Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Нурисламовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беляевой И.И., рассмотрев дело по иску

закрытого акционерного общества "Волга Проперти Холдингс" (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Архимед" (ИНН <***>)

о взыскании 608510 руб., расторжении договора аренды № 4 от 22.04.2011г. и освобождении занимаемого нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по дов. от 18.12.2012; ФИО2 - директор

от ответчика: явки нет, уведомлены

Закрытое акционерное общество "Волга Проперти Холдингс" (далее по тексту - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Архимед" (далее - ответчик) о взыскании 608510 руб., в том числе сумма долга по арендной плате и коммунальным платежам в размере 468339 руб., договорная неустойка в размере 140171 руб., расторжении договора аренды и освобождении занимаемого нежилого помещения.

Основанием обращения с иском указано ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды № 4 от 22.04.2011г.

Правовым основанием заявленных требований истец указал положения ст.ст. 309,330,450,452,453,619,622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До рассмотрения дела по существу истец уточнил (увеличил) исковые требования и просит взыскать с ответчика 1759175 руб., в том числе сумма долга по арендной плате в размере 1211000 руб., пени за просрочку арендной платы в размере 374156 руб., задолженность по коммунальным платежам в размере 142890 руб., пени за просрочку уплаты коммунальных платежей 31129руб.; сумму государственной пошлины и услуги представителя; требования о расторжении договора и освобождении нежилого помещения оставлены истцом без изменения (л.д. 73).

Уточнение исковых требований судом в порядке ст.49 АПК РФ принято к рассмотрению.

Истец в ходе судебного заседания, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражений на иск в установленном законом порядке не представил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен по последнему известному суду адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц: 450027, <...>.

Кроме того, ответчик уведомлен публично путем размещения информации о движении дела на официальном сайте суда.

Дело рассмотрено без участия ответчика по правилам ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев представленные документы, выслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 4 от 22.04.2011г., в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения № 2-8, общей площадью 346 кв.м, в здании по адресу: г.Уфа, ул.50-летия Октября, д.26, в целях использования под организацию общественного питания. Срок договора сторонами установлен с 01.05.2011г. по 31.03.2012г., с учетом дополнительного соглашения о пролонгации договора срок договора продлен с 01.04.2012г. по 28.02.2013г. (л.д. 15-19).

По акту приема-передачи от 04.06.2010г. объект аренды передан ответчику в пользование.

Принадлежность переданного в аренду объекта истцу подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 04 АВ № 648140 от 17.05.2010г. (л.д.33).

Учитывая наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в суд с данным иском.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Характеристики объекта аренды приведены в техническом паспорте от 22.10.2007г. (л.д. 83-95).

Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 4.1 договора установлен срок аренды менее 1 года - с 01.05.2011г. по 31.03.2012г., в связи чем государственной регистрации не требовал.

Как определено в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 5 договора аренды, согласно которому: за пользование арендованным помещением арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно, до 25 числа месяца предшествующего периоду оплаты. Арендная плата начинает начисляться с 01.05.2011г. и включает в себя постоянную часть в летние месяцы (июнь, июль, август) составляет 600 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц с учетом НДС 18%, а в остальные месяцы - 700 руб. с учетом НДС 18%, соответственно 207600 руб. и 242200 руб. с учетом НДС 18% в месяц. В переменную часть арендной платы входят коммунальные платежи (тепло, вода, электроэнергия, уборка территории, вывоз мусора и т.д.), которая своевременно оплачивается арендатором по отдельно выставленным счетам в течении 3-х банковских дней с момента выставления счета арендодателем.

Дополнительным соглашением № 5 от 28.2012г. к договору аренды стороны изменили размер арендной платы за один кв.м. арендованной площади за май, июнь, июль до 200 руб., в связи с чем размер арендной платы в месяц составил: 69200 руб. - 207600 руб. за три месяца.

Таким образом, условия договора содержат все необходимые существенные условия, в связи с чем, суд находит договор аренды заключенным.

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по акту приема-передачи, однако ответчик обязательства по оплате арендных платежей за период с сентября 2012г. по январь 2013г. (с учетом уточнения иска) в полном объеме не исполнил, в связи с чем допустил задолженность в заявленном по иску размере - 1353890 руб. с учетом постоянной и переменной частей арендной платы согласно пунктам 5.2.1 и 5.2.2 договора аренды (сентябрь 2012г. - 242200 руб., октябрь 2012г. - 242200 руб., ноябрь 2012г. - 242200 руб., декабрь 2012г. - 242200 руб., январь 2013г. - 242200 руб.; коммунальные платежи за август 2012г. - 31194 руб., за сентябрь и октябрь 2012г. - 77751 руб., за ноябрь 2012г. - 8871 руб., за декабрь 2012г. - 25074 руб.)

Согласно ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не представил суду доказательства своевременного и полного внесения арендных платежей и такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

С учетом вышеизложенного, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1353890 руб.( 1211000 руб.-постоянная часть, 142890 руб.-коммунальные платежи) подлежит удовлетворению (ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Неустойка – это акцессорное (дополнительное) требование к основному обязательству.

За несвоевременное внесение арендатором платежей по договору аренды п. 6.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит взыскать с ответчика пени в размере 374156 руб. за просрочку платежа по арендной плате и сумму 31129 руб. за просрочку уплаты коммунальных платежей, рассчитанные за период с 25.02.2012г. по 18.01.2013г.

Расчет суммы пени судом проверен и является арифметически верным (л.д.76-78).

Оснований для применения судом ст.333 ГК РФ суд не усматривает, так как в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт явной несоразмерности предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

Заявленные исковые требования истца о расторжении договора аренды № 4 от 22.04.2011г. и освобождении занимаемого нежилого помещения, являются подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Разделом № 7 договора аренды «Изменение, расторжение и прекращение действия договора» стороны предусмотрели, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно: по согласованию сторон; по требованию арендодателя в том числе при просрочке арендатором платежей более чем на 10 банковских дней. Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке по указанному в данном пункте договора основанию. Арендатор письменно извещает арендодателя о предстоящем расторжении договора, а арендатор обязан освободить арендуемые помещения в срок не позднее 14 календарных дней со дня получения уведомления.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцом заблаговременно направлялись ответчику письма о необходимости оплаты арендной платы от 18.04.2012г.,от 22.08.2012г., от 27.08.2012 г.(л.д.20-22), уведомление от 31.08.2012г. о расторжении договора аренды(л.д.23), претензия от 02.10.2012г.(л.д.26-28) об освобождении нежилого помещения. Однако, задолженность ответчиком в разумный срок не была погашена, занимаемое помещение не освобождено и не передано истцу по акту приема-передачи.

Поскольку при прекращении договора аренды имущество полежит возвращению арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), нежилое помещение подлежит освобождению ответчиком и передаче его истцу.

Кроме того, истец просит отнести на ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 62500 руб.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в частности относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В материалы дела в обоснование понесенных судебных расходов истцом представлены: договор № б/н от 19.11.2012г.; оплата подтверждена квитанциями № 000003 от 31.08.2012г., 000007 от 01.10.2012г., 000008 от 12.10.2012г. на общую сумму 12000 руб.; платежные поручения №№ 1358 от 20.11.2012г. на сумму 30000 руб., № 1379 от 04.12.2012г. на сумму 20000 руб. (л.д. 29-30, 79-80).

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно пункту 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82
«О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» судебные расходы подлежат возмещению за счет ответчика в разумных пределах, в частности: исходя из норм расходов на служебные командировки, установленных правовыми актами; стоимости экономных транспортных средств; сложившейся стоимости оплаты услуг адвокатов; имеющихся сведений статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительности рассмотрения и сложности дела.

При определении разумности заявленных расходов на оплату услуг представителя суд, помимо указанного, принимает во внимание, что право выбора представителя и определения стоимости его услуг в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничено.

Размер оплаты услуг представителя определяется соглашением сторон, которые в силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению установить размер вознаграждения, соответствующий сложности дела, квалификации представителя и опыту его работы, сложности работы, срочности и времени ее выполнения и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Из приведённых выше норм главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что независимо от способа определения размера вознаграждения (почасовая оплата, заранее определённый размер гонорара в твёрдой сумме) и условий его выплаты суд взыскивает такие расходы за фактически оказанные услуги в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Определяя фактически оказанные услуги, суд должен учитывать объём совершенных представителем действий по составлению документов, сбору доказательств, количество явок в судебное заседание, длительность и сложность процесса, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг представителя по данной категории дел в арбитражных судах, а также иные обстоятельства, которые, по мнению суда, влияют на размер взыскиваемых расходов. Таким образом, разумность размера судебных расходов устанавливается судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств, исходя из конкретных обстоятельств дела.

В соответствии с толкованием части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Конституционным Судом Российской Федерации (Определение от 21.12.2004 № 454-О), суд вправе уменьшить расходы на оплату услуг представителя лишь в том случае, если признает их чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела. В соответствии с абзацем 5 пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 № 454-О, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суд не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не заявляет обоснованные возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Таким образом, при определении разумности размера судебных расходов не могут быть не учтены характеристики конкретного спора: продолжительность его рассмотрения, сложность рассматриваемой правовой ситуации. Однако, при этом суд принимает во внимание и то, что размер оплаты услуг представителя определяется соглашением сторон, которые в силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению установить размер вознаграждения, соответствующий сложности дела, квалификации представителя и опыту его работы.

Исходя из сложившейся в Республике Башкортостан стоимости услуг представителей, участвующих в арбитражных спорах, объема работы, который осуществлен представителем применительно к данному спору, количества проведенных по делу заседаний, отсутствие возражений со стороны ответчика, суд приходит к выводу, что требованиям разумности расходов на оплату услуг представителя соответствует сумма в 62500 рублей.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования закрытого акционерного общества "Волга Проперти Холдингс" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Архимед" в пользу закрытого акционерного общества "Волга Проперти Холдингс" сумму долга по арендной плате в размере 1211000 рублей, пени в сумме 374156 рублей, задолженность по уплате коммунальных платежей в размере 142890 рублей, пени за просрочку уплаты коммунальных платежей в размере 31129 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 62500 руб. и судебные расходы по госпошлине в сумме 23170,20 руб.

Расторгнуть договор аренды № 4 от 22.04.2011 года и обязать общество с ограниченной ответственностью "Архимед" освободить нежилые помещения № 2-8, общей площадью 346 кв.м, в здании по адресу: г.Уфа, ул.50-летия Октября, д.26.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Архимед" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 15421,55 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья И.Н. Нурисламова