.д.62-64).

Между заявителем и ФИО1 заключен договор долевого участия №381-5-18/Р от 01.08.2018г.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен заключаться в письменной форме, в связи с чем существенные условия договора должны быть согласованы также в письменной форме.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Между сторонами возникли обязательственные отношения, которые подлежат регулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), а также нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (пункт 1 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).

Также договор участия в долевом строительстве должен содержать условия о цене договора, сроках передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, условия о гарантии качества на объекты долевого строительства (статьи 5 - 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

Заявленный ООО «РИСК» договор с ФИО1 содержит все существенные условия, по которым сторонами достигнуто соглашение, соответствует требованиям, предъявляемым законом к форме и содержанию договора участия в долевом строительстве, подписаны сторонами. Оснований полагать о незаключенности либо ничтожности договоров у суда не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Объектом, вышеуказанного ДДУ является жилая квартира в пятом корпусе объекта капитального строительства «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе ГО г. Уфа РБ»

В соответствии с ч. ч. 2, 3 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Как следует из материалов дела, градостроительный план RU03308000-18-1397 земельного участка с кадастровым номером 02:554:010834:221 застраиваемый по разрешению на строительство№ 02-RU03308000-1551П-2018 от 29.06.2018 расположен в территориальной зоне –Ж3. Жилая зона - для многоэтажной застройки многоквартирными жилыми домами высотой 9 и выше этажей, включая подземные. В пределах данной зоны предусмотрено размещение таких объектов недвижимости как многоквартирные жилые дома, блокированные жилые дома, индивидуальное жилищное строительство , здания для временного проживания, а именно, гостиницы, мотели, кемпинги, общежития, связанные с производством и образованием, дома приезжих, здания иных видов, отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов повседневного спроса - социального, коммунально-бытового назначения, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, инженерной инфраструктуры - объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающего негативного воздействия на окружающую среду.

Действительно, изначально на земельном участке по договору аренды от 2013года выдано разрешение № №02-RU03308000-1426П-2017 на строительство административно-гостиничного комплекса с автостоянками, состоящего из пяти корпусов, включающих в себя нежилые помещения и апартаменты.

Однако, на момент обращения за регистрацией договора долевого участия №381-5-18/Р от 01.08.2018г. заявитель получил разрешение Отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО город Уфа№ 02-RU03308000-1551П-2018 от 29.06.2018г. на строительство объекта капитального строительства «многофункциональный комплекс», состоящий из пяти корпусов, включающий нежилые помещения, апартаменты и квартиры в пределах ранее установленных границ земельного участка, представил его в Управление Росреестра по РБ. Получены соответствующие технические условия ресурсоснабжающих организаций, разработана проектная документация Обществом «ИНКО-ПРОЕКТ», положительное заключение экспертизы проектной документации, размещена проектная декларация.

В материалы дела представлен акт о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч.2 ст.3 ст. 21 и 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (том.1 Л.д.65-90).

Пункт 306 Приказа Росстандарта от 17.04.2019 N 831 "Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" содержит свод правил (СП) 160.1325800.2014 "Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования". Указанный свод правил введен в действие в соответствии с Приказом Минстроя России от 07.08.2014 N 440/пр "Об утверждении свода правил "Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования". В соответствии с п. 3.4 СП 160.1325800.2014 многофункциональным комплексом признается комплекс, включающий два и более здания различного функционального назначения (в том числе многофункциональные), взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов.

Согласно п. 4.5 СП 160.1325800.2014 при сдаче многофункционального комплекса в эксплуатацию для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации представляется инструкция по эксплуатации: инструкция разрабатывается проектировщиком, заказчиком или иной организацией по поручению заказчика. Порядок разработки инструкции и ее состав в соответствии с п. 4.5 СП 160.1325800.2014 регулируются Положением о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утв. Министерством регионального развития Российской Федерации от 01.06.2017 N 45.

Из анализа вышеуказанных норм Закона следует, что в многофункциональный комплекс могут входить многоквартирные дома, а термин "многофункциональный комплекс" не исключает термина "многоквартирный дом". В случае наличия в многофункциональном комплексе зданий с жилыми помещениями, квартирами требования по технической документации и нормам эксплуатации этих зданий регулируются требованиями и нормами, предусмотренными для многоквартирных домов. Согласно прил. А СП 160.1325800.2014 многофункциональное здание может включать в себя как жилые, так и общественные помещения, при этом для расчетов следует выделить жилую и общественную части здания. Жилая часть включает в себя квартиры для постоянного проживания, апартаменты квартирного типа, жилые помещения общежитий квартирного типа.

Согласно прил. Б СП 160.1325800.2014 в состав многофункциональных зданий и комплексов включаются жилые помещения для постоянного и временного проживания – квартиры, апартаменты квартирного типа, пентхаусы, номера гостиниц, апартаменты гостиниц.

Многофункциональный комплекс непосредственно не является многоквартирным домом. Однако, при проектировании жилых помещений для постоянного проживания – «квартир», жилых помещений для временного проживания – «апартаментов квартирного типа» в составе многофункционального комплекса подлежат выполнению требования как при проектировании многоквартирного жилых домов, а именно СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные».

При этом помещения в нежилом здании «апартаменты» также предназначены для временного пребывания граждан и являются объектом договора долевого участия в строительстве.

Как усматривается из материалов дела, Разрешение на строительство № 02-RU03308000-1551П-2018 от 29.06.2018г. выдано на основании договора аренды от 25.06.2018 в котором указано на целевое назначение для завершения строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками- объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010834-634 и 02:55:010834:635, вид разрешенного использования не изменен.

В соответствии со п. 1 ст. 3, пп. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, которое подлежит представлению в Управление при регистрации первого договора (ст. 25.1 Закона о регистрации прав).

Учитывая изложенное, проверка соответствия вида строящегося объекта, и пригодность земельного участка для строительства объекта производится при выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости и в ходе проведения экспертизы проектной документации (ст. 49, 51 ГрК РФ).

Кроме того, следует отметить что, согласно позиции органа местного самоуправления, изложенной в ответе Отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа на запрос № 02/371/006/2018-2007,2009 от 09.09.2018г. принимая во внимание функциональное назначение строящегося объекта, иные проектные характеристики, не усматривается противоречия между наличием в объекте квартир, апартаментов квартирного типа с видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221.

Таким образом, на момент выдачи разрешения на строительство № 02-RU03308000-1551П-2018 от 29.06.2018г. и заключения договора аренды земельного участка, Администрация ГО Уфа знала о размещении на земельном участке объекта незавершенного строительства, включающего в себя в том числе жилые помещения -квартиры, и выдав разрешение, тем самым, согласилась с таким размещением, т.е. узаконив строительство Администрация фактически предоставила заявителю право пользования таким земельным участком в целях строительства многофункционального комплекса, включающего в себя жилые помещения.

Согласно проектной документации, положительного заключения экспертизы и разрешения на строительства, наименование объекта - «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», также не противоречит виду строящегося (создаваемого) объекта.

Кроме того, заявителем в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской федерации в сфере долевого строительства произведены обязательные отчисления застройщика в компенсационный фонд в рамках деятельности публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», так перед подачей заявления на государственную регистрацию договора долевого участия №381-5-18/Р от 01.08.2018г. заявитель произвел отчисления в необходимой сумме 19 680,00 рублей (п/п №369 от 24.07.2018г.) на расчетный счет публично-правой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (том.2 л.д. 85).

Основания, указанные в п.2 отказа в регистрации , а именно по вопросу расхождения в площади объекта, Заявителем были устранены в период приостановления процедуры регистрации путем предоставления дополнительного соглашения от 24.12.2018( том.2 л.д.207).

Таким образом, в рассматриваемом случае заявителем на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, позволяющие при проведении правовой экспертизы установить наличие оснований для государственной регистрации договора долевого участия №381-5-18/Р от 01.08.2018г., также у регистрирующего органа отсутствуют основания в последующем для отказа в регистрации права собственности в отношении объекта договора долевого участия после введения многофункционального комплекса в эксплуатацию.

Поскольку законные права заявителя были нарушены, суд, руководствуясь ст. 201 АПК РФ, полагает также подлежащим удовлетворению требование о возложении на заинтересованное лицо обязанности по восстановлению нарушенных прав и законных интересов заявителя путем обязания произвести действия по государственной регистрации договора долевого участия №381-5-18/Р от 01.08.2018г.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо. Заявителем при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. платежным поручением №100 от 21.03.2019.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные Обществом с ограниченной ответственностью «Региональная Инвестиционно-строительная компания «РИСК» требования -удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, изложенный в сообщении от 26.02.2019г. № 02/371/006/2018-2007.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан зарегистрировать договор долевого участия № 381-5-18/Р от 01.08.2018г., заключенный ООО «РИСК» с ФИО1 на строительство однокомнатной квартиры, условный номер 381, назначение: жилое, расположенную на 13 этаже 1 подъезда, проектная жилая площадь объекта долевого строительства 18,6 кв.м., проектная площадь объекта долевого строительства 28,8 кв.м., проектная площадь лоджии 4 кв.м., общая проектная площадь объекта долевого строительства и лоджии с понижающим коэффициентом (к=0,5) , 30,8 кв.м., общая расчетная проектная площадь объекта долевого строительства с площадью лоджии (к=1,0) 32,8 кв.м.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.М. Саяхова