Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Журавлевой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хакимовой Т.В., рассмотрев дело по иску

ОАО "УРАЛСИБ" (ИНН <***>)

к ООО "Велес", (ИНН 0275042291)

ООО Терминал, (ИНН <***>)

ООО "Когорта-Альфа", (ИНН <***>)

ООО НПО "Выбор-ТелеКом" (ИНН 0278089259)

третье лицо: КУМС Администрации ГО город Уфа.

о взыскании 36 275 242 руб. 37 коп.

встречное исковое заявление ООО НПО «Выбор –Телеком» (ИНН <***>)

к ОАО "УРАЛСИБ" (ИНН <***>)

о признании договора №0000-021/00041/1105 от 01.09.2008г. недействительным в части залога объекта незавершенного строительством, о признании прекращенным залога права аренды земельного участка и прекращением заложенного права

встречное исковое заявление: ООО «Велес»

к ООО «НПО «Выбор-Телеком» (ИНН <***>)

ОАО "УРАЛСИБ" (ИНН <***>)

Третьи лица:

1) Росреестр по РБ

2) КУМС Администрации городского округа город Уфа РБ

3) ООО «Когорта-Альфа»

4) ООО «Терминал»

о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке от 27.11.2007 года №0000-021/0041/1101, договора об ипотеке от 01.09.2008 года №0000-021/00041/1105; о прекращении записи о государственной регистрации ипотеки №02-04-01/288/2007-043 от 02.04.2008 года, №02-04-01/218/2008-402 от 08.10.2008 года.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 04.03.2011

от ответчика 1: ФИО2, доверенность от 04.04.2011 г.

от ответчика 4: ФИО3, доверенность от 19.05.2010

от ответчиков 2, 3, третьего лица: представители не явились, уведомлены по правилам ст. 123 АПК РФ

эксперт ООО «ЦЮП «Благо» ФИО4

ОАО "УРАЛСИБ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением о :

1) взыскании солидарно с ООО "Велес", ООО Терминал, ООО "Когорта-Альфа", ООО НПО "Выбор-ТелеКом" задолженности по Кредитному договору <***> от 08.06.2007 года по состоянию на 12.02.2010г. в размере 36 275 242,37 (Тридцать шесть миллионов двести семьдесят пять тысяч двести сорок два) рубля 37 коп.

2) обращении взыскания на имущество, принадлежащее ООО «Научно-производственное объединение Выбор-ТелеКом», являющееся предметом залога, в соответствии с условиями договоров о залоге, с определением способа продажи заложенного имущества (незавершенное строительство, нежилое помещение, общая площадь застройки 238.6 кв.м., адрес местонахождения: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между 211 и 213; права аренды земельных участков: земельный участок 1322 кв. м., г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между домами 211-213) - публичные торги, установив начальную цену заложенного имущества равной стоимости согласно Заключению о переоценке от 12.03.2010г.:

-объекта недвижимости: незавершенное строительство (нежилое помещение)- 24 841 000,0 рублей (из них НДС 3 798 305,08 рублей);

-права аренды земельного участка - 1000, 0 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2010г. производство по делу А07-6157/2010 было приостановлено до рассмотрения дела № А07- 8469/2010 по существу. В связи вступлением в законную силу Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда № 18АП-7280/2010 от 19.08.2010 г. 15 сентября 2010 года производство по делу возобновлено.

Определением от 12 ноября 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица (ст. 51 АПК РФ) привлечен КУМС Администрации ГО город Уфа.

13 декабря 2010 года принято встречное исковое заявление ООО НПО "Выбор-ТелеКом" к ОАО «Уралсиб», ООО «Велес» о признании прекращенным залога объекта незавершенного строительством, общей площадью застройки 238,6 кв.м., условный номер объекта 02-04-01/225/2007-008, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между д. 211и 213 по договору №0000-021/00041/1105 об ипотеке от 01.09.2008.

18 января 2011 Арбитражным судом принято встречное исковое заявление ООО "Велес" к ООО НПО «Выбор-Телеком», ОАО «Уралсиб» о признании недействительными (ничтожными) договоров об ипотеке от 27.11.2007г. №0000-021/00041/1101, от 01.09.2008 №0000-021/00041/1105, о прекращении записи о государственной регистрации ипотеки №02-04-01/288/2007-043 от 02.04.2008г., №02-04-01/218/2008-402 от 08.10.2008г.

Определением от 07 февраля 2011 исковые требования ОАО "УРАЛСИБ" к ООО «НПО «Выбор Телеком» об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки №0000-021/00041/1105 выделены из производства по делу № А07-6157/2010, делу присвоен номер А07-2580/2011.

Решением от 15 апреля 2011 по делу № А07-6157/2010 исковые требования ОАО "УРАЛСИБ" удовлетворены частично. С ООО «Велес», ООО «Терминал», ООО «Когорта-Альфа», ООО НПО «Выбор-Телеком» в пользу ОАО "УРАЛСИБ" взыскано:

задолженность по кредиту в размере 28 250 000,00 руб.,

проценты, начисленные на задолженность по кредиту в размере 10 032 295 руб. 02 коп.,

неустойка, начисленная за просрочку возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитной линией в размере 2 696 048 руб. 36 коп.

В остальной части иска отказано. Решение вступило в законную силу.

Определением от 16 мая 2011г. производство по делу А07-2580/2011 приостановлено, назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта - незавершенного строительством, расположенного по адресу: РБ, <...> между домами 211 и 213, на момент проведения экспертизы; по определению стоимости права аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, общей площадью 1322 кв.м., расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между домами 211 и 213, на момент проведения экспертизы.

Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Центр юридической помощи «Благо».

После проведения экспертизы определением 15.08.2011 г. производство по делу возобновлено.

В судебном заседании истец уточнил заявленные требования, просит суд обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ООО «НПО «Выбор-Телеком», являющееся предметом залога, в соответствии с условиями договоров о залоге, определив способ продажи заложенного имущества (незавершенное строительство, нежилое помещение, общая площадь застройки 238, 6 кв.м., адрес местонахождения: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между 211 и 213; права аренды земельного участка: земельный участок 1322 кв. м., г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между домами 211-213) - публичные торги, установить начальную цену заложенного имущества равной стоимости отчета об оценке № 155-11 от 20.07.2011г.

- объект недвижимости – 17 955 000 рублей;

- права аренды земельного участка 12 700 000 рублей. Общая стоимость объектов недвижимости составляет 30 755 000 рублей, в том числе НДС 4 691 440 рублей 67 коп. Уточнение судом принято в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Ответчики - ООО «Когорта-Альфа», ООО «Терминал» - явку представителей в судебное заседание не обеспечили, уведомлены надлежащим образом по правилам ст. 123 АПК РФ. Дело рассматривается в отсутствие указанных представителей по правилам ст. 156 АПК РФ.

Изучив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

20.11.2007 года между ОАО «УРАЛСИБ» и Обществом с ограниченной ответственностью «Велес» заключен договор о предоставлении кредитной линии № 0000-021/00041.

В соответствии с Договором Обществу с ограниченной ответственностью «Велес» была открыта кредитная линия (далее по тексту «кредит») с лимитом в размере 45 000 000,0 (сорок пять миллионов) рублей; дата начала срока Кредитной линии 20.11.2007г.; дата прекращения предоставления Траншей 01.07.2008г.; дата окончания срока Кредитной линии 19.11.2013г.; проценты за пользование кредитом -14,5 % годовых.

Согласно п.5.1. Кредитного договора Истец обязался предоставить ООО «Велес» сумму кредита путем перечисления сумм траншей на счет ООО «Велес».

Согласно Заявлению о предоставлении транша от 22.11.2007г. № б/н предоставлен в рамках открытой кредитной линии транш № 0000-021/00041/000 в сумме 24 300 000,0 рублей, сроком на 1 131 календарных дней, с процентной ставкой 14,5% годовых.

Сумма транша в размере 24 300 000,0 рублей была перечислена Заемщику платежным поручением № 2591568 от 22.11.2007г.

Согласно заявлению о предоставлении транша от 26.11.2007г. № б/н ООО «Велес» предоставлен в рамках открытой кредитной линии транш №0000-021/00041/001 в сумме 3 700 000,0 рублей, сроком на 1460 календарных дней, с процентной ставкой 14,5% годовых.

Платежным поручением № 2595292 от 26.11.2007г. сумма транша в размере 3 700 000,0 рублей была перечислена Заемщику.

Согласно заявлению о предоставлении транша от 21.04.2008г. № б/н ООО «Велес» предоставлен в рамках открытой Кредитной линии транш №0000-021/00041/002 в сумме 750 000,0 рублей, сроком на 1343 календарных дней, с процентной ставкой 14,5% годовых.

Платежным поручением № 2595292 от 26.11.2007г. сумма транша в размере 750 000,0 рублей была перечислена Заемщику.

В соответствии с п.2.1 Кредитного договора ООО «Велес» принял на себя обязательства возвратить полученные денежные средства, уплачивать проценты на них, комиссии и другие платежи, предусмотренные Договором.

Пунктом 3.7 Кредитного договора установлено, что гашение процентов за пользование кредитом производится ежемесячно. При этом, согласно п.6.1 Кредитного договора и в соответствии со ст.809 ГК РФ проценты выплачиваются заемщиком до дня фактического возврата суммы кредита.

Однако, ООО «Велес» не выполнял условия Кредитного договора в части сроков возврата кредита и уплаты процентов, что послужило основанием для обращения банка с соответствующим иском.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15 апреля 2011 по делу № А07-6157/2010 с ООО «Велес» и поручителей - ООО «Терминал», ООО «Когорта-Альфа», ООО НПО «Выбор-Телеком» солидарно в пользу ОАО "УРАЛСИБ" взыскано:

- задолженность по кредиту в размере 28 250 000,00 руб.,

- проценты, начисленные на задолженность по кредиту в размере 10 032 295 руб. 02 коп.,

- неустойка, начисленная за просрочку возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитной линией в размере 2 696 048 руб. 36 коп.

С целью обеспечения исполнения обязательств по Кредитному договору, Банком был заключен договор об ипотеке № 0000-021/00041/1105 от 01.09.2008 года с ООО «Научно-производственное объединение Выбор-ТелеКом».

В соответствии с п. 1.1 Договора о залоге движимого имущества, Залогодатель передает Залогодержателю в залог в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО «Велес», принадлежащее Залогодателю на праве собственности имущество, указанное в Договоре.

Согласно п. 2.1.1. Договора об ипотеке предметом ипотеки является:

-объект недвижимости: незавершенное строительство (нежилое, общая площадь застройки 238.6 кв.м., адрес местонахождения: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между 211 и 213 (право собственности на этот объект зарегистрировано УФРС по РБ). Стоимость объекта по оценке сторон составляет 17 955 000 рублей;

-право аренды земельных участков: земельный участок 1322 кв. м., г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между домами 211-213 (категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для строительства оздоровительного комплекса). Договор аренды земельного участка зарегистрирован УФРС по РБ. Стоимость прав аренды земельного участка по оценке сторон составляет 12 700 000 рублей.

Согласно п. 5.1 Договора об ипотеке, Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору.

Определением от 16.05.2011 г. по ходатайству сторон была назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества. Согласно отчета об оценке № 155-11 от 20.07.2011г., выполненного во исполнение определения суда, рыночная стоимость оцениваемого имущества на дату оценки составила 30 755 000 руб.

Настоящим иском истец просит суд обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ООО «НПО «Выбор-Телеком», являющееся предметом залога, в соответствии с условиями договора о залоге, определив способ продажи заложенного имущества (незавершенное строительство, нежилое помещение, общая площадь застройки 238, 6 кв.м., адрес местонахождения: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между 211 и 213; права аренды земельного участка: земельный участок 1322 кв. м., г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между домами 211-213) - публичные торги, установить начальную цену заложенного имущества согласно данным отчета об оценке № 155-11 от 20.07.2011г. в размере 30 755 000 рублей, (в том числе НДС 4 691 440 рублей 67 коп.), в том числе:

- объект недвижимости – 17 955 000 рублей;

- права аренды земельного участка 12 700 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчики исковые требования не признали, поддержали встречные исковые требования.

Так, ООО НПО "Выбор-ТелеКом" подано встречное исковое заявление к ОАО «Уралсиб», ООО «Велес» о:

1. признании договора об ипотеке недействительным в части залога объекта незавершенного строительством, общей площадью застройки 238,6 кв.м., расположенный по адресу: <...> между д. 211 и 213

2. признании прекращенным залога права аренды земельного участка общей площадью 1322 кв.м., расположенный по адресу: <...> между д. 211 и 213, категория участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства оздоровительного комплекса, в связи с расторжением договора № 433-07 аренды земельного участка от 11.04.2007 г. и прекращением заложенного права.

Истец считает, что договор № 0000-021/00041/1105 об ипотеке от 01.09.2008г. является недействительным, в связи со следующим.

Предметом залога по договору являются два самостоятельных объекта (согласно приложениям 1,2 к договору):

1) Объект незавершенного строительством, нежилое, общая площадь застройки 238,6 кв.м., условный номер объекта 02-04-01/225/2007-008, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между д.211 и 213. Право собственности залогодателя-Истца зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, запись в ЕГРП № 02-04-01/225/2007-008 от 03.10.2007г. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество: серия 04 АБ № 075356 от 03.10.2007г. Стоимость по оценке сторон 50 689 000,00 (пятьдесят миллионов шестьсот восемьдесят девять тысяч) рублей;

2) Земельный участок, общей площадью 1322 кв.м., расположенный г адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеев между д.211 и 213, категория земельного участка: земли населенных пунктов; разрешенного использования - для строительства оздоровительного комплекс; условный номер объекта: 02:55:02 07 06:0230; информация о договоре аренды договор аренды № 433-07 аренды земельного участка от 11.04.2007г., заключении между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «НПО «Выбор ТелеКом»; дополнительное соглашение о внесении изменении № 1 от 04.02.2008 г в Договор № 433-07 аренды земельного участка от 11.04.2007г., заключенной: между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «НПО «Выбор-ТелеКом»; дополнительное соглашение № 1 от 04.02.2008 г. в Договор № 433-07 аренды земельного участка от 11.04.2007г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «НПО «Выбор-ТелеКом». Сроки аренды: с 12.03.2007 по 30.12.2008г. Записи в ЕГРП: 1) № 02-04-01/164/2007-026 от 17.06.2007г., 2) № 02-04-01/022/2008-597 от 17.03.2008г.; 3) № 02-04-01/169/2008-019 от 10.06.2008г. Стоимость прав аренды земельного участка по цене сторон -1 000 (одна тысяча) рублей.

Таким образом, предметом залога явились два самостоятельных объекта, принадлежащие Залогодателю - объект недвижимости - объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка, предоставленного под строительство.

Каких либо указаний в договоре об ипотеке на то, что на земельном участке, право аренды которого вносится в залог, имеются строения, здания, сооружения, договор об ипотеке не содержит. В нарушение положений ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ договор об ипотеке в отношении объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства, не содержит указаний на земельный участок, который занимает данный объект недвижимости, его характеристики (площадь, кадастровый номер, категорию земельного участка).

По утверждению ООО «НПО «Выбор-ТелеКом», что касается второго предмета залога, обозначенного как «право аренды земельного участка», то:

-во-первых, данный земельный участок функционально не предназначен для размещения (обслуживания) какого бы то ни было объекта недвижимости, а предоставлен для целей строительства, (в силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением);

-во-вторых, условиями договора ипотеки не предусмотрено, что право залога земельного участка распространяется на находящиеся на данном земельном участке здания, которые вообще не поименованы применительно к данному земельному участку;

-в-третьих, исходя из буквального толкования условий договора не следует, что передаваемый в залог объект недвижимости расположен на передаваемом в залог земельном участке (право аренды которого передается в залог).

Кроме того, договор № 433-07 аренды земельного участка от 11.04.2007г., заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «НПО «Выбор-ТелеКом» расторгнут с 30.06.2009 года.

ООО «НПО «Выбор-ТелеКом» утверждает, что в соответствии с п. 3 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации срок договора аренды прекратился в связи с фактом его расторжения 09.06.2009г.

Таким образом, в настоящее время право аренды земельного участка с видом разрешенного использования - для строительства оздоровительного комплекса, условный номер объекта: 02:55:02 07 06:0230 предметом залога быть не может и в этой части, залог в отношении права аренды земельного участка считается прекращенным, что еще раз подтверждает тот факт, что объект недвижимости, указанный в качестве предмета залога в нарушение ст. 69 Федерального закона об ипотеке находится в залоге без земельного участка, что в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ влечет его ничтожность. По мнению истца, в нарушение ст. 69Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", объект недвижимости - объект незавершенного строительства передан в залог без одновременного залога земельного участка (права аренды земельного участка непосредственно под ним расположенного и необходимого для его обслуживания); залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:02 07 06:0230 прекратился в связи с прекращением договора.

Кроме того, ООО "Велес" также подано встречное исковое к ОАО «Уралсиб», ООО «Велес» о признании недействительными (ничтожными):

- договора № 0000-021/00041/1101, об ипотеке от 27.11,2007г.

- договора № 0000-021/00041/1105 об ипотеке от 01. 09.2008г.

а также прекращении записей о государственной регистрации ипотеки:

- № 02-04-01/288/2007-043 от 02.04.2008 г.

- № 02-04-01/218/2008-402 от 08.10.2008 г.

По мнению заявителя, договоры № 0000-021/00041/1101, № 0000-021/00041/1105 об ипотеке от 27.11,2007г. и 01.09.2008г. являются недействительными (ничтожными), в связи со следующим.

Предметом залога являются два самостоятельных объекта, описанных в указанных выше договорах следующим образом:

- Объект незавершенного строительством, нежилое, общая площадь застройки 238,6 кв.м., условный номер объекта 02-04-01/225/2007-008, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между д.211 и 213. Право собственности залогодателя-Истца зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, запись в ЕГРП № 02-04-01 /225/2007-008 от 03.10.2007г. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество: серия 04 АБ № 075356 от 03.10.2007г.;

- Земельный участок, общей площадью 1322 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между д.211 и 213, категория земельного участка: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - для строительства оздоровительного комплекса, условный номер объекта: 02:55:02 07 06:0230; информация о договоре аренды: договор аренды № 433-07 аренды земельного участка от 11.04.2007г., заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «НПО «Выбор-ТелеКом».

Дополнительным соглашением к договору об ипотеке от 01.09.2008г. № 0000-021/00041/1105 (приложение № 2 к договору) установлено, что срок аренды земельного участка 02:55:02 07 06:0230 - с 12.03.2007г. по 30.06.2009 г. (По условиям договора об ипотеке № 0000-021/00041/1105 от 01.09.2008г.: дополнительное соглашение о внесении изменении № 1 от 04.02.2008 г. в Договор № 433-07 аренды земельного участка от 11.04.2007г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «НПО «Выбор-ТелеКом»; дополнительное соглашение № 1 от 04.02.2008 г. в Договор № 433-07 аренды земельного участка от 11.04.2007г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «НПО «Выбор-ТелеКом». Сроки аренды: с 12.03.2007 по 30.12.2008г. Записи в ЕГРП: 1) № 02-04-01/164/2007-026 от 17.06.2007г., 2) № 02-04-01/022/2008-597 от 17.03.2008г.; 3) № 02-04-01/169/2008-019 от 10.06.2008г.).

Таким образом, на момент заключения договоров ипотеки № 0000-021/00041/1101 от 27.11.2007г., № 0000-021/00041/1105 от 01.09.2008г. предметом залога являлся принадлежащий Залогодателю – ООО «Выбор-ТелеКом» на праве собственности объект недвижимости с земельным участком и Залогодатель - ООО «Выбор-ТелеКом» - являлся арендатором данного земельного участка.

Договор № 0000-021/00041/1101 об ипотеке от 27.11.2007г. зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.04.2008г. сделана запись регистрации 02-04-01/288/2007-043.

Договор № 0000-021/00041/1105 об ипотеке от 01.09.2008г. зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.10.2008г. сделана запись регистрации 02-04-01/218/2008-402.

Заявитель считает, что в залог (ипотеку) передано право аренды земельного участка, принадлежащее Залогодателю на основании договора № 433-07 аренды земельного участка от 11.04.2007г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «НПО «Выбор-ТелеКом».

В указанных выше договорах ипотеки кредитное обязательство описано в соответствии с вышеуказанной нормой, а также указана дата окончания срок кредитной линии - 19 ноября 2013 года,

Таким образом, обязательство по возврату кредита со сроком исполнения до 19 ноября 2013 года обеспечено залогом права аренды земельного участка, срок которого до 30.06.2009г.

Поскольку срок исполнения основного обязательства истекает 19.11.2015, а право аренды, являющееся предметом договора ипотеки, истекает 30.06.2009г. (ранее срока исполнения основного обязательства), то данное обстоятельство не соответствует пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости".

Заявитель считает, что ООО «НПО «Выбор-ТелеКом» передало в залог свои арендные права на срок больший, чем предел указанных арендных прав. Данное обстоятельство заключения договора ипотеки в отношении земельного участка противоречит закону, а именно: пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости", ч.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ и на основании ст. 168 Гражданского Кодекса РФ следовательно в данной части договоры ипотеки от 27.11.2007г. № 0000-021/00041/1101; от 01.09.2008г. № 0000-021/00041/1105 являются недействительными.

По мнению заявителя , поскольку условия договоров об ипотеке от 27.11.2007г. № 0000-021/00041/1101; от 01.09.2008г. № 0000-021/00041/1105 в части залога права аренды земельного участка являются недействительными, то договоры заключены в отношении объекта недвижимости с нарушением ст. 69 ФЗ 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - без одновременной ипотеки земельного участка.

Поскольку договоры об ипотеке от 27.11.2007г. № 0000-021/00041/1101; от 01.09,2008г. № 0000-021/00041/1105 являются ничтожными в силу не соответствия их условий закону (ст. 168 ГК РФ), а в Едином государственном реестре прав имеется сведения о государственной регистрации прав об обременение недвижимого имущества залогом, указанные записи подлежит аннулированию.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ООО «НПО «Выбор-ТелеКом» и ООО «Велес» - не подлежащими удовлетворению. и при этом исходит из следующего.

- задолженность по кредиту в размере 28 250 000,00 руб.,

- проценты, начисленные на задолженность по кредиту в размере 10 032 295 руб. 02 коп.,

Решение вступило в законную силу.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В соответствии с указанным положением закона не подлежит доказыванию наличие задолженности ответчиков перед банком в рамках договора о предоставлении кредитной линии № 0000-021/00041.

В силу положений ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор об ипотеке № 0000-021/00041/1105 от 01.09.2008 года судом оценен по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признаков незаключенности не содержит, что установлено также Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 г. по делу № А07-8469/2010 и Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.11.2010 г. по тому же делу.

Признаков ничтожности договор № 0000-021/00041/1105 также не содержит.

Пунктом 1.1. Договора предусмотрено, что залогодатель передает залогодержателю в залог на условиях, определенных договором, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО «Велес» по договору о предоставлении кредитной линии № 0000-021/00041 от 20 ноября 2007 и дополнительному соглашению № 0000-021/00041/1 от 25 июня 2008 к договору №0000-021/00041 от 20 ноября 2007 года о предоставлении кредитной линии.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Поскольку ответчик обязательство по возврату кредита не исполнил, у истца возникло право взыскания задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно отчета об оценке № 155-11 от 20.07.2011г.

- объект недвижимости – 17 955 000 рублей;

- права аренды земельного участка 12 700 000 рублей. Общая стоимость объектов недвижимости составляет 30 755 000 рублей, в том числе НДС 4 691 440 рублей 67 коп.

На основании изложенных обстоятельств и норм Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ООО «НПО «Выбор-Телеком» на праве собственности, обоснованно, правомерно и подлежит удовлетворению с определением первоначальной продажной цены имущества, указанного в отчете об оценке № 155-11 от 20.07.2011г.

Встречные исковые требования ООО «НПО «Выбор-ТелеКом» основаны на неправильном толковании норм права и удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69Федерального закона "Об ипотеке" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 3.2. Договора № 433-07 аренды земельного участка от 11.04.2007г. (далее по тексту-Договор аренды) по истечении срока, указанного в пункте 3.1., договор может быть продлен по соглашению сторон. В соответствии с пунктом 3.3. договора арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1. договора, уведомить об этом арендодателя в письменном форме.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, до 30 июня 2009 года указанный договор аренды продлевался путем составления дополнительных соглашений на основании письменных обращений арендатора – истца: дополнительное соглашение № 2 от 06.06.2008г. о продлении срока действия договора до 30.12.2008г.; дополнительное соглашение № 3 от 13.01.2009г. о продлении срока действия договора до 30.06.2009г. Факт продления арендных отношений отражен в
Договоре об ипотеке.

Между тем, право аренды земельного участка указано в договоре ипотеки не как самостоятельный предмет залога, а одновременно с залогом объекта незавершенного строительством в силу прямого указания закона, поэтому прекращение права аренды земельного участка не влечет прекращение залога объекта незавершенного строительством.

Кроме того, объект незавершенный строительством, расположенный на спорном земельном участке, является недвижимым имуществом, отвечающим требованиям статьи 130 ГК РФ, его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, что препятствует освобождению земельного участка, поскольку объект и земельный участок неразрывно связаны между собой и исключает прекращение права пользования земельным участком со стороны QOO «НПО «Выбор-Телеком» пока он является собственником расположенного на нем объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ у собственника здания или сооружения имеется исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды соответствующего земельного участка.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Следовательно, в любом случае ООО «НПО «Выбор-ТелеКом» в силу прямого указания закона о платности пользования землей, обязан оформить свое право пользования спорным земельным участком посредством заключения нового договора аренды либо договора купли-продажи.

Ввиду того, что ООО «НПО «Выбор-Телком», являясь собственником объекта недвижимости, продолжает пользоваться спорным земельным участком, и фактически находится в процессе переоформления прав на его использование, в данном случае имеет место изменение предмета ипотеки (земельного участка). Подтверждением данному факту является письмо ООО «НПО «Выбор-ТелеКом» КУМСу Администрации ГО город Уфа (Арендодателю) (вх. № КС10170 от 13.05.2010 г) с просьбой о заключении нового договора аренды земельного участка.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Таким образом, изменение предмета ипотеки, в связи с перезаключением договора аренды земельного участка под принадлежащим истцу объектом недвижимости либо заключением договора купли-продажи земельного участка, не влечет правовых последствий в виде прекращения или недействительности договора ипотеки.

При прекращении права аренды земельного участка ипотека (залог недвижимости) в целом не прекращается.

Таким образом, доводы ООО «НПО «Выбор-ТелеКом» основаны на ошибочном толковании положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости. Действующее законодательство допускает ипотеку здания или сооружения без ипотеки земельного участка или права его аренды, поскольку п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что в том случае, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК РФ, поскольку в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из того, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а в силу положений п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ у собственника здания или сооружения имеется исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды соответствующего земельного участка.

На основании изложенного, доводы ООО «НПО «Выбор-ТелеКом», изложенные во встречном иске, несостоятельны, встречный иск удовлетворению не подлежит как основанный на неправильном толковании норм права.

Доводы ООО «Велес», изложенные во встречном исковом заявлении, также не подлежат удовлетворению по перечисленным выше основаниям.

В соответствии со ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г. предметом ипотеки могут быть предприятия, также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, в том числе и объекты, незавершенного строительства.

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст.340 ГК РФ и ст.69 Закона об ипотеке, устанавливающими, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающий закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Пунктом 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для прекращения залога. Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В рассматриваемом случае основания для прекращения ипотеки отсутствуют. При прекращении права аренды земельного участка ипотека (залог недвижимости) сохраняется в виду отсутствия оснований для прекращения залога основного предмета ипотеки - объекта незавершенного строительством по статье 352 ГК РФ.

Согласно п. 1.1 ст. 62 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Между тем, в соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005г. № 90 пункт 1.1. статьи 62 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не подлежит применению в том случае, когда право аренды земельного участка закладывается одновременно с ипотекой зданий (сооружений).

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ООО «Велес» о признании недействительными (ничтожными) договора об ипотеке от 27.11.2007г. № 0000-021/00041/1101 и договора об ипотеке от 01.09.2008г. № 0000-021/00041/1105 и прекращении записи о государственной регистрации ипотеки № 02-04-01/288/2007-043 от 02.04.2008г. и № 02-04-01/218/2008-402 от 08.10.2008г.

Кроме того, ООО «Велес» не доказано нарушение его охраняемых законом прав и интересов оспариваемыми сделками.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО "УРАЛСИБ" (ИНН <***>) удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке № 0000-021/00041/1105 от 01.09.2008 года имущество, принадлежащее ООО «НПО «Выбор-Телеком» - незавершенное строительство, нежилое помещение, общая площадь застройки 238, 6 кв.м., адрес местонахождения: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между 211 и 213; права аренды земельного участка: земельный участок 1322 кв. м., г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, между домами 211-213 определив способ продажи заложенного имущества публичные торги, установить начальную цену заложенного имущества равной стоимости отчета об оценке № 155-11 от 20.07.2011г.:

- объект недвижимости – 17 955 000 рублей;

В удовлетворении встречных исковых требований ООО НПО "Выбор-ТелеКом" к ОАО "УРАЛСИБ" отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Велес» к ОАО "УРАЛСИБ" , ООО НПО "Выбор-ТелеКом" отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья М.В.Журавлева

____________________________

Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/